房地产与商业地产的区别
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别
林海彬在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。
”也许这个比喻并不十分恰当，但却足够形象。
那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？CHINA REAL ESTATE一、销售产品不同住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。
具体来说，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。
住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，不会由某个人自行分割；而商业地产则不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要根据它的具体需求做个性化分割。
住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技巧可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类各个方面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。
此外，住宅地产销售的产品非常标准化，简单且使用用途明确；而商业地产销售的产品是不确定性的，当然这并不意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确定。
二、对象不同住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并不经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。
关于卖住宅地产，可以说来者都是客，卖给谁都可以，并不会设定购房人的具体条件；而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品。
这是因为商业地产是有经营定位的，如果定位为全部做女装，那么即使是男装也不能进入，如果不遵循这个规律，不仅自身难以成活，还会影响到其他人，最终导致整个商铺的衰落。
现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。
商业地产与住宅地产的差别
商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。
尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。
虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。
有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。
因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。
1、产品性质不同虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。
绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。
而商业项目则大为不同。
商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。
他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。
也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。
2、价值链不同住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
简述商业地产与住宅地产的区别
科技 墨向导
２ ０ １ ４ 年３ ２ 期 Leabharlann 简述商业地产与住宅地产的区别
钟 良 （ 中国 电建地产 集团有限公 司Ｉ ￣ ｔ Ｊ Ｉ Ｉ 区域 总部
商业地产是房地 产开发极其 重要的一部分 ，尤其是近 年国家对 房价增 长过快 的打压政策 ． 房地 产开发在 住宅项 目的盈 利逐 步减小 情况下 ． 住 宅地产 向综 合商业 地产 的转 型越来越 多 。但 商业 项 目与 住宅 在产 品属性 、 营销 手段 等 的差异 性 ． 商业 地产 的操 盘存 在种种 问题 ． 预 期的盈 利达 不到 ． 甚 至商业 销售 不利 而崩 盘 的企业 也不 在 少数 。 我公司对商业的操盘经验几乎为零 ， 目前我公司唯一开发 的一个 商业体项 目． 还是与其他商业公 司合作开发。从 ｌ ２ 年拿地到现在 ， 设 计 图纸 出了 ４ 、 ５版升版 图． 变 更签证不 断 ， 光是 因为 电梯一项 的变 更 签证 ． 造成 的损失就上 １ ０ ０万 ． 地基工程变更上 １ ０ ０ ０万 。边施 工边设 计是家常便饭 ． 项 目工期是一拖再拖 ． 不能按期交房的风 险越来越大 。 详细探 明商业地产与住宅地产之间 的区别 ． 对我们更好地操作商业 地 产 项 目是 至 关 重 要 的 商业地 区与住宅地产 区别较大 ． 主要是底楼位置要求 、 目标顾客 、 功 能用 途 、 消费环节 、 物业要 求 、 产品设计 、 营销方式 、 投资 回报形式 、 专业程 度 、 综合实力等等 。
四川
成都
６ １ ０ ０ ０ ０ ）
住宅项 目的营销策略 目标是让人认可项 目， 商业项 目的营销策略 目标 不但要认可项 目． 更重要 的是要 让他们对项 目的定位 、 经 营管理 有信 心 ． 对项 目 今 后的增值 升值有信心 。 即需要通过对商业发展前景 、 片区商业发展前景 、 经营管理 承诺 的分析 、 论 证引导客户建 立起投资 的信心 。 ３ ＿ ３ 推广节 奏方面 ： 产 品决定客 户， 客户决定推广 住宅的推广过程的重点和难点是在项 目 还 没有具体形象 的时候 。 因为在项 目前期 ． 所有的定位 和设计都只停 留在图纸上 。 人 们对项 目 的态度存有一定 的谨慎 ． 而 随着工程进度 的进展 ． 项 目逐 渐呈现在人
