房地产评估报告常见错误类型例(终审稿)

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房地产评估报告常见错误类型例

房地产评估报告常见错误类型例

房地产评估报告常见错误类型例房地产评估报告是买卖、租赁、抵押、重建等房地产交易必要的一项报告。

然而,在编写房地产评估报告时,很容易犯一些错误。

这些错误可能会影响报告的准确性和可靠性。

本文将介绍房地产评估报告常见的错误类型例,并提供一些解决方案,以便在编写报告时避免这些错误。

一、面积计算错误评估报告中最常见的错误之一是面积计算错误。

评估师可能会忽略某些重要信息,如天花板高度、壁内房间和露台等,而导致错误的总面积。

这种错误会影响评估价格和房子的价值。

解决这种错误的方法是评估师应该仔细检查房子的所有细节,以确保计算面积的准确性。

二、毛病评估另一种常见的错误类型是毛病评估。

评估师可能会忽视一些房子的毛病,如漏水、电力短路和建筑质量等,而导致评估价格和房子的价值的错误计算。

评估师应该仔细检查房子的每个角落,以确保评估的准确性。

三、基础设施评估错误评估师可能会忽略房子的基础设施,如水、燃气和电力等,而导致错误的价格。

这种错误会影响房子价值的估算。

因此,评估师在编写报告时应该仔细审查房子的所有细节和基础设施。

四、市场数据和销售价值评估师可能忽略了市场数据的重要性,导致错误的价格。

市场数据包括市场需求、可用的交易和经纪人的建议。

评估师应该从各种渠道获取市场数据和销售价值,以确保评估价格的准确性。

五、法律问题评估师可能会忽略法律问题,在评估报告中排序,包括优先权和地役权等。

这种错误可能会影响拥有者的权利和好处。

评估师应该查阅相关法律和规定,确保评估报告的准确性。

六、未进行全面考虑最后,评估师可能忽略了评估房子的全面考虑,如房子的历史和未来发展前景等。

这种错误会影响评估价格和房子的价值。

评估师应该考虑到所有的因素,并确保评估报告的准确性。

总之,在编写房地产评估报告时,评估师应该仔细检查每个细节,并确保准确性和可靠性。

这将确保评估报告的准确性,从而影响房子的价格和价值。

所以评估师需要严谨认真,尽心尽职,以避免评估报告中常见的错误类型例。

2020年房地产估价师案例与分析:常见错误1

2020年房地产估价师案例与分析:常见错误1

xx年房地产估价师案例与分析:常见错误1 估价报告本身的不完善1、缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚考试用书(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)4、逻辑不严谨前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。

(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。

(3)表达形式不科学估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定应用估价方法时的错误收益法(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。

1、费用的计算中计费基础错误。

2、费用的计算方法错误。

房地产估价师案例与分析:常见错误1实用1份

房地产估价师案例与分析:常见错误1实用1份

房地产估价师案例与分析:常见错误1实用1份房地产估价师案例与分析:常见错误1 11、缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚考试用书(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感__彩、词义含糊)4、逻辑不严谨前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。

(2)对外币表达的结果,没有写明折算成__的汇率。

(3)表达形式不科学估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定应用估价方法时的错误收益法(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的`方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。

1、费用的计算中计费基础错误。

房地产评估报告常见错误类型75例

房地产评估报告常见错误类型75例

房地产评估报告常见错误类型75例一、报告书结构方面的错误1、报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)2、报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言写报告。

3、估价时点设定不正确:如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点,期房时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算,或者有效的时间段。

5、如果考题中出现“估价师声明”:要特别注意如果有2位估价师签字,则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。

6、如果考题中出现“假设和限制条件”:要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。

7、估价对象分析时描述不全:(应从区位、权益、实物状况3方面说明)(1)缺少房地产权益状况描述:(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限、剩余年限、房屋所有权情况等)(2)土地实物描述不全面:(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况)(3)建筑物实物描述不全面:(没说明分栋建筑面积、规划条件等)(4)区位状况描述不具体:(如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向)(5)租赁情况交待不清:(如:没说明租金标准、租赁期限)市场背景分析时,要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

