浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定
物业费纠纷中服务不到位抗辩的司法认定
【 中图分类号：Ｄ９ ２ ２ ． １ ８ １
文献标识码 ：Ａ 文章编号 ：１ ６ ７ １ — ５ １ ９ ５（ ２ ０ １ ４）０ ５ 一 （ ） ０ ６ ６ — ０ ７ ］
ＤＯＩ ： Ｉ Ｏ １ ３ ３ １ ０ ／ ｊ ． ｃ ｎ ｋ ｉ ． ｇ ｚ ｊ ｙ ． ２ ０ １ ４ ． ０ ５ ． （ １ １ １
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பைடு நூலகம்
一
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物业费纠纷 中 服务不 到位抗辩 的司法认定
顾 彬 （ 江苏省南通市崇川区人民法院， 江苏 南通 ２ ２ ６ ０ ０ ７ ）
摘
要：当前 ， 在 物业 费纠纷的 司法实践 中， 鲜有被告 业主获判 减付 物业费继而胜诉 的判例 。 在这种 “ 一边倒”
的现 象背后 ， 物业企业确 实存在 着不同程 度的服 务不到位问题。当被 告业主以此为由行使 同时履行抗辩权 时，
浅析物业服务合同纠纷的举证责任
浅析物业服务合同纠纷的举证责任作者：李永强时间：2018年07月31日物业管理纠纷关乎千家万户的生活，此类合同以物业公司提供符合合同要求的物业服务为前提，若提供了达标的服务，则全额收费；若只提供了部分服务，则只能按照同比例的服务收费。
这样的处理原则才符合民法中公平合理、等价有偿的基本原则。
否则必然导致物业公司只重视签约，而忽视后期的服务。
而对此类案件的举证责任应当如何分配，将直接左右案件的走向，这也正是案件判决值得商榷的地方。
举证责任分配原则根据《民事诉讼法》第64条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据，这是我国民事诉讼法立法上关于举证责任的法律渊源，即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。
最高人民法院《关于民事诉讼法证据若干规定》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销对一方当事人对引起合同关系变动事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。
换句话说，物业服务公司主张其已依约履行了物业服务合同的，应根据其与业主委员会签订的物业服务合同约定的服务等级标准对履行物业服务合同已达到约定的服务等级标准承担举证责任。
一般情况下，物业服务公司提供的物业服务的项目与内容主要由综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项目构成。
而且根据相关的规定，物业服务公司在履行物业服务义务的过程中在均会形成合同履行的书面证据，例如，对房屋公用部分进行日常管理合同维修养护、检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录、公用设备设施日常维修养护记录等资料，在业主以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
浅谈物业管理纠纷
浅谈物业管理纠纷物业管理纠纷是业主与物业管理公司之间因服务、费用、管理等问题产生的争议。
这类纠纷可能涉及到多个方面，包括但不限于服务质量、费用收取、公共设施的使用与维护等。
以下是一些常见的物业管理纠纷类型及其处理方式：1. 服务质量问题：业主可能对物业管理公司的服务水平不满意，如清洁、安保、绿化等。
解决这类问题通常需要物业管理公司提高服务质量，同时业主也需要合理表达诉求。
2. 费用收取争议：物业管理费用的收取标准和方式常常是纠纷的焦点。
业主可能认为收费过高或不合理，而物业管理公司则需要确保收费的透明度和公正性。
3. 公共设施使用与管理：公共区域和设施的使用权和管理权往往会引起业主之间的矛盾。
物业管理公司需要制定合理的使用规则，确保公平使用。
4. 维修与维护问题：房屋或设施的维修和维护也是常见的纠纷点。
物业管理公司应定期检查并及时维修，避免因维修不及时导致的业主不满。
5. 信息沟通不畅：信息的不透明或沟通不畅也可能导致业主与物业管理公司之间的误解和纠纷。
建立有效的沟通机制是预防和解决纠纷的关键。
6. 法律法规遵守：物业管理公司在执行职责时必须遵守相关法律法规，任何违反法律法规的行为都可能引发纠纷。
处理物业管理纠纷的方法通常包括：- 协商解决：双方通过沟通协商，寻求共识。
- 调解：通过第三方的介入，帮助双方达成和解。
- 仲裁：如果协商和调解无效，可以通过仲裁机构进行裁决。
- 法律途径：在无法通过上述方式解决时，可以诉诸法律途径，通过法院判决。
物业管理纠纷的预防和解决需要业主、物业管理公司以及相关政府部门的共同努力，通过建立完善的物业管理制度、加强法律法规的宣传教育、提高服务质量和透明度，可以有效减少纠纷的发生。
物业管理服务纠纷
物业管理服务纠纷物业管理服务的纠纷是指业主与物业管理公司之间在物业管理服务过程中产生的争议和矛盾。
随着物业管理行业的发展，物业管理服务纠纷也日益增多。
本文将围绕物业管理服务纠纷的定义、产生原因、解决方法等方面展开讨论。
一、物业管理服务纠纷的定义物业管理服务纠纷是指在物业管理过程中，业主与物业管理公司之间因为各种原因所产生的分歧、争议以及矛盾。
这些纠纷主要集中在物业费收取、物业维修、公共设施管理、安全责任等方面。
当业主对物业管理公司的服务不满意或者物业管理公司没有履行其职责时，就会引发纠纷。
二、物业管理服务纠纷的产生原因1.服务质量不达标：物业管理公司没有按照约定提供高质量的服务。
