地产融资要素表[1]
融资租赁项目流程图
CONTENT
1 融资租赁简介及承租人的工作流程 2 融资租赁公司的工作流程
1
融资租赁概念简介及承租人的工作流程
融资租赁的概念及要点
4
融资租赁又称为设备租赁，是指实质上转移资产 所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资 产的所有权最终可以转移，也可以不转移。
定义：由第三方当事人参与，承租人选定租赁标 的物和供应商，出租人出资购买并出租给承租人使用， 承租人支付租金的租赁交易。
要点： 三方当事人：出租人、承租人、出卖人 两个合同：买卖合同、租赁合同 两出：出租人出资购买并出租 两负：承租人负责使用，负责支付租金
融资租赁项目关系结构图
5
项目公司 （承租人）
① ④
③
⑤
设备供应商
③
② ⑥
租赁公司 （出租人）
①选定设备型号及厂家 ②签订租赁合同 ③签订供货合同 ④交货、验收 ⑤售后服务 ⑥支付租金
融资租赁的业务模式
1.直接租赁
是指出租人根据承租人的选择 向设备供应商购买设备，并将 其出租给承租人使用，并将其 出租给承租人使用。租赁期满， 设备所有权归承租人所有。
6.委托租赁
指出租人接受委托人的资金或 租赁标的物，根据委托人的书 面委托，向委托人指定的承租 人办理融资租赁业务。在租赁 期间，租赁标的物的所有权归 委托人，出租人只收取手续费， 不承担风险。
额度 – – – – 5年 – – – –
– – – – – 常规财产一切险 申请免除
比率 100%
5% 75% 10%
2.50%
备注说明 设备含增值税购买金额
首付供应商金额 项目承做金额
租赁期末退还，可申请从拨付款中扣除不占用公司流动资金
信贷资产要素表.doc-银行业信贷资产登记流转中心
附件5信贷资产要素表提示：出让方填写本表时，应确保不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且与贷款合同相关条款保持一致，并承诺对其真实性、准确性、完整性和有效性承担完全的法律责任。
因出让方填写的资料有误或发生变更时未及时通知有关各方，由此发生的风险和损失由出让方自行承担。
单位（签章）：年月日填表说明：1.“信贷资产全称”在单笔资产转让情形下按照“贷款人全称”对“借款人全称”的流动资金贷款（或固定资产贷款）填写，例如“中国银行股份有限公司对中国移动集团股份有限公司的流动资金贷款”；在资产包情形下按“原始的贷款发放机构全称”对“借款人全称”的流动资金贷款（或固定资产贷款）填写，例如“中国银行股份有限公司XX支行对中国移动集团股份有限公司的流动资金贷款。
2.“原始贷款合同编号”填写原始贷款合同在银行内部的编号。
3.“贷款人全称”填写贷款人在银登中心开立的信贷资产登记账户的全称。
4.借款人所属行业”按照国家统计局发布的GB/T 4754-2011《国民经济行业分类》填写，具体门类划分为：A农、林、牧、渔业；B采矿业；C制造业；D电力、热力、燃气及水生产和供应业；E建筑业；F批发和零售业；G交通运输、仓储和邮政业；H住宿和餐饮业；I信息传输、软件和信息技术服务业；J金融业；K房地产业；L租赁和商务服务业；M科学研究和技术服务业；N水利、环境和公共设施管理业；O居民服务、修理和其他服务业；P 教育；Q卫生和社会工作；R文化、体育和娱乐业；S公共管理、社会保障和社会组织；T国际组织。
5.“借款人所在地区”填写借款人所在省市（到地级市，如××省××市）。
6.“借款人企业类型”以借款人营业执照载明的类型为准。
7.“贷款类型”分为固定资产贷款、流动资金贷款、项目融资、并购贷款和其他。
8.“评级”包括内部评级、外部评级、借款人评级和贷款项目评级等情况，可自行简要描述。
9.“贷款余额（元）”根据原始贷款合同实际剩余债权金额填写。
资本金、注册资本
前言我们经常遇见项目资本金、注册资本金、自有资金、债务性资金、受托资金等概念，金融机构在做项目的时候也经常需要核查项目方的资金来源和性质，比如银行在给房地产开发企业发放贷款的前提条件就是其项目资本金到位，否则就无法发放贷款。
这些概念相互联系但又有区别，有的时候很容易混淆。
本文将对这些概念，尤其是常见的项目资本金、自有资金定义及适用情形等进行梳理和总结。
一、拥有所有权的资金都是“自有资金”？根据《物权法》的规定，货币资金属于种类物，具有所有权与占有权一致的属性，通常情形下，在企业或者个人银行账户的资金即视为归其所有。
例如，无论是股东实缴资本，还是银行的贷款，如果打入了企业或者个人的银行账户，账户持有人就享有账户内资金的所有权和使用权，从法律角度而言，这些账户内的资金都可以视为账户持有人的“自有资金”。
不过，在金融监管政策当中，通常提及的自有资金，往往还要看最终的资金来源，比如投资人投资资管产品的要求是“自有资金”，而且需要穿透看资金的来源方式，如果投资人账户内的资金来自于贷款，则会被认定为属于“债务性资金”而不是“自有资金”。
因此，我们在讨论这些概念的时候，有必要看具体的应用场景，在不同的情形下“自有资金”等概念的内涵和外延就可能会存在差异。
