2017上半年苏州房地产市场报告
2017年上半年南京房地产市场分析报告
宏观经济—固定资产投资
固定资产投资及房地产投资涨幅明显
2017年1-5月南京市完成固定资产投资2473.94亿元，增速为14.6%，增速环比上涨0.3个百分点，增速同比上涨11.6个百分点； 2017年1-5月南京市完成房地产投资为922.96亿元，增速为32.2%，增速环比上涨2.3个百分点，同比上涨15.2个百分点。
华谊兄弟南京建立电影小镇
6月28日，王中军、张国立、冯小刚现身南京， 出席华谊兄弟（南京）电影小镇项目的开工奠 基仪式。据悉，此次南京电影小镇将以张国立 的影视作品为主题独立打造一个“君临江南 区”。
桥北更新规划出炉
改善此前功能无序状态，推动桥北发展
《南京江北新区桥北地区城市更新专项规划》出炉,将着力更新形成“一核、五心、四轴、多点”的公共空 间和配套服务的格局。
供应 ， ： 出炉 计划 8年 划 年 1 应计 和五 、20 0公 供 划 02 顷 宅地 年计 80公 9年1 分三 7年8 201 、 1 20 公顷 0 95 顷。
限售
源的 房 供 构摇 于可 证机 大 公 积累 盘需 户 客 ，开 新房 号。
摇号
止 时停 面 价 房 高限 性住 销 最 到 保障 “限 限 达 取 争 竞价 为竞 取采 套型、 ” 块 地 ，改 块采 、限 地价 板 竞价 热点 房价 式、竞 限 积， 象、 售方 销 售对 、限 。 式 让 转 让方 出 的
土拍
新政解读： p投资客投资周期变长，投资成本增加，短期变现困难； p从供应方调节市场，增加土地供应，缓解一地难求现状； p土拍方式改变，限制地价； p摇号保证公开透明，排除暗箱操作，但热点板块仍然一房难求。
政策小结
投资者谢幕，自住成主角
随着限购限贷、提高首付、提高利率、公开摇号等一系列调控政策出台 ，投资者资格受限、投资周期拉长，投资房产成为持久战，这些政策重 创投资者，真正保证自住者的利益。
苏州市房地产业发展现状
苏州市房地产业发展现状
苏州市是江苏省的重要经济、文化中心，其房地产业的发展取得了卓越的成就，处于全国现代服务业和经济结构调整的前沿地位。
一是发展旺盛，房地产市场持续火热。
2017年以来，苏州市房地产市场火热，楼市保持稳健发展，各类房地产开发热情高涨，新建住宅销售继续领跑国内新房市场，入市门槛持续提高，部分单价超过20万元，投资和消费热情高涨，形成了苏州市热闹非凡的房地产市场。
二是政策苛刻，控制高增长。
苏州市加大了房地产市场的调控力度，不断完善行业政策，采取了多项政策措施，加强购房者质量管理，落实了严格的限贷政策，以确保房地产市场稳定健康发展。
三是投资增加，拉动经济发展。
苏州市房地产市场投资环境改善，招商引资不断深入，房地产市场投资热度不减，苏州市房地产市场开发正在形成以招商引资、金融贷款为基础的投资结构，给苏州市经济的发展注入了新的活力和潜力。
总之，苏州市房地产业发展现状火热，政策苛刻，投资增加，给苏州经济发展带来了新的机遇和活力。
2017上半年房地产市场总结-上书房信息咨询
2017上半年楼市总结2017年至今，无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。
在这样的背景下，热点城市紧缩政策的围追堵截只是让投资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场，就直接造成了两方面结果，一者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升，沈阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投资客的身影，二者受益于热点城市调控，环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势。
2017上半年总结供应：热点“限价”城市环比锐减，去库存二三线城市趁热大幅激增今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。
尤其是在3-4月份调控政策密集出台期，热点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。
从具体数据来看，今年前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米，同、环比分别减少17%和36%。
其中，一线城市全线回落，除广州微跌4%之外，北京、上海和深圳供应量降至历史低位，同比跌幅都在50%左右；二线城市明显分化，天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落，同比跌幅超30%，厦门、福州供应量持续低位运行，位居二线城市新增供应末位。
另一些如长春、西宁等二线“库存压力”城市则供应量明显上升，同比涨幅超40%；三四线城市同样涨跌互现，环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价”政策，如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。
而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘，同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番。
成交：各线城市成交全线回落，三四线取代一二线晋升为新热点上半年，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。
