(PPT)(参考)房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范
合集下载
房地产开发全程涉税风险防范.ppt
• （二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿 但未设置的；
• （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
2021/4/6
3
税收征管法（续）
• （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
• （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳 税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申 报的；
了之”பைடு நூலகம்“求快图省”的做法。凡擅自将核定征
收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须
立即纠正。
2021/4/6
6
核定征收
• 对确需核定征收的，要严格按照税收 法律法规的要求，从严、从高确定核定征 收率。为了规范核定工作，核定征收率原 则上不得低于5%，各省级税务机关要结合 本地实际，区分不同房地产类型制定核定 征收率。
者按照不低于36个月分摊
•
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所
得税申报表均为零，不涉及纳税调整
2021/4/6
12
筹建年度（续3）
•
如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生
的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计
损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申
报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申
• （六）纳税人申报的计税依据明显偏 低，又无正当理由的。
2021/4/6
4
2009国税发31号
• 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理 法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管 理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收 征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行
2021/4/6
10
• （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
2021/4/6
3
税收征管法（续）
• （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
• （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳 税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申 报的；
了之”பைடு நூலகம்“求快图省”的做法。凡擅自将核定征
收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须
立即纠正。
2021/4/6
6
核定征收
• 对确需核定征收的，要严格按照税收 法律法规的要求，从严、从高确定核定征 收率。为了规范核定工作，核定征收率原 则上不得低于5%，各省级税务机关要结合 本地实际，区分不同房地产类型制定核定 征收率。
者按照不低于36个月分摊
•
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所
得税申报表均为零，不涉及纳税调整
2021/4/6
12
筹建年度（续3）
•
如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生
的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计
损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申
报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申
• （六）纳税人申报的计税依据明显偏 低，又无正当理由的。
2021/4/6
4
2009国税发31号
• 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理 法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管 理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收 征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行
2021/4/6
10
房地产企业四大阶段的纳税筹划与涉税风险规避307页PPT
例1－3、济南宏岭房地产公司2007年在开发《玖玖名邸》小区 过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。2008年9 月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于 工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100万元。 吸收的投资款应怎样作税务处理？
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规 定进行处理：
（二）项目的可行性研究 项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项 目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。 通过可行性研究： （1）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键 因素有所掌握，从而，在若干个开发方案中选择最合适的方案。 （2）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益 水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。
三、关于企业所得税 《企业所得税法实施条例》第二十五条： “企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐 赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用 途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、 税务主管部门另有规定的除外”。
