房地产结构性融资金融工具实务操作

房地产结构性融资金融工具实务操作引言：各位朋友、各位专家，大家晚上好，首先我介绍一下我自己：我叫刘柏荣，山东青岛胶南人，与我们的前外长李肇星是中学校友，有一些山东口音，讲话不清楚之处，请大家谅解。

我从1997年开始从事结构性融资的研究及实践，当初在中国人民大学读国际金融研究生的论文题目是《抵押贷款证券化》。

20多单公募资产证券化经验、100单以上私募结构性融资经验。

社会职务：中国资产证券化论坛秘书长、北京律协资产证券化专业委员会主任、信托法专业委员会主任。

目前工作于中伦律师事务所，房地产金融、PE组牵头合伙人。

今天的主要目标是：第一，分享自己的一些结构性融资金融工具操作实务体会、经验；第二，与同行、同业交流，虚心向大家学习，与结构性融资感兴趣的各位专家建立开放的沟通平台，在专业上共同提高。

结构性融资是最为复杂的融资技术，故事性不强，不会那么引人入胜，但是知识性强，值得认真学习、掌握。

今天以录像的方式进行讲课，心里还是非常紧张，因为时间关系以及本人的水平有限，讲课言语、讲课内容逻辑的不连贯，恳望大家能原谅、赦免，今后愿意以各种方式谦卑地与各位交流，进行各种方式的补救。

今天讲课采用的PPT版本与发给大家的PPT版本稍有不同，发给大家的PPT版本与今天上课使用的PPT版本在基本理论、基本案例方面是一致，但今天使用的PPT版本案例多一些。

本PPT阐述的结构性融资金融工具的来源：（一）本所服务的大量成功项目经验的不断提炼、总结、创新（二）整个中伦所结构性融资团队成员的密切合作（三）与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践中伦的结构型融资团队是在中伦律师事务所主任张学兵（目前是北京律协的会长）、中伦房地产和金融部主任朱茂元律师亲自主导下进行规划、设计、指挥的，我只是一个定位在技术层面的执行者，领着一个小团队在具体干活，中伦所的结构性融资业绩能在业内处于遥遥领先的地位，与中伦所各位领导、各位同事的全力支持是分不开的。

结构性融资北京办公室有一个10人规模左右的稳定团队，具体人员情况见本PPT的最后一页。

一、企业的三种融资模式（一）直接融资（二）间接融资（三）结构性融资融资的本质意义：资金从不同主体之间流动的通道、跑道。

属于金融领域的基础设施建设。

（一）直接融资直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门在金融市场购买资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。

直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证券二级市场上流通)。

（二）间接融资间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。

（三）结构性融资结构性融资的本质是：以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资(asset-backed financing)。

大家通过今天的学习，可以在观念上、理论上建立起一种新的融资模式，属于一种新的可供选择的融资方案（Alternative Financing Solutions.)1.结构性融资金融工具的适用主体第一，具有长远、持续发展战略且大量资金需求的企业。

第二，商业银行。

具有强大的销售网络，为信托公司代销信托产品、代销有限合伙份额。

第三，信托公司。

信托具有设立方式多样化、信托财产多元化、信托目的自由化的特点，可依据委托人的不同要求和目的来设计，具有巨大的弹性空间。

第四，其他资金供给方及需求方。

大家会问，金融机构的主要功能是什么？我曾经跟一个银行家沟通，他说了一句话对我很有启发：金融机构的主要功能是对来自不同层面的不同资源之间的配置。

银行目前拥有了大量了社会资源（尤其是资金资源），但是，银行有时配置资源的效率不高的，甚至进行无效的资源配置，“成为创造不良资产的最大机器”，浪费社会资源。

结构性融资是高度市场化的金融资源、实体企业资产信用资源的高效配置，是资金提供者、需求者的直接配置，银行、信托等金融机构成为辅助者、中介服务者。

2.结构性融资金融工具可适用的基础资产从这个图上可以看出，只要资产能够产生现金流，该资产产生的现金流就可以被证券化。

比较难以理解的是债权资产的证券化。

既有债权（existing receivable )可以被证券化，未来债权(future receivable)可否被证券化？这是一个值得认真考虑的问题，未来债权即现在尚未存在，但将来有发生可能之债权。

包括有基础法律关系的未来债权和无基础法律关系的未来债权。

在央行发布的《应收账款质押登记办法》，第四条：本办法所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益。

该规范第一次提出了“未来金钱债权”的概念。

《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，该合同权利应该可以涵盖未来债权。

《联合国国际贸易应收款转让公约》第5条、第8条第1、2款规定，现有应收款是指转让合同订立时或此前产生的应收款；未来应收款是指转让合同订立后产生的应收款。

3.本PPT的阐述思路通过房地产行业的结构性融资，特别是在房地产企业取得四证前的结构性融资模式阐述，为其他领域、其他行业的结构性融资提供一种思路在了解最复杂的四证前阶段房地产结构性融资思路后，四证后阶段房地产结构性融资、其他领域、其他行业的结构性融资均可以在此基础上进行简化。

