关于地产开发商为什么要做持有商业的思考
商业地产开发经营新理念
商业地产开发经营新理念商业地产开发经营是指通过购买、开发、投资和运营商业地产项目来实现盈利的商业模式。
在过去几十年中，商业地产开发经营一直是一个重要的投资领域。
然而，随着消费者需求和市场环境的变化，传统的商业地产开发理念已经不再适应当前的商业环境。
因此，需要引入新的商业地产开发经营理念来应对新的挑战。
一、以消费者为中心消费者需求是商业地产开发经营的核心。
过去，商业地产开发者主要关注于项目的商业价值和租金收益。
然而，在如今多变的市场环境下，仅仅依靠商业模式和租金收益已经不再足够。
新的商业地产开发经营理念应该将消费者需求放在首位，从他们的角度出发，提供更好的购物和娱乐体验。
这意味着商业地产开发者需要更多地与消费者互动，了解他们的需求并根据需求来调整项目策划和运营。
二、多元化的业态组合与过去单一的业态相比，新的商业地产开发经营理念鼓励多元化的业态组合。
单一业态往往只能满足特定消费者群体的需求，而多元化的业态组合可以吸引更多的消费者，提高项目的盈利能力。
因此，商业地产开发者应该积极引入新的业态，如文化艺术、健身娱乐、教育培训等，以满足不同消费者的需求，并提供更多元化的购物和娱乐选择。
三、社交化的商业空间在社交媒体的影响下，人们对社交和互动的需求越来越强烈。
因此，新的商业地产开发经营理念应该将社交因素融入到商业空间中。
商业地产开发者可以设计更多的社交区域，如休息区、聚会区、社交娱乐区等，以提供更多的社交和互动机会。
此外，商业地产开发者还可以通过社交媒体平台提供在线社交和互动功能，以增强消费者的参与感和忠诚度。
四、可持续发展可持续发展已经成为当今社会的重要议题。
商业地产开发经营应该积极响应可持续发展的理念，以减少对环境的影响。
商业地产开发者可以通过采用可再生能源、节能减排等措施来降低能源消耗和环境污染。
此外，商业地产开发者还可以推动绿色建筑的发展，以提高建筑物的能源效率和环境友好程度。
通过可持续发展的经营模式，商业地产开发者不仅可以满足消费者对环保的需求，还可以降低运营成本并提升项目的竞争力。
房地产自持商业运营方案
房地产自持商业运营方案一、引言房地产自持商业是指开发商将房地产项目中的商业部分自持经营，将商业租赁作为房地产项目收入的一部分。
自持商业运营既可以为开发商提供稳定的收入来源，同时也为房地产项目的居住者提供便利的服务和丰富的生活体验。
本文将重点探讨房地产自持商业运营方案，包括商业选址、商业定位、商业租赁模式、商业管理等方面内容。
二、商业选址商业选址是房地产自持商业运营的首要问题。
选择一个好的商业选址可以有效地吸引更多的消费者，提高商业租赁率。
商业选址需要考虑以下几个因素：1. 人口密度：选择人口密集的地区，可以增加商业的潜在消费人群；2. 交通便利性：选择交通便利的地区，可以吸引更多的消费者；3. 市场定位：根据房地产项目的市场定位，选择适合的商业选址；4. 竞争环境：评估周边商业环境、竞争对手情况，选择相对较少竞争的地区。
三、商业定位商业定位是指确定商业公司的经营方向和定位目标。
好的商业定位可以帮助吸引目标消费者，提高商业租赁的盈利能力。
商业定位需要考虑以下几个因素：1. 目标消费群体：根据项目所在地的人口特点、收入水平等因素，确定目标消费群体；2. 商业品类：根据目标消费群体的购物需求，确定商业租赁的品类组合；3. 商业风格：根据房地产项目的建筑风格、项目定位等因素，确定商业的风格和形象。
四、商业租赁模式商业租赁模式是指商业公司和商家之间签订的租赁合同模式。
商业租赁模式需要考虑以下几个因素：1. 租赁方式：可以是固定租金、按销售额提成、按面积收租等方式；2. 租赁周期：可以是长期租赁、短期租赁或者季节性租赁等周期方式；3. 中介机构：可以选择自己经营或者委托中介机构进行租赁管理。
五、商业管理商业管理是指对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决。
商业管理需要考虑以下几个方面：1. 商业招商：制定招商计划，积极开展商业招商活动，吸引优秀的商家入驻；2. 商业运营：对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决，包括商家关系管理、租金收取及追逐等方面；3. 商业促销：开展各种促销活动，提升商业租赁的人气和盈利能力；4. 商业评估：定期对商业租赁进行评估，根据评估结果进行调整和优化。
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
商业地产
商业地产并不是一个简单的开发，需要运营的能力，需要争夺商家资源。商业地产项目要做成功，必须先有产业再有商业。随着政府调控的深化，市场调研显示，“产业+商业”模式是商业地产的发展方向。这类投资回报率高、风险较低，一般购买住宅的投资者也能投资。选择有良好区位和市场前景的行业来投资，才能保证资金的安全和高回报率。
