物业权属法律制度
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（二）物权的概念
《物权法》第2条规定： 物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括 所有权、用益物权和担保物权。” 对物的归属关系，就是确定特定的物究竟归谁所有，谁享有绝对的 支配权。
二、《物权法》的基本原则
（一）平等保护原则
指国家、集体、私人等物权主体在法律地位上是平等 的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等 保护。
2) 相邻关系
3) 共有
2.所有权的特殊类型
1)业主的建筑物区分所有权 包括业主对建筑物专有部分的所有权、业主对建筑区划内的共有部 分的共有权、 业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权利三部分。
2) 相邻关系 相邻关系，也叫作相邻权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或 其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 基本原则：“有利生产、方便生活，团结互助、公平合理”。 适用原则：“有法依法，无法依当地习惯”。 基本类型：（1）相邻用水、排水；（2）邻地通行；（3）相邻土 地、建筑物利用；（4）建筑物通风、采光、日照；5）相邻环保；（6） 相邻防险。
相邻关系与物业管理的关系：举例
3) 共有
共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的 所有权，是所有权的一种特殊形式。
（1）特点：对外是一个完整的所有权关系；对内按照不同的共有 类型，共有人之间享有不同的权利，程度不同的义务。
（2）分类：按份共有、共同共有
共有与物业管理的关系：举例
（二）用益物权
用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的 占有、使用和收益的他物权。
1.土地承包经营权 2.建设用地使用权 3.宅基地使用权 4.地役权
用益物权与物业管理的关系：举例
（三）担保物权
担保物权指担保物权人在债务人不履行到期债务或者 发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保 财产优先受偿的权利。
三、主要物权制度
（一）所有权 （二）用益物权 （三）担保物权
（一）所有权
1.所有权概念 所有权是所有权人对自己所有的不动产或动产， 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是 最典型的物权，是财产权利的核心内容，又被称为完 全物权，在物权体系中占据核心地位。
2.所有权的特殊类型
1)业主的建筑物区分所有权
一、物及物权的概念
（一）物的概念
《物权法》中的物包括不动产和动产。 “物”大体相当于我们平时所说的“财产”，但不包括无形资产如 知识产权和继承权等财产。 在物业管理活动中业主的房产、道路等是不动产，业主的家电、汽 车则属于动产。 在理解“物”的概念时，要注意其与物业、房地产、不动产等概念 的联系和区别。
原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结 构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他 便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。 王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相 邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人， 但一直是王某家一层住房主要的通风通道 。刘某的粤菜 饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味 ， 且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来 是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太 近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王 某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已， 王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔 偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？
来自百度文库
第二节 业主的建筑物区分所有权
[引导案例] 一、《物权法》与物业管理 二、业主的建筑物区分所有权主要内容
[引导案例解析]
[引导案例]业主能自行扩建房前庭院吗？
某物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服 务。物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，小区业主侯某在其房 前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止， 并向侯某下达了《装修违章通知单》，要求其停止扩建并恢复绿地原 状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员发现侯某再次扩 建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯 某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区 业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此， 物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此， 被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交 付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但 双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的 业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对 本案例有何看法？
（二）物权法定原则
指物权的种类和内容均由法律做出强行性规定，不允 许当事人自由创设和变更，不能象合同法一样强调意思自 治。
（三）公示公信原则
指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事 实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物 权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全， 防止对物的争夺。
第二章 物业权属法律制度
[本章学习目标]
第一节 物权法基础知识 第二节 业主的建筑物区分所有权 第三节 物业权属登记
[本章小节] [复习思考题] [案例分析题]
第一节 物权法基础知识
[引导案例]
一、物及物权的概念 二、《物权法》的基本原则 三、主要物权制度
[引导案例解析]
[引导案例]邻居开餐馆造成油烟污染怎么办？
1.抵押权 2.质权 3.留置权
担保法与物权与物业管理的关系：举例
【引导案例解析】
本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。正确 的处理相邻关系，必须遵守《物权法》第84条规定的"有 利生产、方便生活、团结互助、公平合理"的原则。这些 原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系 的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。本 案中主要涉及相邻通风关系，相邻通风要遵守《物权法》 第89条规定。还涉及到相邻环保关系，对于相邻环保关系 要遵守《物权法》第90条规定。物业服务企业在处理相邻 关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、 调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理 或直接按照法律程序诉讼或仲裁。