乙公司涉税分析
根据《契税暂行条例》：在中华人民共和国境内转移土地、房 屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。
例1－4、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定， 2009年3月1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价5000万元， 成本价4000万元。双方合同约定，10个月之后，甲公司以5400万元 购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款 已经收到。2010年1月1日，甲公司购回公寓楼。
1—1、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成 本？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 [2009]31号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发 生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地 通平等前期费用”。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规 定进行处理：
（二）项目的可行性研究 项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项 目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。 通过可行性研究： （1）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键 因素有所掌握，从而，在若干个开发方案中选择最合适的方案。 （2）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益 水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。
三、关于企业所得税 《企业所得税法实施条例》第二十五条： “企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐 赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用 途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、 税务主管部门另有规定的除外”。
乙公司涉税分析
根据《契税暂行条例》：在中华人民共和国境内转移土地、房 屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。
例1－4、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定， 2009年3月1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价5000万元， 成本价4000万元。双方合同约定，10个月之后，甲公司以5400万元 购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款 已经收到。2010年1月1日，甲公司购回公寓楼。
1—1、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成 本？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 [2009]31号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发 生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地 通平等前期费用”。
房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范
房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范房地产行业是一个庞大的产业链，涵盖了从土地开发到房屋建设、销售、租赁以及相关服务的各个环节。
在这个产业链中，各个环节之间密不可分，相互关联。
然而，由于产业链中存在一些不规范的交易行为，导致了税务风险的出现。
为了避免税务风险，各个环节应该加强对关联交易的管理和风险防范。
首先，关联交易是指在同一产业链中的两个或多个环节之间进行的交易。
在房地产行业中，常见的关联交易包括开发商与施工企业、销售代理商、房地产经纪公司等之间的合作。
这些关联交易的存在与否对税务风险具有重要影响。
一方面，关联交易可能存在虚假交易、跨地区避税等风险。
一些开发商为了减少税负，可能会通过与关联企业签订虚假合同或进行跨地区转移定价等手段进行避税。
这些行为既违法了税法规定，又可能导致政府税收损失，因此需要引起重视。
另一方面，关联交易也可能存在合规风险。
例如，开发商与销售代理商之间的关联交易，如果没有按照市场价进行交易，可能会被税务机关视为转移定价不合理，最终导致税务风险的出现。
因此，各个环节在开展关联交易时，需要严格遵守相关法律法规和稽查机关的要求，确保交易的合规性。
为了防范关联交易的税务风险，各个环节可以采取以下措施：1. 建立健全内控制度。
各企业应建立完善的内部管理制度，明确关联交易的合规规定、审批流程和税务申报要求，确保交易的合规性和真实性。
2. 加强合同管理。
关联交易需要通过合同进行约束，各方需明确交易内容、交易价格以及支付方式等信息，确保交易的透明性和真实性，减少虚假交易的风险。
3. 定期进行自查自纠。
各企业应定期对关联交易进行自查，发现问题及时整改，避免税务风险的积累。
4. 密切关注税务政策变化。
税法政策变化可能对关联交易产生重大影响，各企业应及时了解最新政策，做好应对措施，避免违法行为的发生。
值得一提的是，税务风险的防范需要各个环节的共同努力。
政府部门应加大对房地产行业的税收监管力度，加强与企业的沟通协调，提供指导和支持。
房地产新政解读及税务稽查风险防范(1)幻灯片PPT
第十九条 企业采取银行按揭方式销售 开发产品的，凡约定企业为购买方的 按揭贷款提供担保的，其销售开发产 品时向银行提供的保证金(担保金)不 得从销售收入中减除，也不得作为费 用在当期税前扣除，但实际发生损失 时可据实扣除。
• 2011公告第25号企业资产损失所得税税前 扣除管理办法44
房地产新政解读及税务稽 查风险防范(1)幻灯片PPT
本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！ 本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！
商品房预售（续1）
• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知
• 未取得预售许可的商品住房项目， 房地产开发企业不得进行预售，不 得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用，不得 参加任何展销活动。