2017年全国二手房数据分析
南阳 株洲 怀化 北海 通辽 巴彦淖尔 莱芜 西宁 淮南 濮阳 黄冈 乐山 武威 广安 周口 定西 铁岭 酒泉 四平 宿州 邵阳 忻州 贵港 汕尾 昌吉 营口 佳木斯 延边 郴州 平凉 漯河 伊犁 娄底 牡丹江 大同 安顺 大庆 玉林 宝鸡 梧州 锦州 永州 防城港 随州 巴中 昭通 辽阳 抚顺 三门峡 贺州 楚雄 攀枝花 萍乡 安康
三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 二线 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 二线 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下
7 11 12 14 15 18 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 37 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 51 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69
二线 三四线及以下 二线 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 二线 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 三四线及以下 二线 三四线及以下
苏州市虎丘区 2017~2022年每月平均二手房价,包含字段[市,区,月份,平均房价]
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市
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ห้องสมุดไป่ตู้
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月份 房价 201702 21341 201703 21170 201704 21109 201705 20774 201706 20636 201707 20921 201708 20893 201709 20959 201710 20975 201711 21129 201712 21329 201801 21413 201802 21534 201803 21524 201804 21638 201805 21673 201806 21705 201807 21838 201808 22003 201809 22302 201810 22682 201811 22806 201812 22689 201901 22967 201903 25392 201904 25560 201905 25784 201906 26308 201907 26743 201908 27045 201909 27364 201910 27801 201911 27995 201912 27867 202001 27883 202002 27931 202003 27965 202004 28018 202005 28336 202006 28451 202007 28465 202008 28175 202009 27806 202010 27619 202011 27741 202012 27655 202101 27960 202102 28290 202103 28249 202104 29992
2017年苏州房地产市场年报(克而瑞)
28.0 51.1
32356
26.1 20.5
32167
76.7 113.9
20839
230.3 194.3
19424
165.9 144.8
17498
表：各区域量价环比变化
区域 成交量
园区
-41% 18%
姑苏区
-50% 11%
新区
-49% 13%
吴中区
-34% 10%
相城区
-3% 18%
全市
-34% 10%
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
1200 1000 800 600 400 200 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.8102%
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
现房销售率：71%
深耕房企补仓
新进房企入苏
现房销售地块
非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
60000 40000
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
5
6 7 8 9 10
5
6 7 8 9 10
33.8%
小计 市区
小计 市区
/ /
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。 苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
2017年上半年房地产行业研究-上书房信息咨询
2017年上半年房地产行业研究一、增速下行，但总量高位徘徊1、主要数据累计增速如期下行，预计下半年相关数据较难超市场预期。
5月房地产投资、新开工、销售面积、金额累计增速均高点回落。
上月我们已经提示高基数期和政府调控态度坚决，两大因素会造成后期销售和新开工增速第三季度下行。
目前市场发展趋势与我们此前预测一致。