从行业趋势来看，须更加细分市场、更加具有区域特点和生活方式特点、更加专业化才有出路。这既是城市发展的需要，也是城市人们生活品质提高的需要，更是商业地产突围的需要。未来商业地产的模式更多的将会是以开发商持有运营为主，商业被视为一个项目提升价值的重要点，只有商业运营起来了，项目价值才得以提升。
商业定位
第一、业态定位:这就是商业定位的第一步,也就就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,就是做百货、大卖场、还就是做便利店、家居建材、还就是把它们组合在一起做购物中心？这就就是第一项业态定位。
第二、功能定位:功能就就是商业项目到底就是做什么的？就是做购物、还就是做健身、运动,还就是做餐饮、休闲、娱乐,还就是做旅游、会展。
功能不仅仅就是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅就是卖东西,实际上现代商业的功能就是复合型的。
第三、品类定位:商业项目就是做服装、还就是做百货？就是做家电、还就是做通信、数码？就是做家居、还就是做建材、还就是做灯饰、还就是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城,那也就是需要品类定位的,比如红木家居做不做？还就是做现代家居,藏品做不做？床做不做,还就是只做厨房用具？这都就是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
第四、客群定位、客层定位:这就就是我们反复说的,商业项目就是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”就是一伙人,“层”就是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五、商圈定位:这就是指商业项目的辐射面积,就是做方圆十公里的,还就是做方圆五公里的,还就是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业与城市商业中心的商圈就是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六、模式定位:如果就是现代百货,那么就是采取联营还就是采取租赁的模式？如果就是中等商铺,就是招几个大品牌,还就是招众多的小品牌？就是统一收银,还就是分营收银？就是统一管理,统一收银,还就是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。
这就是直接影响到招商的策略与招商的政策的,也就是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七、形象定位:商业项目以什么样的形象展示出来就是很重要的,就是高端时尚的形象,还就是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲就是很重要的,就是一种亲与力,还就是一种时尚,都就是需要设定的。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
商业地产经营管理七大思考
商业地产经营管理七大思考商业地产是一个多元化的领域，涵盖了购物中心、办公楼、酒店和其他商业用途的地产项目。
在商业地产经营管理中，有七个重要的思考点需要考虑。
本文将详细介绍这七个思考点，并为每个思考点提供一些实际操作建议。
1. 核心业务定位在商业地产经营管理中，核心业务定位是至关重要的。
核心业务定位是指确定商业地产项目的主要运营方向和重点。
例如，购物中心可以定位为高端时尚购物中心、娱乐休闲购物中心或大型综合购物中心等。
核心业务定位将决定项目的运营策略、市场定位和租户组合等。
实施核心业务定位时，可以采取以下策略： - 分析市场需求和竞争情况，确定最有竞争力的业态，以满足目标顾客的需求。
- 针对不同类型的顾客需求进行差异化定位，提供特色服务和体验，以吸引目标顾客群体。
- 与租户密切合作，优化租户组合，实现核心业务定位的统一和协调。
2. 租户管理与招商战略租户管理与招商战略是商业地产经营管理中不可或缺的思考点。
如何吸引和保留优质租户、优化租户结构以及有效管理租户关系，对于商业地产项目的稳定经营至关重要。
以下是一些可行的租户管理和招商战略： - 定期评估租户的经营情况，与租户保持密切联系，提供支持和协助，共同解决问题。
- 提升租户的满意度和忠诚度，通过提供良好的管理服务、共享资源和定期开展合作的方式。
- 加强市场调研，了解目标租户的需求和趋势，有针对性地进行招商，吸引合适的品牌入驻。
3. 客户体验和服务水平商业地产项目的客户体验和服务水平直接影响到顾客的满意度和忠诚度。