比如维修工作不及时、业主的投诉得不到及时处理等。
2.收费问题：物业管理公司在收取物业费时存在不合理的收费项目或者收费额度过高。
物业费的使用管理也可能存在问题，不符合业主的利益。
3.公共设施管理不善：物业管理公司没有有效管理和维护公共设施，导致设施的质量下降和使用寿命缩短。
4.沟通不畅：物业管理公司与业主之间沟通不畅，双方缺乏有效的信息交流，容易引发误解和不满。
5.管理责任问题：物业管理公司没有履行其管理职责，无法解决小区内的问题，导致纠纷的产生。
三、物业管理服务纠纷的解决方法1.协商解决：业主与物业管理公司应该首先进行积极的协商，明确各自的权利和责任，并找到解决问题的最佳方案。
通过协商可以减少纠纷的发生，保护双方的权益。
2.法律诉讼：若协商无果，业主可以寻求法律途径来解决纠纷。
可以向相关部门投诉，或者通过律师咨询提起诉讼，维护自己的权益。
3.引入第三方：当纠纷无法通过协商或法律途径解决时，可以考虑引入第三方来进行调解。
第三方可以是有关方面的专业组织或者独立的调解机构，帮助双方找到共同的利益点。
4.加强监管：相关政府部门应加强对物业管理行业的监管力度，规范物业管理公司的行为，确保其按照规定提供高质量的服务。
四、物业管理服务纠纷的预防措施1.合理约定：业主与物业管理公司应在合同中明确双方的权益和责任，并制定合理的服务标准和收费方式，避免后期纠纷的产生。
物业管理纠纷中事实服务认定
物业管理纠纷中事实服务认定1. 简介物业管理纠纷是指在小区或写字楼等共用物业区域中，因物业公司与业主之间的利益冲突而引发的纠纷。
在处理物业管理纠纷时，事实服务的认定是非常重要的一环，它可以帮助双方客观、准确地了解纠纷的成因和相关责任，并为解决纠纷提供有力的依据。
本文将详细介绍物业管理纠纷中事实服务的认定过程，并提供一些应对策略和建议。
2. 事实服务认定的重要性事实服务认定是物业管理纠纷解决过程中的核心环节。
它通过调查、比对证据和现场勘察等手段，重建事件发生的真实经过，并确定相关责任方。
在物业管理纠纷中，往往涉及到以下几个方面：2.1. 业主投诉业主投诉通常是物业管理纠纷的起点。
业主可以投诉物业服务质量、公共设施维护状况、停车管理等方面的问题。
通过事实服务的认定，可以确定业主投诉的问题是否属实，从而采取相应的措施进行解决。
2.2. 物业公司行为物业公司在管理过程中可能存在的问题包括：违反合同约定、服务不到位、拖延维修等。
通过事实服务认定，可以客观地确认物业公司的行为是否符合合同约定，并评估其责任。
2.3. 证据收集在物业管理纠纷中，证据收集至关重要。
事实服务认定需要搜集各方提供的证据，如业主投诉信、物业公司承诺书、维修记录等，以便分析比对，找出问题的关键所在。
3. 事实认定的步骤和流程事实服务认定通常包括以下几个步骤：3.1. 投诉受理当业主发起投诉后，物业管理部门应及时受理，记录投诉内容，并开展初步调查。
3.2. 调查取证调查取证是事实服务认定的核心环节。
物业管理部门应收集业主和物业公司的证据材料，并开展现场勘察、实地查看相关问题区域。
3.3. 事实认定会议事实认定会议是解决物业管理纠纷的关键环节。
会议上，物业管理部门会邀请相关业主代表、物业公司代表和相关专家，通过比对证据、现场勘察等方式，对纠纷事件进行分析、评估和认定。
3.4. 事实认定报告事实认定报告是事实服务认定的结果呈现。
报告应客观、准确地记录调查过程、比对证据以及最终的事实认定结论，并明确责任方和解决措施。
物业管理维护物业权益明确管理责任与服务内容
物业管理维护物业权益明确管理责任与服务内容物业管理是指对地产项目进行维修、保养和管理的一种职能。
在日常的物业管理工作中，明确管理责任和提供清晰的服务内容至关重要。
本文将探讨物业管理在维护物业权益方面的职责和服务内容。
一、明确管理责任1.1 保护物业权益的重要性物业权益是指业主对物业享有的法律权益，包括财产权和使用权。
物业管理公司承担着保护物业权益的重要责任，确保业主的合法权益不受侵害，并为业主提供良好的居住和工作环境。
1.2 物业管理责任清单为了明确物业管理公司的责任和义务，可以根据实际情况制定物业管理责任清单，明确各项管理职责。
该清单可以包括但不限于以下内容：1.2.1 物业维修与保养责任物业管理公司应负责对物业进行定期维修和保养，确保各项设施设备的正常运转。
同时，在维修和保养过程中，也应注意节能环保，提供绿色、可持续的管理服务。
1.2.2 安全管理责任物业管理公司应确保物业的安全性，包括制定消防安全措施、维护门禁系统、加强巡逻巡检等，保障业主的人身和财产安全。
1.2.3 环境卫生管理责任物业管理公司应负责保持物业的环境卫生，包括定期清洁、垃圾分类处理、绿化维护等。
通过提供整洁、清爽的环境，提升业主的居住和工作舒适度。
1.2.4 纠纷解决责任物业管理公司应积极处理物业相关的纠纷，例如邻里纠纷、业主之间的纠纷等，促进良好的社区氛围和业主之间的和谐相处。
二、明确服务内容2.1 公共设施的维护和管理物业管理公司需要确保公共设施的正常运作，包括电梯、供水设备、供暖设备等。
定期检查和维修，确保设施设备的良好状态，提供良好的服务体验。
2.2 服务热线和投诉处理物业管理公司应设立服务热线，为业主提供信息咨询和问题解答。
同时，对于投诉和意见建议，应积极处理和回应，及时解决业主的问题。
2.3 社区活动和维护物业管理公司可以组织各种社区活动，增进业主之间的交流和互动。
例如小区联谊、文化活动等，营造融洽的社区氛围。
物业管理纠纷案件证据的认定
物业管理纠纷案件证据的认定1. 引言物业管理纠纷案件是指在物业管理行为中，由于各方利益的冲突或者管理不善等原因而产生的纠纷。
在处理物业管理纠纷案件中，证据的认定是非常重要的一环，它对于案件的胜诉或败诉起着至关重要的作用。