此外，由于短期并看不到任何放松调控可能，不排除4月相关增速数据可能就是本轮行业顶点。
后期关注政府流动性释放程度和利率水平影响。
2、数据虽有回落，但不会失速，总量仍高位徘徊。
主要原因在于，一方面，房地产投资与价格因素相关，且行业预售制度使得销售复苏后地产投资可以持续1年半以上时间。
以上因素造成经济可以托底;另一方面，政府加大土地供应仍未充分扩大，市场真实有效库存并未大幅提升。
棚改推进等货币化补贴因素造成三、四线城市需求持续释放。
二、投资与销售尚好房地产投资1-5月同比增长8.8%。
1-5月全国房地产累计开发投资为37595亿元，同比增长8.8%。
相比2016年1-5月同比增长7%而言，2017年1-5月增加1.8个百分点。
1-5月商品住宅投资25423亿元，同比增10%，占房地产开发投资比重为67.6%。
房地产累计销售面积同比增加14.3%。
1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份下降1.4个百分点。
其中，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。
5月当月的商品房销售面积为1.32 亿平，环比增加4.31%，同比增长10.24%。
1-5月商品房销售额43632亿元，同比增长18.6%，增速比1-4月份下降1.5个百分点。
从销竣比情况来看，截至2017年5月销竣比数据为1.62，与前一个月相比继续有所转好。
行业当月资金来源保持恢复。
1-5月全国房地产资金来源总量达到5.9万亿元，较去年同期增长9.9%，增速比1-4月份相对下降1.5%。
苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知-苏府[2010]85号
![苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知-苏府[2010]85号](https://img.taocdn.com/s3/m/9c4a149e8662caaedd3383c4bb4cf7ec4afeb68a.png)
苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知（苏府〔2010〕85号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《2010年苏州市区房地产市场价格》已经市政府审定，现予以公布。
请认真贯彻执行。
各市、吴中、相城，苏州工业园区、苏州高新区房地产市场价格由各市、吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会结合本地实际予以公布。
本通知自2010年7月1日起施行。
二○一○年六月二十二日2010年苏州市市区房地产市场价格一、住宅区位基准价（元/m2）混合结构市场价（元/m2）砖木结构市场价（元/m2）平江区P193009590 P2 8100 8520 8390 P3 7100 7520 7390 P4 6300 6720 6590 P5 5800 6220 6090 P6 5400 5820 5690沧浪区C2 8300 8720 8590 C31 71007390 C32 7000 7420 7290 C4 6300 6720 6590 C51 5800 6220 6090 C52 5800 6220 6090金阊区J2 8400 8820 8690 J3 7000 7420 7290 J4 63006590J5580062206090J6490053205190二、商业用房区位基准价（元/m2）混合结构市场价（元/m2）钢混结构市场价（元/m2）平江区P1沿主要道路393003972039840沿次要道路271002752027640沿一般道路1490015320P2沿主要道路17900 18320 18440沿次要道路12700 13120 13240沿一般道路7500 7920 8040P3沿主要道路13900 14320 14440沿次要道路10100 10520 10640沿一般道路6400 6820 6940P4沿主要道路1250013040沿次要道路9300 9720 9840沿一般道路5900 6320 6440P5沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040P6沿主要道路9100 9520 9640沿次要道路71007640沿一般道路5100 5520 5640沧浪区C2沿主要道路17900 18320 18440沿次要道路12700 13120 13240沿一般道路7500 7920 8040C31沿主要道路14200 14620 14740沿次要道路10300 10720 10840沿一般道路6400 6820 6940C32沿主要道路13500 13920 14040沿次要道路9900 10320 10440沿一般道路6200 6620 6740C4沿主要道路12000 12420 12540沿次要道路9000 9420 9540沿一般道路5900 6320 6440沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040C52沿主要道路10400 10820 10940沿次要道路7900 8320 8440沿一般道路5500 5920 6040金阊区J2沿主要道路21620 21740沿次要道路14400 14820 14940沿一般道路7700 8120 8240J3沿主要道路13700 14120 14240沿次要道路9900 10320 10440沿一般道路6200 6620 6740J4沿主要道路12600 13020 13140沿次要道路9720 9840沿一般道路5900 6320 6440J5沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040J6沿主要道路8000 8420 8540沿次要道路6400 6820 6940沿一般道路50205140说明：（1）在P3区位内的如下道路，即西中市、阊胥路、景德路、干将路，沿道路商业用房基准价及市场价按P2区位沿主要道路商业用房基准价及市场价计算。