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比
房地产市场的商业地产与住宅地产投资对比在房地产市场中，商业地产与住宅地产是两个常见的投资方向。
商业地产主要包括办公楼、商场、酒店等商业用途的建筑物，而住宅地产则是以住宅为主要功能的房产。
商业地产和住宅地产在投资方面有很多不同之处，下面将对两者进行比较分析。
一、投资周期和回报率商业地产的投资周期相对来说较长，通常需要数年或更长时间才能从投资中获得回报。
这是因为商业地产的租赁周期通常较长，同时商业租户的选择也较为谨慎。
然而，商业地产的回报率相对较高，一旦稳定租赁，收益可持续较长时间。
相比之下，住宅地产的投资周期较短，买卖交易速度较快，投资回报率较低，但具有稳定性。
房屋的需求相对较为稳定，且随着人口增长，住宅需求相对较大。
虽然住宅地产的租金回报率较低，但房价的稳定增长可为投资者提供较长期的回报。
二、风险和稳定性商业地产投资存在一定风险，主要体现在租赁空置率和商业环境变化上。
如果商业地产的租赁率较低，或者商业环境发生变化，例如附近竞争者增多，商业地产的价值可能会下降。
因此，在商业地产投资中，投资者需要仔细评估商业环境和租赁市场的情况，以减少风险。
住宅地产投资相对较为稳定，因为人们始终需要居住，住房需求相对稳定。
即使在经济不景气时期，人们依然需要住房，因此住宅地产的价值相对较稳定。
住宅地产的风险主要体现在房价波动和市场供需关系上。
三、资金投入和融资方式商业地产投资通常需要较大的资金投入，包括购买、装修、运营等方面的费用。
此外，商业地产的融资方式也较多样化，可以通过银行贷款、股权合作等方式融资。
住宅地产投资相对来说资金投入较小，融资方式也较简单。
一般情况下，购买住宅可以通过按揭贷款、自筹资金等方式进行。
四、市场需求和前景商业地产的市场需求与经济发展密切相关。
随着城市化进程的加快和消费水平的提高，对商业地产的需求也不断增加。
商业地产的前景较好，但在市场选择和运营管理方面需要更多专业知识。
住宅地产的市场需求相对稳定，受城市规划和人口增长等因素的影响。
商业地产和住宅地产的差别
2、开发流程区别 商业项目开发需：
1】培育期：商业项目癿前期调研、定位、规划、招商； 2】运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年； 3】调整期：开始赚钱之后癿市场选择及调整；
3、利益关系区别
住宅仅仅通过发展商和贩买者两个环节就可以构成单一价值链； 而商业地产须平衡多方利益，其考虑癿价值链上包含：“发展商—投资者—经营商家—消费者”这样一个完整癿结 合体，所以商业地产项目癿选址过程比住宅开发更为严谨；
6】造价部 一级职能：工程项目的预决算与造价管理 二级职能
工程项目预算：编制预算，预算分配，提出采贩项目和预算； 工程款癿结算与支付：上报工程量统计表，为承包商办理结算手续； 工程成本控制：稳定劳务定额，材料使用定额，设备台班定额及价格调整，核算和结算癿成本差异分 析； 参与公司决策和其他管理活劢：项目可行性研究，投资论证，提供有关数据，配合财务部门提出企业 经营效益分析报告，改迚方案；
商业地产 VS 住宅地产
PM Consultant: Echo
1
• 住宅地产与商业地产的内在联系
2
• 住宅地产与商业地产的九大区别
3
• 房地产开发模式
商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中 这四方面还是不规范，幵带来巨大癿投资风险，很多商业地产商是由住宅地产商转变过来癿，存在 目套用住宅开发模式癿现象；
12】人力资源部 一级职能：人力资源管理与开发 二级职能
人力资源规划：根据业务发展编制集团人力资源规划； 员工日常管理：职位说明书编写、招聘、相关手续办理； 员工培训：提交培训计划、预算、培训实施与评估； 员工考核：组织实施业绩考核、晋升考核； 薪酬与福利管理：薪酬福利制度、体系设计、编制工资发放程序与手续；
房地产与商业地产的区别
PPT文档演模板
房地产与商业地产的区别
城市概述：人均可支配收入接近苏锡，长三角璀璨新星
常州位于长三角中心地带，与上海、南京等距相望，与苏州无锡比肩相连，构成了苏锡常都市圈。 城市面积4375平方公里，常住人口440万，国内外游客2400万。 城市现代化建设迅速，综合经济增长强劲是长三角经济崛起的又一璀璨新星。
No Image
PPT文档演模板
房地产与商业地产的区别
消费环境：社会零售总额常州在苏南偏低，后市空间大
2010年，苏南五市的社零总额分别为： 苏州市实现社会零总额2380.06亿元，同比增长18.7%； 南京市实现社会零总额2267.77亿元，同比增长 18.5%； 无锡市实现社会零总额1809.08亿元，同比增长18.6%； 常州市实现社会零总额1044.73亿元，同比增长18.5%； 镇江市实现社会零总 额559.52亿元，同比增长18.9%。
PPT文档演模板
房地产与商业地产的区别
常州总结：长三角新星，居民生活水平殷实，消费空间较大
1、位于沪宁线上苏锡常生活圈，与南京上海等距相望，人均可支配收入接近 苏锡，长三角璀璨新星。 2、水陆空交通网发达，京沪高铁已将常州和苏南其他城市打造成长三角一小 时生活圈。 3、市内BRT公交系统发达，贯通南北、东西，无需转车，全程消费仅1元（公 交卡0.6元） 4、居民消费水平后市空间大，餐饮业消费目前为最旺盛消费类型，奢侈品消 费有很大的空间；大常州的辐射范围，能吸引宜兴、江阴等周边城市的居民消 费。
PPT文档演模板
房地产与商业地产的区别
一、常州商机无限
1、常州概况
