花园物业管理方案

通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案：

一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园(巴黎城)项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。

二、人员架构:

工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:00--晚6:00，周六

及周日有管理人员轮流值班。做到365天24小时不间断服务。在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。

三、空调供应时间：

四、保安：

保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。

五、保洁：

原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。

六、客户服务：项目24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。

七、停车场管理：建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式：

时租车位：不固定停放时间；

月租车位：(固定车位)；

月租车位：(车位不固定)；

月租车位：(每天12小时)；

卸货车位：第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币；

建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3--5元人民币/小时。

八、财务管理：

财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。

九、预算：

本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。

以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园(巴黎城)项目的物业管理费标准如下：

现将各分项工作的管理方案详述如下：

物业管理事务：物业管理处对首都花园的日常物业管理事务，按照《物管工作手册》规范运作。如下表：

机电设备运行与保养：公用设施和机电设备运行、养护按照《机电设备工作管理规定》规范运行。如下表：

日常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。如下表：

治安、消防、车辆管理：按照《保安工作手册》、规范运作。如下表：

清洁保洁管理：按照《物业清洁工作手册》规范运行。如下表：

房屋维修管理方案：

房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。

提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。

房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书经过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。

房屋紧急维修当时通知当时维修，其它维修2小时内维修，有详细维修记录。

标牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。

房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。

公有设备管理方案：

公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。各工种技术及操作人员经过专业培训后持证上岗，有严格的工作操作规程。

设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录和保养检修制度，有短期和长期的维修计划，无事故隐患。

电力供应无特别情况，24小时保障足够供应，电压波动在国家标准范围内。

生活用水（高压水泵及其它相关设施、设备）有严密的管理措施及相应的水消毒措施，有卫生许可证，操作人员有健康许可证，水质符合国家标准。

所有公共设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。

公共设施管理方案：

公共配套服务设施完好，并按原计划用途充分使用、维护、定期清洁。

园区内公共标牌、水牌统一配置完善，设计、制作符合园区的整体形象。

配套服务网点有明显指示，指示牌美观整齐、布置有序。

公共照明设备设施齐全，运行正常，损坏后更换及时。

道路畅通，无占用或做他它用，地面平整，无损坏、崩缺。

污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。

危险部位有明显警告标志，有完善的防范措施。

公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。

绿化服务管理方案：

绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪。

尽可能保证盆栽外观整洁，无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。

环境卫生管理方案：

园区内公共地方有明显标志及配套设施。环卫设施完善，设有垃圾箱等保洁设施。保洁设施外观整洁，标志统一。

垃圾袋装处理，一天清理两次至三次，所有垃圾有指定丢弃位置。

道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其它废弃物。

雪后及时扫净道路和楼间积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。

无违法、违章临时建筑及搭建物。

无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。

所有公共地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对地面或其它位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等处理，保证表面平整、均匀，无明显残留。

保洁设备整洁无破损，按用途及保洁部位不同有明确分类。

保安秩序管理方案：

管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有设备、设施不间断监控保护，对所有人员进出进行有效管理，对区域内安全重要部位及重点防护部分进行定时巡视及定岗保护。高度危险品禁止进入管理范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在区域内存量不应超过一个工作日的消耗量，且进出有严格申请审批程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。

管理人员值勤均着易识别之制服及工作证，熟悉辖区内情况，工作规范，作风严谨、礼貌、周到，有值班巡视记录，各项保安措施落实。

消防配套管理方案：

消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。

配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。

消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。

所有消防设施、设备、辅件必须符合北京市之消防规范。

停车场及车辆停放管理方案：

园区地面及地下车库车辆管理制度完善，对停车地带及车库定时巡视，确保停放车辆的安全，保障行车道路的畅通，发现问题及时处理。