2
商品房预售（续2）
• 注1：是否属于违法预售房地产，应该由当 地的房地产开发管理部门来确定，税务机 关即使证据确凿，也不能界定收取的款项 为非法收入。
• 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购 阶段取得的预售款预征所得税，但有关行 政部门判定该收入为非法收入除外。
3
开盘前的预收款
• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告
• 房地产开发企业在开发、销售商品房 过程中，以各种名目收取的诚意金、 订金、看房费等费用以及销售购房卡 、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属 于预收性质的款项，其纳税义务发生 时间与预收房款相同，为收到款项的 当天。 （所得税？）
4
开盘前的预收款（续）
• 1995国税函156号营业税问题解答（之一 ）
• 2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题 处理意见的批复
• 2011公告第25号企业资产损失所得税税前 扣除管理办法44
房地产新政解读及税务稽 查风险防范(1)幻灯片PPT
本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！ 本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！
商品房预售（续1）
• 2010关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知
• 未取得预售许可的商品住房项目， 房地产开发企业不得进行预售，不 得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用，不得 参加任何展销活动。
2
商品房预售（续2）
• 注1：是否属于违法预售房地产，应该由当 地的房地产开发管理部门来确定，税务机 关即使证据确凿，也不能界定收取的款项 为非法收入。
• 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购 阶段取得的预售款预征所得税，但有关行 政部门判定该收入为非法收入除外。
3
开盘前的预收款
• 2010河北关于营业税若干政策问题的公告
• 房地产开发企业在开发、销售商品房 过程中，以各种名目收取的诚意金、 订金、看房费等费用以及销售购房卡 、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属 于预收性质的款项，其纳税义务发生 时间与预收房款相同，为收到款项的 当天。 （所得税？）
4
开盘前的预收款（续）
• 1995国税函156号营业税问题解答（之一 ）
• 2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题 处理意见的批复
最新-2019房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划-PPT文档资料
分别纳税 增值税 营业税
甲供 材料
建筑业(装饰除外) 甲供设备不征
装饰业
甲供不征税 19
根据2019年12月20日《国务院关于修改〈中华人民共和 国发票管理办法〉的决定》，新修订的《发票管理办法》 第22条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目， 全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
第35条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务 机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得 的予以没收： （一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、 顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发 票专用章的；
5
第一节 公司设立与征地环节
一．设立房地产公司 1．工商管理部门对抽逃出资的处罚 2．开发资质的取得 3．股东借款与税务风险（定性为分利） 4．注册子公司/分公司？法人股东/自然人股东 5．出资方式的涉税问题 6．个人股权转让的涉税
二．土地使用权的取得 1．取得转让土地使用权的不同方式 （1）直接购买土地使用权
6
（2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿） ①拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证 ②拆一还一各税的计税依据
账务处理：会计准则 借：开发成本4000 贷：主营业务收入4000 借：主营业务成本2125 贷：开发产品2125 会计制度：借：开发成本2125，贷：开发产品2125 营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入4000万，
4
2019年，在税务检查中发现甲企业2009年 取得一张金额为400万元的材料发票为假 票，开发产品尚未达到完工条件，检查人 员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞 纳金，是否正确，企业该如何应对？
如果2009年度已达到完工条件并已销售 80%呢？完工年度汇缴结束后，取得的成 本发票该如何处理？
房地产企业涉税政策解析与风险防范ppt课件
第一讲 房地产营业税政策解析
八、销售退回业务 《细则》第十四条： 1.房地产企业实际收到预售房款后，发生退 回的，允许从应纳营业税的计税依据中减 除； 2.房地产企业销售开发产品后，因各种原因 导致退房的，应当退还已缴纳营业税税款 或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中 减除。
第一讲 房地产营业税政策解析
第一讲 房地产营业税政策解析
（二）个人所得税
财税[2005]45号：对被拆迁人按照国家有关城镇房 屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款， 免征个人所得税。 【综上所述】 被拆迁人因政府收回土地使用权取得的补偿费，不 需要缴纳营业税和个人所得税，因此，房地产企 业支付的补偿费不需要依据发票扣除，而应当根 据政府收回土地的文件、当事人出具的收款收据 、协议等直接计入开发成本。
九、拆一还一 思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆 迁补偿费协议，约定如下： 1.以相同面积60平米与被拆迁户进行房屋调 换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等 面积的部分，每平米李某按协议支付给房 地产企业200元的差价。
第一讲 房地产营业税政策解析
3.超过的面积75平米-60平米=15平米，按如 下规定处理： （1）10平米内的部分按5500元/平米结算 （2）5平米部分按6000元/平米结算。 4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本 价2000元/平米，含地价款的成本价为3000 元/平米。 。