8、选用的估价方法不妥:(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如:有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法,抵押的优先成本法,拆迁的用市场法,在建工程用假设开发法等。

)9、未说明每种估价方法的定义、步骤10、如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。

11、保险评估不能将土地价值记入。

12、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

13、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

房地产估价报告修改思路及报告常见错误

房地产估价报告修改思路及报告常见错误

房地产估价报告修改思路及报告常见错误一、快速浏览报告。

查找结构性错误。

是否按规范撰写,是否漏项,描述是否恰当,前后是否一致,是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。

产证资料:⑴旧有房地产。

《土地使用权证》及《房屋所有权证》;⑵在建工程。

《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图;⑶预售商品房。

《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。

⑴估价对象描述。

从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等,土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。

注意用语的准确性,是否漏项,描述有无错误,前后是否一致(如面积前后是否一致);⑵影响因素描述。

①个别因素描述。

对照估价对象分析、描述。

注意是否漏项。

②区域因素描述。

不同的估价目的区域因素的选取不同,分析、说明对各类房地产影响较大的因素。

注意影响因素与估价类型的匹配。

③市场背景分析。

背景分析是否与估价目的有关联性,对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。

⑴价格内涵及技术路线是否正确;⑵基础数据是否准确。

⑶参数选取是否合理。

参数确定是否有误,是否具有可比性,单位是否统一,价格内涵是否一致,计算是否正确等;⑷方法的选用是否符合估价原则,是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等;⑸公式的选用是否恰当。

每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。

⑹计算过程是否有误。

关键步聚是否进行了说明,计算过程中单位是否统一,每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。

估价结果确定方法是否说明理由,如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。

是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

评估报告常见错误1、报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效期等)。

2、估价对象描述不全。

(1)缺少房地产权利状况描述;(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限,房屋所有权情况等)(2)土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);(3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);(4)区域及个别因素描述不具体;(5)租赁情况交待不清。

估价报告常见错误100例

估价报告常见错误100例

指错100例1.估价目的中,未说明估价的应用方向或对土地权利的说明不明确2.估价依据中,未列出土地估价的技术标准,即股价规程3.引用的法规名称不正确4.无包括土地估价规程等,不应当把过时的旧文件作为报告规范5.缺少估价对象土地证书或权属证明6.无估价对象的描述7.未明确宗地设定用途、设施、年期、权利、土地开发程度等内容8.地价定义中,未说明是什么权利的土地价格9.估价期日非具体时点“无日”10.估价日期中,未注明估价的截止日期11.使用说明中,待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准,不能仅以现实状况12.土地估价技术报告的使用应该是提供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用13.缺少土地估价事签字栏14.估价结果中,缺少楼面地价;无单位地价和大写15.缺少估价结果一览表16.需要特殊说明的事项,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明17.报告有效期错误,应为半年18.非土地估价师签名19.估价师签名栏中无估价师资格证书号20.估价对象描述中,待估宗地的项目描述错误21.土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别描述22.土地位置状况的描述和土地权利状况的描述不分23.土地权利状况中,缺少他项权力状况的描述24.建筑物状况描述不详25.土地登记状况中,证书名称错,应为国有土地使用证26.登记状况中无四至27.区域因素和个别因素混淆28、个别因素中描述不全,未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途29、估价原则中,缺少与本次估价方法相关的估价方法30.未说明估价方法选择的依据31、成本逼近法计算公式错误32.计算土地取得费等,不能以项目实际发生费用为依据33.土地开发费无取费依据34.成本逼近法中,投资利息计算错误,土地开发期的计息期应该取一半35.开发利润不能计算利息36.利息率的确定无依据37.投资利润计算错误。