二、项目资本金与注册资本金项目资本金是我们最常见的概念，这个制度形成于上世纪90年代，本质上是政府控制投资规模和投资风险的一种行政手段。
1996年，国务院发布《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发［1996］35号），规定“投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
”，并规定了各行业固定资产投资项目的最低资本金比例。
1、设置“项目资本金”的目的国发35号文一开始就指出项目资本金的主要目的是“建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益”。
房地产项目融资计划书范本
房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。
项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。
二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。
同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。
根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。
三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。
楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。
四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。
五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。
预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。
六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。
七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。
房地产项目融资方案
项目融资方案一、公司及项目介绍1、公司名称：天华公司2、公司简要归纳：公司人员有敖忠良（ CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监 ) 、设计总监（李媛媛）、会计主管 ( 江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市北市里，处于穿金路、世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市里的繁荣地段。
该项目总投资 10 亿，共占地 300 亩，此中商业用地 70 亩；办公用地 50 亩；文体用地 50 亩；娱乐场所用地50 亩；医疗卫生用地 40 亩；绿化用地 40 亩。
建设内容及土建工程方案:主要建设用地有商业用地、文体、住所、娱乐、绿化，总建筑面积 300 亩，此中商业楼盘的建筑面积 70 亩、住所 60 亩。
二、项目的市场剖析本公司项目位于北市里黄金地带，并且项目是集商业、医疗文体于一体的，能够知足不一样人群的住所和生活需求。
我们知道，北市里主假如有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范围，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增添了顾客的选择种类，更切合了大众的购置需求，让更多顾客满意。
该项目地点靠近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所以对商业的发展来说是至关重要的。
三、资本筹集的数额经过计算，『泰和盛世』项目总投资额 8.4 亿人民币，我公司将为该项目筹集资本 10 亿人民币。
四、融资方式与构造融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众筹、刊行股票、信托等。
融资构造：以上是我公司此中两种融资方式的构造图。
投资者的财产最大化与财务杠杆系数息税前收益财务杠杆系数息税前收益利息五、融资成本估算融资成本是指开发项目为筹集和使用资本而支付的花费。
包含两部分： 1.资本筹集费：是指资本筹集过程中支付的一次性花费。
2.资本占用费：是指占用资本支付的花费，如股票的分成派息、银行借钱、刊行债券的利息等。