二、视同销售 （一）营业税视同销售行为包括哪 些内容？什么情况下不需要视同销 售行为缴纳营业税？
第一讲 房地产营业税政策解析
（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化： 营业税细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理 由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴 纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定： 1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定 2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定 3.按组成计税价格确定。 组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/ （1-营业税税率） 成本利润率由省级税务机关确定。例
《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》.ppt
②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产 的行为免征营业税
③房地产企业自建自用建筑物免征营业税
2019-8-3
谢谢观赏
31
土地增值税的清算单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单 位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通
住宅的，应分别计算增值额。
2019-8-3
谢谢观赏
7
纳税筹划的概念
纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大 化，在不违反法律、法规（税法及其他相 关法律、法规）的前提下，对尚未发生或 已经发生的应税行为进行的各种合理安排。
2019-8-3
谢谢观赏
8
几个概念的区别
偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段 以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。
平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2
应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100% 应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2
2019-8-3
谢谢观赏
24
扣除项目合理性分析
项目
指
标
固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产 原值×100%
工资、折旧等扣除 项目是否合理
……
2019-8-3
谢谢观赏
22
费用合理性分析
项目
指
标
营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业 务收入）×100%
A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务 收入）×100%
费用是否合 C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业
理
务收入）×100%
③房地产企业自建自用建筑物免征营业税
2019-8-3
谢谢观赏
31
土地增值税的清算单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单 位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通
住宅的，应分别计算增值额。
2019-8-3
谢谢观赏
7
纳税筹划的概念
纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大 化，在不违反法律、法规（税法及其他相 关法律、法规）的前提下，对尚未发生或 已经发生的应税行为进行的各种合理安排。
2019-8-3
谢谢观赏
8
几个概念的区别
偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段 以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。
平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2
应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100% 应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2
2019-8-3
谢谢观赏
24
扣除项目合理性分析
项目
指
标
固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产 原值×100%
工资、折旧等扣除 项目是否合理
……
2019-8-3
谢谢观赏
22
费用合理性分析
项目
指
标
营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业 务收入）×100%
A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务 收入）×100%
费用是否合 C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业
理
务收入）×100%
房地产行业风险防范和纳税筹划.ppt
2021/1/16
3
关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务 问题的通知（辽地税函【2019】225号）
按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇 土地使用税有关政策的通知》（财税[2019]186号 ）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因， 政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让 者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重 新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有 效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付 土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按 补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇 土地使用税纳税义务发生的时间。