常州处于高速平稳发展时期，城市功能将向区域经济、金融、服务中心转化。总 体经济发展前景看好，为各行业提供了良好的发展契机。说明了常州地产的商业潜力， 形成这样局面的原因是由于国内发达地区的商业变革大势所趋，而常州的发展战略在 客观上要求常州商业的发展规划要突破地域性的商业概念，形成大商业、大流通、大 市场的格局。经过30年的改革开放，常州造就了近百万人的富裕人群，（百万财产以 上）同时也使城市中产人群快速积累，人均收入增长，城市发展潜力凸显，城市的中 产人群增加明显，是未来最具活力的投资和消费阶层。
商业项目与住宅项目运作的区别
商业项目与住宅项目运作的区别商业项目与住宅项目运作的区别商业项目和住宅项目是房地产行业中两个不同类型的项目。
商业项目主要是为商业目的而建设的，例如商场、办公楼、酒店等；而住宅项目主要是为人们提供居住空间的，包括公寓、别墅、社区等。
由于其用途和目标不同，商业项目和住宅项目在运作方面也存在很大的区别。
本文将从市场需求、运营模式和投资回报等方面详细比较商业项目和住宅项目的运作区别。
首先，市场需求是商业项目和住宅项目运作的一个重要区别。
对于商业项目来说，市场需求更加依赖经济环境和商业趋势。
商业项目需要根据市场消费者的需求来确定业态和品牌选择，以吸引更多的顾客。
例如在办公楼的设计中，需要考虑企业的规模和发展需求；在商场的运营中，需要了解消费者的购物习惯和需求，以提供合适的商业配套和服务。
而住宅项目则更多地依赖于人们的居住需求。
房地产开发商需要了解目标客户的家庭结构、生活方式和个人喜好，以提供适合他们的住宅产品。
因此，商业项目和住宅项目在市场需求方面有所不同。
其次，商业项目和住宅项目在运营模式上也有显著的差异。
商业项目通常采用租赁模式，即将商业空间租给商家进行经营。
商业物业管理公司负责维护和管理商业设施，提供物业服务，并收取商家的租金。
商业项目的运营方侧重于吸引租户和招商引资，通过不断增加商业配套和提升品质来提高租金水平和租赁率。
与之相比，住宅项目多采用销售模式。
房地产开发商将住宅产品出售给购房者，购房者成为业主后享有所有权，房地产开发商负责项目的开发和交付，并提供售后服务。
住宅项目的运营方主要是与购房者进行销售和服务的沟通，提供满足购房者需求的产品和服务。
最后，商业项目和住宅项目的投资回报也有所不同。
商业项目的投资回报通常相对稳定，取决于租赁率和租金水平。
商业物业管理公司通过提供高质量的设施和服务来吸引租户，提高租金水平，并定期调整租金以适应市场需求。
商业项目的投资回报相对较高，但也需要更高的运营成本和管理费用。
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别
商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别作者：林海彬来源：《中国房地产·市场版》2017年第07期在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。
”也许这个比喻并不十分恰当，但却足够形象。
那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？一、销售产品不同住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。
具体来说，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。
住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，不会由某个人自行分割；而商业地产则不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要根据它的具体需求做个性化分割。
住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技巧可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类各个方面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。
此外，住宅地产销售的产品非常标准化，简单且使用用途明确；而商业地产销售的产品是不确定性的，当然这并不意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确定。
二、对象不同住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并不经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。
关于卖住宅地产，可以说来者都是客，卖给谁都可以，并不会设定购房人的具体条件；而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品。
这是因为商业地产是有经营定位的，如果定位为全部做女装，那么即使是男装也不能进入，如果不遵循这个规律，不仅自身难以成活，还会影响到其他人，最终导致整个商铺的衰落。
现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。
房地产的概念
一、房地产的概念
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益;又称不动产,是房产与地产的总称,两者具有整体性和不可分割性;包括：1）土地
2）建筑物及地上附着物
3）房地产物权
注：房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等;
2、房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地以及各地段,又包括已开发和待开发土地;我国的地产是指有限期的土地使用权;房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面：
a)实物形态上看,房产与地产密不可分；