投资利息不应当计算利润38.利润率的确定无依据39.未计算出土地增值收益40.未计算土地税费41.计算增值收益时,应为成本价格乘以一定的增值收益率42.土地使用年期未修正,造成计算结果是无限年期的价格43.当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,不用进行年期修正44.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时。

房地产评估方案报告常见错误类型88例

房地产评估方案报告常见错误类型88例

房地产评估方案报告常见错误类型88例1.评估报告中缺乏关键信息和数据,如土地所有权证明、建筑物图纸等。

2.未正确描述评估目的和范围。

3.对问题地产的位置和周边环境未进行充分描述。

4.评估报告中未详细列出评估所依据的法律规定和标准。

5.报告中未进行充分对比分析和市场调研。

6.对相关市场数据进行错误解读。

7.对建筑物的结构和质量未进行准确评估。

8.未充分考虑到评估对象的潜在问题和缺陷。

9.未将符合评估对象特点的直接比较法应用在评估过程中。

10.对使用折现法的计算过程中出现错误。

11.对评估对象的租金准确性未进行充分验证。

12.未充分考虑到评估对象所处市场的竞争情况。

13.未针对特定市场情况调整评估对象的价值。

14.对评估对象进行收益分析时,未考虑到预期现金流量的不确定性。

15.报告中未进行投资回报率的敏感性分析。

16.未对评估对象进行正确的折旧和剩余价值计算。

17.对评估对象的管理费用和维护成本进行不准确估计。

18.未考虑到评估对象所处位置的风险因素。

19.未充分考虑到评估对象所处市场的供需情况。

20.对评估对象进行短期价值评估时忽略了长期发展趋势。

21.对评估对象未进行合理的分析和解释。

22.未正确使用市场数据进行预测分析。

23.对评估对象未进行充分调查和实地考察。

24.未考虑到评估对象的土地价值。

25.报告中未对评估方法的准确性和适用性进行充分分析。

26.对评估对象所处的政策环境未进行合理调研。

27.未对评估对象所涉及的法律问题进行准确评估。

28.对评估对象未进行充分的市场分析和定位。

29.未对评估对象所处的社会环境进行准确评估。

30.未充分考虑到评估对象所处行业的发展潜力。

31.未进行与评估对象相关的宏观经济分析。

32.未准确估计评估对象的租金增长和折扣率。

33.对评估对象进行修正时,未充分考虑到市场调整因素。

34.未充分考虑到评估对象的特殊情况和特点。

36.未对评估对象进行正确的市场竞争分析。

房地产评估报告常见错误类型例

房地产评估报告常见错误类型例

房地产评估报告常见错误类型例房地产评估报告是房地产交易过程中非常重要的文件之一,它在房地产交易中起着举足轻重的作用。

房地产评估报告涉及多个方面的知识,而其中所包含的数据和信息的准确性和可靠性对于房地产交易的成功与否具有重要作用。

然而,在现实生活中,由于各种原因,评估报告中存在各种错误或误解,这些错误可能导致房地产交易双方产生争议和纷争。

下面,我们将讨论主要的常见错误类型以及相关示例。

一、评估方法错误评估方法错误是指评估师在使用评估方法时,存在操作不当、条件考虑不全面或公式使用不规范等错误。

此种错误会导致评估结果出现偏差,给交易双方带来经济上的损失。

例如,在按照收益法评估商业物业时,如果评估师没有对未来租金收入预测和扣除各种基础设施和管理成本的具体细节进行充分考虑,就很容易产生评估结果偏低的情况。

二、数据来源错误由于房地产交易涉及到的数据种类非常广泛,评估师必须要从多方面进行收集和汇总。

但是在评估过程中,对于数据来源的选择不当或数据的准确性问题等种种问题,会导致评估结果出现误差。

例如,在评估住宅房产时,评估师并没有确认该房产的正确面积,或是使用错误的市场交易数据进行评估,就会产生评估结果不准确和失实的情况。

三、土地相关信息错误土地信息是影响到房地产评估价值的最重要因素之一。

评估师在评估土地时候会受到地形、土壤条件、气候变化和建筑限制等多种因素的影响。

因此,如果评估师在评估土地时候没有对土地基本信息的正确性进行准确了解,就会给评估结果带来误差。

例如,在评估建设用地时,如果评估师没有对建筑限制和土地面积进行准确的考虑,评估结果就会出现偏差,从而影响交易的公正性和公平性。

四、市场环境误判市场环境是房地产评估的另一个重要因素,在评估时考虑到市场的需求和供给关系是非常重要的。

如果评估师对市场环境或者近期的交易不熟悉,就会影响评估结果。

例如,如果评估师在评估商业物业时未能考虑到附近竞争物业的情况,就会导致评估结果过高或者未能反映实际情况,从而影响交易的结果。

房地产估价师案例与分析:常见错误1

房地产估价师案例与分析:常见错误1

房地产估价师案例与分析:常见错误1估价报告本身的不完善1、缺少规范中估价报告的规范格式所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚考试用书(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)4、逻辑不严谨前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。