《2017年上半年苏州房地产市场研究报告》
《2017年上半年苏州房地产市场研究报告》2017年上半年苏州房地产市场研究报告一、市场概况：本章节主要对2017年上半年苏州房地产市场的整体概况进行分析和介绍，包括市场规模、增长趋势、政策等方面内容。
1.1 市场规模：根据市场数据统计，2017年上半年苏州房地产市场总销售额达到亿元，同比增长%。
1.2 增长趋势：近年来，苏州房地产市场呈现出稳步增长的趋势。
2017年上半年，市场销售呈现出多元化的发展特点，商品住宅、商业办公用房和工业用地等各个领域均有不错的表现。
1.3 政策：苏州市在2017年上半年推出了一系列房地产市场调控政策，以促进市场稳定发展。
这些政策包括限购、限贷、税收优惠等，对市场起到了积极的调控作用。
二、商品住宅市场：本章节主要对2017年上半年苏州商品住宅市场进行详细分析和研究，包括市场情况、价格走势、销售情况等方面内容。
2.1 市场情况.2017年上半年，苏州商品住宅市场供需关系较为紧张，供应不足的情况较为突出。
房源紧张导致市场竞争激烈，购房者购买力集中在中高端产品上。
2.2 价格走势：上半年苏州商品住宅价格整体上呈现稳中有升的特点。
在供应紧张的背景下，房价逐步上涨，市场交易价格普遍呈现上升趋势。
2.3 销售情况.2017年上半年苏州商品住宅销售情况良好，市场竞争激烈。
各大房地产开发商通过推出促销活动和降价优惠等方式，加大了销售力度。
三、商业办公用房市场：本章节主要对2017年上半年苏州商业办公用房市场进行详细分析和研究，包括市场情况、租金走势、出租率等方面内容。
3.1 市场情况.2017年上半年，苏州商业办公用房市场供需关系相对平衡，市场竞争较为激烈。
随着城市发展和经济环境改善，商业办公用房市场逐渐回暖。
3.2 租金走势：上半年苏州商业办公用房租金整体呈现稳定增长的态势。
随着市场需求不断增加，商业办公用房租金逐渐上涨。
3.3 出租率.2017年上半年，苏州商业办公用房市场的出租率相对稳定。
苏州市房地产调查报告
苏州市房地产调查报告专业：人文地理与城乡规划课程名称：房地产开发与管理姓名：衣泓睿学号：*********一、苏州经济指标及城市总体规划1、城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。
2、发展目标在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。
苏州中心城的城市设施水平基本达到现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。
3、人口规模2010 年全市出生43595人，出生率为7.2%o ，人口自然增长率为1. 01%0。
年末全市户籍总人口606.22 万人，比上年增加7. 37 万人，其中市区总人口224.53万人，比上年增加 3. 78 万人。
4、总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。
各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。
5、城市规划区范围面积 2014. 7 平方公里（包括吴中区和相城区的 28 个镇：吴江市的同里、屯村2 个镇：昆山市的周庄、锦溪、巴城、正仪、南港 5 个镇〉。
6、城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。
古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。
7、历史文化名城保护苏州｜历史文化名城保护实行“全面保护古城风貌”的原则。
保护整个古城以及与古城有密切历史、文化、景观联系的地段和风景名胜区。
保护内容为：控制古城容量，优化环境：保护古城风貌：完善职能，改善、改造基础设施、居住条件、公共服务设施，适应现代化生活的需求。
8、保护范围一一一城、二线、三片：一城：外城河以内的整个古城。
二线：山塘线：包括山塘河、山塘街两侧地区，从阁门至虎丘西山庙桥，长约 3.5 公里。
苏州房地产市场分析
目录1. 城市投资环境分析与评价 (3)1.1 宏观经济运行状况 (3)1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3)2. 当地房地产市场概况 (5)2.1 房地产市场发展历程及概况 (5)2.2 历年供需情况分析 (5)2.3 消费群体构成及演变分析 (7)2.4 行业竞争格局分析 (8)2.5 未来房地产市场发展趋势 (9)3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .................................................. 错误!未定义书签。
3.1 周边市场概况及变化 ................................................................... 错误!未定义书签。