b)从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c)从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的;
差异包括几个方面：
a)二者属性不同；
b)二者增值规律不同；
c)权属性质不同；
d)二者价格构成不同;
3、商业房地产的含义
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能;
二、商业地产的类型
1、商业物业分类表
2、房屋建筑结构分类。
商业地产与住宅地产的成本差异及成本管理建议
商业地产与住宅地产的成本差异及成本管理建议首先，商业地产的成本通常比住宅地产更高。
这是因为商业地产的建筑结构和配置更复杂，需要更多的材料和人力资源。
商业地产的建筑设计要考虑到商业活动的需求，例如商店的陈列和展示，办公室的布局和设备等。
此外，商业地产还需要满足更多的法规和安全标准，例如消防安全、建筑物的无障碍设施等。
因此，商业地产的建设成本更高。
其次，商业地产的运营成本也通常比住宅地产高。
商业地产的运营需要支付更多的人员工资，例如租赁经理和维修人员等。
此外，商业地产的运营还需要承担更多的设备和设施维护费用，例如保持商业设备的正常运作，修理和保养建筑物等。
此外，商业地产的租金和税费也较高，这增加了运营成本的负担。
在成本管理方面，商业地产和住宅地产需要采取不同的策略。
对于商业地产，成本管理的重点应放在运营阶段。
首先，可以通过节约能源和资源来降低运营成本。
例如，使用节能灯具和设备，合理利用水源和供暖。
此外，可以采取预防性维护措施，定期检查和及时维修设备和设施，以避免发生大规模故障和损失。
其次，商业地产可以通过租金管理来提高收入和降低成本。
可以根据市场租金和商业地产的价值来确定合理的租金水平，以吸引租户并确保投资回报。
此外，可以考虑灵活的租赁方式，例如租赁短期办公空间或按需支付租金。
这样可以适应不同租户的需求，并有助于提高租赁率和资产利用率。
对于住宅地产，成本管理的重点应放在建设阶段。
首先，可以通过优化设计和施工流程来降低建设成本。
例如，采用标准化的施工流程，统一采购材料，以减少浪费和降低成本。
此外，可以选择可持续发展和环保的建筑材料和技术，以降低能源消耗和运营成本。
其次，可以通过规模化和集中化的建设管理来降低成本。
例如，与供应商和承包商建立长期合作关系，以获得更好的价格和服务。
此外，可以通过高效的项目管理和资源分配，提高生产效率和降低建设成本。
总之，商业地产和住宅地产在成本方面存在一些差异。
商业地产的成本较高，主要集中在建设和运营阶段。
住宅地产与商业地产之差异
从主体 上说 ， 宅地 产 的价值链 显然单 一得多 ， 住 即 “ 发 商 — — 终 端 消 费 者 ” 商 业 地 产 的 利 益 参 与 开 。 者 更 为 复 杂 ， 价 值 链 是 “ 资 者 — — 开 发 商 — — 营 其 投 运 商 — — 经 营 者 — — 终 端 消 费 者 ” 其 中 包 含 开 发 。 者 、 有 者 、 营 者 、 理 者 的权 益 ， 们 与 商 业 地 产 所 经 管 它 的开 发 模 式 密 不 可 分 。 发 者 是 商 业 地 产 开 发 商 ， 开 通 过 项 目获 得 利 益 ； 有 者 是 商 铺 真 正 的拥 有 者 ， 过 所 通 出租 商 业 物 业 获 取 租 金 收 入 ； 营 者 是 进 入 这 个 商 经 业 里 从 事 商 品 经 营 者 ， 过 经 营 获 取 经 营 效 益 ； 型 通 大 与 中小 型 商 场 都 需 要 有 一 个 统 一 的 管 理 者 实 施 有 效 的管理 ， 过 管理获 取管理 利益 。 通 住 宅 仅 通 过 发 展 商 和 购 买 者 两 个 环 节 就 可 以 构 成单一价 值链 ， 业地 产 的价值链 上除 了开发商 ， 商 还 包 括 消 费 者 、 营 者 和 投 资 者 ， 个 参 与 者 都 有 自 己 经 每 的利益 出发点 ， 此不 可避免 地存在 着许 多矛盾 ， 因 像 发 展商 要求 铺 位划 分 要好 卖 而经 营者 要 求好 用 ， 投 资 者 要 求 高 回报 而 经 营 者 要 求 先 培 育 市 场 ， 及 商 以 铺 租 与 售 的 矛 盾 等 。商 业 地 产 开 发 要 权 衡 “ 角 恋 四 爱 ” 利 益 关 系 。 此 ， 了平 衡 不 同 主 体 的 利 益 ， 的 因 为 商 业地产 开发 商不 仅要考 虑地段 ， 要 考虑市 场定位 、 更 业 态 组 合 、 能 布 局 、 理 模 式 、 售 策 略 、 资 回 报 功 管 销 投 等 因素 。
房地产与商业地产的区别
PPT文档演模板
房地产与商业地产的区别
二、商业地产的开发特点
房地产开发在我国仅20多年的历史，特点是一次性投资，一次性开发，很强的独立操作性， 且获利较快，而商业经营要培养长期的商誉，在经营中获得稳定的收入，是一个长线投资的 过程。
商业地产开发是二者的结合，其前提是尊重商业的运营规律，不能照搬普通房地产开发经 验。一个商业项目，前期开发只是整个项目的一部分，而且开盘后的经营才是项目能否赚钱 的重点，此类项目不能用普通房地产项目的营销手段，希望速战速决，在短期内将风险转嫁 到经营者和投资者身上。按照经济规律，商业地产的利润一定会大于其他房地产项目，但必 须经过一定时间的后期培养。同时，应把招商、客户服务、物业管理等后期工作前置，与前 期施工结合并同步进行，可以有效地提高市场和投资者的信心，降低项目开发的风险。
PPT文档演模板
房地产与商业地产的区别
一、常州商机无限
2、商业走势——六大特征保证市场整体走势良好
第三、住宅房地产进入大众消费时代。 主要标志是普通收入阶层己进入买房高滞潮，其住房特点是以实用性和经济性为主，中档商 品房为主要选择，汇集起来需求巨大。 第四、房地产开发投资幅度会明显加大。 由于外地和境外开发商的大批进入，今后几年会有一个较大的增加。 第五、房地产市场性质发生重要变化。 随着“长三角”地域地位的不断提高，常州房地产市场将会加速从地域市场变为全国性市场 和国际性市场，外地开发商和境外开发商在常州的房地产份额也会越来越大。 第六、房地产业将加速从粗放型向集约型发展。 常州房地产业已进入大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代，尤其是高挡市场和中高档 房地产市场的竞争将会更加激烈，会有简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发商规模 竞争、品牌竞争和产品细节竞争。
