土地估价案例与报告真题2008年 含答案解析

(10)委托方提供了 2003 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建设的 办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及 2003
年 8 月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地进
行补偿;A 公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地
支付的出让金。
(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2001 年增长
了 20%，基础设施费比 2002 年增长了 10%。
问题(每小题 基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本
过程。
2、 按照土地登记要求描述最后 A 公司所有土地的四至。
(1)A 公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 (2)委托估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与 B 村委会签订协议取得的，面积共 17 亩， 原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约 1 千米左右。 (3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4) 2001 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司 补办土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100 万元，向政府 交纳 17 亩土地的出让金及处罚金各为 20 万元。 (5) 2002 年 2 月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为 带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。 (6)与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A 公司 领取了国有土地使用证。 (7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有 一些企业购买土地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务 公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 1 亩的土 地。 (8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没 有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局 2002 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002 年 5 月，开 发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的基础设施费，但没有落实。 (9)现场看见，土地东侧已经建设 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建设时间为 2002 年 4 月;12 亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西 边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中 心区，并且有第 8 路和第 11 路公交车站。
A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数; B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数; C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数; D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。 (2)基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代 原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系 数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方 法。 基准地价系数修正法计算公式为： 宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+ ∑Ki)×相关修正系数 式中：∑Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。 (3)成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利 润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式 为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益 其中： 土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税 费; 土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、 水电费用等; 土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同; 投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一 种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付; 投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益 率计算的利润;
估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国 YJKG 集团 公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替 代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确 定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的 条件。
第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收 益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收 益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。
由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发 的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区 中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运
2003
平方
3245年 8 初始登记 米，住宿餐饮 3376 平方米。
黄
(2)界址坐标（略）。
珊
月 22 日
(3)土地使用权于 2003 年 2
月 16
日取得。
赵可 隐蔽
注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。 问题(每小题 5 分)： 1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少 4 处错误， 青指出并 将更正内容列在下面。 2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应 的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有 其他哪些登记卡? 3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象 所在区域商服地价水平在 2003 年 2 月 16 日至 2004 年 3 月 20 日之菏没有变化，根据上述相 关信息，测算 2004 年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑 土地历史用途价值差异)。 4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米 3000 元(基准日为 2007 年 1 月 1 日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关 信息，判断该公司土地 2008 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及 时间因素)。 二、报告判读题(3 题，分别为 15 分、15 分、30 分，共 60 分。第一题和第二题为土地 估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处 错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中) (一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅 读后回答所提问题。 二 估价方法与估价过程 (一)方法选择 根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估 价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评 估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属 设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独 选择方法估价。 根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进 行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下： (1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能 够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析 估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期 1 至 2 年之内， 可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。
3、 县政府收回了剩余的 7 亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相 关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。
4、 如果剩余的 7 亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。
5、 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7 亩出让土地实际能够
得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。
(二)2007 年 2 月 16 日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产
进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于 2003 年 2 月 16 日通过出让方式取
得，当时总面积为 4908 平方米，2004 年 3 月 20 日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮
高
申报建
楼房 筑
80 米 天星商贸发展公司
物权属
土地使用权于 2003 年 2 月 16 日通过协议方式取得 《国有土地使用权出让合同》编号：×国用[ 2003 出让]1l 号
编号、日期
登记的其他内容及初
序号 日期 登记类型 始、变更、
经办人 审核人 印章
注销和其他登记事项
（可续表）
(1)土地包括批发零售 1532
用成本逼近法评估。 本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下： (1)市场比较法的基本原理 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日 近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价 对象客观合理价格的方法。
(2)第四宗地用途为工业，是 2005 年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市 场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适 当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是 2005 年新征的土地，估价师调查 也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。