3.2 市场未来5年预测....................................................................... 错误!未定义书签。
3.3 项目周边配套设施研究................................................................ 错误!未定义书签。
3.4 项目周边竞争分析....................................................................... 错误!未定义书签。
3.5 竞争分析预测 .............................................................................. 错误!未定义书签。
4. 地块分析 ......................................................................................... 错误!未定义书签。
恒达苏州房地产运行状况
2010.1.10 央行：宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点
2009.12.23 财政部：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》出台 2009.12.17 国务院：国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 2009.12.9 国务院：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
二、1-5月政策法规：苏州地方政策出台
一、全国市场概况——房地产市场
2010年5月份,房屋销售价格同比继续 上涨,但涨幅回落。全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4 个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2 个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨15.1%,涨 幅比4月份缩小0.3个百分点;环比上涨0.4%,涨 幅比4月份缩小1.0个百分点。
2010年1-5月苏州房地产运行状况
恒达·战略投资部2010.6.14
一、全国市场概况——最新宏观经济
5月CPI涨超“红线” 同比涨3.1% ，超越加息警戒线
5月新增人民币贷款6394亿元
5月出口同比增长48.5% 增速创三年多新高 海关总署10日发布的数据显示，5月份出口1317.6亿美元，同比增长48.5%，比上月加快18.1个百分点， 增速创2007年3月以来新高。分析人士认为，这是由于去年同期基数较低和外部经济开始复苏。今年出口形 势总体向好，但增速或开始见顶，未来几个月将逐步回落。
总体来看，苏州楼市细则较“温和”，这和苏州市场本身没有经历爆炒有很大关系，同时在细则第四 条“加强商品房项目预售资金监管”应该引起一定的重视，一旦切实执行再结合调控大势对开发公司
的资金压力将是一个很大的考验。
三、1-5月苏州房地产市场整体运行情况
苏州楼市1-5月经历了1、2月的楼市冰冻期之后，3月-4月有一波量价齐升的行情，但随着4.15“新国10 条”的出台，苏州市场住宅的成交量也从日均300套左右直接降到不足百套，甚至一日不足50套的尴尬局面， 然而成交价格依然坚挺，但优惠活动比之以前频频出现。
房地产价格下跌原因及因素分析2017年
房地产价格下跌原因及因素分析2017年 房价向来都是⼈们关注的对象,⽽房价似乎⼀贯只有上涨,⽽房价下跌⼜是哪些原因造成的呢?下⾯是店铺整理的⼀些关于房地产价格下跌原因的相关资料,供你参考。
房地产价格下跌原因 ⼀、⼼态决定⼀切，房价下跌是⼈⼼所向。
中国房价在⾮理性的市场环境下连续疯涨，已经远远超出民众的购买⼒。
2007年，上海城市居民家庭⼈均可⽀配收⼊为23623元。
这样，以今年7⽉上海房价均价13200元/平⽶，每个家庭以三个⼈有收⼊来源，90平⽅的房⼦来算，房价收⼊⽐已经达到16.76;⽽事实上，现在绝⼤多数家庭只有两个⼈有收⼊来源，这样的话，房价收⼊⽐就达到了25.14。
由此可以看出，中国房价已经到了令⼏乎所有民众都难以承受的地步，期望房价下跌也就成为⼏乎所有民众的共同⼼理。
因⽽我们可以说，房价下跌是⼈⼼所向。
⼆、事物发展皆有规律，房价下跌是⼤势所趋。
不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。
在1929年美国纽约股市⼤跌引发全世界经济危机之前，⼤涨特涨，交易⽕爆。
楼市也是如此。
⾹港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘，却在1997到2002的五年时间，跌去60%。
98年以来，中国房地产市场已经出现了⼀个⾼潮，⾄2007年达到了前所未有的⾼潮。
房价⼏乎呈单边上扬的⾛势，98年上海房屋均价为3026元/平⽶，2008年7⽉的成交均价为13200元/平⽶，上涨了4.3倍。
在有些地⽅的部分区域，房价在98年的基础上的涨幅甚⾄更⾼达10倍。
这种现象既超出消费者的承受能⼒范围，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。
因此，⽆论从涨幅上看，还是从上涨的时间来看，都到了下跌的时候了。
因此，房价下跌是⼤势所趋。
三、资⾦压⼒⽇渐加⼤，开发商唯有降价⾃救。