商业地产和住宅开发的八个区别
商业地产和住宅开发的八个区别区别一：开发利润不同购物中心等商业地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别，具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、商业设施配套等。
另外，二者在经济效益上也有着本质的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算，而商业地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。
1、开发利润途径有所差别住宅开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。
而商业地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的，其中包括出租、销售、自营等实现方式。
2、商业地产的利润途径可以不定期回收商业地产出租可以分作不定期租金回收，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等；自营即从开发到经营都由开发商自行操作，例如自营百货、超市、连锁店、饮食娱乐等各种商业形式，当中存在着各种的经营成本问题（包括产品生产、产品入货、工资、水电费等等开销成本）。
区别二：调研对象不同1、住宅项目可以自行决定产品调研对象住宅项目开发商可以说自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。
2、商业地产项目必须首先找到既定主力店购物中心等商业地产项目的消费市场调研，需要更广泛而细致，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。
其销售对象不是直接的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。
开发商首先要找到主力店，并参照要求进行功能上的规划设计。
区别三：商业地产无法像住宅那样滚动分期开发购物中心等大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，而不能采用住宅项目的滚动式分期开发模式。
区别四：商业地产对资金要求更大购物中心等到商业地产项目大多采用只租不售的经营方式，在定价策略上与出售为主的住宅项目有巨大的差别。
探索房地产行业的住宅和商业地产市场的差异与机会
探索房地产行业的住宅和商业地产市场的差异与机会在房地产行业中，住宅地产市场和商业地产市场是两个相互联系但却有很大差异的领域。
住宅地产市场主要面向个人和家庭的居住需求，而商业地产市场则专注于商业活动和经济发展。
本文将探讨这两个市场的差异，并分析其中的机会。
1. 市场需求差异住宅地产市场的需求主要来自个人居住需要，因此对房屋的舒适性、便利性和安全性有着较高要求。
房屋的价格、地理位置、社区环境等因素对购房决策产生重要影响。
而商业地产市场的需求则来自商业租户，例如零售店、办公空间、餐饮场所等。
商业地产的价值主要取决于地理位置、可见度、周边消费能力等因素。
商业地产的租金收入对于投资者来说是一项重要回报，因此长期稳定的租户和租约将对商业地产的投资回报产生重要影响。
2. 市场风险差异住宅地产市场在稳定性方面较高。
无论经济是否繁荣，人们总是需要住房，因此住宅地产市场的需求相对稳定。
此外，政府通常会采取措施支持和保护住房市场，例如提供低息贷款、税收优惠等，从而减轻购房者的经济负担。
然而，商业地产市场的风险相对较高。
商业租户的经营状况、市场竞争、经济周期等都会对商业地产的稳定性产生影响。
在经济不景气时，商业地产市场可能面临租金下降、租户流失等风险。
因此，对于商业地产的投资需要更多的风险管理和经营策略。
3. 投资机会差异住宅地产市场的投资机会主要体现在购房和租赁方面。
购房投资是一种长期投资形式，可以通过租金收入和房价增值获得回报。
此外，随着共享经济的兴起，短期出租和民宿业务也为住宅地产提供了更多的投资机会。
商业地产市场的投资机会主要来自于商业租赁。
通过购买商业地产并出租给商业租户，投资者可以通过租金收入获取回报。
此外，商业地产的规模和位置对于投资回报也有重要影响。
例如，位于繁华商业街的商业物业更容易吸引租户，从而获得更高租金收入。
此外，随着消费升级和城市化进程的推进，住宅地产和商业地产都面临新的机会和挑战。
例如，以生态环境和社区配套设施为卖点的高端住宅项目受到越来越多的关注，而商业地产领域也涌现出新的概念，如购物中心的转型、共享办公空间的兴起等。
商业地产的定义及特点
商业地产的定义及特点一、商业地产的定义商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。
它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品二、商业地产与住宅地产的主要区别从以上表中，我们可以清晰的看到，商业地产同住宅地产相比较，程序更复杂、开发技术要求更高，同时物业增值的环节及空间更多、更大。
三、商业地产的特点1、收益性强。
商业地产收益由商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。
2、经营方式多种多样。
商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合。
3、回收期长。