《物权法》第2条规定： 物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括 所有权、用益物权和担保物权。” 对物的归属关系，就是确定特定的物究竟归谁所有，谁享有绝对的 支配权。
二、《物权法》的基本原则
（一）平等保护原则
指国家、集体、私人等物权主体在法律地位上是平等 的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等 保护。
2) 相邻关系
3) 共有
2.所有权的特殊类型
1)业主的建筑物区分所有权 包括业主对建筑物专有部分的所有权、业主对建筑区划内的共有部 分的共有权、 业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权利三部分。
2) 相邻关系 相邻关系，也叫作相邻权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或 其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 基本原则：“有利生产、方便生活，团结互助、公平合理”。 适用原则：“有法依法，无法依当地习惯”。 基本类型：（1）相邻用水、排水；（2）邻地通行；（3）相邻土 地、建筑物利用；（4）建筑物通风、采光、日照；5）相邻环保；（6） 相邻防险。
相邻关系与物业管理的关系：举例
3) 共有
共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的 所有权，是所有权的一种特殊形式。
（1）特点：对外是一个完整的所有权关系；对内按照不同的共有 类型，共有人之间享有不同的权利，程度不同的义务。
（2）分类：按份共有、共同共有
共有与物业管理的关系：举例
（二）用益物权
用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的 占有、使用和收益的他物权。
1.土地承包经营权 2.建设用地使用权 3.宅基地使用权 4.地役权
用益物权与物业管理的关系：举例
（三）担保物权
担保物权指担保物权人在债务人不履行到期债务或者 发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保 财产优先受偿的权利。
三、主要物权制度
（一）所有权 （二）用益物权 （三）担保物权
（一）所有权
1.所有权概念 所有权是所有权人对自己所有的不动产或动产， 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是 最典型的物权，是财产权利的核心内容，又被称为完 全物权，在物权体系中占据核心地位。
2.所有权的特殊类型
1)业主的建筑物区分所有权
一、物及物权的概念
（一）物的概念
《物权法》中的物包括不动产和动产。 “物”大体相当于我们平时所说的“财产”，但不包括无形资产如 知识产权和继承权等财产。 在物业管理活动中业主的房产、道路等是不动产，业主的家电、汽 车则属于动产。 在理解“物”的概念时，要注意其与物业、房地产、不动产等概念 的联系和区别。
原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结 构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他 便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。 王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相 邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人， 但一直是王某家一层住房主要的通风通道 。刘某的粤菜 饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味 ， 且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来 是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太 近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王 某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已， 王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔 偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？
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第二节 业主的建筑物区分所有权
[引导案例] 一、《物权法》与物业管理 二、业主的建筑物区分所有权主要内容
[引导案例解析]
[引导案例]业主能自行扩建房前庭院吗？
某物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服 务。物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，小区业主侯某在其房 前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止， 并向侯某下达了《装修违章通知单》，要求其停止扩建并恢复绿地原 状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员发现侯某再次扩 建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯 某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区 业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此， 物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此， 被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交 付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但 双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的 业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对 本案例有何看法？
（二）物权法定原则
指物权的种类和内容均由法律做出强行性规定，不允 许当事人自由创设和变更，不能象合同法一样强调意思自 治。
（三）公示公信原则
指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事 实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物 权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全， 防止对物的争夺。
第二章 物业权属法律制度
[本章学习目标]
第一节 物权法基础知识 第二节 业主的建筑物区分所有权 第三节 物业权属登记
[本章小节] [复习思考题] [案例分析题]
第一节 物权法基础知识
[引导案例]
一、物及物权的概念 二、《物权法》的基本原则 三、主要物权制度
[引导案例解析]
[引导案例]邻居开餐馆造成油烟污染怎么办？
1.抵押权 2.质权 3.留置权
担保法与物权与物业管理的关系：举例
【引导案例解析】
本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。正确 的处理相邻关系，必须遵守《物权法》第84条规定的"有 利生产、方便生活、团结互助、公平合理"的原则。这些 原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系 的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。本 案中主要涉及相邻通风关系，相邻通风要遵守《物权法》 第89条规定。还涉及到相邻环保关系，对于相邻环保关系 要遵守《物权法》第90条规定。物业服务企业在处理相邻 关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、 调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理 或直接按照法律程序诉讼或仲裁。