兰州万达广场开盘前准备工作清单

图等各类相关图纸
废原图纸，更换新的图纸
17 经济技术指标
提供已审批通过的与项目相关系的全 部经济技述指标，如项目占地面积、 容积率、绿化率等
项目基础 18 技术资料 对接
19
规划设计概念、特点等
为营销推广提供素材
请各部门提供项目设计、结构 、施工工艺、用材、物业管理 用于编写项目销售讲解辞 等特点
20 掌握项目主要节点计划
样板间
12 《样板间建设报告》审批 样板间
13 实施相关招标及建设
包括：样板间的户型选择、装修风格 定位、选址、成本测算等内容
设计、施工、装修、装饰、验收等
14 样板间物品采购
家具、装饰等物品相关招标采购流程
15 样板间后续包装
看房通道的设计和施工（景观、导视 、音乐等） 户型图（标注功能、尺寸、面积等指 标）、告知（仅供参考）、说明牌等 （如请勿拍摄、与实际户型、结构的 差异等）
比例及分项额度控制）
营销策划 报告
10
制定本季度营销推广策略；本季度营
根据经批准的总体营销策划方 销费用使用计划，上季度营销费用实
案，制订阶段性的宣传推广方 际发生情况；上报本季度营销推广效
案，每季度编写《季度营销推 果评估；大型推广活动必须制订专项
广报告》
活动方案，在《季度营销推广报告》
上报
11 编制开盘前推广计划
5 验收
6 广告效果记录及评估
7 报媒策略及计划
8 媒体选择及洽谈
报媒广告 9 媒体招标、合同审批、签订
10 媒体广告发布
11 广告效果记录及评估
12 电视媒体策略及计划
13 媒体选择及洽谈
电视广告 14 媒体招标、合同审批、签订
15 媒体广告发布
16 广告监播、效果记录及评估
17 广播媒体策略及计划
客户资料表
放盘、封盘（房源）记录表 户型变更申请表 客户特殊要求审批表
客户提交资料清单
客户领取资料登记 客户遗失资料申明 客户投诉记录
客户意见登记
市场调查表 销售中心值班记录
按揭手续办理、付款、按揭回款等业 务的催办函件
用于及时发放更新资料，收回有变化 的资料 用于意见客户、成交客户情况的登记 、分析、统计及回访记录等
设计、施工、装修、装饰、验收等
7 销售中心物品采购 8 样板间的户型选择 9 样板间的装修风格选择 10 样板间的选址 11 成本测算
相关招标采购流程
根据户型比例大、销售难度大、具有 代表性、设计优势突出等因素选定样 板间的户型和数量
根据不同户型和项目总体定位确定样 板间的装修风格
根据工程节点选择位于实体建筑内还 是建设临时的样板间区
1
编制营销部岗位设置、薪酬方 营销部组织架构、岗位职责、薪酬标
案及绩效考核方案
准、绩效考核方案
销售团队 组建
2
销售团队 组建
薪酬方案报集团审批
包括但不限于：营销（策划）部人员 架构、人数、工资、工资附加费用、 提成比例、综合奖励基金分配办法、 各岗位人均月收入、竞争项目销售人 员工资水平（底薪、提成、月均收 入）等
细化到天的媒体、活动的排期计划
12 首期开盘报告 开盘报告
项目区域市场调研分析，竞争楼盘的 价格体系（包括楼层差、朝向差、付 款方式优惠额度）、销售速度、销售 方案、推盘策略及推盘重点； 制定我项目销售价格体系（开盘入市 价格，后续价格策略，不同开盘局面 的价格控制预案，详细价格单，付款 方式，优惠方案等）； 销售进度计划、销售回款计划、后续 每期计划推盘数量，价格走势，总销 预测；
36 信息化基 础工作
37
集团专网
申请、铺设、调试
CRM系统上线、培训、信息 前期准备工作（人员定岗，电脑、网
录入、启用
络的准备情况，数据整理录入等）
6、销售道具
1 项目大型沙盘（总体）
对于不确定的内容可以用概念性的沙 盘展示
2 可售部分或分期沙盘
3 户型单体模型
4 营销道具
5
如：楼书、简版宣传折页、万达会刊 各类宣传资料的策划、创意、 、户型单张、房款计算表、资料袋、 设计、审核、修改、印刷 银行按揭所需资料表、开盘时认购须
周边楼盘调研
房地产投资知识
银行按揭业务
税收知识
相关法律知识
销售工具使用培训
统一说辞汇编
30 统一说辞培训
31 销售合同培训
32 开盘前活动、优惠方案培训
33 延展培训
如：如阅读一些营销类书籍《如何成 为伟大的推销员》等
34 接待模拟
35 上岗前考核
可视情况开展一些拓展性训练（强调 团队配合与自我突破）
即实物化的楼盘标志，具体讲就是带 有楼盘名称的建筑小品