在商业地产经营管理中，需要不断提升客户体验和服务水平，以保持市场竞争力。
以下是一些可行的客户体验和服务水平提升策略： - 通过投资和创新，提升商业地产项目的硬件设施和软件服务，满足顾客不断提高的消费需求。
- 提供个性化的服务，根据顾客的不同需求和偏好，定制特殊的体验和活动。
- 加大投入，提升员工素质和培训，提供专业、友好、高效的服务。
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营商业地产开发与运营是房地产开发经营工作中的重要组成部分。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产的需求不断增长，商业地产项目的开发和运营也面临着新的挑战和机遇。
本文将从商业地产开发和商业地产运营两个方面进行探讨，旨在分析商业地产开发与运营的关键要素以及其对房地产行业的影响。
商业地产开发是指将土地及其上的建筑物用于商业、办公、零售等经营活动的开发过程。
商业地产开发的主要目标是满足人们对商业和服务的需求，为城市经济的发展提供支持。
商业地产开发需要从开发前的市场调研、项目策划，到土地的购买、规划、设计和建设，再到最后的销售和运营，每个环节都需要精心筹划和有效管理。
首先，在商业地产开发过程中，市场调研是一个关键的环节。
通过市场调研，开发商可以了解市场需求和竞争状况，为后续的项目策划提供依据。
在市场调研中，开发商需要考虑人口结构、消费水平、商业配套设施等因素，以确定适合开发的项目类型和规模。
其次，在商业地产开发的项目策划中，选择合适的地理位置是至关重要的。
商业地产的成功与否与其地理位置密切相关。
开发商需要考虑项目周边的交通便利性、商圈规模和竞争情况等因素，以确定最佳的地理位置。
同时，项目的规划和设计也需要考虑到商业地产的功能和使用要求，如商场的布局设计、办公楼的功能分区等。
接下来，商业地产的建设需要有效的工程管理和施工监督。
一方面，开发商需要选择合适的建筑施工队伍，确保施工质量和进度的控制。
另一方面，工程管理的重点包括材料采购、工程进度管理、施工安全等方面的管理，以确保整个建设过程的顺利进行。
最后，在商业地产项目的销售和运营阶段，管理者需要制定有效的营销策略和运营模式。
通过有效的市场推广和销售渠道的建立，增加项目的知名度和吸引力。
而在项目运营阶段，管理者需要注重商业租赁、物业管理和客户服务等方面的工作，以提高项目的收益和竞争力。
商业地产开发与运营在房地产行业中占据重要地位。
关于商业与地产对接的几点思考
关于商业与地产对接的几点思考关于商业与地产对接的几点思考商业地产的方兴未艾致使许多原来从事住宅开发的地产商一哄而上大力开发商业地产，政府商业网点规划的缺乏，不到位，开发商逐利的本性及短视行业，致使曾热火朝天的地产项目在无情的市场竞争中遭到淘汰。
如何有效实现商业与地产的对接？笔者就以下几个角度思考，试图为商业与地产之有效对接提供几点建议与参考。
一、理顺商业与地产的关系商业与地产，孰先孰后？显然，地产是商业的裁体，没有地产，何谈商业。
那是不是意味着先地产后商业呢？确实，在相当长的一段时期内，很多房地产开发商做商业地产项目时，都是按传统住宅项目开发模式运营，待项目建成后，再去找客户，或租或售，也去招商。
但结果呢？无数失败案例的足以证明，先地产后商业是行不通的。
现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。
为什么这样说呢？首先，这是由商业发展规律所决定的。
根据商业起源与发展，人类开始了交换、交易，于是就自发聚集起来在一些场地，慢慢的，场地就成了固定的交易场所了，就如现乡村里依旧存在的一些自发聚集起来的菜市场般。
所以，先有市后有场，市兴则场旺。
其次，商业也好，地产也罢，其所服务的最终客户都一样，都是为实现满足消费者的需求从而达到利润的获取。
而商业是与最终消费者距离最近的，也是最了解与熟悉最快的，所以商业必须先行，从而更好地服务地产。
最后，近看港奥，远学欧美，其商业地产发展的成功案例无不证明其商业先行的必要性与重要性。
当然，国内万达商业地产是做得比较成功的。
先商业，后地产。
从而决定了开发商在进行项目开发的前期，即项目业态定位，产品定位及其他相关规划设计时，就应该做到充分了解城市商业网点规划，了解区域商业现状，了解区域未来消费需求与热点所在；就应该让商业运营商参与进来，听取他们的意见，从而打造符合商业运营商要求的商业经营场所。
二、重估商业地产的价值大家都清楚，价值的外在表现为价格。
一般而言，决定地产项目的价格的最主要因素是什么？主要是成本。
房地产品牌经营理念
房地产品牌经营理念房地产品牌经营理念房地产行业作为社会经济发展的重要支柱产业，对于一个国家的经济发展有着举足轻重的影响。
在这个竞争激烈的行业中，每个房地产品牌都需要明确自己的经营理念，以更好地与竞争对手区分开来，赢取市场份额。
