苏州房地产投资环境分析报告

目录1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价 (3)1.1 宏观经济运行状况 (3)1.2 城市规划与建设 (7)1.3 宏观政策 (9)2. 城市房地产市场发展状况分析与评价 (14)2.1 土地市场 (14)2.2 房地产整体市场 (15)2.3 住宅市场 (17)2.4 写字楼市场 (20)2.5 商业营业用房市场 (23)2.6 二手房市场 (25)2.7 城市房地产市场发展趋势预测 (25)3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析 (28)3.1 房地产行业发展现状及趋势 (28)3.2 城市房地产市场竞争格局分析 (28)3.3 典型企业及典型项目收益和风险分析 (29)图表目录图1-1：城市地图 (3)图1-2：2000-2004年市GDP及其增长率 (4)图1-3：2000-2004年市人均GDP及其增长率 (4)图1-4：2000-2004年市三次产业结构 (5)图1-5：2000-2004年市全社会固定资产投资 (5)图1-6：2000-2004年市人均可支配收入和消费性支出 (6)图1-7：2000-2004年市消费品零售总额 (6)图2-1：2005年市土地出让区域分布 (14)图2-2：2000-2004年市房地产开发投资额及其增长率 (15)图2-3：2000-2004年市商品房建设情况 (15)图2-4：2000-2004年市商品房供求比 (16)图2-5：2000-2004年市商品房销售面积 (17)图2-6：2000-2004年市商品房销售价格 (17)图2-7：2000-2004年市住宅建设情况 (18)图2-8：2000-2004年市住宅供求比 (19)图2-9：2000-2004年市住宅销售面积 (19)图2-10：2000-2004年市住宅销售价格 (20)图2-11：2000-2004年市写字楼建设情况 (20)图2-12：2000-2004年市写字楼供求比 (21)图2-13：2000-2004年市写字楼销售面积 (22)图2-14：2000-2004年市写字楼销售价格 (22)图2-15：2000-2004年市商业营业用房建设情况 (23)图2-16：2000-2004年市商业营业用房供求比 (23)图2-17：2000-2004年市商业营业用房销售面积 (24)图2-18：2000-2004年市商业营业用房销售价格 (24)表1-1：重点政策一览表（2003-2005年） (11)表2-1：2003-2005年市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况 (14)表2-2：市住宅市场需求量预测 (26)表3-1：建屋集团开发典型项目情况 (29)表3-2：新港开发典型项目情况 (30)表3-3：和润开发典型项目情况 (30)表3-4：中海开发典型项目情况 (30)表3-5：南都建屋开发典型项目情况 (31)表3-6：顺驰建屋开发典型项目情况 (32)表3-7：嘉业开发典型项目情况 (32)1.城市房地产市场宏观背景分析与评价1.1宏观经济运行状况⏹最具经济活力的城市之一市位于长江三角洲中部，省南部，是中国重点旅游城市，是长三角地区重要城市，于2004年入围CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。

近年来，市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。

图1-1：城市地图正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。

21世纪的将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。

⏹经济保持快速增长自2003年以来，抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。

GDP保持快速增长，2004年的GDP总量首次超过，位居全国第四。

人均GDP自2003年以来超越，稳居全国各大城市首位。

图1-2：2000-2004年市GDP及其增长率数据来源：市统计年鉴2003年，人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。

图1-3：2000-2004年市人均GDP及其增长率数据来源：市统计年鉴⏹产业结构以工业为主导是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动市经济快速增长的主要力量。

自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。

2004年工业总产值跃居全国第二，成为仅次于的全国第二大工业基地。

图1-4：2000-2004年市三次产业结构数据来源：市统计年鉴⏹全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加图1-5：2000-2004年市全社会固定资产投资数据来源：市统计年鉴自2002年以来，全社会固定资产投资迅猛增长，2003年同比增幅高达73.3%。

与此同时，房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达21.5%。

⏹人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长从2000年到2004年期间，由于经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7%，在省处于领先地位，并逐步缩小与、等长三角领先城市的差距。

随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。

图1-6：2000-2004年市人均可支配收入和消费性支出数据来源：市统计年鉴⏹社会消费品零售总额稳定增长伴随着旅游业的发展，市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势，从2000年到2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。

图1-7：2000-2004年市消费品零售总额数据来源：市统计年鉴小结：综观市宏观经济运行状况，我们发现，市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。

因为GDP中占将近一半的是劳动者报酬，经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。

此外，产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。

1.2城市规划与建设⏹城市规划➢城市性质市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。

➢发展目标在规划期全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。

中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。

➢规划围全市规划区面积2014.7平方公里。

➢城市规模2005年：人口149.1万，市区建成区建设用地150.2平方公里。

2010年：人口185万，市区建成区建设用地186.9平方公里。

➢城市总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。

各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。

➢城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。

古城保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。

➢城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。

其中，一个中心指中心城市，都市区；五个副中心分别是：常熟市区、吴江市区、昆山市区、太仓市区和家港市区；四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。

⏹城市建设➢轨道交通建设情况2004年11月21日，轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到2010年轻轨1号线、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与、等周边地区轻轨的接轨。

➢公路交通建设情况建成沪高速公路、昆太高速公路、绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施沪宁高速公路段扩建、312国道段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪浙高速公路段。

到2005 年底，将确保沪国省道干线接口达到6个、计32条普通公路车道，高速公路接口达到4个、计24条高速车道。

市交通有望与全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路）、56个车道连通，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。

小结：作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。

随着不断加快与的交通接轨步伐，将更好地接受的辐射，有利于经济的进一步发展。

1.3宏观政策⏹政府对房地产市场的发展目标和策略2004年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。

调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。

⏹主要政策及其对房地产市场产生的影响➢土地政策土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。

2004年以来，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。

国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。

➢拆迁政策2004年3月，市人民政府发布了市拆迁补偿安置的实施方法，紧接着在6月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。

通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。

➢二手房政策为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于调整2003年度房改有关政策意见的通知》（政办发〔2003〕48号）的要求，2005年2月28日市人民政府印发《关于扩大市区房改售房围的实施意见》的通知，扩大了市区房改售房围。

受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。

➢金融政策2004年10月中国人民银行出台的《关于调整金融机构存贷款利率的通知》，以及2005年3月16日中国人民银行出台下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机制。