项目融资成本一般采纳资本成本率来表示：资本占用费资本成本率 =X100%筹集资本总数筹集资本花费1.金融机构贷款融资成本及剖析R1(1T )k d1F1式中， R1－为长久借钱利率F1－资本筹集花费率T—所得税税率2.债券融资成本及剖析I b (1T )K bF b )B(1式中， Kb －债券资本成本Ib－债券年利息T－所得税率B－债券融资额Fb－债券融资花费率3.综合融资成本nK W K j W jj 1Kw －综合资本成本Kj －第j 种个别资本成本Wj －第j 种个别资本占所有资本的比重（权数）六、融资风险析和管理任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不妥，从融资开始到公司破产也可是只是 9 个月时间。
PPP项目投融资方案(共5个方案、投标用)
PPP项目投融资方案(共5个方案、投标用)PPP项目投融资方案（共5个方案，用于投标）目录一、投融资方案（方案一）。
31.项目合规性风险。
32.区域财政承受能力。
33.项目建设和运营风险。
34.项目信用风险。
45.投后（贷后）管理风险。
46.本工程投融资点评。
47.本项目的融资推广性。
5二、投融资方案（方案二）。
61.本PPP项目概述。
62.本项目融资要素表。
73.BOT+政府性财政补贴方式合作。
74.资金需求。
85.项目公司责任分工。
86.资金使用规划及进度。
97.投资者权利。
98.投资退出方式。
9投融资方案（方案一）1.项目合规性风险在本方案中，我们会对项目进行全面的合规性审查，确保项目符合相关法规和标准，降低合规性风险。
2.区域财政承受能力我们将会对项目所在地区的财政状况进行评估，确保项目不会给当地财政带来过大的压力，降低财政承受能力风险。
3.项目建设和运营风险我们将会制定详细的项目建设和运营计划，并严格按照计划执行，降低建设和运营风险。
4.项目信用风险我们将会对项目进行全面的信用评估，确保项目有足够的信用保障，降低信用风险。
5.投后（贷后）管理风险我们将会对项目进行全程跟踪管理，及时发现和解决问题，降低投后（贷后）管理风险。
6.本工程投融资点评本方案采用多种融资方式，包括商业银行贷款、债券发行等，确保项目融资充足。
7.本项目的融资推广性本方案将会通过多种途径推广项目融资，包括银行、基金等，确保项目融资顺利。
投融资方案（方案二）1.本PPP项目概述本项目是一项基础设施建设项目，旨在提高当地的交通和通信设施水平，促进区域经济发展。
2.本项目融资要素表本项目的融资要素包括项目建设和运营费用、政府性财政补贴等，我们将会通过多种方式融资，确保项目资金充足。
3.BOT+政府性财政补贴方式合作本方案采用BOT+政府性财政补贴方式合作，政府将会提供一定的财政补贴，降低项目建设和运营成本。
4.资金需求本项目的资金需求将会通过商业银行贷款、债券发行等方式融资，确保项目资金充足。
2024版房地产企业融资渠道课件
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
运用超效率DEA模型评价房地产公司投资效率
沪深两市上市房地产公司一共164家，样本选取标准为： ①剔除主营业务不是房地产开发与经营的公司，保持样本的 统一性与可比性。②剔除当年上市公司，因为当年上市公司的 数据不能完全反映出公司上市后的投资经营活动；③剔除数
下旬65决策单元规模技术效率纯技术效率规模效率规模效益超效率dea超效率计算结果排序决策单元规模技术效率纯技术效率规模效率规模效益超效率dea超效率计算深物业074307710964irs074337100010001000111513深深房072607620954irs072640长春经开082610000826irs082628中粮地产079107940996drs079133云南投诚100010001000深鸿基065506810962irs065544万通地产078207840998drs078235深长城073407360996drs073438北京城建096109940968drs096117中航地产072907320996drs072939天房发展078708020982irs078734金融街086909360929drs086925首开股份072907440980drs072939089110000891drs089121空港股份096510000965irs096516招商地产100010001000栖霞建设091409180996drs091419银基发展100010001000天宸股份058110000581irs058145渝开发100010001000102115新黄浦088810000888irs088822莱茵置业100010001000100010001000粤宏远076210000762irs076236万业企业094410000944irs094418阳光股份100010001000118511外高桥084608790962drs084627亿城股份089310000893drs089320陆家嘴100010001000名流置业100010001000127110天地源080408070997drs080430阳光城100010001000中华企业087409240946drs087424津滨发展080208030998drs080231069007580910irs069043保利地产100010001000珠江实业087810000878irs087823浙江东日079510000795irs079532苏州高新081408500958drs081429东湖高新084610000846irs084627京能置业070010000700irs070042中体产业071207