本文将探讨一套房地产品牌经营理念，旨在帮助企业在竞争中立于不败之地。
第一，依法合规经营。
房地产行业涉及到大量的法律法规和政策，合法合规经营是企业必须遵守的底线。
一个有诚信的企业，首先需要遵守国家相关法律法规，保证自己的经营行为合法合规。
同时，企业应当主动关注政策变化，及时调整经营策略，确保自己在市场上的竞争地位。
第二，品质为本。
房地产是一种实体产品，其品质直接关系到消费者的生活质量。
品质为本是房地产品牌经营理念中最为核心的部分。
企业需要不断提高项目的品质，关注设计、施工、材料等各个环节，确保项目的品质达到或超过消费者的期望。
同时，企业还应提供完善的售后服务，使消费者在购房后能够得到一流的服务体验。
第三，客户至上。
客户是企业的衣食父母，没有客户的喜爱与支持，企业将很难立足市场。
因此，客户至上是房地产品牌经营理念中的重要环节。
企业应该积极倾听客户的需求和意见，提供满足客户期望的产品和服务。
在产品设计方面，企业应注重市场调研，了解消费者的需求，并在设计阶段就实现客户的定制化需求。
同时，企业还应建立健全的客户关系管理体系，通过持续沟通和有效的反馈机制，建立起长久的合作关系。
第四，创新驱动。
创新是一个企业生存和发展的重要动力。
房地产行业发展迅速，市场竞争同样激烈，企业如果不能不断推陈出新，将很难生存下去。
因此，创新驱动是房地产品牌经营理念中不可或缺的一部分。
企业应该鼓励员工提出创新意见和建议，并激励他们实施创新。
同时，企业还应加强研发投入，建立创新团队，推动技术创新和产品创新，以不断满足客户的需求。
第五，责任担当。
作为一个房地产品牌，企业应该肩负起社会责任，为社会做出贡献。
除了提供高品质的产品和服务之外，企业还应该关注环境保护、社会公益事业等方面。
投资商铺的八大理由
投资商铺的八大理由如下：
1. 稳定性高：商铺属于耐久商品，稳定性高。
购买商铺后，每年有丰厚的租金进账，也可以在需要时将商铺出售，收回本金和利润。
2. 利润高：除了租金收益，商铺的价值也会随着地段、商圈的成熟和交通配套的完善而不断增长。
3. 越“老”越值钱：商铺不仅使用年限长，而且会随着年限增长越来越值钱，是地段、人气和价值回报的综合体现。
4. 坐等收租：商铺未到期也可以提前放盘，看铺不会影响租户，如果有专业运营公司托管，坐等收租即可。
5. 商业用地越来越少：城市人增地减，为保障居民基本住房需求，商业用地将日渐减少。
另外，越来越多的房地产开发商倾向于将大部分商业自持，出售的商铺越来越少。
6. 稳健的投资渠道：相较于银行储蓄，商铺的投资收益较高；相较于股.市、期货、基金，商铺的投资风险较低；相较于黄金，商铺的保值性和升值空间都较大。
7. 国家政策调控优势：国家政策频繁调控住宅市场，但对商业地产的调控较少，这使得商铺成为了投资客热捧的对象。
8. 养老保障：商铺作为一个稳定的投资产品，每年可以为投资者提供可观的现金流，可以作为子女教育费用、养老和旅游资金的保障，解决家庭生活的后顾之忧。
商业房地产的经营管理及发展规划
商业房地产的经营管理及发展规划商业房地产是指专门用于商业经营的房地产。
其主要包括商业广场、购物中心、商业街、写字楼等不同类型的建筑物。
商业房地产在一个城市的商业活动中扮演着重要角色，同时也是房地产市场中最火热的领域之一。
如何进行商业房地产的经营管理及发展规划，是商业房地产发展中需要考虑的重要问题。
一、商业房地产的经营管理商业房地产的经营管理包括多个方面，其中最为重要的是商业空间的设计、租赁管理、商业运营以及安全维护等。
在商业空间的设计中，必须考虑商家和顾客的体验感。
商家需要一个良好的商业氛围、高效的服务、方便的交通和较低的租金，而顾客则需要宽敞明亮的店铺、美观的摆设、丰富的产品和安全的环境。
在空间设计中，需将商家的需求与顾客的需求相互协调，使之获得最大程度的平衡。
同时还应注意租赁管理，包括租金的收取、合同的管理、租金和费用的缴纳等。
另外，商业运营也是商业房地产的重点管理之一。
在商业运营中，需要考虑商场的定位、吸引力、营销策略等，同时也要注意商家的管理和招商方案的制定。
最后，商业房地产安全维护是必须考虑的方面。
这包括监控设备的安装、消防系统的建设、安全演练及应急预案的制定等多个方面。
二、商业房地产的发展规划商业房地产的发展规划是指在商业房地产的开发、运营和营销等多个方面进行科学规划、良好协调，以实现商业房地产的可持续发展。
商业房地产的发展规划应包括市场调研、项目策划、建设管理等多个方面。
在市场调研环节中，需要了解当地市场信息、商业环境、消费者需求等。
通过详尽的市场调查，能够帮助开发商更好地把握市场机会，并制定合适的商业规划和投资预算。
在项目策划中，需对商场的定位、功能布局及招商计划等进行分析。
也就是说，需明确商场是定位于中高端还是中低端，商场的主导商业品类是什么，商场的招商计划是什么等。