根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在10年左右，较好的在6~8年，较差的在12~15年，国际上比较成熟的商业项目大约需要20年的回收期。
4、开发风险大。
由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府政策等一系列的改变都会带来很多不确定性，将直接影响项目的收益；另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2~3年的过渡期，在期间都要对定位进行重新调整，并且是处于亏损期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。
5、投资规模大。
超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。
有资料显示，这一两年，10万平方米、50万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心还在全国各地兴建，目前世界最大的10个超大型购物中心，中国就占了5个。
如此大的规模，势必造成开发企业的投资加大。
6、经营内容多。
如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务的多种功能融为一体。
7、经营管理要求高。
商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。
商业地产和住宅地产的18个不同点之欧阳文创编
商业地产和住宅地产的18个不同点：只有5%相似度有人说，商业地产和住宅地产的相似度只有5%！1. 土地使用年限不同：商业用地使用权只有四十年；住宅用地使用权七十年。
2. 用途不同：商业地产满足的是经商需求，住宅地产满足的是居住需求。
3. 客户不同：商业地产客户是商户（品牌商），住宅地产客户是普通购房者。
4. 市场规模不同：商业地产需求客户少，投资门槛高；住宅地产需求客户众多，几乎人人都有买房需求，受政策影响大。
5. 开发流程不同：商业地产开发流程长而复杂，包括建设、招商（销售）、运营管理多个环节，核心是运营；住宅地产只有建造、销售两个环节，核心是建造。
6. 开发要求不同：商业地产要宜商，要聚集，要热闹，要综合利用，要高密度；住宅地产要宜居，要通风，要安静，要采光好，要私密性，低密度更可加分。
7. 开发难度不同：商业地产体量大，对造型要求高，结构难度大，施工复杂，基本都是独立设计，可复制性小；住宅地产标准化较高，可复制性极强，从产品定位到户型设计到营销方案，基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。
8. 客户关系不同：商业地产是租赁关系（散卖的没几个好下场的），住宅地产是买卖关系。
9. 升值诱因不同：商业地产升值靠运营管理；住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。
10. 回报模式不同：商业地产除了卖商铺之外，还可以出租，还可以自己持有经营；住宅模式只有一种方式：卖卖卖。
11. 回收周期不同：商业地产资金沉淀大，回报周期长；住宅地产利润相对低，但回收周期快。
12. 开发逻辑不同：商业地产看的是稳定长期的收益，住宅地产更关注存货（资金）的高周转。
13. 产品属性不同：商业地产本质上是长期收益的金融工具，住宅地产本质上是商品。
14. 投资风险不同：住宅项目只要价格合适，没有卖不掉的；商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理，其中一环出了问题，即使租金降到底，售价降到底，也很难拯救。
15. 竞争方式不同：商业项目具有排他性，如果旁边已有个万达广场了，除非做个完全不一样定位的项目，不然很难办；住宅地产则倡导共建共享共融，多家开发商同时在一个区域开发项目，可迅速炒热一个片区，大家共享片区升值利益。
住宅与商业房产的区别
住宅与商业房产的区别房地产是一个广泛的领域，包括住宅和商业房产两个重要的部分。
虽然它们在某些方面相似，但在很多方面有着显著的区别。
本文将从用途、投资回报、市场需求和法律法规等方面探讨住宅和商业房产的区别。
1. 用途：住宅房产是指供居住用途的房产，主要用于家庭或个人的居住。
住宅可以是单户住宅、公寓、别墅等形式。
它们通常具备居住功能，包括卧室、客厅、厨房、卫生间和其他居住设施。
商业房产是指用于商业经营的房产，包括零售商铺、写字楼、酒店、餐厅等。
商业房产通常具备商业设施，如办公室、会议室、展示区、仓库等，以满足商业运营的需求。
2. 投资回报：住宅房产的投资回报主要来自于租金收入和资产增值。
人们通常购买住宅用于居住，同时也可以将其出租给他人，获取租金收入。
此外，在房地产市场上，住宅的价值也可能随着时间的推移增值，投资回报也体现在房产的升值上。
商业房产的投资回报主要来自于租金收入和商业经营的利润。
商业房产通常租金较高，而且租期较长，给投资者带来更稳定的现金流。
此外，商业经营的成功与否也直接影响到投资回报，商业房产的租金和价值往往受商业环境和市场需求的影响。
3. 市场需求：住宅房产的市场需求主要来自于居民的居住需求。
每个人都需要住房，因此住宅房产的市场需求是长期稳定的。
不同地区的住宅需求可能有所差异，但总体上来说，随着人口的增长和城市化进程的推进，住宅市场需求较为稳定。
商业房产的市场需求主要与经济发展、商业活动和地区规划相关。
商业房产的市场需求受到宏观经济环境的影响，如就业市场、消费能力等因素。
此外，商业房产的市场需求也与地区的发展规划和商业走廊的形成有关。
4. 法律法规：住宅房产的法律法规主要涉及居民的居住权益保护、土地使用权、购房贷款和居住秩序等方面。
政府通常会出台政策，保障居民的居住权益，并规范住宅市场的秩序。
商业房产的法律法规主要涉及商业经营许可、商业租赁合同、土地使用权转让等方面。
商业房产需要遵守更多商业法律法规，以保证商业运营的合法性和秩序。
商业地产与住宅项目区别