广发证券 广发OTC华融2、3号产品要素表
拟每年进行一次收益分配，具体开放安排以产品法律文件为准。
广发 OTC 华融 2 号、3 号投资于基金子公司专项资管计划的优先级，由基金 子公司专项计划向大连大显集团发放委托贷款，大连大显集团将委贷资金用 于参与大连控股定向增发。
资金投向
用于认购某基金专项计划的优先级份额，该计划向大连大显集团发放委托贷 款，拟用于参与大连控股（600747）特定对象非公开增发，剩余闲置资金可 以投资银行存款、国债逆回购和货币基金。 该专项计划运作期限三年，优先劣后级比例为 1:1，劣后级 6.88 亿由华融系
统及该上市公司大股东认购，优先级由华融 2 号、华融 3 号认购。 专项计划还款来源： 第一还款来源：4 亿股定增股票质押融资(当前市值约 24 亿元)； 第二还款来源：土地收储收入（未来超过 10 亿元）和大股东自身集团利润 （2013 年，大股东合并口径实现收入 141.62 亿元，实现净利润 3.24 亿元， 其中归属于母公司的净利润 2.62 亿元） 。 发行时间 认购渠道 流动性支持 预计 2014 年 5 月底 广发 OTC 平台上柜交易 产品期限为 1+1+1，即满一年后可按净值赎回。 封闭期可在广发 OTC 平台转让号产品要素表
*免责声明：仅供参考，不代表产品最终真实条款，请购买本产品前认真阅读产品相关 法律文件内容为准
名称 类型 目标规模和预 期收益 广发 OTC 华融 2 号/3 号集合资产管理计划 集合资产管理计划 单个集合计划推广期和存续期规模上限为 3.44 亿份（两个计划共 6.88 亿 份） ，单个集合计划参与人数不超过 200 人（含 200 人） 。 单个集合计划分为优先级、中间级和进取级。单个集合计划优先级规模为 1.5 亿元，单个集合计划进取级规模不低于 1000 万元。 原则上优先、中间、进取级比例为 3:3:0.88。 预期年化收益率：优先级【7.5%】 ，中间级【8.5%】 ，进取级享受扣除优先 级、中间级相关费用和业绩报酬后的剩余收益。 份额面值为人民币 1.00 元。 认购起点 产品期限 开放期 收益分配 交易结构 100 万元 36 个月，管理人可以择期终止。 拟每年开放一次，具体开放安排以产品法律文件为准。
房地产项目融资材料清单
房地产项目融资材料清单1.项目概述：包括项目的名称、位置、规模、阶段等基本信息，以及项目的发展背景、市场需求和竞争情况等。
2.项目可行性研究报告：详细阐述项目的经济、技术和市场可行性，包括市场调研分析、项目前景预测、盈利能力及风险评估等内容。
3.项目规划方案：包括项目的总体布局、功能分区、建筑设计图纸等技术方案，以及项目的配套设施、环境保护措施和安全保障等。
4.土地使用权证或土地租赁合同：提供能够证明项目土地获取途径的相关证明材料，例如土地使用权证或土地租赁合同。
5.建设项目用地规划许可证：提供由相关政府部门颁发的建设项目用地规划许可证，以证明项目的建设符合规划要求。
6.建设工程规划许可证：提供由相关政府部门颁发的建设工程规划许可证，以证明项目的建设符合技术标准和建筑规范。
7.工程勘察设计报告：提供由专业勘察设计机构编制的工程勘察设计报告，详细说明项目的地质环境情况和建设条件。
8.建设工程施工许可证：提供由相关政府部门颁发的建设工程施工许可证，以证明项目的施工符合法律及相关规定。
9.资金需求分析和融资方案：详细说明项目的资金需求情况，并提出融资方案、还款计划和风险控制措施等。
10.财务报表和财务分析报告：包括项目的资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表，以及经济效益分析报告和财务指标分析报告等。
11.开发商资质证书：提供开发商相关资质证书，以证明其具备进行房地产开发的资格和能力。
12.项目合作意向书或前期协议：如有与其他合作方进行合作的意向书或前期协议，需提供相关合作方的资质证明和合作意向书或前期协议等材料。
13.市场营销推广策划书：说明项目的市场定位、销售策略和推广计划等，以证明项目具备良好的市场竞争力。
14.风险评估报告：详细分析项目的风险因素和风险控制措施，以便投资方进行风险评估和决策。
15.相关批文和证明：提供与项目相关的各类批文和证明，例如环评报告批复、建设项目竣工验收报告等。
以上是房地产项目融资材料清单的一般内容，具体根据项目的类型和融资需求会有所不同。
广发恒信