(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。

(3)表达形式不科学估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定应用估价方法时的错误收益法(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。

1、费用的计算中计费基础错误。

2、费用的计算方法错误。

房地产估价报告的常见错误汇总

房地产估价报告的常见错误汇总

第一部分房地产估价报告的常见错误第一部分房地产估价报告的常见错误(一)估价报告书不完整1.封面内容不完整(封面包括 7 项内容,否则存在错误)2.致估价委托人函内容不全3.目录不规范(如少项)4.估价师声明缺少或其内容不全(如缺少全部注册房地产估价师姓名、用签章代替签字)5.估价假设和限制条件假设设定错误如已经有抵押假设无担保权利;依据委托人要求不对;不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致,根据教材变动出题6.估价结果报告内容不全如抵押估价缺变现能力分析或风险分析7.估价技术报告内容不全、缺项计算8.缺附件或附件内容不全(二)估价报告封面错误封面中没有估价报告出具日期。

封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

封面中“估价人”错误,应为注册房地产估价师,少估价师注册号。

(三)致估价委托人函内容的错误1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。

2.抵押估价中致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。

3.致估价委托人函中缺少估价目的。

4.致估价委托人函中没有说明价值时点。

5.致估价委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。

6.“目录”应放在“致估价委托人函”之后。

(四)估价结果报告可能存在的错误“估价结果报告”应包括以下 13 项,(抵押 15 项)内容:1.“估价委托人”可能出现的错误——缺少或表述不全委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住址。

2.“房地产估价机构”可能出现的错误——表述不正确或不完整估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级3.“估价目的”可能出现的错误——表述不准确4.“估价对象”可能出现的错误(1)估价对象范围前后不一致(2)估价对象描述不清晰1)土地权益方面①土地使用权人交代不清;②土地使用权性质(出让与划拨;集体所有与全民所有;长期用地与临时用地)交代不清;③土地使用年限交代不清;④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;⑤土地使用权证交代不清;⑥对共有产权或部分产权交代不清。

房地产评估报告常见错误类型.doc

房地产评估报告常见错误类型.doc

房地产评估报告常见错误类型- 房地产评估报告常见错误类型(一)报告书结构方面的错误●报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)、●报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言。

●估价时点设定不正确。

如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。

期房价值时点是现在。

●报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算,或者有效的时间段。

●如果考题中出现“估价师声明”,要特别注意如果有2位估价师签字,则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。

●如果考题中出现“假设和限制条件”,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。

●估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)⑴缺少房地产权益状况描述(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限,剩余年限。

房屋所有权情况等);⑵土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);⑷区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清(如:没说明租金标准、租赁期限)。

●选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如:有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法,抵押的优先成本法,拆迁的用市场法,在建工程用假设开发法等)。

