关于地产开发商为什么要做持有商业的思考

关于地产开发商为什么要做持有商业的思考

讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等）

以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充

问题：为什么要做商业综合体并持有？

（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。

2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额；

3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税；

4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场

的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。

5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。

6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）

政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以

²满足区域的商业配套

²拉动消费需求

²增加税收和就业机会

²商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，

²满足了政府的政绩和形象工程；²…………

大家关于开发商层面的分析：

²资产的长期增值

²资本化率的体现

²优质的押或融资的信用和贷款

²稳定和长期的现金流入

²资源整合带来的综合效应；

²就是从全球经济来看，亚太地区的零售业发展在未来的10年是一个黄金发展期，商品的消费和品类将会成为一个井喷，商业地产的物业可以进入或切入这个领域，同时也容易受到金融机构或投资机构的青睐。

²减少开发税收

²提升综合体其他物业以及散铺的销售价值及销售速度

²有利于企业树立在当地市场的品牌效应

²培养经营管理人才，实现企业转型

²小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，只有成熟物业的租金和现金流才会相对稳定，几乎很少增长。目前国内做商业地产的开发商有相

当一部分是从住宅开发转型去做综合体的，商业招租能力和运营能力还比较弱，小商铺的培育期又长，对资金的要求又很高，所以很多开发商选择持有商业，用销售住宅的方式快速回现资金，“以售养租”。

²分割出售将导致产权分散，并带来经营管理的混乱，停业、推铺的风险比较大。所以在商业地产里走得远一些的开发商如万达，号称以后将“只租不售”，一来是从长远考虑，商业地产要想做大做强，必须有整体的统筹运营，不能走靠销售店铺回流现金流的路子。二来也为了解决后期经营管理中的问题，而且可以获得稳定的现金流。三来在商铺成熟以后就可以与资本市场做很好的嫁接，然后放大收益，产生一个规模效应。从长远来看对于万达本身是非常有好处的。当然“只租不售”模式也有其弊端，就是短期内无法有大额现金回流，为万达带来巨大的现金流压力。所以我们可以看到，坚持“只租不售”的万达在融资模式上的摸索是非常积极的，也是走在

国内商业地产商前列的。

²如果经营给力的话，商业物业是越经营越增值的，持有商业可以实现商业的持续盈利及相邻物业的增值

²获得稳定的现金流，现金流为王的道理适合于任何企业。住宅的投资回报形式只能通过销售来实现，而经营收益和物业增值才是商业地产投资回报最主要的形式，商业地产可以为开发商带来稳定的现金流。

²对于上市公司而言，持有型商业可以提升开发企业的知名度，增加股票在资本市场上的吸引力。

²以物业增值和现金流吸引银行，增加银行的授信额度。

²从经营层面考虑，物业形式的多元化有利于分散企业的经营风险。

²商业需要长期持有，从而导致其不确定性大大增加，非专业公司难以操作。例如：上海的南方商城3年前还是南上海最盈利的商业项目之一，但自从七宝的商业广场一开业，

²南方商场的营业额立马减半，人流量也大不如前。由此可见，商业的风险远比住宅大得多。

²目前中国在税收、福利、贷款等各个方面的政策均对中小企业不利，全社会的人都在考公务员，做生意的生存环境太差了，从而导致商业项目不好做。这是大环境问题，难以从某个开发商的力量去扭转，万达也不行。（目前，除了“阿里巴巴”外还能解决部分问题）

从开发商的角度来看，以大型集中商业为例。模式型开发商（源于地产，落于地产）

代表开发商：万达（万达广场）、宝龙（宝龙城市广场）

开发商的源起：商业模式创新且持续进化，利用在房地产市场与商业市场形成的号召力，取得城市或区域中心优质地段开发综合体项目。

持有商业的原由：以商业作为综合体项目开发的核心驱动，最大化提升附属于自持商业的其他物业产品价值（尤其是销售型商业产品），实现利润最大化。为使商业在综合体中保持持续的影响力，必须自持足够份额的商业面积以把握商业运营的主动权。所以，此类开发商自持商业的根本原因是：自持商业带动下的销售类产品利润最大化，同时兼具资产沉淀。

资源型开发商（源于商业，落于地产）

代表开发商：苏宁（苏宁广场）、宜家（宜家购物中心）、乐购（乐购购物中心）

开发商的源起：本身在零售市场具备深厚的渠道资源，并树立起行业标杆品牌，同时利用零售业的资金周期差，通过大量关联交易等手段使得现金流得以最充分地被利用。

持有商业的原由：利用专业市场树立的品牌获取优质土地，增加市场对项目的关注度，提高销售物业价值。同时，用自持物业面积经营自身的品牌连锁，极大的降低租赁成本，促进在商业市场的竞争力，并完成不动产沉淀。所以此类开发商