广发恒信•恒大御景集合计划要素表一、项目要素项目名称广发恒信•恒大御景集合资产管理计划融资人西安金图置业有限公司（恒大地产子公司）项目金额不超过2.5亿元期限14个月投资方式向融资人发放委托贷款还款来源西安恒大御景项目一期的销售收入及恒大地产的经营收入 还本方式委托贷款到期时归还本金投资者收益率【8.5%】/年发行平台OTC付息方式每半年支付一次利息资金用途西安恒大御景项目一期、二期的后续开发增信措施保证担保、抵押担保1.Evergrande Real Estate Group Limited（恒大地产香港上市公司）对资管计划项下的委托贷款提供无限连带责任担保保证，并办妥强制执行公证；2.恒大地产集团有限公司（境内集团公司）对资管计划项下的委托贷款本息提供无限连带责任担保保证，并办妥强制执行公证；3.发放委托贷款前，办妥恒大地产项目公司持有的恒大名都、恒大城、恒大绿洲项目综合楼及地下车库（详见附件抵押物清单）的第二顺位抵押登记，并办理抵押合同的强制执行公证手续。
二、交易结构三、资金监管1.金图置业与广发证券、招商银行西安分行签署《资金监管合同》，金图置业在招商银行开立资金监管账户，恒大御景项目一期、二期10%的销售收入于每月10日统一归集到该账户；2.在结息日前3个工作日内任意时点金图置业在招商银行开立的委托贷款账户余额不得低于整一个季度的全额应付利息。
四、运营监管1.金图置业应定期向广发证券提供以下资料：项目开发经营情况、季度经营报表、工程合同执行情况（含工程进度表）、项目销售报告、监理报告、项目进展报告、年度财务报表及年度审计报告等文件。
2.广发证券有权以现场检查形式，对委托贷款资金使用情况和项目进展情况予以了解，金图置业应予以配合。
PPP项目投融资方案（共5个方案、投标用）
PPP项目投融资方案（共5个方案、投标用）PPP项目投融资方案（共5个方案、投标用）目录word文档可编辑一、投融资方案（方案一） (3)1．项目合规性风险 (3)2．区域财政承受能力 (3)3．项目建设和运营风险 (3)4．项目信用风险 (4)5．投后（贷后）管理风险 (4)6．本工程投融资点评 (4)7．本项目的融资推广性 (5)二、投融资方案（方案二） (6)1、本PPP项目概述 (6)2、本项目融资要素表 (7)3、BOT+政府性财政补贴方式合作 (7)4、资金需求 (8)5、项目公司责任分工 (8)6、资金使用规划及进度 (9)7、投资者权利 (9)8、投资退出方式 (9)9、项目发展规划 (10)三、投融资方案（方案三） (11)1.项目合规性风险 (11)2.区域财政承受能力 (11)3.项目建设和运营风险 (12)4.项目信用风险 (12)5.投后（贷后）管理风险 (12)6.融资渠道及计划： (13)7.本项目融资优点 (13)8.融资风险分析及对策 (14)9.风险防范和降低风险对策 (16)四、投融资方案（方案四） (19)1、 PPP项目的融资方式 (19)1.1银团贷款 (19)1.2融资租赁 (19)1.3工程保理 (20)1.4资产证券化 (20)1.5 PPP基金 (20)2、PPP基金的投资方式 (21)2.1 直接投资PPP项目 (21)2.2投资于PPP项目的运营公司 (22)3、PPP基金管理 (22)4、PPP基金的运作 (22)4.1 PPP基金的作用 (22)4.2 PPP 模式下的产业投资基金运作方式 (23)5、PPP基金运作的障碍 (25)6、PPP项目的风险控制 (26)6.1 PPP项目执行中的风险控制 (26)6.2 PPP基金的风险控制 (26)6.3 PPP项目的风险提示 (27)7、国际最新政策对PPP项目支持 (28)五、投融资方案（方案五） (30)1、项目融资方案 (30)2、融资方案保证措施 (30)3、资金筹措的应急预案及可行性 (31)一、投融资方案（方案一）1．项目合规性风险2015年，财政部发布《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台运行的通知》(财金[2015]166号)，进一步强调了PPP 项目规范性操作的重要性，并明确不规范的项目将不能进入综合信息平台项目库，并不得通过预算安排支出责任。
pre-ipo募资要素表
pre-ipo募资要素表以下是pre-IPO募资要素表的一些基本要素：1. 目标募集金额：即公司希望通过pre-IPO募资融资的金额。
这个金额通常会根据公司的发展计划和资金需求进行确定。
2. 公司历史业绩：投资者往往会对公司过去几年的业绩进行评估，包括营收、利润、增长率等。
这些数据能反映出公司的盈利能力和未来潜力。
3. 市场潜力：除了公司的过去表现，投资者也会关注公司所处的市场潜力。
这可能涉及市场规模、增长趋势、竞争背景等因素。
4. 盈利模式：投资者会希望了解公司的盈利模式，即公司如何通过产品或服务创造价值并实现盈利。
这可能包括产品定价、销售策略、市场份额等。
5. 投资回报预期：投资者也会考虑他们的投资回报预期，即对于投资额的回报率和时间。
这可能包括市盈率、投资回收期等。
6. 使用资金计划：公司需要清楚地说明他们计划如何使用募资所得款项。
这可能包括研发新产品、扩大市场份额、增加营销支出等。
7. 竞争优势：投资者会关注公司的竞争优势，即公司相对于竞争对手的独特优势。
这可能包括专利技术、品牌知名度、强大的供应链等。
8. 风险因素：募资要素表也应包含对潜在风险的描述，包括市场竞争、法规变化、技术风险等。
这有助于投资者更好地评估投资风险。