•
取得转让土地使用权的承受人，应按照《中
华人民共和国契税暂行条例》第四条规定的成交
价格缴纳契税。因此，《条例》与《细则》规定
的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契
税发成本谁的？
• 《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契 税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号） 文件规定：“根据《财政部 国家税务总局关于土地 使用权出让等有关契税问题的通知》（财税 [2019]134号）规定，出让国有土地使用权，契税 计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的 全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国 有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”
• 因此城镇土地使用税所指的耕地系《耕地占用税暂行 条例》所指耕地，批准征用之日是指土地管理部门发放建 设用地批准书之日，征用耕地的城镇土地使用税纳税义务 发生时间应当执行《城镇土地使用税暂行条例》（国务院 令第17号）规定。
2021/1/16
5
政府征用土地不可能是耕地占用税 的纳税人
• 土地使用税暂行条例第九条，征用的耕地 ，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地 使用税；征用的非耕地，自批准征用次月 起缴纳土地使用税。
房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范
16
勘察
• 2013财税37号应税服务范围注释
• 工程勘察勘探服务，是指在采矿、工 程施工以前，对地形、地质构造、地 下资源蕴藏情况进行实地调查的业务 活动。
• 钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目
17
设计
• 2013财税37号应税服务范围注释 • 设计服务，是指把计划、规划、设想通过 视觉、文字等形式传递出来的业务活动。 包括工业设计、造型设计、服装设计、环 境设计、平面设计、包装设计、动漫设计 、展示设计、网站设计、机械设计、工程 设计、广告设计、创意策划、文印晒图等
31
监理公司的营业税纳税地点
• 2009营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点： • （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地 或者居住地的主管税务机关申报纳税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政 、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应 税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
33
监理公司的营业税纳税地点（续）
• 2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）
•
从事生产、经营的纳税人外出经营， 自其在同一县（市）实际经营或提供劳务 之日起，在连续的12个月内累计超过180天 的，应当自期满之日起30日内，向生产、 经营所在地税务机关申报办理税务登记， 税务机关核发临时税务登记证及副本；
• 二、违反法律的禁止规定（不得 / 应当） 的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法 或非法行为前暂时可以申报扣除，但应当 取得行政许可和可以直接认定的违法事实 除外
39
行政许可
• 一、扣除类 • 应当取得而没有取得的，不予扣除
• 2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知
• 二、收入类 • 有无许可证不影响征税
勘察
• 2013财税37号应税服务范围注释
• 工程勘察勘探服务，是指在采矿、工 程施工以前，对地形、地质构造、地 下资源蕴藏情况进行实地调查的业务 活动。
• 钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目
17
设计
• 2013财税37号应税服务范围注释 • 设计服务，是指把计划、规划、设想通过 视觉、文字等形式传递出来的业务活动。 包括工业设计、造型设计、服装设计、环 境设计、平面设计、包装设计、动漫设计 、展示设计、网站设计、机械设计、工程 设计、广告设计、创意策划、文印晒图等
31
监理公司的营业税纳税地点
• 2009营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点： • （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地 或者居住地的主管税务机关申报纳税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政 、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应 税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
33
监理公司的营业税纳税地点（续）
• 2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）
•
从事生产、经营的纳税人外出经营， 自其在同一县（市）实际经营或提供劳务 之日起，在连续的12个月内累计超过180天 的，应当自期满之日起30日内，向生产、 经营所在地税务机关申报办理税务登记， 税务机关核发临时税务登记证及副本；
• 二、违反法律的禁止规定（不得 / 应当） 的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法 或非法行为前暂时可以申报扣除，但应当 取得行政许可和可以直接认定的违法事实 除外
39
行政许可
• 一、扣除类 • 应当取得而没有取得的，不予扣除
• 2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知
• 二、收入类 • 有无许可证不影响征税
房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范共125页PPT
房地产上下游产业链关联交易与税务 风险防范
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）
• 从事生产、经营的纳税人外出经营， 自其在同一县（市）实际经营或提供劳务 之日起，在连续的12个月内累计超过180天 的，应当自期满之日起30日内，向生产、 经营所在地税务机关申报办理税务登记， 税务机关核发临时税务登记证及副本；
34
监理合同的印花税