在进行商业格局的确定时，建议充分考虑综合商业中心、专业市场、主题购物中心和社区商业等多种类型，以满足不同消费需求。
持有型商业物业
持有型商业物业——城市商业发展之必然【编者按】一个城市的商业地产的发展会对城市发展起到重要的推动作用，它不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要动力，为城市发展和城市格局做出重要的贡献。
同时，城市的不断发展、扩大也会反过来作用于商业地产，带动商业地产的繁荣，而城市商业的繁荣又会拉动城市经济的飞速发展。
在这种互动关系下，作为城市建设重要参与者和营造者的房地产开发商可谓是任重而道远，从某种角度上讲，其所开发的商业地产的成功与否直接关系到城市的建设和发展。
一个商业地产的开发模式会很大程度上决定了它的成败。
所以开发商该如何抉择，运用合理的开发模式、把握先进的操作运营模式成为各专家学者、业内人士关注和探讨的热点问题，本文主要从开发商的角度出发，分析现存的各种开发模式的利弊，以寻找适合当今适合我国各线城市开发商的开发模式。
【正文】“我们的目标是到2010年，大型购物中心达到50个，五星级酒店做到15个左右，总的物业面积争取达到700万到800万平方米，年租金收入到50亿左右。
”去年11月1日，大连万达集团董事长王健林在成都出席“2006年第三届中国商业地产峰会”时透露说。
于此相仿，北京城建、富力、远洋等国内一线开发商也纷纷表示欲加大商业物业的持有比例。
另据中国商业地产联盟年初发布的《2007中国商业地产发展报告》显示：通过对699家商业地产开发商进行的问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。
由此可以看来，持有型物业的这种开发模式正逐渐成为商业地产的发展趋势，越来越多的大型房地产开发商开始增加持有物业开发经营力度。
商业地产开发的三种模式商业地产的开发我们可以大致地分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营(持有型商业物业)。
这三种模式也是代表了商业地产发展的三个阶段，在早期，开发商为了快速套现，通常采取纯销售模式，其明显不能体现出商业物业价值，属于商业地产在极不成熟阶段的过度产物；第二阶段中开发商对大部分物业采取出租模式，并且通过产权出售和租金收益来双重获得利润。
如何成为一名成功的房地产开发商
如何成为一名成功的房地产开发商在当今时代，房地产开发行业已成为了一个非常有前途的领域，因此许多年轻的职业人士都希望能够成为一名优秀的房地产开发商。
但是，要想在这个领域获得成功并不是件容易的事。
如何成为一名成功的房地产开发商呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
一、专业背景在成为一名成功的房地产开发商之前，首先需要拥有较为扎实的专业背景。
这包括相关的房地产开发、投资、法律及财务知识等。
可以通过参加房地产类学校，或者是报读房地产类课程的方式来获取专业知识。
此外，了解房地产市场的运作方式、了解建筑设计及规范、熟悉土地市场的情况等也是非常重要的。
只有具备了相关专业知识，才能制定出更加合理的投资计划，并保证所开发项目的长期可行性。
二、商业头脑在房地产开发行业中，商业头脑和商业意识是非常重要的。
一位成功的房地产开发商应该能够清晰地了解市场的变化，并能够相应地调整自己的投资计划。
他们需要懂得如何评估自己所开发的项目的风险和收益，同时还需要能够发现新的商业机会，从而取得更多的利润。
三、人际关系在房地产开发行业中，人际关系也非常重要。
建立良好的人脉和合作伙伴关系可以帮助开发商更好地开展业务，扩大业务范围，同时还可以向市场展示自己的投资能力，从而吸引更多的投资者和合作伙伴。
四、风险管理房地产开发行业充满着风险。
开发商必须能够评估项目的风险，并针对风险采取相应的措施。
他们需要能够在项目的建设和运营过程中，避免或者解决各种问题。
此外，开发商应该拥有较为稳健的财务基础，以应对可能出现的风险和不良情况。
五、专业团队作为一名成功的房地产开发商，一个强大的团队是不可或缺的。
他们需要寻找一些专业的合作伙伴，如建筑师、工程师、财务专家等。
一个高效的团队可以协助开发商完成更多复杂的任务，从而更好地实现他们的目标。
总之，要想成为一名成功的房地产开发商，需要具备多个方面的能力和素质。
丰富的专业知识、商业头脑、良好的人际关系、有效的风险管理、强大的专业团队，这些都是一位优秀的房地产开发商所必须拥有的能力和素质。
商业地产理论：困扰商业地产开发商的几个问题及解决方案
第二部分
针对以上问题的
解决方案
方案一
商业地产的立项首先要从商业经营角度入手、要从经营 方向可持续发展角度入手。
商业发展 满足条件
A.商业地产项目的建筑规划一定要具备
承载商业的功能；
B.商业地产项目的建筑规划一定要满足
