优质课件精选——营改增后房地产开发企业拿地模式涉税解析与筹划
建筑房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略(PPT 40页)
营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目 衔接问题的处理
国家税务总局公告2016年第18号第八条规 定：房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的 合同开工日期在2016年4月30日前的房地产 项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明 合同开工日期或者未取得《建筑工程施工 许可证》但建筑工程承包合同注明的开工 日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问 题的处理
（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务
5、营改增前的老项目在营改增后继续进行 施工的情况下，由于建筑施工企业根据税 法规定选择了简易征税计税方法，所以老 项目在营改增后所发生的增值税进项税不 可以在新项目发生的增值税销项税中进行 抵扣。
如果选择一般计税方法，则老项目在营 改增后所发生的增值税进项税可以在新项 目发生的增值税销项税中进行抵扣。
（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务
如果建筑企业选择一般计税方法计算增 值税,要分两种情况处理：一是如果建筑材 料营改增前已经用于施工项目，且已经完 成工程进度结算，结转成本，则不可以抵 扣增值税的进项税；二是如果建筑材料没 有使用完毕，堆放在建筑施工现场，在营 改增后才用于施工项目，则可以抵扣增值 税的进项税。
《建筑工程施工许可证》未注明合同开 工日期，但建筑工程承包合同注明的开工
营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔 接问题的处理
（一）新老项目的划分标准 2、 房地产企业新老项目的划分标准： 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 ：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第 一条第（七）项第10 款 一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日 期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。 二是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日 期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
营改增后房地产相关税费计算PPT课件
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
会计干货之【营改增课堂】房地产开发企业土地取得方式纳税实务解析
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-【营改增课堂】房地产开发企业土地取得方
式纳税实务解析
营改增后，在计算交纳增值税时，取得土地使用权时向政府部门支付的土地价款，允许在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除。
需要注意的是，允许从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，需要满足以下条件：（1）向政府部门支付的土地价款；（2）应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
实务中，房地产开发企业不同的土地取得方式会对税收产生不一样的影响，下面对常见的四种土地取得方式进行纳税实务解析。
1.总公司参与招拍挂，拿地后项目公司开发
在实务中，存在房地产开发总公司参加招拍挂，摘牌后成立项目公司进行房地产开发，如果项目公司是独立法人公司，项目公司在销售环节计算交纳增值税时，可能面临在计算销售额时无法从全部价款和价外费用中扣除土地价款的税务风险。
为了降低无法扣除土地价款的税务风险，建议房地产开发总公司参加招拍挂并成功摘牌后，成立项目公司，由项目公司缴纳土地出让金，并办理相关手续。
2.接受出资取得的土地使用权
根据目前的增值税相关规定，投资人以土地使用权进行出资，并没有免交增值税，或不征收增值税的规定。
从目前可见的地方性规定或解释来看，河南省国家税务局答复根据财税〔2016〕36
号文件规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿的概念包括取得货币、。
《房地产开发企业营改增税收政策培训课件.ppt-汤光寿》
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定
㈥特殊规定和过渡政策 特殊政策：房地产开发企业中的 一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目 除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额。
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定 过渡政策：房地产开发企业中
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
特别注意：准予扣除的土地价款默认是 含增值税的，在计算准予扣除的销售 额时，应换算成不含增值税。 销售额=（全部价款和价外费用-当 期允许扣除的土地价款）÷（1+11% ）
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
举例2：某开发公司（一般纳税人）2015年5月1日开 发春江花园项目，支付土地价款8000万元，该项目 规划可供销售的建筑面积10000万平方米，配套公 共实施面积100万平方米（包括幼儿园、绿地、道 路），2016年1月份开始销售，并签订销售合同 1000万平方米（建筑面积），每平方米2万元，合 同规定2016年5月25日为一次性全额付款日期， 2016年5月当期取得进项税额100.92万元，该公司 对该项目选择简易计税方法计税，假如该企业无其 他应税项目，试计算该公司5月份应纳税额？