●未说明每种估价方法的定义、步骤。

●如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。

●保险评估不能将土地价值记入。

●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

●投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。

新估价报告常见错误范文

新估价报告常见错误范文

方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法(规范5.1.2条)2、能用市场法的没有用(规范5.1.4条)3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(规范5.1.5条)4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(规范5.1.6条)5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定7、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件)市场法1、选取可比实例应符合下列条件(《理论》113页)(1)处于同一地区或同一供求范围内的类似地区(2)用途相同(3)规模相当(0.5≤实例/对象≤2)(4)档次相当(5)建筑结构相同(6)权利性质相同(7)时间接近(不超过1年)(8)交易类型与估价目的吻合(9)应为正常成交价或可修正为正常成交价(10)土地、建筑物、房地产相互匹配(11)比较实例的数量不够2、建立价格可比基础时出错①统一付款方式:注意名义价格实际价格成交价格②统一面积内涵:建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵③统一化为单价:有时需要对总价先进行调整(《理论》116页)④统一币种单位:注意汇率的方向⑤统一面积单位:3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%4、房地产状况调整时,包括区位、实体、权益三方面;有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。

(《理论》131页)(见《案例》P247)5、修正系数的确定没有充足的理由6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒7、比较修正的方向错误8、交易情况修正时表述不误,应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”见《理论》(P197)9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10、日期调整时指数选取不合适11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月,日期调整时取100/100时,应说明房地产市场稳定或无波动12、环比与定基混淆13、区域因素与个别因素混淆不清14、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异15、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来16、区域因素比较修正的内涵理解错误17、比较修正项目有漏项,如地下室、车库等其他因素18、间接因素与直接比较混淆不清19、获得价格与成交价格(《案例》P197)20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。

指出和改正房地产估价报告中的错误

指出和改正房地产估价报告中的错误

【指出和改正房地产估价报告中的错误】房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面:(一)估价报告书不完整(估价报告共有8项内容)1.封面内容不完整(封面包括以下7项内容,否则存在错误)(1)估价报告名称;(2)估价项目名称;(3)估价委托人;(4)估价机构;(5)估价人员(注册房产估价师);(6)估价作业日期;(7)估价报告编号。

2.目录不规范3.致委托方函内容不全(致委托方函包括以下内容,否则存在错误)(1)致委托方函(标题)(2)致函对象:(为委托方的全称)(3)致函正文:(说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型(名称)、估价结果)(4)致函落款:(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人或者执行合伙人签字、盖章)(5)落款日期:(为致函的年月日)对于受函方要写明估价委托人的全程,致函方要署估价机构的全称,致函日期为估价报告出具日期。

致委人函中的文字应表达准确、简洁,应特别注意估价结果与估价报告结果、估价技术报告中的结果必须一致,落日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

4.注册估价师声明缺少或其内容不全《房地产估价规范》中要求,在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪些估价人没有对估价对象进行实地查勘。

5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全依据《房地产估价规范》的规定,在估价的假设和限制条件中,要说明本次估价的假设前提;未经调查确或无法调查的资料;估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响;以及本估价报告使用的限制条件。

6.估价结果报告内容不全(估价结果报告应记载下列13项内容不包括标题,抵押15项,否则存在错误)(1)标题;(2)委托人;(3)估价机构;(4)估价对象;(5)估价目的;(6)估价时点;(7)价值定义;(8)估价依据;(9)估价原则;(10)估价方法;(11)估价结果;(12)估价人员;(13)估价作业日期;(14)估价报告使用期限(应用有效期)。

房地产土地估价评估案例指错总结表

房地产土地估价评估案例指错总结表

案例指错总结估价对象的写作应包括四方面的内容:①估价对象范围:土地、房屋、构筑物、树木等,同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益;②估价对象基本状况:名称、坐落、规模、用途、权属等;③土地基本状况:四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限;④建筑物基本状况:层数,用途,建筑结构,装饰装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护保养和使用情况,公共配套设施完备程度。