商业定位的特殊需求； C.商业地产项目的建筑规划一定要考量 本地的消费市场和消费力； D.商业地产项目的建筑规划一定要考虑 业态本地市场的融合性。
问题二 欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期
“商业地产的销售火爆并不昭示着项目 的成功”几乎成为业内人士目前公认 的观点。商铺的销售仅仅是商业地 产项目运作的一个阶段而已。功败 垂成的案例在2004年比比皆是。房 地产经纪公司绝对应该介入商业地 产项目，但一定不是商业地产项目 成功之关键因素。
方案二 专业的商业管理经验是细致专业的调研和分析的基础。
方案三 方案四
精细的商业总体规划定位，定位中各经营主体之间 的正确衔接才能够形成商业地产鲜明的主题。
商业规划设计 开发商、经营者、消费者的利益需求通过商业规划建筑 及环境、招商、经营等一系列专业化的流程与服务有机 融合，来实现项目的可持续增长。
B.商业地产的全部销售其实是理想中的地产销售，况且产权卖掉以后业主经 营什么，开发商除了返租后的统一经营管理外，目前似乎没有更好的办法，
而返租对于如今的低毛率零售市场而言，给整体商业运营带来 了太大的压力和风险，毫不夸张的说，是商业地产开发商把风险一部分
商业管理在地产开发运营中的作用 (2500字)
商业管理在地产开发运营中的作用目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划，重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加，形势是严峻的。
因此，聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。
为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别？国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验，对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。
其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。
商业地产项目的规模与形态上，可分两大类，一类是服务于大型综合商业的shopping mall，即购物中心；还有一类是商业街的商铺店面。
作为专业的商业管理设计公司，主要针对购物中心来谈几个问题。
大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其租售对象并非直接的购物消费者而是商家，特别是主力店。
因此发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这一过程最为艰难。
一个几十万平米的店，招一家主力店最多2万平方米，即使确定了能够解决十万平米的主力店，那么还有十几万平米等待解决，这对于发展商无疑将形成巨大的压力。
同时发展商要将店铺租售出去，就必须先决定主力店的形式，是仓储式还是家电用品销售。
因为对于不同的主力店，其卖场的比例大小也不同，以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求，如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求，那么项目越深入，后其招商的困难就越大。
主力店招商有一系列的具体要求，其中对项目的市场判断尤为重要，而对于发展商，了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。
首先，同样是商业地产，其定位却不尽相同。
体验式的商业，咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，但不是所有业态都可以互相兼容的；而有的shopping mall是家具城，有的是建材城，有的是购物超级市场它们的定位也不一样；即使同是大型业态，如国内的许多大型超市，也首先需要明确商业业态的具体形式，才能根据实际需求进行设计，为事找人，为商业定位而找设计。
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关于地产开发商为什么要做持有商业的思考讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等）以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充问题：为什么要做商业综合体并持有？（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。
