项目前期产品定位建议

区位优势明显。
◆经济情况： 博爱县是全省首批对外开 放县和扩权县。2011年， 全县生产总值完成187.4 亿元，增长14%；限额以 上工业增加值完成116.8 亿元，增长19.6%；全社 会固定资产投资完成106 亿元；财政一般预算收入 完成5.4亿元；社会消费 品零售总额34.5亿元，增 长17.7%。
博爱项目前期产品定位建议
【沟通版】
报告思维导图
宏观环境概述
焦作市场概述 博爱市场简析
项目定位
发展方向 整体定位 档次形象定位
规划建议
容积率 规划布局 开发节奏
产品建议
客户敏感点分析 单体建议 户型建议 景观建议 配套建议
其他品质提升建议
营销关Baidu Nhomakorabea 点分析
总体营销思路
价格初步策略
售楼处建议
景观示范区及 样板间建议
◆地理交通：
南部平原约占三分之二，全县耕地32.7万亩，人口45万，辖7镇3乡，
郑太、焦枝、侯月三条铁 233个行政村。
路在县城北部交汇，月山
车站是华北地区大型铁路
编组站之一，是以晋煤外
运为主的亿吨货物通道。
三条高速公路横贯全境，
焦晋高速途经北部，长济、
焦温高速在城南互通。郑
常、新济、焦温、焦克等
4条省道纵横交错，交通
城市房地产市场整体容量不大，目前行业整体发展水平较低，但增长迅速，多板 块同时发展，未来随着行业快速发展及居民消费和投资观念的转变，房地产业务 势必不断的扩大，周边的县区将受到辐射。
博爱市场简析
博爱概况-----博爱县位于河南省西北部，太行山南麓，豫晋两省交界处， 隶属焦作市管辖。全县面积484平方公里，其中北部山区约占三分之一，
焦作市场概述
消费水平——焦作市城镇居民历年人均消费性支出均低于全省平均水平， 处于较低状态；但社会消费品零售总额总量增长迅速，年均增长率约在 17%左右，消费潜力较大。
焦作市城镇居民人均消费性支出年均增幅约在15%，增长快速； 近年，焦作市社会消费品零售总额年均增速也在17%以上，2010年总量更达到321.8亿元，增速18.3%； 城市居民消费意愿强烈，将为大众消费行业及房地产业的发展提供拉动作用。
焦作市场概述
投资及产业发展——焦作市固定资产投资总量高速增长，年均增速25%以上； 三次产业结构稳定，第二产业为城市经济增长的绝对支柱。
焦作市城镇固定资产投资增长曲线基本呈直线状态，2010年投资总额达到841亿元，但同比增长率有所降低； 城市三次产业结构发展稳定，高度依赖第二产业发展；同时也可看出第三产业增长势头不强，由此说明城市地产 行业发展也较为缓慢。
焦北商住组团
住中心
焦东综合组团：焦作市物流中心
西 部
西部工业组团：焦作市先进制造业
工 业
组
与生产性服务业中心
团
焦 西 综 合 组 团
老城区
东部工业组团：焦作市重型制造业
中心 老城区：将老城中心的部分职能向
焦南行政组团
新区疏解，原有老城中心保留传统商
业、文化娱乐、旅游服务等功能。
焦新科技组团
东
爱经济发展的发动机。
博爱市场简析
城市概况-----博爱县可划分三条经济带为中部工商业经济带，南部高效农 业经济带，北部山区旅游矿产资源经济带。随着城市总体规划的发展需求 （2011-2030年），强力实施“焦博一体化”的战略要求。
◆悠久的历史
秦时属野王邑，汉时属河内郡，唐时曾设太行县，之后长期属河内县。1927年冯玉祥将军主豫 时，根据吉鸿昌将军的呈请，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱” 两字，设置博爱县。
宏观环境概述
焦作市场概述 博爱市场简析
焦作市场概述
焦作市位于河南省西 北部，辖4个市辖区和 一个省级高新技术产业 开发区、4个县，代管2 个县级市，市区面积约 为426.8平方公里； 焦作市隶属中原城市 群，属于距离郑州1.5 小时车程的紧密联系圈 层，2009年郑州到焦作 的城际公交开通，最高 日客流量达万人次； 2010年初，郑州至焦 作城际轨道开工建设， 成为中原城市群第一批 次轨道交通项目，预计 2013年可通车。
焦
部
东
工
综
业
合
组
组
团
团
市场小结
✓城市房地产投资热度、商品房成交总量不高，为未来发展增加一定不确定性； ✓近几年城市商品房价格迅速拉升，促使房地产市场步入快速发展期； ✓城市商品房销售主要集中在山阳区，量、价引领全市； ✓城市消费产品特点鲜明，以80-130平方米舒适两房、三房为主； ✓城市土地供应量不大，影响未来供应和房价，同时为周边县区提供机会； ✓焦博一体化战略不断强化，发展趋势明显。
焦作市场概述
收入水平——焦作市人均GDP水平处于全省高位，人均可支配收入也处于全 省前10行列，2010年全市城镇居民人均可支配收入约达到15781元，收入 的稳定增长为城市消费和第三产业发展提供保证。
2009年，焦作人均GDP 31356元，仅次于洛阳，年均增长率15%以上； 2010年，焦作市城镇居民人均可支配收入预计达到15781元，略高于全省平均水平，同时增长强劲。
河南省行政区图
启示—博爱县自古素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。“博爱”一词也源于 孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”。 目前，博爱县拥有三条发展迅速的经 济带，对于本项目开发而言，正好位于中部工商业经济带，是全县人口密度最大、人均 耕地最少、工商业最发达、经济最活跃的板块，该经济带占全县经济总量的60%，是博
郑焦城际公交
政治地位——焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联 系圈层，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升。
焦作市场概述
经济水平——焦作市整体经济水平处于全省第二方阵，增长速度中等，整体来 看，经济实力较强，为城市建设和房地产发展提供坚实支撑。
启示—— 焦作市本身经济实力处于前列，随着中原城市群的发展和郑焦 融成的进行，城市经济增长得到进一步保证，为城市房地产市 场发展打下坚实基础，促使其快速发展。
焦作市场概述
未来——根据焦作市总体规划，城市居住功能区外扩，根据焦博一体化战略 的发展需要，本项目所在的博爱县板块将受益于此。
焦北商住组团：焦作市商贸、金融
与都市旅游综合服务中心
焦南行政组团：焦作市行政居住与
现代休闲娱乐服务中心
焦新科技组团：焦作市高科技工业
中心和科技教育创新中心 焦西综合组团：焦作市次级行政居