如何理解商业地产与住宅的区别？简单的说，商业地产就是在房地产的根底上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。
商业地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异，我总结商业地产与住宅的十点区别与大家分享。
区别一，地理位置的要求不一样。
1、商业的价值首先是表达在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有开展潜力的商业地段。
但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产工程最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性〞的要求；3、商业地产工程对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。
如果地选错了，那是一定种不活的。
这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。
所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。
区别二，目标顾客不一样。
住宅的目标顾客通常会根据自身的工程定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客那么相对固定。
通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。
经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比方说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求那么很单一。
区别三，功能、用途不一样。
住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业那么有太多的功能。
例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
常州市
无锡市 苏州市
多路高速公路贯通， 多路高速公路贯通，往来各地便利
312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏）， 常澄，锡宜等高速公路，往来全国各地十分便利。
上海市
奔牛机场和京杭大运河构成了常州 发达的水陆空交通网
4E民航常州奔牛机场为江苏第2大机场
■常州交通工具齐全，出行到周边城市十分便利。京沪高铁、沪宁高速公路、航空线路及京 杭运河的水路运输构成了常州发达的交通网。
消费环境：社会消费零售总额增长率居全国前列， 消费环境：社会消费零售总额增长率居全国前列，商业市场成长潜力较大
项目 SR （亿元） 增速
上海 5172.9 14%
江苏8 江苏8市 9024.2 18.8%
浙江7 浙江7市 6093.7 15.7%
常州 901.4 18.9%
全国 125342.7 15.5%
南京 常州
无锡
苏州
上海 社会零售总额 （亿元） 1044.73 2380.06 1809.08 2267.77
指标 常州 苏州 无锡 南京
常住人口 （万人） 445.2 1231 619.57 771.31
GDP （万元） 2518.7 7740 4992 4230.26
人均G产的操作特点
1、商业房地产的关键是“商”，前期开发始终应围绕着这一主题。 商业房地产的关键是“ 前期开发始终应围绕着这一主题。
一个商业项目的开发，从规划上分为三个部分，其一是商业规划，其二是建 筑规划，其三为动线规划。商业规划，主要解决为什么要建、为什么人建、建设 一个多大规模的商业项目的问题；建筑规划是功能规划的表现形式，它会为商场 内不同的经营行业设计出最适宜其使用的空间；动线规划则保证了整个布局的科 学性和内外交通的畅达、人流的方便。商业规划是最根本、最具体的部分，它是 对不同消费群体最深层次的细分，对商业规划是否理解直接决定了该商业项目未 来的经营。
消费环境：大常州辐射圈，吸引江阴、宜兴等周边城市人口消费 消费环境：大常州辐射圈，吸引江阴、
常州辖溧阳和金坛，是常州商业传统 辐射范围。 江阴，在地理位置上紧靠常州新北区， 其距离常州市区仅30多公里，比其到无 锡的距离近10公里。 常泰长江大桥和常泰高速通车后，泰 兴、杨中、丹阳到达常州非常便捷，属 于大常州辐射范围。 综合分析，常州的商业如果能够在业 态和档次上做出特色，加上恐龙园、春 秋淹城等旅游资源的配合，能够吸引到 周边城市居民在常州市区的综合消费。
一、常州商机无限
2、商业走势——六大特征保证市场整体走势良好
目前，随着国家对长三角地区的支持力度加大，以及常州市房地产行业多年的 发展，常州房地产将进入一个整合多变的阶段，根据上述对常州市的经济分析，有 六大特征保证了常州房地产业市场整体走势趋好： 第一、开发商面临重新洗牌的严峻局面。 第一、开发商面临重新洗牌的严峻局面。 新的土地政策和银行新政加剧了开发企业的“马太效应”将使品牌优良、实力雄 厚的企业加速扩张，品牌化、规模化、专业化将是企业发展的方向。 第二、商业房地产和工业房地产在2011年将继续升温。 第二、商业房地产和工业房地产在2011年将继续升温。 2011年将继续升温 随着城市的发展及政府对环境的重视和旅游业的发展，常州的工业地产和商 业地产将会进入一个加速发展阶段，近一、二年内将会有大幅的增长。
常州交通：城市BRT快速公交，直通城市南北、 常州交通：城市BRT快速公交，直通城市南北、东西 BRT快速公交 交通
BRT(快速公交系统)城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受此快速公 交系统。 BRT(快速公交系统)一号线于2008年1月1日开通，全长约23.77km，为南北走向，是江 苏省内首条，也是国内即北京、杭州后的第三个快速公交系统。BRT（快速公交系统）二 号线自2009年5月1日起正式开通，二号线全线长21.5km，为东西走向。 BRT的票价仅为1元（公交卡0.6元）