• 第四条 建设工程监理与相关服务收费根据 建设项目性质不同情况，分别实行政府指 导价或市场调节价。依法必须实行监理的 建设工程施工阶段的监理收费实行政府指 导价；其它建设工程施工阶段的监理收费 和其它阶段的监理与相关服务收费实行市 场调节价。
27
2007建设工程监理与相关服务收费管理规定
• 第五条 实行政府指导价的建设工程施 工阶段监理收费，其基准价根据《建 设工程监理与相关服务收费标准》计 算，浮动幅度为上下20%。发包人和 监理人应当根据建设项目的实际情况 在规定的浮动幅度内协商确定收费额
15
2002工程勘察设计收费管理规定
• 第七条 工程勘察费和工程设计费，应当体现优质 优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府
指导价的，凡在工程勘察设计中采用新技术 、新工艺、新设备、新材料，有利于提高 建设项目经济效益、环境效益和社会效益 的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮 25%的幅度内协商确定收费额。
28
2013财税37号应税服务范围注释 • 鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为
委托方的经济活动及有关资料进行鉴证， 发表具有证明力的意见的业务活动。包括 会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造 价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土 地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等 • 注：北京、安徽、山东
29
5
无效合同
• 合同法第五十二条 有下列情形之一的， 合同无效： （二）恶意串通，损害国家、 集体或者第三人利益；
• 注：恶意，明知或应知某种行为将造成损 害而故意为之；串通，当事人都具有共同 的目的，相互配合或共同实施非法行为
6
准备同期资料的法律依据
• 税收征收管理法第51条第二款
•
纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往
境外设计（续）
• 境外设计单位，无权在中国境内单独 承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务， 属于非法支出，不允许在企业所得税和土 地增值税前申报扣除。
• 如果房地产开发企业向境外支付设计 费，应当扣缴增值税，同时有可能涉及预 提所得税。
20
设计的营改增
• 1.应扣增值税 =接受方支付的价款÷（1+税 率）×税率
税收征管法
•
第二十一条 从事生产、经营的纳税人到外县
（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务
登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活
动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，
接受税务管理。
•
从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一
地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登
记手续。
33
监理公司的营业税纳税地点（续）
16
勘察
• 2013财税37号应税服务范围注释
• 工程勘察勘探服务，是指在采矿、工 程施工以前，对地形、地质构造、地 下资源蕴藏情况进行实地调查的业务 活动。
• 钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目
17
设计
• 2013财税37号应税服务范围注释 • 设计服务，是指把计划、规划、设想通过
视觉、文字等形式传递出来的业务活动。 包括工业设计、造型设计、服装设计、环 境设计、平面设计、包装设计、动漫设计 、展示设计、网站设计、机械设计、工程 设计、广告设计、创意策划、文印晒图等
23
西安 张辉
设计图纸的著作权
• 焦点：是否限制使用 • 1、复制权：甲方是否有权复制到
其他工程项目
• 2、发行权：向社会公开
• 3、改编权：根据已有图纸创作另一图纸
24
西安 张辉
虚拟境外设计费用
• 地域管辖权 居民管辖权 • 对来源于境外的所得不征税： • 中国香港/中国澳门/新加坡/马来西亚/文莱 • 阿根廷 / 巴西 / 委内瑞拉 / 危地马拉 • 巴拿马 / 巴拉圭 / 乌拉圭/ 哥斯达黎加 • 肯尼亚 ，重
点审核建筑安装成本、配套工程成本，参
照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同
，衡量成本费用水平是否真实、合理，如
与建筑工程定额差距较大，应当要求企业
说明原因。
2012国税发34号
36
建筑业虚开发票（续）
• 开发产品成本超过预算，应当要求企 业提供双方签订的变更合同，说明变更的 理由以及变更是否在合理的范围以内，否 则主管地税机关应当核定计税成本。
来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准
等资料。
• 企业所得税法实施条例第114条第三款
•
企业应当在税务机关规定的期限内提供与关
联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算
方法和说明等资料
7
2009法释5号
• 关于适用《中华人民共和国合同法》若干 问题的解释（二）第十九条
• 对于合同法第七十四条规定的“明显不合 理的低价”，人民法院应当以交易当地一 般经营者的判断，并参考交易当时交易地 的物价部门指导价或者市场交易价，结合 其他相关因素综合考虑予以确认。
价格。 • 服务价格是指各类有偿服务的收费。
10
1998价格法 • 第三条 国家实行并逐步完善宏观经
济调控下主要由市场形成价格的机制 。价格的制定应当符合价值规律，大 多数商品和服务价格实行市场调节价 ，极少数商品和服务价格实行政府指 导价或者政府定价。
11
1998价格法
• 政府指导价，是指依照本法规定，由政府 价格主管部门或者其他有关部门，按照定 价权限和范围规定基准价及其浮动幅度， 指导经营者制定的价格。
房地产行业上下游产业链关联 交易与税务风险防范
主要内容 • 一、服务金额偏高 • 勘察、设计、监理、建筑 • 二、违法与非法支出 • 三、还原抵销交易 • 四、实质重于形式
2
税收征管法第三十六条
• 企业或者外国企业在中国境内设立的从事 生产、经营的机构、场所与其关联企业之 间的业务往来，应当按照独立企业之间的 业务往来收取或者支付价款、费用；不按 照独立企业之间的业务往来收取或者支付 价款、费用，而减少其应纳税的收入或者 所得额的，税务机关有权进行合理调整。
• 2.判断是否转让著作权，扣缴预提所得税 • 应扣预提所得税 =接受方支付的价款÷（
1+税率）×10%
• 2008国税发120号关于调整新增企业所得税征管 范围问题的通知
21
著作权的人身权利
• （一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利 • （二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名