本文将介绍物业管理纠纷案件证据认定的相关要点和方法，以帮助相关人士更好地进行案件处理。
2. 物业管理纠纷案件证据的分类在物业管理纠纷案件中，证据可以分为以下几类：2.1. 书证书证是指通过书面形式记录的证据，包括但不限于合同、通知书、收据、账册等。
在物业管理纠纷案件中，常见的书证案件包括合同违约纠纷、物业费欠缴纠纷等。
当事人应当保留好与物业相关的书面证据，以备日后可能发生的纠纷。
2.2. 物证物证是指能够直接证明案件事实的实物或物品，如摄像监控录像、维修记录、抄表单等。
物证能够提供直观的信息，对于物业管理纠纷案件的证据认定有着重要的作用。
2.3. 证人证言证人证言是指能够提供案件相关情况证据的证人陈述。
在物业管理纠纷案件中，业主、物业管理人员、物业维修人员等可以作为证人出庭作证，提供相关证言。
但证人证言应当注意真实性，经过测谎等技术手段的检验。
2.4. 鉴定意见在某些物业管理纠纷案件中，需要通过第三方机构或专家进行鉴定。
鉴定意见是指专家或机构对案件相关事项进行评估、判断和鉴别的意见和结论。
鉴定意见能够提供专业化的、客观的证据，对于证据的认定起到非常重要的作用。
3. 物业管理纠纷案件证据的认定方法在物业管理纠纷案件中，证据的认定方法可以从以下几个方面进行考虑：3.1. 真实性证据的真实性是首要考虑的因素。
证据应当真实可靠，不存在伪造、篡改等情况。
为了保证证据的真实性，当事人可以通过加盖公章、保存原件等方式进行保护和确权。
3.2. 可信度除了真实性外，证据的可信度也是重要的认定标准。
证据应当来源可靠，有明确的证据链，不存在矛盾和不完整的情况。
当事人可以通过收集多渠道的证据，提高证据的可信度。
事实物业服务及其物业费
事实物业服务及其物业费日期:2011-2-24 来源:山东房地产律师联盟网事实物业服务及其物业费内容摘要：本文主要是从当前物业管理活动中存在的事实物业服务入手，分析了事实物业服务关系存在的原因、类型及事实物业服务是否受法律保护和物业收费标准如何确定等问题。
关键词：物业管理服务事实物业服务物业服务收费标准绪论当前社会生活中物业管理纠纷层出不穷，一些地区物业服务企业与业主关系势同水火，物业管理矛盾呈激化趋势。
而最为严重和普遍的是拒付物业服务费，尤其是因事实物业服务关系引起的物业费纠纷在法律实务界如何处理，更是众说不一。
结合当前的法律规定及物业服务中的现实情况，笔者在此阐述事实物业服务方面的一些认识和看法，与各位共同交流。
正文一、何为事实物业服务关系？根据国家《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
国家《物业管理条例》所规定的物业管理是指双方存在物业服务合同的一种物业管理关系。
但本文中所讨论的事实物业服务是指物业服务企业与业主之间不存在物业服务合同，但是物业服务企业向业主提供了物业服务后，在物业服务企业与业主之间形成的一种事实上的物业服务关系。
因此，所谓的事实物业服务，有两个关键点，一、双方在物业服务提供前并未就物业服务达成合意，双方不存在书面或口头上的合同基础；二、物业服务企业按照一定的标准向业主提供了物业服务，业主事实上已经享受到这种服务。
二、事实物业服务形成的原因与类型？经过调查，笔者认为事实物业服务的形成有如下几个原因：1、立法缺陷我国的《物业管理条例》有专章规定了前期物业管理。
该条例第二十六条规定：“前期服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
”经分析可知，一、上述规定只规定了期限未满合同终止的条件；二、但是未规定期限已满，业主委员会未成立或未与物业服务企业签订合同的情况如何处理？在这种情况下，物业服务企业何去何从？合同已经到期，是终止合同还是继续履行合同？若物业企业选择终止合同，因为前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，这种情况下，建设单位是否有义务另行委托物业服务企业？如果另行委托物业服务企业进行管理，这是否属前期物业管理？若物业企业选择继续履行合同，则选择与谁签订合同？是与业主续签还是与建设单位续签合同？该续签的合同是否有效？对业主是否具有法律约束力？很遗憾，因国家《物业管理条例》对前期物业管理引发的这些问题并未作出明确的规定，导致一些事实物业服务引发的纠纷无法可依，悬而未决。
浅谈物业管理纠纷
浅谈物业管理纠纷
浅谈物业管理纠纷
一、引言
物业管理纠纷是指在物业管理过程中，因为各种原因所引起的纠纷。
随着城市化进程的不断加快，物业管理纠纷也逐渐增多。
本文将对物业管理纠纷进行详细的探讨，包括起因、解决方法以及预防措施等。
二、物业管理纠纷的主要类型
1.业主与物业公司之间的纠纷：包括物业费用支付纠纷、物业服务不到位纠纷等。
2.业主与租户之间的纠纷：例如租户的滋扰行为、租户违规使用物业设施等。
3.业主与业主之间的纠纷：常见的有噪音纠纷、共用设施使用纠纷等。
三、物业纠纷解决的途径
1.调解：物业纠纷的解决常常通过调解来进行。
调解是以和解为目标，通过第三方的介入，促使双方达成妥善解决的方式。
2.诉讼：当调解无法达成一致时，当事人可以诉诸法律途径来解决纠纷。
这包括提起民事诉讼或仲裁等方式。
四、物业纠纷的预防措施
1.健全物业管理制度：建立健全的物业管理制度，明确各方责任，规范物业管理流程，可以有效预防物业纠纷的发生。
2.强化业主教育：加强对业主的宣传教育，提高业主的法律意识和责任意识，减少纠纷的发生。
3.建立有效的投诉机制：建立有效的物业纠纷投诉机制，及时处理和解决纠纷，避免纠纷升级。
附件：本文档附带了相关的案例分析和物业管理规定范本，供参考使用。
法律名词及注释：
1.物业管理：指对多户共用的建筑群体或小区进行维护、管理和服务的一系列活动。
2.调解：是争议双方在第三方的协助下，通过沟通和协商，达成和解的一种方式。