城市概述：人均可支配收入接近苏锡，长三角璀璨新星 城市概述：人均可支配收入接近苏锡，
常州位于长三角中心地带，与上海、南京等距相望，与苏州无锡比肩相连，构成了苏锡常都市圈。 城市面积4375平方公里，常住人口440万，国内外游客2400万。 城市现代化建设迅速，综合经济增长强劲是长三角经济崛起的又一璀璨新星。
常州总结：长三角新星，居民生活水平殷实，消费空间较大 常州总结：长三角新星，居民生活水平殷实，
1、位于沪宁线上苏锡常生活圈，与南京上海等距相望，人均可支配收入接近 苏锡，长三角璀璨新星。 2、水陆空交通网发达，京沪高铁已将常州和苏南其他城市打造成长三角一小 时生活圈。 3、市内BRT公交系统发达，贯通南北、东西，无需转车，全程消费仅1元（公 交卡0.6元） 4、居民消费水平后市空间大，餐饮业消费目前为最旺盛消费类型，奢侈品消 费有很大的空间；大常州的辐射范围，能吸引宜兴、江阴等周边城市的居民消 费。
三、商业地产的操作特点
5、持续经营是商业项目追求的目标，而有一支经验丰富、高素质的经 持续经营是商业项目追求的目标，而有一支经验丰富、 营管理团队是实现这一目标的根本保障。 营管理团队是实现这一目标的根本保障。
表：社会消费零售（social retailgoods）总额增长表 常州的社会消费零售总额增长率位居全国前列，不断增长的消费需求必然催生 商业市场的繁荣。
消费环境：长三角奢侈品消费，常州位列第六 消费环境：长三角奢侈品消费，
常州有购物中心、泰富百货等较高端的消费场所，虽然一线品牌在10个以下，但百 姓殷实，发展空间很大。奢侈品消费位列上海、杭州、南京、苏州、宁波 之后，长 三角排名第六
二、商业地产的开发特点
房地产开发在我国仅20多年的历史，特点是一次性投资，一次性开发，很强的独立操作性， 且获利较快，而商业经营要培养长期的商誉，在经营中获得稳定的收入，是一个长线投资的 过程。 商业地产开发是二者的结合，其前提是尊重商业的运营规律，不能照搬普通房地产开发经 验。一个商业项目，前期开发只是整个项目的一部分，而且开盘后的经营才是项目能否赚钱 的重点，此类项目不能用普通房地产项目的营销手段，希望速战速决，在短期内将风险转嫁 到经营者和投资者身上。按照经济规律，商业地产的利润一定会大于其他房地产项目，但必 须经过一定时间的后期培养。同时，应把招商、客户服务、物业管理等后期工作前置，与前 期施工结合并同步进行，可以有效地提高市场和投资者的信心，降低项目开发的风险。 商业地产是商业和地产的组合， 商业地产是商业和地产的组合，以商业包装来达到地产的销售和追求最大的利润是现在 商业地产开发商运作的整体思路。 商业地产开发商运作的整体思路。同百货业相比，商铺更倾向的是对投资者和经营者的沟通 而不是经营品牌。人流、购买力、和招商才是投资者更加关心的问题。现在所有的商业地产 开发商都注重用百货业的管理人员担任重要职位，其实这是个误区，也是主要的失败原因之 一。
人均可支配收入 （元） 23751 26320 25027 25504
常州交通：水陆空交通网发达， 常州交通：水陆空交通网发达，长三角一小时生活圈
长三角一小时 生活圈
南京市
京沪高铁打造长三角一小时生活圈
随着京沪高铁的通车，实现长三角一小时生活圈， 常州高铁北站是沪宁线通过站中最大的车站；另有 有老京沪铁路（常州站为特等站）、沪宁城际高铁。
房地产与商业地产的区别 及商业地产的特点
目录
一、常州商机无限 二、商业地产的开发特点 三、商业地产的操作特点 四、商业新发展方向的代表——购物中心 五、商场客户的需求 六、设计规划与商场客户的关系
一、常州商机无限
1、常州概况 2、常州商业市场走势
一、常州商机无限
1、常州概况
常州处于高速平稳发展时期，城市功能将向区域经济、金融、服务中心转化。总 体经济发展前景看好，为各行业提供了良好的发展契机。说明了常州地产的商业潜力， 形成这样局面的原因是由于国内发达地区的商业变革大势所趋，而常州的发展战略在 客观上要求常州商业的发展规划要突破地域性的商业概念，形成大商业、大流通、大 市场的格局。经过30年的改革开放，常州造就了近百万人的富裕人群，（百万财产以 上）同时也使城市中产人群快速积累，人均收入增长，城市发展潜力凸显，城市的中 产人群增加明显，是未来最具活力的投资和消费阶层。
三、商业地产的操作特点
2、首先，百货商场和购物中心的管理性质不同。 首先，百货商场和购物中心的管理性质不同。
商场是经营管理，卖场大都开放式，联营联销是经营的核心 商场是经营管理，卖场大都开放式，联营联销是经营的核心，对经营的厂商和营业员 的约束比较严格，属于强势一方。管理是经营的核心，经营的权利是自己企业的。 购物中心的管理是服务管理。维持购物中心运转的是物业公司，除了正常的设备设施 购物中心的管理是服务管理 维修保养，保安保洁和经营秩序的管理外它还承担者吸引客流来达到促销的任务。 购物中心物业管理的压力是很大的，投资者是他们的客户 购物中心物业管理的压力是很大的，投资者是他们的客户，一旦经营不好物业管理费 就很难收缴，接下而来的是不可避免的恶性循环。二者不是一个行业。
三、商业地产的操作特点
4、一个商业的前期定位很重要，一旦项目建成开业，只能作微观上的调 一个商业的前期定位很重要，一旦项目建成开业， 整，再重新定位已不可能。 再重新定位已不可能。
商业项目七分规划，三分建，只有一个综合素质好的项目才会在最后的角逐中胜 出。主力店要依托于一个和谐的业态组合，才会发挥出各自的优势，实现1+1>2的商 业效应。因为铺位具有一荣俱荣、一损俱损的特点，只有对项目定位、业态组合、经 营团队等方面进行考察，才能赢得市场。以沈阳的女人世界为例，当初主管招商和销 售的是个“商业圈内”的小人物。在前期筹备时把各个楼层按照所有百货的品相分布 一样，规划成什么淑女装、职业装、化妆品、皮具等几大项。为了完善这些项目不顾 投资者的需求仅皮具和童装就占了整整一层楼，化妆品和饰品又占了一楼整层。而当 时在积累期百分之九十的客户都要求购买服装商铺。结果最后一、二层一共卖了不到 三十个单位，三楼服装基本销售一尽。等到想调整的时候就引来了官司。