五证 5 《商品房销（预）售许可证》
6 面积测绘
7 案名及房号报地名办核准
销售手续 8 办理
按揭银行、公积金中心等
可能存在项目名称与推广名称不同的 情况
落实商业贷款、公积金贷款及组合贷 款的单位、贷款要求、贷款比例及年 限、费用等
例如：需向房地局了解合同登记备案
开盘报告 13 开盘简报
各种户型的销售套数、面积、金额、 均价，投放广告的次数、金额及扼要 说明该档期所组织实施的营销活动
14
配套设施
及经营性
资产
15
会所：运作模式策划报告 学校：定位及投资方案策划
竞争项目会所的经营模式、经营状况 调研，我们经营模式，业态规划等内 容
学校选定，办学性质，收费标准，对 外统一说辞的制订
8、Biblioteka Baidu同与表单
项目所在地销售合同（认购书 认购书、销售主合同、附件、补充协
1 及补充协议）的收集
议等
2 取得集团关于装修标准配置的 集团规划院、成本部、项目公司有关
批复
部门
取得集团对于《前期物管协议 3 》《业主临时规约》及物业收 商管公司
费标准和批复
4 认购协议 及合同准 备
5
取得由项目公司规划（设计） 部提供的销售用图纸及分摊面
2 销售中心功能定位
常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区 、销控室、签约室、收款区、银行手 续办理区、展板区(广告板、效果图、 五证展示、合同公示等)、户型区、客 户服务（投诉）室（相对独立区域） 、洽谈区、休息区、视听区（室）、 水吧、办公室、档案室、会议室、销 售人员更衣室等
销售中心 3 销售中心设计建议
11 上报集团周报表、月、季报表
12 13 14 15 16 17 18
19
20
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22
23
24
各类销售 25
报表
26
27 28 29
30
31 32
销售及回款计划表 销售控制表 更名、换房、退房表 合同变更申请表 特例折扣审批表 会员申请表 来访、来电登记表
催办函
部门文件签收表
置业顾问资料交领登记表
18 媒体选择及洽谈
广播媒体 19 媒体招标、合同审批、签订
20 媒体广告发布
21 广告监播、效果记录及评估
22 网络媒体策略及计划
23 媒体选择及洽谈
网络媒体 24 媒体招标、合同审批、签订
25 媒体广告发布
26 广告监播、效果记录及评估
27 网站规划
网站
网站
28 网站建设 29 网站更新
结合集团信息化建设中对于门户网站 的工作部署
30 网站互动信息的回复
31 网站的维护
32 房展会推广方案策划
现场活动、媒体推广、客户储备、促 销整合、销售控制
33 房展会活动执行准备
房地产展 34 房展会广告创意设计准备
会
35 房展会展位包装设计及制作
36 房展会销售准备
37 房展会客户信息收集和回访
38 房展会效果评估
其它媒体 39 刊物、地图、道旗、候车亭、 车身、机场灯箱等等
风格建议：根据项目定位确定销售中 心风格定位； 动线规划建议：根据功能需要，通过 销售工具、室内看板、展示区等引导 客户按一定顺序进行参观，完整、有 效传递项目信息
4 成本测算
包括：销售中心选址、拟建规模、功 5 《销售中心建设报告》审批 能划分、风格定位、动线分区、成本
测算等内容
6 实施相关招标及建设
知等
电视广告片制作
创意、完成脚本方案、素材收集、拍 摄、制作
6 各类展示架、公告栏等
办公用品、胸卡、看房车、水杯、名 7 VI事务用品设计、制作完毕 片、指示系统、各办公室水牌、工作
区桌牌等
8 销售人员服装
7、媒体渠道 1
位置选择、洽谈
户外广告
2 媒体招标、合同审批、签订
3 户外广告
4
方案设计 发布
16 销售中心氛围装饰设计
17
销售中心和样板区周围景观设 计及施工
现场包装 18 样板区内标识牌、指示牌、看
（区内）
板设计
19 工地现场包装
围档、看房通道、不良景观面遮挡等 、道旗、灯杆旗等
20 “精神堡垒”设计、制作
4、销售证件 1 2 3 4
五证
《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》
收集客户用于办理按揭、产权手续的 各种资料清单
、产权登记备案、产权（他项权利）
9
与相门政府部门落实有关手续 、费用