9. 资金用途变更权：投资者可能会关注公司在使用募资所得款项方面的灵活性。
这可能包括公司是否有权更改资金用途计划。
10. 投资退出机制：投资者会希望了解如何在未来退出投资并获得回报。
这可能包括IPO、收购等退出途径。
请注意，这只是基本要素的一些例子，实际上可能会根据公司的具体情况而有所不同。
同时，这些要素应该在募资要素表中以清晰、详细的方式呈现，以便投资者能够全面了解公司的情况。
债券结构化业务要素表
债券型 4:1---5:1
投资范围描述
1年+1年（每年开放申赎） 契约型产品（不分级产品，有1-2名投资人） 4.50% 每季度支付一次 信托通道 北京千为投资管理有限公司 1、债券：在交易所/银行间市场依法上市交易的国债、地方政府债、央行票据、金融债、企业债、公司债、可交债、可转债、短期融资券、超短期融资券、中期票据 、金融机构次级债、收益凭证、资产支持证券优先级、非公开定向债务融资工具。其中： （1）地方政府债：主体评级在AA+（含）以上且债项评级在AA+（含）以上； （2）金融债：主体评级AA（含）以上且债项评级在AA（含）以上，金融债剩余到期期限或行权期限在10年（含）以下； （3）公开发行企业债、公司债：主体评级在AA（含）以上且债项评级在AA（含）以上；非公开发行公司债：主体评级不得低于AA，且债项评级不得低于AA（如有）。 （4）短期融资券：主体评级在AA（含）以上且债项评级为A-1（含）以上； （5）超短期融资券: 主体评级在AA+（含）以上 （6）中期票据：主体评级在AA（含）以上且债项评级在AA（含）以上； （7）金融机构次级债：主体评级在AA级（含）以上； （8）收益凭证：保证本金型，剩余期限不超过一年，且发行人为最近一年监管部门评级不低于A的证券公司； （9）资产支持证券优先级：主体评级在AA（含）以上（如有），且债项评级在AA+（含）以上； （10）非公开定向债务融资工具：主体评级AA（含）以上且债项评级为AA（含）（如有）以上； 2、货币市场工具：现金、银行存款、大额可转让存单、债券逆回购。 3、证券投资基金：国内基金管理公司公开发行的货币市场基金、纯债券型基金。 4、债券质押式回购以及中国证监会允许投资的其他金融工具。 如法律法规或监管机构以后允许特定客户资产管理计划投资其他品种，资产管理人在征得全体资产委托人一致书面同意后，并且资产管理人履行适当程序后，可以将 其纳入投资范围。
股权质押融资项目要素1
项目名称融资方质押标的其他增信融资规模质押率融资期限资金要求资金用途还款来源收益分配方式融资成本截止日期风险控制措施股权质押融资项目要素表北海国发 600538 股权质押融资计划广西国发投资集团有限公司股东性质法人持股占比 14.98%联系人潘利斌上市股权股票名称北海国发交易代码 600538质押股数 3000 万质押占比 10.75%是否流通是解禁期 --借款人连带责任保证担保7000 万5 折1 年无补充流动资金1、借款人所持全为流通股，可通过二级市场减持作为还款来源半年付息到期还本8.5%年化1 月中旬1、上市公司股票质押。
按照“北海国发”(600538) 2012 年 12 月22 日前 20 个交易日收盘均价 4.7 元计算，质押股数 3000 万股，初始质押率为 50%，折合每股质押价格 2.35 元。
(以操作日期为准)2、因质押股票的交易价格下跌等原因，导致按当日( T 日)收市价计算的质押率大于 65% (含 65%)【3.055 元】的，回购方将于 T+5 工作日内支付保证金或增加质押股票数量，支付保证金或增加质押股票数量应使质押率小于 55% (含 55%)3、发生以下情况，信托公司将申请强制执行质押物：(1)如出让方发生合同的违约情形；(2)北海国发股价下跌至预警价格以下，而出质人未能按约定及时足额补充保证金。
(3)出让方申请(或被申请)破产、重整或和解、被宣告破产、重整或和解、被解散、被注销、被撤销、被关闭、被吊销、歇业、合并、分立、组织形式变更以及出现其他类似情形；(4)出让方发生危及、损害质权人权利、权益或利益的其他事件。
填表说明：1、关于质押率计算：(1)上市股权：融资本息/前 20 日均价与前 1 日收盘价的孰低价(2)非上市股权：融资本息/净资产2、请勿改动表格，可以缩小字体。
圆融X号混合稳健型产品要素表
圆融X号混合稳健型产品要素表注：上述产品要素以最终签订的产品合同的约定为准产品名称圆融X 号混合稳健型资产管理计划产品类型私募管理专户资⾦金结构结构型管理⼈人⼭山东圆融资投资管理有限公司投资顾问⼭山东圆融投资管理有限公司托管⼈人XX 银⾏行期货经纪商XX 期货发⾏行规模1000万份额名称份额A 份额B 份额C 份额类型劣后优先管理初始销售份额配⽐比100万500万400万投资起点100万100万，每⼗十万递增100万，每⼗十万递增收益分配净值低于1.0，除承担A 份额⾃自⾝身损失外，还需承担B 份额亏损部分；净值超出1.0，份额A 可享受⾃自⾝身收益外，还可以享受B 份额收益的50%和C 份额收益的20%。
净值低于1.0，由份额A 补偿份额B 的亏损部分。
净值超于1.0，份额B 可享受⾃自⾝身收益的50%。