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
㈠征管范围： 一是房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地 使用权的土地上进行基础设施 二是房地产开发企业以接盘等形 式购入未完工的房地产项目继续开发 后，以自己的名义立项销售的 （ 拥有房地产资质的单位、一手房 、房地产项目、以自己的名义 ）
税源二局
一、全面推开营改增的意义
一是全面推开营改增，标志着我国 增值税将实现对货物和劳务的全覆盖 ，延续多年的营业税将退出历史舞台 ，与国家治理体系和治理能力现代化 相适应的现代“消费型增值税”制度 将最终确立
“营改增”后房地产企业节税筹划案例
“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。
其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。
“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。
其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。
“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。
房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。
二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
“营改增”新政对房地产业的影响(0718)精品PPT课件
2020/10/16
15
（二）水路运输服务
水路运输服务，是指通过江、河、湖、川等天 然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客 的运输业务活动。
远洋运输的程租、期租业务，属于水路运输服 务。
2020/10/16
16
（三）航空运输服务
航空运输服务，是指通过空中航线运送货物或 者旅客的运输业务活动。
航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。 湿租业务，是指航空运输企业将配备有机
组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租 期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一 定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用 均由承租方承担的业务。
2020/10/16
17
（四）管道运输服务
管道运输服务，是指通过管道设施输送气体、 液体、固体物质的运输业务活动。
4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人 向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票， 可按现行规定抵扣进项税额。
2020/10/16
11
第二节 营改增试点的十大行业范围
试点地区 上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、
浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、 湖北省、广东省（含深圳市）。
2020/10/16
2020/10/16
4
一、营业税与增值税并存之缺陷
营业税与增值税混合销售存在争议 营业税与增值税重复征税 增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、
交通运输业和服务业、建筑业等 营业税存在重复征税现象
2020/10/16
5
营业税存在重复征税
1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收， 同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征 税问题。
2.营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣 3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 4.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。 5.差额征收问题多多，监管困难
营改增后-房地产开发企业税收筹划报告
一、房地产开发企业简介房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，购买房地产是一种重要的投资方式。
二、房地产开发企业类型房地产开发公司的类型可以从两个角度进行划分。
第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。
房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。
主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。
这类公司又称为房地产开发经营公司。
房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。
物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。
这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。
第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。
房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。
房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。
房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。
许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。
项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划【摘要】营改增政策的实施给房地产开发企业带来了新的纳税筹划挑战。
