售楼处设计说明文本(皇马)

皇家马德里

售楼处设计说明文本一、售楼处规划总体思路

睢宁房地产市场上的接待中心各个方面的表现都较为传统，“皇家马德里”作为睢宁首个醇正西班牙风格的高尚生活小区，在进入营销阶段之际，为了展示项目各项优势，给客户留下良好的第一印象，我们建议在产品的定位之下，我们建议对接待中心、销售通道、样板间和景观样板区提出综合建议，期望营造出别出心裁的“感官营销”的氛围。

1、感官营销：将感觉、视觉、听觉、味觉一网打尽。

感觉营销：

通过售楼处建筑与景观的融合，制造高尚西班牙社区的第一品质感觉，让人们进入售楼区域的的一瞬间都能展开丰富的联想，有一种置身其中的强烈居住愿望；

视觉营销：

在空间感觉营造方面做到内外结合，既强调室内空间布局的合理规划，又强化艺术、文化气氛的表现，更通过玻璃幕墙，增强视野穿透性，将建筑与户外景观相呼应；

听觉营销：

通过室内外小型水景的设置，搭配室内清雅、舒缓的背景音乐，让客户在一种心旷神怡的销售中聆听销讲，进一步感受项目品质；

味觉营销：

精心准备的饮品，带来全方位的服务体验。

2、售楼处选址和风格说明

选址：

通过户外景观的借景和交通动线等等方面的考虑，建议将售楼处位置定于项目东侧主入

口一期18#楼的裙楼底商位置。

●该位置可用空间面积较大，设计工作中可以做到灵活运用；

●该位置靠近项目主入口通道和水景广场，借景效果理想；

●该位置紧邻主干道，与客运西站隔路相望，人流量容易聚集。

装修、装饰风格：

●售楼部内部应承接外部景观和建筑外立面的独特风格、通透视野的特点，注重生态自然

和文化品质的双重表现；

●在功能划分上，建议以绿色植物、地台、景观小品等等进行软性分割，从每一细处彰显

西班牙风格的文化生活哲学。

3、售楼处前区广场设计建议：

“皇家马德里”西班牙风格高端住宅小区的定位，站在营销策划的角度出发，对客户的购买心理、售楼处氛围环境的打造做出以下建议：

1、前区广场的园林设计，是对售楼处的锦上添花；

2、前区广场园林设计，是项目景观打造的汇集表现；

3、前区广场园林设计，是要让客户参与、使客户进入不自觉的遐想状态；

4、前区广场园林设计，不仅仅体现了项目的亲和力，更重要的一点是要让客户产生身临其

境的生活享受，从而产生购买产品的欲望。

综上所述，项目营销部就目前方案提出几点方向性意见，旨在做足卖场氛围，降低客户购买抗性，从被动购买转化为主动意愿消费。

园林景观（植被与休憩设施）

●尽量考虑自然化处理，营造自然公园一角，增加植物和休憩设施（木质休闲桌椅）带

给人们的驻足感；

●背景音乐的考虑，在前区广场配置与环境想默契的音响设备，进一步给客户增添舒适度，

也更能让客户对项目建成后的居住环境有一个美好的憧憬。

喷泉小品

●小景观在特殊的地点有特殊的含义，但鉴于永久性考虑，前区广场的喷泉景观小品是可

以在售楼处公开阶段体现出来的；

集散点的位置（必须结合项目户外活动的考虑）

●由于目前售楼部的布局中，难以融入大型的活动场地，所以在空旷区域加以考虑，以便

后期销售过程中的活动造势所需。

灯光系统的运用

●项目所在位置以及售楼处所在位置都在主干道的侧面，所以夜晚的灯光系统也是一个需

要考虑设计范围内的重要问题，建议在售楼处与公路之间设置灯光屏障，并在特殊位置处（喷泉、停车位、大门两侧橱窗）加强灯光效果，以增加夜间的感官效果。

停车位的考虑

●尽量将停车位考虑在售楼处南侧易于到达的区域，建议考虑生态停车位，以绿化作为停

车位的装饰。（15 个左右即可）

其他部分建议：

1、售楼处主入口开门方位的设计考虑：

●主入口开门方位和开门大小在是一个重要的考虑因素，因为它关系到主次关系的诠释，

主入口开门的设计和侧门、橱窗的设计必须在此项工作确认后才能定论；

●我们建议将主入口设计在弧形裙楼的中心位置，主门两侧设置两扇侧门，其余都设计成

为橱窗，这样的考虑即做到了主次分明有可以节省增开门扇的成本。

2、遮阳篷、墙体植栽：

●皇家马德里为西班牙建筑风格，在售楼处的包装手法上也应该更多的采用这样的元素，

遮阳篷在西方建筑中是较为常见的附属设置，建议在售楼处外窗处都设计欧式风格的遮阳篷。

●墙体植栽也是一种典型的欧式风格元素，这样的做法既可以做到与前区广场的绿化相互

呼应的美化效果，更加能诠释西班牙风格的概念。

二、售楼处功能设置

售楼处核心功能区建议：

●接待区：作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾台接待，在第一时间传递出

温馨、亲切的接待感受；

●沙盘区：保证客户先经过接待区，在专人的陪同下进入沙盘区，聆听销讲；

●洽谈区：分为一般洽谈去和VIP洽谈区，并略有距离，以区分询问型客户和深入谈判

型客户；

●签约区：应具有私密性，并与洽谈区保持一定距离，避免细节信息泄漏，影响洽谈客户

印象；

●吧台：为了延长客户停留时间，打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很

好的结合，同时提供茶水、咖啡等等饮料；

●盥洗区：设置在合理的动线到达区域。

售楼处特色功能区建议：（视销售现场实际面积大小酌情考虑）

●VIP区、文化休闲区：西班牙文化底蕴深厚，充分考虑客群文化层次，建议设置文化休

闲区（如文化墙等等）以提升项目整体形象，亦也作为企业成果展示区域使用；

●儿童区：考虑客群目标中有很多是两代或三代家庭，因此建议设置儿童区域，布置简单

玩具；

●样品展示区：智能化设施、施工材料和相关装修材料的材质，给客户留下深刻的印象。

（为保证售楼处的整体品质，该区域建议设置为独立的功能空间）

售楼处功能分区动线示意图：

办公区域设置建议：

方案一：考虑设置开发公司办公区和销售公司办公室两部分

功能划分：

1、总经理办公室一间；（可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）

2、副总经理办公室一间；（可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）

3、财务室一间；（可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）

4、会议室一间；（可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）

5、工程师办公室一间；（可考虑设置于二楼或接待大厅后半部）

6、销售经理办公室一间；（位于接待大厅）

7、签约室一间；（位于接待大厅）

8、财务室一间；（位于接待大厅）

9、仓库一间；（位于接待大厅）

10. 更衣室一间。（位于接待大厅）方案二：仅设置销售公司办公室

功能划分：