这是本PPT、讲座的定位，攻克最为复杂的结构性融资方案。

如果四证前的房地产结构性融资弄明白了，那么其他四证取得后的房地产结构性融资方案及其他行业的结构性融资就能够游刃有余了。

4.结构性融资金融工具的应用范围前期开发阶段的融资需求可能不仅仅限于直接用于缴纳土地出让金、项目最低资本金等，也可以是置换房地产企业在房地产项目中前期投入的资金（比如土地出让金、前期开发所支付的其他款项等）。

二、结构性融资金融工具操作实务分四块内容：（一）结构性融资概要。

（二）结构性融资金融工具框架介绍。

（三）私募金融工具操作实务。

（四）公募金融工具操作实务。

简单说涵盖三块内容：基本概念；基本工具；基本案例。

我要与大家分享机理，在座的各位都是律师，不仅要“知其然，而且还要知其所以然”。

概念、理论的掌握是大家自行设计结构性融资方案的根基。

今天的案例分享，均是中伦结构性融资团队提供法律服务的案例总结、概括、抽象。

就像一位钢琴大师讲：学钢琴，不要每次都学，每次都耽误时间，要学，就耽误一次，一次就把他学会了。

结构型融资是被公认的最为复杂的融资技术，我今天争取用最为简洁的语言讲明白其中的精髓。

应该说，不是我讲不明白，还有可能是大家没有认真听，因此我们需要密切配合。

要找到一个像我一样对结构性融资有如此丰富实务经验、且乐意分享Know How的实务律师，在国内很难找，大家要珍惜这个宝贵机会。

（一）结构性融资概要第一，结构性融资的基础理论。

第二，结构性融资的动因。

第三，结构性融资的内涵。

结构性融资是资产信用融资的一种主要方式。

第四，信托是实现结构性融资的主要法律技术。

信托工具比银行、证券公司融资工具更为灵活。

信托和银行相比，银行最大的优势在哪里，最大的优势在于可以搞股权投资，银行行吗？不行。

信托公司比较证券公司的优势在哪里？信托公司可以搞贷款，证券公司不可以，证券可以搞直投，贷款不可以。

结构性融资和结构化信托业务有什么区别？结构化信托业务是怎么出来的？是2010年2月10日开始实施的《中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（银监通2号），这里面对结构化信托业务做了明确的定义，结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。

第五，结构性融资与资产证券化的关系结构性融资和结构化信托的关系是，结构化信托业务只是结构性融资中的一种表现形式。

那结构性融资与资产证券化的关系？结构性融资原则上讲，面很大，是资产性融资的一种方式；资产证券化是资产被证券了以后，变成了资产知识证券。

在公募市场流通交易。

资产证券化最重要的是抓住两条主线：第一，现金流，第二是信息流。

大家问证券化的眼睛是什么？证券化的眼睛就是现金流和信息流。

发掘房地产的金融属性，使之金融化、证券化，将房地产作为“金融产品”来对待。

这其实是观念上的改变。

观念的改变最具有生命力的逻辑体现。

资产证券化是以资产信用为支撑的、重新包装现金流的、复杂的投资银行技术（Repackage the cash flow into the tradable securities）资产证券化的主要法律目标：破产隔离，有限追索。

破产隔离是对谁的破产隔离？是对资产的发起人，经过法律技术的设计将其独立出来，使得发起机构破产时，这个资产不会变为发起机构的破产财产。

通俗讲，要把这个资产拿出来，拿出来的两种法律技术手段分别是真实销售、信托结构实现风险隔离。

有限追索是投资者仅能仰望资产所产生的现金流。

不能在追索发起机构的其他资产所产生的现金流，仅因资产为限作为投资收益双方的来源。

中伦所在房地产信托投资的优势：（1）极强的基础地产法律服务背景、客户背景；（2）长期的结构性融资经验。

我们对结构性融资团队的定位是：复杂房地产金融法律问题的解决者。

1.融资基础理论：资产信用与企业信用资产信用是指还款来源主要以基础资产产生的现金流为主或以基础资产作为还款的保障性措施。

从投资者视角来看：投资者着重考虑用以融资的基础资产质量，融资方的整体信用要求弱化。

优点：可降低融资成本。

缺点：融资方在融资期限内须让渡部分或全部基础资产及其相关权益、收益等利益。

企业信用是指还款来源主要依赖于企业履行义务和清偿债务的能力。

从投资者视角来看：投资者主要需要考虑融资企业的整体信用，如企业管理及运营状况、公司资产等方面内容。

优点：交易结构相对较为简单。

缺点：对企业的信用要求相对较高。

资产信用是客观信用，属于企业融资的客观因素。

企业信用由两种主要因素所支撑：①主观因素-主观信用（主要是其经营团队的领导者的信用）；②客观因素-资产。

结构性融资是对企业客观信用的隔离、独立。

资产信用和企业信用并不是相互对立、相互分离的，在结构性融资交易中资产信用和企业信用是一个相辅相成的关系，即以资产信用为基础，在此之上还需要辅之以融资方关联企业的企业信用。

2.结构性融资的动因这是一个复杂的问题，大家可以抽象看。

①融资手段。

结构性融资多了融资渠道。

②改善资产负债表的状况。

通过资产证券化，把部分资产给移出表外，进行中止确认。

这是银行现在搞新的资产证券化一个很重要的动因之一。