3.诉讼：是指当事人依照法定程序向法院提起诉讼，遵循司法程序进行案件处理。
事实物业管理简述
事实物业服务及其物业费王辉内容摘要：本文主要是从当前物业管理活动中存在的事实物业服务入手，分析了事实物业服务关系存在的原因、类型及事实物业服务是否受法律保护和物业收费标准如何确定等问题。
关键词：物业管理服务事实物业服务物业服务收费标准绪论当前社会生活中物业管理纠纷层出不穷，一些地区物业服务企业与业主关系势同水火，物业管理矛盾呈激化趋势。
而最为严重和普遍的是拒付物业服务费，尤其是因事实物业服务关系引起的物业费纠纷在法律实务界如何处理，更是众说不一。
结合当前的法律规定及物业服务中的现实情况，笔者在此阐述事实物业服务方面的一些认识和看法，与各位共同交流。
正文一、何为事实物业服务关系？根据国家《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
国家《物业管理条例》所规定的物业管理是指双方存在物业服务合同的一种物业管理关系。
但本文中所讨论的事实物业服务是指物业服务企业与业主之间不存在物业服务合同，但是物业服务企业向业主提供了物业服务后，在物业服务企业与业主之间形成的一种事实上的物业服务关系。
因此，所谓的事实物业服务，有两个关键点，一、双方在物业服务提供前并未就物业服务达成合意，双方不存在书面或口头上的合同基础；二、物业服务企业按照一定的标准向业主提供了物业服务，业主事实上已经享受到这种服务。
二、事实物业服务形成的原因与类型？经过调查，笔者认为事实物业服务的形成有如下几个原因：1、立法缺陷我国的《物业管理条例》有专章规定了前期物业管理。
该条例第二十六条规定：“前期服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
”经分析可知，一、上述规定只规定了期限未满合同终止的条件；二、但是未规定期限已满，业主委员会未成立或未与物业服务企业签订合同的情况如何处理？在这种情况下，物业服务企业何去何从？合同已经到期，是终止合同还是继续履行合同？若物业企业选择终止合同，因为前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，这种情况下，建设单位是否有义务另行委托物业服务企业？如果另行委托物业服务企业进行管理，这是否属前期物业管理？若物业企业选择继续履行合同，则选择与谁签订合同？是与业主续签还是与建设单位续签合同？该续签的合同是否有效？对业主是否具有法律约束力？很遗憾，因国家《物业管理条例》对前期物业管理引发的这些问题并未作出明确的规定，导致一些事实物业服务引发的纠纷无法可依，悬而未决。
浅谈物业管理纠纷
浅谈物业管理纠纷浅谈物业管理纠纷引言随着城市化的不断推进，物业管理已经成为现代社会中不可或缺的一部分。
物业管理的目标是为业主提供良好的生活环境和方便的服务。
，在物业管理过程中，不可避免地会出现各种纠纷。
本文将就物业管理纠纷进行探讨，包括纠纷的来源、常见类型以及解决纠纷的方法。
纠纷的来源物业管理纠纷是由于物业管理过程中的各种矛盾和冲突而产生的。
主要纠纷来源包括以下几个方面：1. 费用纠纷：物业管理费用是业主和物业公司之间的一项重要经济关系。
业主通常会对物业管理费用的合理性和透明度产生质疑，导致费用纠纷的发生。
2. 服务质量纠纷：物业管理服务的质量直接影响业主的居住体验。
如果物业公司未能按照业主的期望提供满意的服务，就会引发纠纷。
3. 建筑结构纠纷：物业管理涉及到建筑物的维护和管理，包括维修、保养、改建等工作。
如果物业公司在这方面存在问题，就会引发建筑结构纠纷。
4. 公共设施使用纠纷：公共设施是小区内业主共同享有的资源，如停车场、游泳池、健身房等。
如果物业公司在公共设施使用方面存在问题，就会引发使用纠纷。
常见类型物业管理纠纷的类型繁多，常见的包括以下几种：1. 费用计算争议：业主对物业管理费用计算标准和金额有异议，认为物业公司在计算费用时存在不合理、不透明之处。
2. 设施维修纠纷：业主发现公共设施存在故障或损坏，要求物业公司立即维修，但物业公司未能及时响应或解决问题。
3. 水、电、气费纠纷：业主对物业公司对水、电、气费收取方式和金额有异议，认为物业公司在计费方面存在问题。
4. 业主大会纠纷：物业公司组织的业主大会中，业主对物业公司的工作不满意，发生争吵、投票不合理等纠纷。
5. 相邻业主纠纷：相邻业主之间因为噪音、卫生等问题发生争执，需要物业公司协调解决。
解决纠纷的方法针对物业管理纠纷，有多种方法可供选择，包括以下几种：1. 协商解决：纠纷双方可以通过协商的方式解决问题，通过平等、友好的对话，找出共同的解决方案。
浅谈物业管理纠纷
浅谈物业管理纠纷浅谈物业管理纠纷引言随着城市化进程的快速发展，物业管理在现代社会中起到了越来越重要的作用。
然而，物业管理纠纷也随之而来。
物业管理纠纷涉及的范围十分广泛，包括但不限于物业费用、物业维修、业主权益等方面。
本文将从不同的角度对物业管理纠纷进行浅谈。
一、物业费用争议物业费用争议是物业管理纠纷中的常见问题之一。
在小区内，物业公司通过向业主收取物业费用来提供相应的管理和维护服务。
然而，有些业主可能对物业费用的高昂以及物业公司的服务质量产生质疑，从而引发纠纷。
解决这类纠纷的关键在于建立合理的收费机制和透明的费用明细，并加强物业管理的公开性和透明度。
二、物业维修问题物业维修问题是另一个常见的物业管理纠纷。
由于大多数小区的公共设施和建筑物是由物业公司负责维修和维护的，因此业主和物业公司之间经常会发生关于维修责任和费用分摊的争议。
要解决这类纠纷，首先需要建立起明确的维修责任划分，并制定相应的维修管理规定。
在实践中，业主和物业公司之间也可以通过协商解决，并建立维修基金来缓解资金压力。
三、业主权益保护业主权益保护是物业管理纠纷中最重要的问题之一。