其它常见错误〔1〕预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除;〔2〕对估价对象的某一部分重复计价;〔3〕计算前提与计算结果不一致,如:计算前提为评估单价,但计算结果却为总价;〔4〕遗漏了估价对象部分的价值,如:用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格,但却遗漏了地下车库的价格;〔5〕在建工程的评估,没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工;〔6〕用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料;〔7〕估价报告的术语或表达方式不标准。

答题思路〔一〕阅读报告:1、先了解估价基本领项。

2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全,假设限制条件,特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果〔二〕错误类型1、不全面。

①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不标准。

①术语不标准;②表达方式不标准〔带有感情色彩、模棱两可如可能大概〕;③错别字。

3、不充分。

(1)取值依据不充分〔数据来源、资本化率取值〕;(2)推理说明不充分。

①时间修正未说明市场状况分析。

②比准价格的未说明理由。

如加权、平均。

③各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。

①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致〔基准地价、比较法中的年期修正、资本化率〕;③报告中有两个估价对象,分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

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房地产评估报告常见错误类型例文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-房地产评估报告常见错误类型88例?(一)报告书结构方面的错误?1、报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)。

2、报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言。

3、估价时点设定不正确。

如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。

期房价值时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算(即:从报告出具之日起计算),或者有效的时间段。

5、如果考题中出现“估价师声明”的具体内容,要特别注意是否有2位估价师签字(抵押报告及拆迁评估报告),则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。

6、如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。

7、估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)⑴缺少房地产权益状况描述(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限,剩余年限。

房屋所有权情况等);⑵土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);⑷区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清(如:没说明租金标准、租赁期限)。

8、缺市场背景分析。

9、缺最高最佳使用分析。

10选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如:一般情况下优先选用市场法(在市场活跃,成交案例较多情况下);有收益的商业房地产应当优先选用收益法;在建工程常选用假设开发法、成本法;单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法;抵押目的评估优先成本法,拆迁评估首选市场法,不能用市场法的必须说明理由等。

)。

11、未说明每种估价方法的定义、步骤。

12、如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。

13、抵押价值的定义不是公开市场价值。

应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。

14、保险评估不能将土地价值记入(投保时,保险金额不能超过建筑物的价值)。

15、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

16、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款(未拖欠的,要在报告的附件中提供未拖欠工程款的证明)。

17、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

318、投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。

评估投资价值时,要扣除所得税。

19、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。

20、未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。

否则,用加权平均,且权数不宜大于0.7小于0.3。

特殊处理要说明原因)。

21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

23、对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值。

不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定。

(二)各种评估方法中的错误:⑴比较法?24、可比实例选择不当(如:地段要相近,用途、交易类型要相同,实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的 1.5-2范围内,装修设备应当相当。

权利性质要相同,交易日期与估价时点要接近,不能相隔过长。

如:超过1年);可比实例数量要3个以上。

25、可比实例的币种未说明,或未化成同一币种。

26、建立价格可比基础时,汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率)。

27、非正常交易情况的要进行交易情况修正,修正时要注意,拍卖、招标的并不一定比协议价格高,如有部分费用转嫁的要进行修正。

28、日期修正计算错误。

29、区域因素修正时,可比实例应当是原成交日期的状况,估计对象是估价时点的状况。

30、区域(或个别)因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒。

31、区域(或个别)因素修正时,漏项。

如土地未作年期修正,比较案例与估价对象的土地等级不同,却未做修正。

32、修正系数取值与区域(或个别)因素描述不一致。

如:在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正,或情况说明表中无差异,而计算时却修正了。

33、修正幅度过大,单项修正超过20%。

34、计算结果有错;比如:只考虑了地上部分的价格,未计算出地下车库的价格,遗漏了部分房地产的价值。

35、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》)P131。

⑵收益法?36、收益是通过租赁收入计算,如果通过商业收入计算,则费用计算时要扣除商业利润。

37、出租房地产的租赁收入除租金外,还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

38、求有效毛收入时,除有租约限制的外,都要采用客观收入(不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定)。