证办理等流程、手续、费用（需要向 客户告知）；地税局了解契税的征收
标准、优惠费率的条件等……
10 周边环境公示
是否有影响销售的环境因素需要进行 告知
11 销售合同公示 相关公示
12 五证扫描件公示 13 其他内容 5、销售团队
如《商品房销售管理办法》，收费项 目、标准等
兰州万达广场开盘前准备工作清单
项目分类 序号 工作项目
工作内容
1、产品研发
1
2
3
市场调研 4
公司
5
6
7
8
制订招投标计划 考察选择入围市场调研公司 编写招标文件 按制度履行审批手续 发标、开标、评标、定标 签订合同 正式开展调研工作 完成提交调研报告
9 区域市场调研
项目所在地、所在区域（或重点区 域）宏观经济情况、房地产市场供、 需关系调研与预测
市场调研
报告
10 重点项目调研
包括：项目定位，产品特点，价格体 系，销售情况，营销推广策略、模式 、手段，户型配比，产品配置，配套 设施、客户来源，客户特点等内容
11 目标群体消费特征调查
产品定位 12 户型配比
报告中应就项目定位、户型配比、配
《项目产品定位及户型配比建 套设施规模和功能、建筑风格、产品
公司选择
8
定期对工作效果进行考核与评 估
包括：市场研究及预测、提出营销推
广定位、目标客户群定位、推广主诉
对项目营销的全过程进行策 、营销策略、项目包装方案根据项目
9 划，形成《某某项目（某期） 定位及经营决策文件的内容，提出价
营销策划方案》
格定位及销售计划方案等； 制订营销
费用比例、构成和使用计划明细（总
16 幼儿园：合作事宜洽谈
集团已与一家幼儿园签定了合作协 议，具体合作方式需要进行洽谈
17 物业管理前期介入、理念
物业策划 18 物业管理服务内容及收费标准 服务项目（有偿、无偿部分）
19 物业管理示范性服务
3、售楼处和样板房
1 销售中心选址
根据项目的开发进度，项目周边现 状，确定在自有用房（如底商、会所 内）、自行搭建（临时建筑）、租赁 等形式选择销售中心，同时考虑是否 需要设立除销售中心以外的接待中心 （多适用于距离市中心较远的项目）
3 各岗位人员招聘及到岗
4
5
6 7 8
9
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11
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20
销售人员 21
培训
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29
服务人员设置
需设置售楼处保安、保洁、样板间讲 解员、水吧服务员等，并与物业公司 协商费用情况
根据《项目管理制度》及《项目管理
销售作业指导书或营销部管理 制度细则
操作手册》内容，细化各项业务具体
需要由规划部门提供，并办理好书面
积情况
交接手续
了解其他合同内的有关信息并 取得相关证件复印或扫描件
及合同准 备
6
销售合同（认购书及补充协 议）草案
销售合同（认购书及补充协 7 议）报批
8 销售合同备案，准备网上签约 根据当地有关部门要求
9 销售合同公示 10 销售日报表
在客户购房前需要在售楼处公示销售 合同
议书》
设计要素要素等进行深入的分析并提
出结论性建议。
13 建造标准
《建造标准及精装房标准建议 书》
建造标准 14 交房标准
参与制定和报批
参与规划、户型、景观等方案
产品优化 15 优化
全程参与、持续改进
图纸：总平面图、立面图、效 要求与规划部门办理书面交接手续，
16 果图、分层平面图、户型平面 如发生规划设计变更，及时收回并作
办理流程及负责岗位（人员）
万达集团介绍、开发项目介绍 企业文化 公司规章制度
房地产基础知识
项目规划介绍
项目建筑特点
项目园林、景观特点
项目物业管理
项目其他卖点介绍
例如智能化系统等
销售技巧
礼仪培训
合作商家介绍
侧重综合体项目
万达综合体概念解读
侧重综合体项目
一对一专案销售
万达会
CRM系统的使用
市调实战及分析
掌握项目各主要节点完成时间，如五 证办理、开工、主体封顶、竣工等时 间；同时，为满足项目年度销售及回 款任务，营销部门应主动提出各节点 完成时间的建议。
2、营销策划类
1 2 3 广告服务 4 公司选择 5 6 7
制订招投标计划 考察选择入围广告策划公司 编写招标文件 按制度履行审批手续 发标、开标、评标、定标 签订合同 正式开展工作