小区业主的权益包括但不限于住房质量、公共环境清洁、安全设施和小区治安等方面。
物业公司应当积极履行管理职责，确保业主权益得到有效保护。
同时，相关政府部门也应加大监管力度，加强对物业管理行业的规范和监督，确保业主权益不受侵害。
四、解决纠纷的方式在物业管理纠纷解决中，双方当事人可以选择多种方式来解决争议。
首先，可以通过协商和调解解决纠纷，双方主动交流、妥善处理问题，寻找共同的利益点。
其次，可以通过仲裁或诉讼的方式解决纠纷，根据相关法律法规进行争议解决。
无论采取何种方式，公平、公正、高效的原则都应当得到坚守。
结论物业管理纠纷是城市社区管理中常见的问题，对于社会和个人的稳定与和谐具有重要影响。
通过建立合理的管理机制、强化监管力度、保护业主权益以及加强社区居民的参与和监督，可以有效预防和解决物业管理纠纷的发生。
物业管理纠纷案件证据的认定
物业管理纠纷案件证据的认定物业管理纠纷案件证据的认定一、物业管理纠纷案件审理中证据的形式要求(一)提供书证的要求书证在民事诉讼中具有特别重要的价值。
一般而言，书证具有稳定性、不易篡改性，证明力较强。
但在民事诉讼过程中，适用书证时应注意以下问题：当事人以书证证明待证事实时，一般应出示原件，如需自己保存书证原件的，或者出示原件有困难并经法院允许可以出示复制件，或者原件已不复存在，但有证据证明复制件与原件一致的，也可出示复制件。
法院以书证认定案件事实时，对无法与原件核对的复印件、复制件的书证，没有其他证据佐证的，不得单独将其作为定案的依据。
数个书证证明同一事实时，一般可以认定公文书证的效力高于私文书证;公证书证高于非公证书证;已经登记的书证高于未登记的书证。
但这并不是绝对的，只有在无其他证据分辨彼此证明力高低时，才能作如此认定。
当事人提供外文书证或外文说明资料的，应当附有中文译本。
(二)提供物证的要求根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供物证的，应当提供原物。
提供原物确有困难的，可以提供与原物核对无误的复制件或者证明该物证的照片、录像等其他证据;原物为数量较多的种类物的，提供其中的一部分。
(三)提供视听资料的要求根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，提供视听资料有如下要求：其一，要求当事人提供有关资料的原始载体。
提供原始载体确有困难的可以提供复制件。
确有困难是指视听资料的原始载体被毁损或遗失，或是不能通过正当程序取得，但是当事人故意毁损或丢弃的除外。
其二，要注明制作方法、制作时间、制作人及证明对象。
特别是提供复制件的，要注明视听资料的具体来源及制作过程，而且应当力求详尽，以便提高其对待证事实的证明力。
其三，当事人在提供声音资料的同时，必须附该声音内容的文字记录。
(四)提供证人证言的要求1证人证言的形式要求当事人提供证人证言的应做到以下几点：第一，要写明证人的基本情况，包括姓名、年龄、性别、职业、住址等情况;第二，证人应当在提供的每一份证言材料上签名，签名确有困难的，应当用盖章等方式证明证言系本人的证言材料;第三，必须写明证人出具证言材料的时间(年、月、日);第四，应当在提供证言材料的同时附证人的身份证复印件或其他身份证明文件。
事实物业合同关系如何认定
事实物业合同关系如何认定？2008年8月7日，业主刘女士向原告川三物业交纳了一年物管费933．10元后，一直未再交纳。
同年12月31日前期物业合同期满，但川三物业继续为小区提供物业服务。
2014年6月，川三物业起诉要求被告刘女士交纳拖欠的物业费，刘女士以双方无物业合同关系为由予以抗辩。
事实物业合同关系如何认定1、前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。
从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。
本案因被告及小区业主并未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告提供的物业服务持接受态度。
双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。
2、事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。
合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。
本案川三物业在合同期满后继续为小区提供服务，刘女士居住使用位于该小区内的房屋，接受了川三物业提供的物业服务系客观事实。
因此，刘女士以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩没有法律依据。
3、成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。
物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司管理和服务的，双方成立事实物业合同关系。
在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。
本案因前期物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商收费标准的情况下，业主应按原约定支付物业服务费用。
浅谈物业管理与服务的辩证关系
浅谈物业管理与服务的辩证关系凡是管理得好的小区，一定是抓住了管理与服务以及管理要素之间、服务要素之间的辩证关系。
如果我们的项目经理掌握了辩证关系规律，管理好一个小区就不成问题了。
一、什么是辩证关系呢？辩证关系是相互依存、相互对立，在对立中又互相谁也离开不谁的关系。