39、如果有已出租(已签租赁合同)情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况,按不同的租金标准分别计算。

40、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况。

41、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性。

42、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减),按使用面积计租的,要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。

43、计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了,漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率),如果空置率为0或者入住率为100%就不合理,至少要说明原因。

44、无形收益不应单独计算,而应当通过选取较低的报酬率来体现。

45、计算费用时,出租的房地产,房产税应按租金×12%计算。

46、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用,来决定是否有漏项或者多项,如:漏管理费用(直接经营型房地产漏扣商业利润),计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》)P206。

47、某些计费基数未说明基数数值的来源。

48、计算管理费时,押金的利息不应计算管理费。

没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

49、计算保险费时,应按建筑物现值为计算基数,而不是重置价值或年租金收入。

50、资本化率的选取未说明求取方法和来源。

51、报酬率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。

再加上风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿,减去投资带来的优惠等,见书216页或采用市场提取法计算)。

52、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误,当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时,处理方式也不同。

(见《理论方法》213页)。

53、计算公式错误或计算过程错误。

54、最终综合确定估价结果时没说明理由。

55、评估结论没有大写。

或无单价。

56、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格)。

57、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

⑶假设开发法?一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造(或可改变用途)的旧房三种情况下的评估。

房地产价值=开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。

58、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来楼价,一般通过市场法、长期趋势法、收益法。

注意一定要是“未来”的情况下的价格,不能简单地将估价对象或者比较案例的往年数据直接算术平均得到,必须分析房地产未来价格变化的趋势。

59、59、在对未来的楼价计算中,要注意采用总建筑面积计算,而不是采用可销售面积计算。

60、开发期的确定要说明理由如:根据类似开发项目用市场法得出,或按**市造价管理站的定额规定查得。

61、续建成本和管理费用是采用类似市场法的方法来求取,并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。

62、续建成本应包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道路管网及绿化等工程费等,不仅仅是建安工程费。

63、注意计算续建费中的建安工程时,不能满打满算,必须扣减已完工部分的价格,即要与实际完工进度相符。

64、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。

动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。

65、不能遗漏应扣除项(如:开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。

评估毛地时还应扣除拆迁安置费)。

66、利息计算时,销售费用和销售税费不能计算。

67、利息计算时,均匀发生的续建费用等计息在期中,即:要将时间段除以2。

而待开发房地产价值计息起点是估价时点。

68、销售费用和销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算,不能以续建成本等为基数计算。

69、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。

利润计算的基数要完整。

按直接成本利润率计算时,直接成本应包括土地及建筑物两部分的成本。

注意不能遗漏土地部分的利润(或称作“未计算购买估价对象的投资利润”)。

70、利润率选取错误。

开发利润估算时,利润率不应当选取建造估价对象的**开发商的实际利润率,而就当选取行业的平均利润率。

71、投资者购买待开发房地产应负担的税费是按待开发房地产价值的一定比率测算的。

⑷成本法?A、旧房、房地产价格=重新购建价格-折旧?B、新建房地产(或者新开发土地)。

房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润?72、费用构成不完整、漏项(如:缺正常利税、未考虑销售税费)。

73、成本计算时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本,不能用重建成本)。

土地成本一般可运用基准地价修正法求取。

74、开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等。

注意不要漏项。

75、计算各种费用(如管理费、投资利息、利润计算)时,建筑面积取值一般为总建筑面积,而不是可销售面积。

76、计算各种费用(如管理费、投资利息、利润计算)时,如果计算基数是开发成本,应包括土地和建筑物两部分的开发成本,而不仅仅是建筑物的开发成本。

77、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。

基数为土地取得成本+开发成本+管理费用。

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