前⼀阶段，开发商⼤多在观望，都在期望政府能出台救市政策。
可盼来的确实政府的限制地产贷款政策：⽇前，央⾏和银监会再次发布通知，约束各商业银⾏对商业性地产的贷款。
苏州房地产市场历史分析
苏州房地产市场历史深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，破除制约高质量发展、高品质生活、高效能治理的体制机制障碍，提高资源配置效率，持续增强城镇住房发展的动力和活力。
深入推进以人为核心的新型城镇化战略，必须要系统抓好城镇住房发展。
围绕促进农业转移人口全面融入城市，要持续完善住房公共服务，推进租购同权；围绕转变城市发展方式，要着力解决大城市住房突出问题，实施城市更新行动，加快建设美丽宜居城市；围绕促进大中小城市和小城镇协同发展，要优化住房空间布局，加强城市间的互联互通，打造住房联动发展新格局；围绕提升城市治理水平，要推动住宅物业管理融入基层社会治理体系。
一、苏州房地产市场历史（一）苏州房地产发展历程1、苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。
2、苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。
由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。
同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。
（二）苏州近年房地产政策自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。
苏州新区上半年房地产市场报告
源——专业、及时、准确、全面的房地产信息服务目录公司简介苏州工业园区博源投资顾问有限公司（以下简称“博源(be-yond）”）成立于2006年1月，是苏州市首家，也是唯一一家，专门从事房地产研究的机构。
公司由多年从事房地产市场研究的专业人事组成，吸纳了苏州各大优秀代理商中的市场精英，拥有庞大的苏州房地产市场信息资源库。
目前，虽然公司才刚刚起步，在业界还没有一定的知名度，但博源（be-yond）已与知名的代理公司和设计院达成战略合作联盟，力求更好地为各大开发商、代理商等房地产相关机构服务，为苏州市房地产市场的健康、可持续性发展贡献一份薄力。
为了更有效地提高服务水平，博源（be-yond）将服务内容更为具体化、专业化：以深度市场月报作为套餐，项目定位报告、地块评估报告作为点心，项目跟踪服务、项目融资报告作为特色小吃，以满足客户的各种需求。
博源（be-yond）的优势在于资源和专业。
通过多年对各大代理公司地学习和积累，以及对苏州房地产市场地实地调查，与专业人士地探讨，博源（be-yond）已具备全面、可靠的资源库。
除了资源，专业度也是博源的优势之一，多年的市场研究经验，造就了我们的专业度，为我们能更好地为客户服务奠定了坚实的基础。
博源（be-yond）的服务理念——超前服务，您所想的就是我们所做的。
我们将以全面、真实的数据为基石，站在巨人的肩膀上，对市场的变化做出准确的预测，以保证您的战略部署准确无误。
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博源（be-yond）是年轻人的“天堂”。
因为年轻，我们闯荡；因为年轻，我们拼搏；因为年轻，我们执着。
我们坚信：博采广义，“新”星之火可以燎源。
1源——专业、及时、准确、全面的房地产信息服务报告声明博源投资顾问有限公司从2006年一月开始提供房地产市场信息服务。
收集房地产一线的真实数据及政府统计资料，对房地产信息进行整理和分析。
上半年中国房地产市场价格成交量供应库存及土地市场概况
上半年中国房地产市场价格、成交量、供应、库存及土地市场概况一、价格：新房价格整体维稳，二、三四线城市房价累计涨幅明显收窄2019年上半年百城价格累计涨幅低位收窄，单月环比涨幅持续运行在0.5%以内，整体价格维持稳定。
各线城市中，一线城市价格高位维稳，二、三四线城市累计涨幅较去年同期均收窄。
十大城市二手房均价环比于3月止跌转涨后，近两个月涨幅持续扩大。
百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格平稳。
根据数据显示，2019年6月，百城新建住宅均价14891元/平方米，同比上涨3.87%,涨幅较去年同期收窄1.22 个百分点；环比上涨0.37%,涨幅连续10个月在0.5%以内，维持在低位区间，整体价格较为稳定。
累计来看，2017年以来半年度累计涨幅持续收窄，2019年上半年百城整体价格累计上涨1. 45%,累计涨幅较去年同期收窄1.19个百分点。
二季度以来，住建部连续对房价涨幅过快的城市预警提示，继续强化“稳房价”目标，预计下半年房地产市场价格将更趋平稳。
从各级别城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅低位略有扩大，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。
一线城市市场价格绝对值在高位维稳，环比涨幅连续26个月在0.1%左右，今年上半年累计上涨0. 29%,受去年低基数及今年重点城市规划利好的影响，累计涨幅较去年同期在低位区间略有扩大，其中深圳、广州累计涨幅较去年同期均扩大，北京由累计下跌转为上涨；二线城市上半年累计上涨2. 30%,较去年同期收窄1.92个百分点，内部分化格局愈加鲜明，其中去年上半年价格累计涨幅居百城前列的太原、贵阳等城市，今年上半年累计涨幅较去年同期大幅收窄，贵阳近两个月价格环比连续下跌；杭州、成都累计涨幅较去年同期有所扩大，单6月杭州、成都受高端项目集中入市等结构性因素影响，环比涨幅位居百城前列；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点, 收窄幅度在各线中最为明显，其中有近两成的城市上半年价格累计下跌，近八成的城市累计涨幅较去年同期收窄，其中威海、烟台、扬州、潍坊今年上半年价格累计涨幅均较去年同期收窄6个百分点以上。