净值低于1.0，份额C 承担⾃自⾝身亏损部分；净值超出1.0，份额C 享受⾃自⾝身收益部分的80%。
综合费⽤用2%（含通道费、管理费及托管费）封闭期⼀一年，封闭期内不允许赎回预警⽌止损预警线：0.87，清盘线：0.85投资范围商品期货、⾦金融期货、现⾦金管理及证券投资基⾦金等交易所和监管部⻔门允许交易的品种。
投资策略构建以技术分析为主的投资策略组合。
⻛风险控制1、任⼀一交易⽇日收市后，根据计划资产的估值，计划资产份额净值⼩小于0.87元时，资产管理⼈人应及时告知所有资产委托⼈人，并提出投资⻛风险警⽰示。
资产管理⼈人将于下⼀一交易⽇日起，不允许对期货合约持隔夜仓位。
2、任⼀一交易⽇日收市后，如本计划份额净值⼩小于或等于0.85元，本计划将于下⼀一个交易⽇日提前终⽌止，资产管理⼈人将对组合持有的所有资产进⾏行变现操作。
附表：圆融旗下产品业绩展⽰示1.圆融资产管理专户产品概况沪深300起始时间2012-‐10-‐26-‐结束时间2014-‐9-‐30-‐交易天数469-‐绝对收益75.67%9.03%相对沪深300收益66.64%-‐⽇日平均收益率0.16%0.02%年化收益40.34% 4.81%最⼤大回撤9.17%24.82%每⽇日收益标准差 1.28% 1.25%年度收益标准差20.22%19.77%夏普⽐比率 1.820.07索提诺⽐比率 3.140.098收益⻛风险⽐比 4.40.192、圆喜1号产品概况沪深300起始时间2013-‐08-‐27-‐结束时间2014-‐9-‐30-‐交易天数268-‐绝对收益26.91% 4.94%相对沪深300收益21.97%-‐⽇日平均收益率0.1%0.02%年化收益25.10% 4.61%最⼤大回撤8.38%16.77%每⽇日收益标准差0.78% 1.04%年度收益标准差12.33%16.45%夏普⽐比率 1.750.1索提诺⽐比率 3.540.17收益⻛风险⽐比30.27。
股票质押要素表
股票信息
证券简称
证券代码
总市值/流通市值（亿元）
总股本（亿股）
是否停牌
否
是否S/ST/*ST
否
股价（MA30）
市盈率
每股净资产
融资方基本情况
融资主体全称
融资主体实控人
融资主体性质
是否国有
是否为上市公司实际控制人或控股股东
是否董监高
拟质押股份是否已托管在公司
有无重大违约记录
持股总数（万股）
融资方持股比例（%）
股票整体质押率
融资股东质押率
融资方本次融资意向
本次拟质押股数（万股）
近期可解质押股数（万股）
本次拟质押股票性质
（流通/限售/禁售）
限售股解禁日期
质押证券市值（万元）
拟质押折扣
融资金额（万元）
资金要求到位时间
融资期限
融资成本
付息方式
其他担保措施（实际控制人无限连带责任担保）
警戒线
平仓线
融资用途与还款来源
情况/法律状况
是否被证监会（局）立案调查：是否有重大负面消息：
融资方介绍
上市公司简介
上年财务数据
最近一期季度财务
融资人（盖章签名）：
填表日期：
问题：1.初步方案：包括折扣、利率、放款金额（可以追加质押股票）、付息方式（月、季，月初、月末）
2.资金属性（个人资金、机构资金、产品资金细节流程）
刚性成本与弹性成本合理管控的探究
刚性成本与弹性成本合理管控的探究初㊀莉摘㊀要:企业管理的一个根本任务就是降低成本ꎬ随着政府对房地产的开发政策收紧ꎬ企业融资渠道日益收紧ꎬ房地产开发资金与收益已面临前所未有的挑战ꎮ房地产企业风格已从以往的理想主义走向功利主义ꎬ成本管控从成本测算型走向成本谋划型ꎬ不断探索刚性成本合理压降以及弹性成本压降与合理布局ꎮ关键词:降低成本ꎻ刚性成本ꎻ弹性成本ꎻ合理布局一㊁房地产成本定义与组成房地产企业成本概念:是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生的为取得销售收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费ꎮ成本可分为刚性成本与弹性成本ꎬ刚性成本可分为狭义刚性成本与底限刚性成本ꎻ弹性成本可分为工程类弹性成本与管理性弹性成本ꎬ其中管理类弹性成本可分为时间成本㊁人员成本㊁流程成本㊁信息成本ꎮ文章将从狭义刚性成本以及工程类弹性成本管控开展探索ꎮ二㊁刚性成本与弹性成本的影响因素(一)刚性成本影响因素工程类刚性成本中最重要的就是结构性成本ꎮ结构性成本往往是客户不够关注和重视ꎬ但结构性成本依附的对象是建筑物的必要要素ꎬ例如钢筋㊁混凝土㊁模板㊁砌体㊁抹灰等(下文简称为对象)ꎮ通过分析ꎬ影响对象的因素主要为结构形式(钢筋含量㊁混凝土含量㊁模板含量)㊁层高㊁窗地比ꎬ房地产企业通过严格控制上述因素及对应的产品标准达到控制刚性成本的目的ꎮ(二)弹性成本影响因素工程类弹性成本可分为敏感性成本和功能性成本ꎬ敏感性成本往往是业主可以直观产生溢价的成本ꎬ例如样板间㊁建筑外立面㊁大堂及公区精装修㊁智能化设备㊁入户门及电子锁㊁园林景观等(下文简称为对象)ꎮ功能性成本是匹配项目定位需要配置的成本ꎮ不管是敏感性成本还是功能性成本ꎬ它们所依附的对象都不是建筑物的必要要素ꎬ却是可以直接产生产品溢价的有效成本ꎬ如何配置该部分成本就显得尤为重要ꎮ(三)刚性成本与弹性成本管控要点１.