目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。
2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额；3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税；4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。
5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。
6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。
目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。
）政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以²满足区域的商业配套²拉动消费需求²增加税收和就业机会²商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，²满足了政府的政绩和形象工程；²…………大家关于开发商层面的分析：²资产的长期增值²资本化率的体现²优质的押或融资的信用和贷款²稳定和长期的现金流入²资源整合带来的综合效应；²就是从全球经济来看，亚太地区的零售业发展在未来的10年是一个黄金发展期，商品的消费和品类将会成为一个井喷，商业地产的物业可以进入或切入这个领域，同时也容易受到金融机构或投资机构的青睐。
²减少开发税收²提升综合体其他物业以及散铺的销售价值及销售速度²有利于企业树立在当地市场的品牌效应²培养经营管理人才，实现企业转型²小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，只有成熟物业的租金和现金流才会相对稳定，几乎很少增长。
目前国内做商业地产的开发商有相当一部分是从住宅开发转型去做综合体的，商业招租能力和运营能力还比较弱，小商铺的培育期又长，对资金的要求又很高，所以很多开发商选择持有商业，用销售住宅的方式快速回现资金，“以售养租”。
²分割出售将导致产权分散，并带来经营管理的混乱，停业、推铺的风险比较大。
所以在商业地产里走得远一些的开发商如万达，号称以后将“只租不售”，一来是从长远考虑，商业地产要想做大做强，必须有整体的统筹运营，不能走靠销售店铺回流现金流的路子。
二来也为了解决后期经营管理中的问题，而且可以获得稳定的现金流。
三来在商铺成熟以后就可以与资本市场做很好的嫁接，然后放大收益，产生一个规模效应。
从长远来看对于万达本身是非常有好处的。
当然“只租不售”模式也有其弊端，就是短期内无法有大额现金回流，为万达带来巨大的现金流压力。
所以我们可以看到，坚持“只租不售”的万达在融资模式上的摸索是非常积极的，也是走在国内商业地产商前列的。
²如果经营给力的话，商业物业是越经营越增值的，持有商业可以实现商业的持续盈利及相邻物业的增值²获得稳定的现金流，现金流为王的道理适合于任何企业。
住宅的投资回报形式只能通过销售来实现，而经营收益和物业增值才是商业地产投资回报最主要的形式，商业地产可以为开发商带来稳定的现金流。
²对于上市公司而言，持有型商业可以提升开发企业的知名度，增加股票在资本市场上的吸引力。
²以物业增值和现金流吸引银行，增加银行的授信额度。
²从经营层面考虑，物业形式的多元化有利于分散企业的经营风险。
²商业需要长期持有，从而导致其不确定性大大增加，非专业公司难以操作。
例如：上海的南方商城3年前还是南上海最盈利的商业项目之一，但自从七宝的商业广场一开业，²南方商场的营业额立马减半，人流量也大不如前。
由此可见，商业的风险远比住宅大得多。
²目前中国在税收、福利、贷款等各个方面的政策均对中小企业不利，全社会的人都在考公务员，做生意的生存环境太差了，从而导致商业项目不好做。
这是大环境问题，难以从某个开发商的力量去扭转，万达也不行。
（目前，除了“阿里巴巴”外还能解决部分问题）从开发商的角度来看，以大型集中商业为例。
模式型开发商（源于地产，落于地产）代表开发商：万达（万达广场）、宝龙（宝龙城市广场）开发商的源起：商业模式创新且持续进化，利用在房地产市场与商业市场形成的号召力，取得城市或区域中心优质地段开发综合体项目。
持有商业的原由：以商业作为综合体项目开发的核心驱动，最大化提升附属于自持商业的其他物业产品价值（尤其是销售型商业产品），实现利润最大化。
为使商业在综合体中保持持续的影响力，必须自持足够份额的商业面积以把握商业运营的主动权。
所以，此类开发商自持商业的根本原因是：自持商业带动下的销售类产品利润最大化，同时兼具资产沉淀。