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一级市场
整体商品房用地
限价起效 地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万 ㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对 离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松， 但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市 中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
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资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
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一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制 地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导 向，要求加大土地供应，因此16年度 土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初 政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均 成交楼板价环比增幅达93.7%。 随着政府调控从严，16年8月以 后土拍对热门地块实行限价措施， 由此17上半年成交地价比16年度 下降19.3%。
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1099 21188 867 712 579 11943 351 265 249 587 581 10935 721 12152 744 13032 19040 793
25000
中原观点：
2017年上半年苏州全市住 宅新增供应265万㎡，住 宅成交面积249万㎡，受 政策和市场的是双重调控 比，成交量走低； 年度全市住宅成交均价达2 1188元/㎡，成交均价趋 于平稳。
计划，目前仅完成了24.1%；
供应宗数 成交宗数 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年16月 58 67 42 55 15 53 52 41 48 15
苏州居住用地历年供需价 供应面积 成交面积 成交可建面积 （万㎡） （万㎡） （万㎡） 399.3 370.6 741.4 454.6 332.6 736.8 326.7 318.5 538.8 405.4 362.7 700.7
市场承压 量跌价平
苏州港中原房地产代理有限公司 2017年7月
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--2017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判
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政策环境
全国楼市调控
限购升级 热点城市政策密集出台
各城市调控政策收紧时间表及强度对比
中原观点：
2016年全国楼市出现反弹，按销 售面积和金额的年度增幅来看， 是自2009年以来最大的年度增长。 很多一二线城市不仅房价、成交 量创历史新高，房价涨幅也创历
0%。随着政府调控从严，在土拍中设
置多道限价措施，17上半年成交楼面 均价比16年度下降8.7%。
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资料来源：苏州中原研展中心
一级市场
纯住宅/住商混合用地
容积率上行 纯别墅稀缺
中原观点：
政策环境
全国楼市调控
政策导向 人口资金流向二三线
中原观点：
2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制 商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政
策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用
地建设成住宅类产品销售。 与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市 相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之
间，引导人口从一线往二线城市流动的政策
目 录
CONTENTS
1. 政策环境篇 2. 一级市场篇 3. 二级市场篇
4. 区域市场篇
5. 下半年研判
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目 录
C O N T E N T S