选取某企业已开发洋房项目分析刚性成本影响因素的指标含量及对应成本影响(详见表１)ꎬ得出节约１ｋｇ/ｍ２钢筋可节约５.６元/ｍ２ꎬ节约０.０１ｍ３/ｍ２混凝土可节约４.９元/ｍ２ꎬ节约０.１ｍ２/ｍ２模板可节约６元/ｍ２ꎬ层高降低０.０１ｍ可节约６.３９元/ｍ２ꎬ窗地比下降０.０１ｍ２/ｍ２可节约１~２.５元/ｍ２ꎬ公共区域面积减少０.０１ｍ２/ｍ２可节约１２元/ｍ２ꎮ表１㊀某企业已开发洋房项目分析刚性成本影响因素序号内容指标成本影响备注１标准层钢筋含量１ｋｇ/ｍ２５.６元/ｍ２２标准层混凝土含量０.０１ｍ３/ｍ２４.９元/ｍ２３标准层模板含量０.１ｍ２/ｍ２６元/ｍ２４标准层层高０.０１ｍ６.３９元/ｍ２结构部分５窗地比０.０１ｍ２/ｍ２４.５~６元/ｍ２普通双玻６砌体含量(２００厚)０.０１ｍ２/ｍ２３.５元/ｍ２含抹灰ꎬ保温ꎬ真石漆７公共区域面积０.０１ｍ２/ｍ２１２元/ｍ２精装㊀㊀标杆企业通常将上述影响因素作为重点控制项目ꎬ制订企业内部定额ꎬ在方案阶段测评项目的经济性ꎬ选出满足公司发展的最优设计方案ꎮ２.以外墙装饰为例来解读弹性成本ꎬ通过改变建筑的长宽比㊁外墙装饰材料㊁层高三个维度分别测算平方米造价(详见表２)ꎬ不难发现:①在长宽比㊁外墙装饰做法一致的情况下ꎬ层高越高ꎬ外墙装饰单方越高ꎬ例如:长宽比为１.４４时ꎬ层高为４.２ｍ时 砌体＋门窗＋涂料 单方８０２.６０元/ｍ２ꎬ层高为３.６ｍ时 砌体＋门窗＋涂料 单方７０７.４４元/ｍ２ꎬ差值为９５.１６元/ｍ２ꎮ②在长宽比㊁层高一致的情况下ꎬ采用 砌体＋门窗＋石材 单方造价高于 玻璃幕墙 单方造价高于 砌体＋门窗＋涂料 单方造价ꎮ③在外墙装饰材料㊁层高一致的情况下长宽比越大ꎬ外墙装饰单方越高ꎮ④在产品效果㊁耐久性及维护方面ꎬ 砌体＋门窗＋石材 优于 玻璃幕墙 优于 砌体＋门窗＋涂料 ꎮ表２㊀建筑的长宽比㊁外墙装饰材料㊁层高三个维度测算平方米造价项目单位长宽比:１长宽比:１.２１长宽比:１.４４长宽比:１.６９层高砌体＋门窗＋石材折合建面单方元/ｍ２１６３２.００１６３８.７１１６５６.６０１６８３.０９４.２ｍ元/ｍ２１４１８.４０１４２４.１４１４３９.４４１４６２.１０３.６ｍ玻璃幕墙折合建面单方元/ｍ２１５１２.００１５１８.８７１５３７.２０１５６４.３４４.２ｍ元/ｍ２１２９６.００１３０１.８９１３１７.６０１３４０.８６３.６ｍ砌体＋门窗＋涂料折合建面单方元/ｍ２７９２.００７９４.８９８０２.６０８１４.０２４.２ｍ元/ｍ２６９８.４０７００.８７７０７.４４７１７.１８３.６ｍ㊀㊀通过分析ꎬ房企应根据产品定位结合客户群的敏感点ꎬ以及预期产生的利润效益ꎬ将弹性成本合理投放ꎮ三㊁结语刚性成本与弹性成本的影响因素很多ꎬ房地产企业要达到客户与开发商共赢的局面ꎬ一是应结合公司产品定位及特点ꎬ制订出重点控制指标ꎬ关注控制指标ꎬ同时根据当地市场分析各类指标对应的成本影响ꎻ二是要充分调研市场了解客户需求ꎬ以客户视角投放成本ꎻ三是合理定位企业类型(稳健型㊁激进型)ꎬ明确项目收益率ꎮ综上所述ꎬ要达到房地产企业成本合理配置ꎬ整体应按照 客户敏感ꎬ成本敏感ꎬ规模效益 三原则合理分配成本ꎮ参考文献:[１]臵业成本控制体系ꎬ百度文库ｈｔｔｐｓ:ʊｗｅｎｋｕ.ｂａｉｄｕ.ｃｏｍ/ｖｉｅｗ/ａ７ｃｅ０２ｄ４８６６ｆｂ８４ａｅ５５ｃ８ｄ７ａ.ｈｔｍｌ.[２]明源地产研究院ꎬ成本制胜ꎬ中信出版集团.作者简介:初莉ꎬ大连神农科技有限责任公司ꎮ４。
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项目楼盘
楼盘均价
项目预估价值
融资需求
融资金额
融资期限
期望年利率
期望融资方式
资金用途（详细）
还款来源（详细）
保证方式
抵/质押物说明
抵/质押物名称
抵/质押物位置
抵/质押物现状
抵/质押物评估值
（详细说明，最好有评估报告）
担保公司说明
项目优势
优势
关联产业，
或其它产业的
经营状况与
资产、收入、利润情况，
荣2年12月
2011年
2010年
资产合计
负债合计
其中：流动负债
所有者权益合计
营业收入
净利润
经营活动现金流量净额
项目位置
占地面积
政府批文
项目简介
及现状
（要点、亮点、
卖点、优点，
要重点突出，
挖深挖透）
项目进度
已获得证件
《国有土地使用证》
有□暂无
《建设用地规划许可证》
有暂无□
《建设工程规划许可证》
有暂无□
《建筑工程施工许可证》
有暂无□
《预售许可证》
有暂无□
资金投入
项目总投资额
万元
其中：自有资金
万元
项目已投资金
（请列出已投入大项）
其中：自有资金
其他资金来源
建筑商垫资
已有抵押、贷款
已有商户年租金
无
已完成销售情况
项目周边楼盘
项目名称
项目要素与单一资金申请表
借款公司概况
公司名称
海南定安亚设房地产开发有限公司
注册地点
定安县南海农场老塑料厂
注册资金
2000万
注册日期
2012、04、18
企业类型
股东形式
经营范围
开发资质
（或母公司及大股东最高资质）
股东情况
出资人（前十大股东）
实际出资
股份比例
合计
母公司及
下属公司
（重点说明：
以往关联业绩，