资源型开发商（源于商业，落于地产）代表开发商：苏宁（苏宁广场）、宜家（宜家购物中心）、乐购（乐购购物中心）开发商的源起：本身在零售市场具备深厚的渠道资源，并树立起行业标杆品牌，同时利用零售业的资金周期差，通过大量关联交易等手段使得现金流得以最充分地被利用。
持有商业的原由：利用专业市场树立的品牌获取优质土地，增加市场对项目的关注度，提高销售物业价值。
同时，用自持物业面积经营自身的品牌连锁，极大的降低租赁成本，促进在商业市场的竞争力，并完成不动产沉淀。
所以此类开发商自持商业的根本原因是：利用自持商业降低连锁经营成本的同时，保障销售利润，沉淀资产。
行业型开发商（源于商业，专于商业）代表开发商（投资运营商）：中粮（大悦城）、海尔集团（蓝色港湾）、奥特莱斯（中国）有限公司（奥特莱斯）开发商源起：自身具备深厚的商业资源或通过其他渠道引进商业资源，以商业运营实现的利润为根本驱动。
持有商业的原由：占据市场上稀缺的商业资源（品牌资源、运营管理资源等），以商业品牌为号召力，追求商业运营带来的租金（扣点）回报，同时实现商业体的整体品牌增值。
小结：短期趋利。
天下熙熙皆为利来，开发商持有商业的根本目的是对利润的追寻。
其中绝大多数的开发商获利途径为地产，而把持有商业作为其实现项目开发目标的手段，毕竟集中商业5%的净利润率和房地产行业动辄100%或以上的净利润率比相比还有很大差距。
长期趋利。
集中商业在房地产金融市场的价值不容低估，着眼长期来看，商业地产的资产优势明显，开发商对持有商业的战略意图深远。
按照中国房地产发展蓝皮书的预测，到2020年左右，城市化进程完全实现70%的城市化率，未来10年住宅开发将出现开发量递减的趋势。
未来住宅市场将逐渐转向二手市场的持续兴盛。
在可持续发展的前提下，企业不得不思考未来的发展路径。
作为住宅的平行产业链，企业转向商业地产并持有经营，是相对可行的一条道路。
大多是企业是不得已而为之。
其他角度相关观点：融资角度：在开发贷款融资越来越难的情况下，商业物业贷款是一大捷径，商业物业贷款是按照现金流来计算贷款额度，在商业物业运营大获成功后贷款额度与商业销售额相比，可放大10倍，且保证了商业物业所有权仍然掌握在开发商手中，既有现金流，还可向银行贷款融资，不受开发贷限制；税收角度：国家规定土地增值税在物业销售85%后必须进行土地增值税清算，而商业物业可大大延后土地增值税的时间，相对于把部分国家税收用于项目的滚动开发；再者开发商可把持有型物业部分成本转嫁到住宅项目中，增加住宅项目的税基，降低住宅项目土地增值税的税率（土地增值税按递进制税率征税）；土地获取：大型商业持有型物业增加开发商取得砝码；前两个角度是这段时间和开发商董事长和财务总监访谈中聊到最多的话题，也是商业物业的潜在机会。
纯住宅用地取地模式的缺陷：对城市形象提升不高，政府兴趣不高，在政企关系上明显低政府一头招拍挂拿地，土地成本高，竞争激烈基本上都是销售模式，卖完以后什么都不剩，对于企业发展持续性有问题受市场影响大，不可避免的受市场周期的影响城市土地资源有限，土地越拿越偏，城市越走越远，城市等级越来越低再看持有商业的好处：1、既然好城市的土地获取那么困难，那不如精耕细作，把自己手头有限的土地资源用好，一块地多啃几年，甚至就啃一辈子了，总好过让自己的团队解散失业强；2、去取地的时候必须带着项目先跟政府谈的，之后双方芳心暗许之后什么条件都好说，地价也就不那么离谱——不可能傻乎乎去血拼“招牌挂”的。
所以持有型商业往往是取地谈判的一个砝码；3、持有商业是企业的很好的一个招牌，要跟合作者谈什么项目，领着对方去逛一圈，比那些什么住宅的规划图纸说服力强十倍，啥都好谈。
4、现金流稳定、融资方便、上市好做概念什么的好处就人尽皆知了……相关推荐：就着大家讨论的东西，推荐一篇文章，文中不仅就万达、万科企业发展做出总结，还对未来两个企业的发展做出了大胆猜想，其中涉及很多商业地产内容，值得一看！《2010地产"两万"时代：南有万科、北有万达》/news/2011-01-11/116 2155_5.html大家总结的2个相关案例：开发商的核心能力：资金整合能力，土地获取能力。
从这两点上来分析，可以发现持有的良性资产对以上两点的促进作用比简单的住宅开发“给力”，其中持有型物业的融资规模与途径更加多元且未来的发展潜力更大。
从房地产发展的角度：城市化终有度，整个社会的财富分布的转变必将更加刺激消费的增长从加强核心能力和企业多元化发展的角度，增加持有物业（无论是传统商业还是新兴的商业形式）都是前沿房地产企业转型的必经之路不要迷恋万达，看看万达卖掉的商业（南京万达广场边上，万达金街）:一，万达金街成死亡业主商户权益无保障南京河西万达广场是万达集团在全国最大的一笔商业投资，号称投资100亿，包含六大业态，在南京河西打造一个城市综合体，是仅次于南京新街口的城市副主心。
“万达金街”是商业街区项目的重要组成部分，商铺面积从100—400平方米不等，业主们购买商铺时，开发商曾宣称，“万达金街”物业由业万达商管团队管理，增值有保证，投资有信心，统一运作，统一招商。