的权利； • （三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的
3
关联交易的公允性
• 2006企业财务通则第三十五条 • 企业发生关联交易的，应当遵守国家
有关规定，按照独立企业之间的交易计价 结算 • 投资者或者经营者不得利用关联交易 非法转移企业经济利益或者操纵关联企业 的利润。
4
关联方认定
• 特别纳税调整\第二章 关联申报 • 1、股权控制：直接或间接25% • 2、资金控制：实收资本50%或借贷资金10% • 3、人员控制：董事成员半数以上或一票否决 • 4、经营控制：特许权 / 销售 / 劳务 • 5、亲属关系：直系 / 三代以内旁系 / 近姻亲 • 6、其他关系：享受共同的经济利益
13
以上 / 以下
• 2009立法技术规范（试行）（一）
• “以上、以下、以内”均含本数， • “不满、超过”均不含本数。 • “日”包含节假日， • “工作日”不包含节假日。
14
2002工程勘察设计收费管理规定 • 第六条 实行政府指导价的工程勘察和工程
设计收费，其基准价根据《工程勘察收费 标准》或者《工程设计收费标准》计算， 除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度 为上下20%，发包人和勘察人、设计人应 当根据建设项目的实际情况在规定的浮动 幅度内协商确定收费额。
• 对于明显超出房地产开发企业建筑安 装工程成本参考范围的，主管地税机关要 重点核实，加大管理力度。
37
公司的社会责任 • 第五条 公司从事经营活动，必须遵守
法律、行政法规，遵守社会公德、商 业道德，诚实守信，接受政府和社会 公众的监督，承担社会责任。 • 公司的合法权益受法律保护，不 受侵犯。
38
25
监理范围
• 2000建设工程监理范围和规模标准规定 • 第五条 成片开发建设的住宅小区工程，
建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程 必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设 工程，可以实行监理，具体范围和规模标 准，由省、自治区、直辖市人民政府建设 行政主管部门规定。
26
2007建设工程监理与相关服务收费管理规定
18
境外设计
• 2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的 管理暂行规定四
• 外国企业承担中华人民共和国境内建 设工程设计，必须选择至少一家持有建设 行政主管部门颁发的建设工程设计资质的 中方设计企业进行中外合作设计，且在所 选择的中方设计企业资质许可的范围内承 接设计业务。
19
税法的社会责任
• 一、违反法律的各种收入，应当视为企业应税收 入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外
• 二、违反法律的禁止规定（不得 / 应当） 的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法 或非法行为前暂时可以申报扣除，但应当 取得行政许可和可以直接认定的违法事实 除外
39
行政许可
• 一、扣除类 • 应当取得而没有取得的，不予扣除
权利； • （四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、
篡改的权利；
22
西安 张辉
• 从事生产、经营的纳税人外出经营， 自其在同一县（市）实际经营或提供劳务 之日起，在连续的12个月内累计超过180天 的，应当自期满之日起30日内，向生产、 经营所在地税务机关申报办理税务登记， 税务机关核发临时税务登记证及副本；
34
监理合同的印花税
• 第四条 建设工程监理与相关服务收费根据 建设项目性质不同情况，分别实行政府指 导价或市场调节价。依法必须实行监理的 建设工程施工阶段的监理收费实行政府指 导价；其它建设工程施工阶段的监理收费 和其它阶段的监理与相关服务收费实行市 场调节价。
27
2007建设工程监理与相关服务收费管理规定
• 第五条 实行政府指导价的建设工程施 工阶段监理收费，其基准价根据《建 设工程监理与相关服务收费标准》计 算，浮动幅度为上下20%。发包人和 监理人应当根据建设项目的实际情况 在规定的浮动幅度内协商确定收费额
15
2002工程勘察设计收费管理规定
• 第七条 工程勘察费和工程设计费，应当体现优质 优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府
指导价的，凡在工程勘察设计中采用新技术 、新工艺、新设备、新材料，有利于提高 建设项目经济效益、环境效益和社会效益 的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮 25%的幅度内协商确定收费额。
28
2013财税37号应税服务范围注释 • 鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为
委托方的经济活动及有关资料进行鉴证， 发表具有证明力的意见的业务活动。包括 会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造 价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土 地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等 • 注：北京、安徽、山东
29
5
无效合同
• 合同法第五十二条 有下列情形之一的， 合同无效： （二）恶意串通，损害国家、 集体或者第三人利益；
• 注：恶意，明知或应知某种行为将造成损 害而故意为之；串通，当事人都具有共同 的目的，相互配合或共同实施非法行为
6
准备同期资料的法律依据
• 税收征收管理法第51条第二款
•
纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往
境外设计（续）
• 境外设计单位，无权在中国境内单独 承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务， 属于非法支出，不允许在企业所得税和土 地增值税前申报扣除。
• 如果房地产开发企业向境外支付设计 费，应当扣缴增值税，同时有可能涉及预 提所得税。
20
设计的营改增
• 1.应扣增值税 =接受方支付的价款÷（1+税 率）×税率
税收征管法
•
第二十一条 从事生产、经营的纳税人到外县
（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务
登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活
动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，
接受税务管理。
•
从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一
地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登
记手续。
33
监理公司的营业税纳税地点（续）
16
勘察