在物业管理中，与业主签订了合同，就确立了权利与义务的关系。
关系形成了，双方离开谁都不行，物业只收费不尽义务，业主们就不干了，确实很多物业公司就是这样的，收取了物业费，不能很好地提供服务，前期赚到钱，也不愿意投入，最终品质越做越差，被业主扫地出门。
可是，有的小区情况不是这样的，物业提供了良好的服务，一些别有用心的人却鼓动业主不交费，甚至恶意破坏小区设施。
物业是巧妇难以无米之炊，所以品质越来越差，小区恶性循环，原本是高档小区就变成了脏乱差小区。
这就是最为典型的没有处理好“你中有我、我中有你，服务与被服务、权利与义务之间”的辩证关系，物业与业主之间有矛盾，是客观的，作为业主，就是希望少交物业费，物业能提供超值服务。
作为物业公司把追求利润最大化作为考核团队的目标，这就形成了矛盾的统一体，如果物业公司能够运用好这对矛盾，就可以从矛盾中发现不足，改进不足，把矛盾化为改进小区品质的动力，这就是哲学原理中的对立统一关系，对立就是矛盾，但是矛盾又要统一，这个统一，就是不能因为矛盾而不要统一，所以叫对立统一。
如果不要统一，矛盾不断升级，最终就是离婚，离婚对谁都是没有好处的，损失也是巨大的。
二、用辩证关系看待和处理业主投诉问题在物业服务中不断有业主投诉，我们就是不断把业主的投诉解决掉，业主就满意了，统一还在，但是一个小区不断有业主投诉，这其实是好事，因为哲学原理告诉我们，人类社会，自然界，包括我们的思维，都是由于矛盾而推进事物的发展，过去，我们物业与业主的主要矛盾就外置防盗网的管理，一方面物业不让业主安装外置防盗网，另一方面，业主想尽各种办法要装外置防盗网，这就是5、6年前的业主与物业之间的主要矛盾之一。
浅谈物业管理纠纷
浅谈物业管理纠纷在我们的日常生活中，物业管理纠纷已经成为一个不容忽视的问题。
随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，对居住环境和物业服务的要求也越来越高。
然而，由于种种原因，物业管理纠纷时有发生，给业主和物业管理公司都带来了困扰。
物业管理纠纷的类型多种多样，常见的包括物业服务质量纠纷、物业费用纠纷、物业管理区域内的设施设备维修纠纷、停车位纠纷等等。
物业服务质量纠纷是其中较为突出的一类。
业主往往认为物业管理公司没有提供与所收取费用相匹配的服务。
比如，小区环境脏乱差，垃圾清理不及时；绿化维护不到位，草木枯黄；安保措施不力，导致小区内盗窃事件频发等等。
这些问题严重影响了业主的生活质量，从而引发业主对物业管理公司的不满和投诉。
物业费用纠纷也是屡见不鲜。
一方面，有些业主可能对物业费用的构成和收费标准存在疑问，认为费用过高或者不合理。
另一方面，部分业主可能因为经济困难或者对服务不满意而拒绝缴纳物业费。
而物业管理公司在催缴物业费时，如果方式不当，可能会进一步激化矛盾。
物业管理区域内的设施设备维修纠纷也常常出现。
例如，电梯故障频繁，影响居民正常出行；水管漏水，却得不到及时修复；小区道路损坏，长期无人过问等。
在这种情况下，业主认为物业管理公司没有尽到维修和维护的责任，而物业管理公司可能会认为维修费用超出了预算或者需要动用维修基金，而这一过程又存在诸多繁琐的程序和规定。
停车位纠纷在一些小区也较为常见。
停车位不足、停车位分配不公、停车位收费不合理等问题都可能引发业主与物业管理公司之间的矛盾。
那么，物业管理纠纷产生的原因是什么呢？首先，法律法规不完善是一个重要因素。
虽然我国已经出台了一些与物业管理相关的法律法规，但在实际操作中，还存在一些模糊和空白的地方，导致在处理纠纷时缺乏明确的依据。
其次，业主和物业管理公司之间的权利义务不清晰。
在签订物业服务合同时，双方对于各自的权利和义务没有明确的约定，或者约定不够详细和具体，这就容易在后续的服务过程中产生分歧。
物业管理纠纷解决的法律调查与鉴定
物业管理纠纷解决的法律调查与鉴定引言物业管理纠纷在现实生活中较为常见，例如业主与物业公司之间的合同纠纷、业主间的邻里纠纷等。
为了解决这些纠纷，进行法律调查与鉴定就显得尤为重要。
本文将介绍物业管理纠纷解决的法律调查与鉴定的基本概念、程序及注意事项。
一、法律调查的基本概念1. 收集相关证据，如合同、协议、通知书等；2. 调查相关当事人的权益和义务，如业主的权益、物业公司的管理责任等；3. 调查当事人的行为举止，如是否存在违约、诈骗等不当行为；4. 了解当事人的背景信息、前科记录等。
二、法律调查的程序进行物业管理纠纷的法律调查时，需要按照一定的程序进行，以确保调查的合法性和公正性。
下面是一个常用的法律调查程序：1. 制定调查计划：明确调查的目的和范围，确定需要调查的证据和方法；2. 收集证据：收集相关证据，包括书面证据和口述证据；3. 检验证据的真实性：确保证据的真实性和合法性，如证实文件的真实性和合同的有效性等；4. 分析证据：对收集到的证据进行分析，评估各证据的重要性和可信度；5. 形成调查报告：将调查结果整理成调查报告，包括回顾问题、分析证据、得出结论等；6. 提出建议：根据调查结果，提出解决纠纷的建议和措施；7. 鉴定：依法对物业管理纠纷进行鉴定，确定各方的权益和义务；8. 解决纠纷：根据鉴定结果，协商解决纠纷或依法进行仲裁或诉讼。
三、法律调查与鉴定的注意事项1. 法律依据：在进行调查与鉴定时，需要明确相关的法律依据，以确保调查与鉴定的合法性和准确性；2. 证据收集：在收集证据时，需要遵循法定程序，确保证据的合法性和真实性；3. 保密原则：在调查与鉴定过程中，需要严守保密原则，以保护当事人的利益和隐私；4. 客观公正：调查员应保持客观公正的态度，避免主观偏见对调查结果的影响；5. 调查报告的撰写：调查报告应客观、准确地反映实际情况，不能武断或夸大事实。
结论物业管理纠纷的解决需要进行法律调查与鉴定，以明确各当事人的权益和义务，并提出解决纠纷的建议和措施。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。
笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。
一、物业收费纠纷的概念和特点物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。
物业收费纠纷案件一般具有以下特点：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。
因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。
二、物业收费纠纷产生的原因物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素：（一）改革进程中历史遗留问题的影响在计划经济时代，业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。
改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同？”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。
因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉。
物业服务纠纷的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，物业管理行业迅速发展，物业服务纠纷也日益增多。
物业服务纠纷不仅涉及业主与物业公司之间的权益关系，还关系到物业管理行业的健康发展。
为了规范物业服务行为，保护业主和物业公司的合法权益，我国制定了相关法律法规。
本文将从物业服务纠纷的定义、法律规定、处理方式等方面进行详细阐述。
二、物业服务纠纷的定义物业服务纠纷是指业主与物业公司之间，因物业服务合同、物业管理条例、法律法规等产生的争议。
主要包括以下几种情况：1. 物业公司未履行合同义务，如未按时收取物业费、未提供约定的物业服务等。
2. 业主未履行合同义务，如拖欠物业费、违反物业管理规定等。
3. 物业公司与业主对物业服务标准、费用等存在争议。
4. 物业公司与业主对物业设施设备维修、养护等存在争议。
5. 物业公司与业主对物业管理区域内公共秩序、环境卫生等存在争议。
三、物业服务纠纷的法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十二条规定：“业主对物业共有部分享有共有权，对物业共有部分的使用、收益、处分，按照法律规定或者管理规约约定办理。
”这一规定明确了业主对物业共有部分的共有权。
2. 《物业管理条例》《物业管理条例》第二十条规定：“业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费用。
物业服务费用应当包括物业管理服务费、物业共用部位和共用设施设备日常运行、维护费用等。
”这一规定明确了业主支付物业费用的义务。
《物业管理条例》第三十三条规定：“物业服务企业应当按照合同约定和物业管理规约，提供物业服务，保障业主的合法权益。
”这一规定明确了物业公司的服务义务。
3. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”这一规定明确了合同违约责任。
4. 《中华人民共和国侵权责任法》《侵权责任法》第二十二条规定：“因物业服务企业的过错，造成业主或者其他物业使用人损害的，物业服务企业应当承担侵权责任。
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浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定摘要近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2009年10月1日，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）开始施行，多家新闻媒体围绕最让老百姓关注的“物业事实服务行为”进行了报道：“按照相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续逗留，并以事实服务为由继续收费的情况时有发生。
该解释中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。
”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。
诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。
由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。
一、《解释》施行之前的纠纷处理概况在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。
无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。
何为事实服务？物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。
在司法案例中，无论业主们对事实服务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。
物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分利益。
物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。
