基础设施建设项目可行性实施报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：蔡家组团南区基础设施建设项目

（二）项目业主：市蔡家组团建设开发有限公司

（三）项目地址：市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇

（四）项目性质：新建

（五）项目建设目标、容及规模

项目建设目标：通过基础设施建设，完成对蔡家组团南区围的土地整治，便于挂牌出让。

项目建设容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及蔡家组团南区围的土地平整。

项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。蔡家组团南区围的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。

（六）项目总投资及资金筹措

1、项目总投资31000万元，其中：工程费用25750万元，工程建设及其他费用2387万元，基本预备费2251万元，建设期利息612

万元。

2、资金筹措方式：业主自筹资金11000万元，占总投资的35.48%；银行贷款20000万元，占总投资的64.52%。

（七）建设周期：两年，2007年7月至2009年6月。

二、业主简介

市蔡家组团管理委员会，成立时间为2004年。其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。

市蔡家组团建设开发有限公司为市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。

市蔡家组团建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。现有员工35人，其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。，是一个精良干练的经营团队。

三、研究容与目的

（一）研究容

1、研究地区经济发展趋势。

2、研究项目区功能定位。

3、研究项目区土地市场需求。

4、根据地貌条件及土地整治要求，提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。

5、根据建设条件，提出工程实施方案和建设工期安排。

6、根据主要工程数量，估算工程投资。

7、进行经济、财务分析，研究本投资项目的经济合理性，判别建设项目的可行性。

（二）研究目的

通过以上研究，对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告，供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据，同时也可为银行贷款提供参考。

四、编制依据

（一）《市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；

（二）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《国家项目可行性研究指南》；

（三）市总体规划图(市规划设计院2005)；

（四）市蔡家组团分区规划(市规划设计院2005)；

（五）市蔡家组团地形图1：500（市勘测设计院）；

（六）市人民政府关于北碚区蔡家组团若干宗规划建设用地的批复；

（七）市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知；

（八）北碚区人民政府关于印发《北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则（暂行）》的通知；

（九）业主提供的相关基础资料。

五、简要结论

（一）工程建设符合市城市总体发展规划，有利于推动市的城镇化建设进程，是市推行城乡统筹实验区的有力举措，是北碚区社会经济发展的在要求，有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值，项目建设是必要的。

（二）项目区的地理条件优越，建设运营的资源条件能满足要求，工程技术方案可行；经整治后的土地挂牌出让不成问题；项目建设总投资 31000万元，造价合理。

（三）财务分析表明：财务部收益率22.21%，财务净现值7348万元，投资回收期3.03年（含一年建设期）。经济效益良好，（四）社会影响分析表明：可提高地方财政收入，可提高当地居民的经济收入，可提供就业，社会效益显著。

六、技术经济指标

项目主要技术经济指标见下表1-1。

第二章项目背景

一、蔡家组团概述

蔡家组团幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，规划人口45万。是《市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，其地理位置位于北碚区东南。距市中心区35公里，东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。

蔡家组团作为市城市北部组团之一、北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。

二、蔡家组团发展优势

独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑。具体说，蔡家组团的优势主要体现在以下几个方面：

（一）区位优势

蔡家组团位于市主城区北部，北碚区的东南部，处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。距北碚城区16公里，跨市中心35公里。均在30分钟车程以。

（二）环境优势

蔡家组团的自然条件十分优越，属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3度，年降水量1105.4毫米。蔡家组团前临嘉陵江流域，有大约30公里长的江岸线；西靠中梁山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200—300米之间，蔡家组团地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，是市主城区向北拓展的最佳用地空间。

（三）交通优势

蔡家组团的交通十分便捷，初步形成了快捷的立体交通网络。

水运：嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；距离最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。

铁路运输：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，距离最大的货运站东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。

公路：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，国道212从组团经过。

航空：通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。

轨道运输：轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。

（四）土地资源优势

蔡家组团地域宽阔，幅员面积75平方公里。工程地质条件稳定，无地质灾害隐患。目前处于规模建设初期，土地成本较低，土地性价比高，是主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发。