• 2013财税37号应税服务范围注释
• 工程勘察勘探服务，是指在采矿、工 程施工以前，对地形、地质构造、地 下资源蕴藏情况进行实地调查的业务 活动。
• 钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目
17
设计
• 2013财税37号应税服务范围注释 • 设计服务，是指把计划、规划、设想通过
视觉、文字等形式传递出来的业务活动。 包括工业设计、造型设计、服装设计、环 境设计、平面设计、包装设计、动漫设计 、展示设计、网站设计、机械设计、工程 设计、广告设计、创意策划、文印晒图等
23
西安 张辉
设计图纸的著作权
• 焦点：是否限制使用 • 1、复制权：甲方是否有权复制到
其他工程项目
• 2、发行权：向社会公开
• 3、改编权：根据已有图纸创作另一图纸
24
西安 张辉
虚拟境外设计费用
• 地域管辖权 居民管辖权 • 对来源于境外的所得不征税： • 中国香港/中国澳门/新加坡/马来西亚/文莱 • 阿根廷 / 巴西 / 委内瑞拉 / 危地马拉 • 巴拿马 / 巴拉圭 / 乌拉圭/ 哥斯达黎加 • 肯尼亚 ，重
点审核建筑安装成本、配套工程成本，参
照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同
，衡量成本费用水平是否真实、合理，如
与建筑工程定额差距较大，应当要求企业
说明原因。
2012国税发34号
36
建筑业虚开发票（续）
• 开发产品成本超过预算，应当要求企 业提供双方签订的变更合同，说明变更的 理由以及变更是否在合理的范围以内，否 则主管地税机关应当核定计税成本。
来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准
等资料。
• 企业所得税法实施条例第114条第三款
•
企业应当在税务机关规定的期限内提供与关
联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算
方法和说明等资料
7
2009法释5号
• 关于适用《中华人民共和国合同法》若干 问题的解释（二）第十九条
• 对于合同法第七十四条规定的“明显不合 理的低价”，人民法院应当以交易当地一 般经营者的判断，并参考交易当时交易地 的物价部门指导价或者市场交易价，结合 其他相关因素综合考虑予以确认。
价格。 • 服务价格是指各类有偿服务的收费。
10
1998价格法 • 第三条 国家实行并逐步完善宏观经
济调控下主要由市场形成价格的机制 。价格的制定应当符合价值规律，大 多数商品和服务价格实行市场调节价 ，极少数商品和服务价格实行政府指 导价或者政府定价。
11
1998价格法
• 政府指导价，是指依照本法规定，由政府 价格主管部门或者其他有关部门，按照定 价权限和范围规定基准价及其浮动幅度， 指导经营者制定的价格。
房地产行业上下游产业链关联 交易与税务风险防范
主要内容 • 一、服务金额偏高 • 勘察、设计、监理、建筑 • 二、违法与非法支出 • 三、还原抵销交易 • 四、实质重于形式
2
税收征管法第三十六条
• 企业或者外国企业在中国境内设立的从事 生产、经营的机构、场所与其关联企业之 间的业务往来，应当按照独立企业之间的 业务往来收取或者支付价款、费用；不按 照独立企业之间的业务往来收取或者支付 价款、费用，而减少其应纳税的收入或者 所得额的，税务机关有权进行合理调整。
• 2.判断是否转让著作权，扣缴预提所得税 • 应扣预提所得税 =接受方支付的价款÷（
1+税率）×10%
• 2008国税发120号关于调整新增企业所得税征管 范围问题的通知
21
著作权的人身权利
• （一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利 • （二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名
的权利； • （三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的
3
关联交易的公允性
• 2006企业财务通则第三十五条 • 企业发生关联交易的，应当遵守国家
有关规定，按照独立企业之间的交易计价 结算 • 投资者或者经营者不得利用关联交易 非法转移企业经济利益或者操纵关联企业 的利润。
4
关联方认定
• 特别纳税调整\第二章 关联申报 • 1、股权控制：直接或间接25% • 2、资金控制：实收资本50%或借贷资金10% • 3、人员控制：董事成员半数以上或一票否决 • 4、经营控制：特许权 / 销售 / 劳务 • 5、亲属关系：直系 / 三代以内旁系 / 近姻亲 • 6、其他关系：享受共同的经济利益
13
以上 / 以下
• 2009立法技术规范（试行）（一）
• “以上、以下、以内”均含本数， • “不满、超过”均不含本数。 • “日”包含节假日， • “工作日”不包含节假日。
14
2002工程勘察设计收费管理规定 • 第六条 实行政府指导价的工程勘察和工程
设计收费，其基准价根据《工程勘察收费 标准》或者《工程设计收费标准》计算， 除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度 为上下20%，发包人和勘察人、设计人应 当根据建设项目的实际情况在规定的浮动 幅度内协商确定收费额。
• 对于明显超出房地产开发企业建筑安 装工程成本参考范围的，主管地税机关要 重点核实，加大管理力度。
37
公司的社会责任 • 第五条 公司从事经营活动，必须遵守
法律、行政法规，遵守社会公德、商 业道德，诚实守信，接受政府和社会 公众的监督，承担社会责任。 • 公司的合法权益受法律保护，不 受侵犯。
38
25
监理范围
• 2000建设工程监理范围和规模标准规定 • 第五条 成片开发建设的住宅小区工程，
建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程 必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设 工程，可以实行监理，具体范围和规模标 准，由省、自治区、直辖市人民政府建设 行政主管部门规定。
26
2007建设工程监理与相关服务收费管理规定
18
境外设计
• 2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的 管理暂行规定四
• 外国企业承担中华人民共和国境内建 设工程设计，必须选择至少一家持有建设 行政主管部门颁发的建设工程设计资质的 中方设计企业进行中外合作设计，且在所 选择的中方设计企业资质许可的范围内承 接设计业务。
19
税法的社会责任
• 一、违反法律的各种收入，应当视为企业应税收 入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外
• 二、违反法律的禁止规定（不得 / 应当） 的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法 或非法行为前暂时可以申报扣除，但应当 取得行政许可和可以直接认定的违法事实 除外
39
行政许可
• 一、扣除类 • 应当取得而没有取得的，不予扣除
权利； • （四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、
篡改的权利；
22
西安 张辉