在新项目纳税筹划方面，企业可以通过合理安排成本费用、利用税收优惠政策等方式降低税负。
对于老项目，企业可以考虑整体转型重组、优化资产结构等筹划策略。
纳税风险依然存在，企业需及时关注税法变化，制定相应筹划措施和风险防范措施，以避免不必要的税务风险。
营改增后房地产开发企业的纳税筹划至关重要，未来需要加强税务合规意识，积极应对政策变化和市场需求，以确保企业的可持续发展和利润最大化。
【关键词】营改增、房地产开发企业、纳税筹划、新项目、老项目、纳税筹划策略、风险分析、措施建议、税务风险防范、重要性、发展趋势。
1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是指在国家规定的区域范围内，依法从事房地产开发活动的企业。
在我国，房地产业一直是经济发展的重要支柱产业之一，对于国民经济的发展具有重要的促进作用。
随着房地产市场的不断发展壮大，房地产开发企业纳税问题也日益受到社会的关注。
2016年5月1日，中国实施了营改增政策，这是我国税制改革的一项重大举措。
营改增政策通过将销售税拆分为增值税和营业税两部分，实现对生产环节的征税，减少了税负对企业经营的影响，促进了企业的发展。
对于房地产开发企业来说，营改增政策的实施对其纳税筹划产生了深远影响，需要及时调整筹划策略，降低税收成本，提高经营效益。
在这样的背景下，本文将对营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划进行深入研究，探讨纳税筹划的重要性以及未来发展的趋势，为房地产开发企业提供合理的纳税筹划建议，帮助企业应对税收风险，实现可持续发展。
1.2 营改增政策概述营改增政策是中国税制改革的重要举措之一，旨在减轻制造业企业和实体经济的税负，促进经济转型升级。
营改增的核心是以增值税替代原来的营业税和其他税种，使税制更加简化透明。
营改增政策的实施对于房地产开发企业来说，意味着纳税方式的调整和优化，对企业财务和税务管理提出了新的要求。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增后，房地产开发企业面临着新的税收政策和挑战，其中最大的挑战之一就是如何对新老项目进行纳税筹划，以最大限度地降低税收负担，提高企业利润。
一、什么是营改增？营改增是指从增值税向营业税转移，通过将商品的增值纳税转变为销售额的纳税，实现企业纳税和财政收入的增长。
因为增值税和营业税的计算方式不同，所以企业的纳税筹划也需要做出调整和变化。
二、新老项目对纳税筹划的影响新项目指的是在营改增后开发的项目，而老项目则是指在营改增前就已经开发的项目。
这两类项目对企业纳税筹划的影响是不同的。
对于新项目，企业可以在设计阶段就考虑如何降低税负。
主要的策略包括：1、合理规划销售方案：企业可以考虑通过分期付款、折扣促销等方式控制销售额度，以降低营业税和增值税的金额。
2、优化合同设计：合同设计中的条款是可以灵活控制税负的关键点。
例如，合同中可以加入免费赠送、定金、代金券等优惠活动，减少实际的销售额，并进一步降低税负。
3、明确项目定位：新项目的定位非常重要，不同的定位决定了不同的购房人群和销售策略。
如果将项目定位为低价位的经济型房屋，可以采取较为灵活的销售规划，包括多个分期支付、附赠物业等，以减少税负。
针对老项目，企业需要通过对项目历史数据的研究，制定科学合理的纳税策略。
通常情况下，老项目往往面临着较高的税负压力，但是也存在一定的纳税优惠政策，例如转让所得税特定政策、税前扣除、税收平衡等。
三、如何选择最优纳税方案？在做出任何纳税筹划决策之前，企业需要对现有经营状况进行全面分析，了解其项目性质、规模大小、销售额、税负等情况。
通过对历史数据和预测数据的分析，企业可以获取更多的信息和判断准确纳税策略的方向。
1、优化采取合同设计：选择合理的合同设计，是降低营改增后税负的重要方案。
2、选择税前扣除政策：对于老项目，在营改增后的时期内，一定要根据相应的规定选择税前扣除政策。
3、充分利用税收平衡政策：在营改增后，房地产开发企业还可以利用税收平衡政策，采用资本化成本、不动产计入出租收入等方法等，从而减少税负。
房地产企业营业税和土地增值税纳税筹划
房地产企业营业税和土地增值税纳税筹划房地产企业面对激烈的市场环境，如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化，是一个迫切而又十分重要的新课题。
纳税筹划作为企业财务管理的一个重要内容，由于其直接关系到企业的最终利润，所以日益为众多企业所重视。
本文的研究重点是房地产企业如何合理筹划、合理利用税收优惠政策，通过分析、对比，找到最佳的节税点，从而降低企业税负，增强企业盈利能力。
房地产；营业税；土地增值税；纳税筹划一、纳税筹划的必要性1.房地产行业激烈的竞争。
房地产企业较高的投资回报率，使得投资额逐年增大，从1994年到2007年，平均每年增长17.96%，远超过了同期我国GDP的增长速度。
但从去年下半年开始由于国家宏观调控，市场竞争加剧，使房地产企业利润下降，通过纳税筹划有助于改善企业收益状况。
2.房地产业涉及的税种多。
现行实体税法21个税种中涉及房地产企业有9种，占近一半比重，比例很大，纳税筹划的范围较广。
3.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大。
根据建设部公布的资料显示，税收占商品房房价的比重约为11％。
在当前高房价、市场销售业绩差、企业融资困难的多重压力下，纳税筹划有助于降低企业成本。
二、纳税筹划的基本方法1.税率差异法。
就是利用税率的差异直接节减税收的方法。
实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点，通过防止适用税率的爬升来降低税负。
这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。
2.扣除法。
扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。
这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，使用广泛。
3.延期纳税法。
纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。
这种方法利用延缓纳税，取得资金的时间价值。
几乎所有企业都适用。
房地产业的纳税筹划PPT课件
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领