奚红军、盐城市宏源房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

奚红军、盐城市宏源房地产开发有限公司等商品房销售合同

纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院

【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院

【审结日期】2022.05.31

【案件字号】(2022)苏09民终1512号

【审理程序】二审

【审理法官】曹荣荀玉先郑娟娟

【审理法官】曹荣荀玉先郑娟娟

【文书类型】判决书

【当事人】奚红军;盐城市宏源房地产开发有限公司;顾亚平;张文祥;汪书鹏

【当事人】奚红军盐城市宏源房地产开发有限公司顾亚平张文祥汪书鹏

【当事人-个人】奚红军顾亚平张文祥汪书鹏

【当事人-公司】盐城市宏源房地产开发有限公司

【代理律师/律所】杨金柏北京盈科(上海)律师事务所;陶春梅江苏一正律师事务所;冯晶江苏一正律师事务所

【代理律师/律所】杨金柏北京盈科(上海)律师事务所陶春梅江苏一正律师事务所冯晶江苏一正律师事务所

【代理律师】杨金柏陶春梅冯晶

【代理律所】北京盈科(上海)律师事务所江苏一正律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】奚红军;顾亚平;张文祥;汪书鹏

【被告】盐城市宏源房地产开发有限公司

【本院观点】对奚红军提交证据与本案的关联性及奚红军证明目的不予认定，不能证明奚红军签订案涉《商品房买卖合同》的目的系购房用于居住。关于争议焦点一，奚红军与宏源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

【权责关键词】无效催告代理违约金过错合同约定第三人诉讼代表人证据交换关联性质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审破产清算清算执行异议查封

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【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，关于争议焦点一，奚红军与宏源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。宏源公司认为，案涉房屋虽预售备案登记在奚红军名下，但实际上其基础法律关系仍为赵某与奚红军之间的民间借贷法律关系。对此宏源公司应当举证，但宏源公司未能举证证明奚红军与其签订《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，也未能举证证明奚红军系因其与宏源公司之间的民间借贷法律关系而配合签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记手续，故本院对宏源公司的上述主张不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当

事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，奚红军与宏源公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，奚红军应该按约履行支付房款的义务。奚红军辩称其系以向赵某出借的510万元所产生的利息183.6万元抵充了4套房屋的房款227.6万元，并另行支付了房款差价44万元。对此，经审查，奚红军虽于2014年11月和12月向赵某出借510万元，但其未能举证证明该借款的还款期限、利息标准如何约定、款项出借后的偿还情况、以及截止2016年5月12日案涉《商品房买卖合同》签订时，双方对赵某尚欠的借款本息进行结算并达成以房抵债的协议，故对奚红军陈述案涉两份《商品房买卖合同》系以房抵债的上诉理由，本院不予采信。奚红军、董某购买的四套房屋的价款合计为174.5万元，根据奚红军提供的通过付飞账户向赵某支付436756元、备注为奚红军、董某购房款的证据，奚红军支付的款项尚未达到合同约定总价款的百分之五十。故在奚红军未按约支付房款、未实际占有房屋的情况下，其不属于法律规定的消费者，不应享有优先权，宏源公司破产管理人有权解除合同，并要求奚红军协助办理案涉《商品房买卖合同》网签备案的注销手续及返还案涉房屋。

综上，奚红军的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，判

决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12150元，由上诉人奚红军负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 17:11:17

【一审法院查明】一审法院认定的事实：2014年11月27日，奚红军指定付飞向赵某转账交付借款330万元，2014年12月1日，奚红军指定付飞向赵某转账交付借款180万元。宏源公司以其开发建设的清华源公寓17套房屋作网签担保，该17套房产全部登记在奚红军的舅舅王海生名下。2015年11月，赵某用同一幢楼另外9套房产替换了上述17套房产中的9套，后该替换的9套房产分别登记在陈某(3套)、王某(3套)、吴某(3套)名下。2016年5月12日，宏源公司(出卖人)与奚红军(买受人)就清华源公寓1幢1315室、1316室分别网签了《商品房买卖合同》，约定：宏源公司将清华源公寓1幢1315室、1316室出售给奚红军，房款分别为400000元、435000元，买受人应当在2016年5月12日、2016年5月11日支付该商品房全部房款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。2016年5月16日，宏源公司向奚红军开具销售不动产统一发票2张，清华源公寓1号楼1315室预收购房款400000元、1316室预收购房款435000元，2016年5月19日，奚红军缴纳税款4000元。2016年6月30日，奚红军通过付飞的账户向赵某转账436756元(奚红军、董某购房款，董某另行与宏源公司网签两份商品房买卖合同的房款共计91万元)。2019年8月5日，宏源公司收取奚红军清华源1号楼1315室、1316室物业费、垃圾费、保证金等并出具收据。2021年6月15日，奚红军(甲方)与汪书鹏(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定奚红军将清华源公寓1号楼1316室房屋以35万元的价格出卖给汪书鹏。2021年9月14日，汪书鹏向董某(系奚红军的妻子)银行转账35万元，奚红军出具收条，载明收到房款35万元。2021年6月26日，奚红军(甲方)与张文祥(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定奚红军将清华源公寓1号楼1315室房屋以35万元的价格出卖给张文祥。2021年9月14日，张文祥向董某(系奚红军的妻子)银行