其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。
在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。
而在这个过程中，业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。
业主常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是恰当。
因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降价”行为中得以解决。
二、《解释》施行之后的纠纷处理模式（一）时间条件在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。
在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。
诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的第三条，该条款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
”在司法实践中，在业主们以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准，对该请求应当如何认定？笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。
因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准来收费。
其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。
在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，此时，虽然在物业服务企业和业主之间没有物业服务合同，但物业服务企业正是提供物业服务的一方，业主正是“接受”物业服务的一方，恰恰形成了前文所提及的事实服务情形。
正因如此，笔者认为物业服务企业请求业主支付这一事实服务阶段的物业服务费是可以得到支持的。
让我们再结合该解释第九条第一款来看，该款这样规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
”规定的前半句中包含这样的内容：业主向物业服务企业预交了物业服务费，当合同到期后，已交纳物业服务费的期限却未到；规定的后半句中“尚未提供物业服务期间的”是业主所请求物业费的条件，换句话说，业主在物业服务合同到期后请求退还预交的物业费时，如果物业服务企业在这个时期提供了事实上的物业服务，业主的请求将会于法无据。
综上所述，单一的时间条件下，当物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为理由来请求业主支付物业服务费仍是可以的。
若要否定事实服务，还需要具备行为条件。
（二）行为条件该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
”先来看行为主体——业主委员会。
业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。
《物权法》第七十五条规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
”在理论上，因有若干法律法规的规定，业主委员会成立的程序并不复杂，算是有章可循。
但在现实中，真正成立业主委员会并不是一件容易的事情，仅仅召开业主大会就会因业主人数众多、层次复杂等原因存在很大的难度，没有业主大会便也没有业主委员会。
在此，我们不去探讨业主委员会难以成立原因和解决办法，回到该解释第十条，当物业服务合同到期后，如果小区业主仍未成立业主委员会又该如何？再来看业主委员会需要做出的行为。
根据该条规定，在物业服务合同到期后，当业主与物业服务企业未续约时，在业主已经或者将要与新的物业服务企业签定物业服务合同时，业主委员会可以请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域，如果物业服务企业拒绝退出，而且要求业主支付物业服务合同到期后的物业费时，此时业主就可以理直气壮地拒绝交纳。
该条规定对现实中存在的众多服务质量差，又赖着不肯走的物业服务企业当头一击，只要业主们成立业主委员会要求他们走，他们就不得不走，这对物业服务企业不断提高自身的业务水平，防止物业服务质量下降起到了非常大的作用。
但同时，该条规定本身也是一个条件：必须由业主委员会向物业服务企业发出“逐客令”，业主才能对物业服务企业的事实服务说“不”。
（三）行为条件成立的滞后性产生的问题当物业服务企业与业主之间的物业服务合同到期后，如果业主委员会尚未成立或者虽已成立但因种种原因未及时请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域时，业主是否应当交纳从合同到期起到请求退出时的物业服务费，也就是说在该段时间内物业服务企业与业主之间是否仍存在事实服务行为。
笔者认为，业主可以拒绝交纳该时段的物业服务费。
从该解释第十条第二款规定来看，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
笔者认为，条款中“物业服务合同权利义务终止”应当理解为物业服务合同到期后，合同双方没有续签合同或者签订新合同时，正是物业服务合同权利义务的终止。
因此，物业服务企业请求业主交纳该时段的物业服务费，业主可以拒绝。