PART 1 政策环境篇|
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资料来源：中原集团研究中心
史纪录。为抑制楼市过热，2016 年10月起调控升级在20多个热点 城市展开。 但楼市的热度并未因此得到有效 控制，2017年3月起，新一轮调 控再度降临。这一轮调控所涉及 的城市范围更广，政策力度更强。 截至6月底，全国已有超50个城市 收紧了限购贷门槛。除了原有的 “限购限贷”升级强化外，还发 展出“限售”、“限商住”等新 措施。
从宅地（含商住混合）容积率
分布上看，以1.6-2.0和2.0-2.5
其余各区间占比均较小；预计 未来2年市场主流产品形态为洋
居多，占比分别为41%和36%；
房（多层&小高）、高层居多，
此外搭配叠墅及少量联排等产 品，真正意义上的全别墅社区 稀缺； 从成交区域上看，吴中区和新
资料来源：苏州中原研展中心
20000
704
15000
11638
10000
5000
0 2017
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二级市场
整体住宅市场
成交波动剧烈 量价走势分化
近一年苏州住宅市场月度供需价走势
120.00 100.00 80.00 66.38 60.00 40.00 20.00 7.89 0.00 16_07 16_08 16_09 16_10 16_11 16_12 17_01 17_02 17_03 17_04 17_05 17_06 49.21 20645 45.43 21039 42.78 20301 51.70 39.60 27.93 27.07 110.30 24000 23662 23000 22398 22003 72.22 21828 21730 59.55 50.80 20506 23.41 21.51 25.23 9.76 19000 18000 22000 21498
中原观点：
因受政策调控及土拍影响，月度 成交走势波动明显。17年一开始 楼市延续了16年下半年的萎靡态 势，17年一月成交量跌入谷底， 随后金三银四的到来成交量开始 逐步攀升，5月后成交量开始稳 定、 均价方面，17年上半年苏州住宅 住宅均价总体波动较大，在政策 限价和市场推盘结构的叠加影响 下，17年上半年苏州楼市均价在2 100元上下波动已站，稳20000元
区双双位居第一，占比均超30 %；相城区为23%，姑苏区、 园区宅地较少。
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目 录
C O N T E N T S
PART 3 二级市场篇|
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年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5
月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元， 同比下降23%，但是占比依旧维持在30%
资料来源：政府官网、中原集团研究中心
以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解
决。
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已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷 政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始 出现。
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宏观环境
苏州楼市调控
建长效机制 治标又治本
中原观点：
2017上半年苏州出台 的打压政策较少，主 要是从建立房地产调
二级市场
整体住宅市场
库存波动不大 去存周期攀升
库存量中位 数--473万㎡
600 500 400 541 485 503 459 473
全市商品住宅月度去存周期走势
16.0 533 485 439 402 9.9 10.5 439 445 469 490 474 13.8 11.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 14.4 500 14.0 13.5 12.0
%，仍处于相对低位；
苏州商品房用地历年供需价 供应面积 成交面积 成交可建面积 （万㎡） （万㎡） （万㎡） 548.9 517.2 1048.0 578.3 454.6 927.1 397.4 389.2 654.9 470.0 427.4 802.2 152.7 152.7 262.1
地价从15年下半年开始大幅攀升，
一级市场
整体商品房用地
宅地主导 新区夺冠
中原观点：
在用途方面，2017上半年商品 房用地成交以宅地为主，宅地 （含商住混合）占比为62%； 纯商办用地较少，仅占比12%； 但其它类型（文化娱乐等）占2
6%，为苏州乐园新址建设用地；
从成交区域上看，新区为供地
大户，占比达47%；其次吴中 区占26%；值得注意新区之所
供应宗数 成交宗数 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年16月 115 107 66 76 31 108 90 65 69 31 成交总金额 （亿元） 425.7 372.7 497.8 1181.2 311.2 成交楼面单价 （元/㎡） 4062 4020 7601 14725 11874