住房保障制度建设

浅谈住房保障制度的建设

【摘要】住房保障制度是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”的保证机制。针对住房保障在实践中存在的诸多问题提出建议，这对完善我国保障性住房制度,建立和谐社会有着重大的现实意义。

住房保障制度，简单说，就是在社会发展中，买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。这个制度就叫住房保障制度。这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。

从现实情况看，我国住房保障有以下几种类型：

一、住房公积金。即在职职工按比例缴存、所在单位等额补贴、均归个人所有的长期住房储金；对公积金免征个人所得税；职工在购买自住住房时可提取使用其个人账户内的公积金，还可申请公积金个人贷款，公积金贷款实行政策性优惠利率等。

二、住房货币补贴。这是国家停止住房实物分配后，为解决无房职工住房问题而实行的住房货币化分配政策。即给无房职工和住房未达标职工的未达标部分发放一定的住房补贴，由这些职工根据自己的经济情况自由选购合适的住房。老职工一次性发放；新职工随工资在二十年内发放完毕。

三、经济适用住房。经济适用房是政府针对低收入群体的住房困难，通过行政划拨土地、减免相关税费等政策扶持的方式，组织

统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面

积为60㎡—80㎡的政策性商品住房。

四、廉租住房。经济适用房毕竟还是让低收入家庭去“买”。对于连经济适用房也买不起的最低收入家庭，由政府实施廉租房保障。保障形式主要有两种：对已经租住住房的，由府发给其一定数量的租金补贴；对无住房的，由政府建设并提供能够满足其基本居住需要的面积适当、租金较低的廉租房。

五、“二限房”。即限制价格、限定面积的普通商品房。“二限房”是国家在商品房价格奇高、面积过大，工薪阶层对此望洋兴叹的情况下出台的宏观调控政策，是国家专门为解决即买不起商品房，又不符合购买经济适用房条件的中收入者尤其是工薪族，即所谓的“夹心层”的住房问题而强制推行建设的的中小套型、中低价位的普通商品房。

上述几个方面只是就一般性住房保障而言。通过调研，从我国的具体国情出发，住房保障还需要有针对特殊情况的特殊政策。例如，在大量农村剩余劳动力向城镇转移的过程中，如何解决他们的住房问题；旧城改造和房地产开发中，大量房屋拆迁造成一部分低收入被拆迁户无力回购新建商品房的问题；老工业基地等社会失业率较高、住房改善速度明显滞后地区的住房问题等。这些问题都是迫切需要我们深入研究并尽快完善的方面。

从调研情况看，我市住房保障体系的有效落实存在以下六方面的问题：

一、低收入人数上升。近年来，低收入群体人数呈上升趋势。近几年来，我市原有的地方国有（营）、集体企业大都按照“民营化”要求，破产或改制为民营企业，形成大批下岗失业职工，成为低收入和最低收入群体的主体；而合肥市作为一个省会城市，为了提升城市品位，提高城市形象，实施大规模旧城改造和房地产开发，许多被拆迁户加入到低收入群体；在推行“城镇化”进程中，大批农民因进城务工而在城市定居，形成一定规模的新的低收入群体。合肥市城调队调查发现，我市家庭人均住房面积在20平方米以下的低收入家庭有4.97万户、17.2万人，其中人均低于10平方米的家庭有1.8万户，约有5.8万人。

（/news/2007-11-30/8c5e03346c9e76ff.html ）

二、中收入者被遗忘。近几年，国家的住房政策向低收入和最低收入群体倾斜，建设了部分经济适用房和廉租房，解决了部分低收入和最低收入家庭的住房问题；而高收入家庭则通过市场购买商品房；剩下的中收入家庭尤其是工薪族即无资格购买经济适用房，也不符合租住廉租房的条件，又无经济实力购买价格昂贵的商品房，成为被忽视甚至被“遗忘”的“夹心层”。

三、保障性住房稀少。一是原有住房被大量拆除：在合肥市“大建设、大拆违”中，结合旧城改造和房地产开发过程中，大量群众的旧私房和有的群众租住的旧公房被拆除；许多企业破产或改制时将职工的住房连同厂房等一并卖掉。二是经济适用房和廉租房建设

项目受到商品房排挤；“二限房”就更不用说，才刚刚开始启动，也受到商品房的挤压；因此，经济适用房、廉租房和“二限房”建成的数量有限。也就是说，旧住房大量减少，新的适合中、低收入群体居住的经济适用房、廉租房和“二限房”却建设的不多，因此，造成保障性住房十分匮乏。

四、保障性资金紧张。地方政府在“经营城市”的理念下，土地可以卖钱，商品房可以收税，所以，都热衷于旧城改造和房地产开发，而经济适用房和廉租房不仅没有经济效益，还要划拨建设用地和减免相关税费，因此，一般都不优先考虑或者就不考虑；而廉租房对最低收入家庭无论是实物配租（建设廉租房）还是租赁补贴（发给租金补贴）都需要政府投入大量资金，而资金来源除中央财政专项资金外，无论是地方财政专项预算资金、不少于10%的土地出让金还是扣除风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益等，都是地方政府的“腰包”，因此，要掏这样的“腰包”很难。

五、保障性政策难行。从1994年以来，国家房改政策中陆续出台了一系列住房保障措施，即建立住房公积金、实行住房货币补贴、实施廉租住房保障、建设经济适用住房和“二限房”等。但是，各地对这些惠民政策的推行较为艰难，贯彻、落实、执行情况并不理想：公积金缴存苦乐不均；住房货币补贴参差不齐；廉租住房是“雷声大，雨点稀”；经济适用住房和“二限房”建设进展缓慢等。

六、保障性机构弱化。房改机构就是住房保障机构。因为住房保障的内容如住房公积金、住房补贴、经济适用房、廉租房等措施，

都是过去和现在国家推行的房改政策的主要内容，是各级房改部门开展的重要且具体的房改工作。但是，近年来，由于房地产开发的巨额利润导致经济适用房、廉租房和“二限房”建设步履艰难，深化房改进程受阻，市房改机构受到严重削弱，人员被调离或“借调”，房改几乎处于停顿状态。

针对我市住房保障体系的有效落实提出以下建议：

一、打造民生政府。基于住房问题几乎成了中国老百姓生活的最大问题，应当把解决民生问题作为政府工作的重心，而住房保障体系的建立，又是民生问题中的重心所在。廉租房项目应优先立项，民生用地应优先安排，民生工程应给以相关税费减免等。

二、政府财政支持。政府应当用财政的方式生产更多的住房，来满足广大中低收入民众的住房需求。如果政府在这方面做好了，房地产市场的价格完全可以由市场来决定，房价再高也不是问题。仅从住房保障体系的角度来看，中国住房保障体系的建立应该是全覆盖的，它不仅要覆盖政府完全用财政来做的部分，也要覆盖政府用制度规则来保证的部分。前者主要是指政府所强调的廉租房、经济适用房制度。这些政策主要针对的是城市中低收入或无收入的家庭。因为这些居民根本没有能力进入房地产市场。为了保证他们的基本居住权，政府就得通过财政投入的方式来建造相应的住房。

三、市场化运作。通过增加中低价位、中小套型普通商品房的方式，来帮助中低收入家庭解决住房问题。可以说，这应该是中国住房保障体系最为重要的部分。