新加坡住房与中国住房之比较

中国与新加坡住房制度对比与思考南洋理工大学MPA班B班王国民摘要在中国人的传统中，“安居乐业”的观念已经深入人心，对住房的需求几乎是没有弹性的。

但是随着中国工业化不断推进、城市化不断扩张、市场化不断完善和国际化的不断拓展，中国的住房已经成为“奢侈品”，住房的属性在发生着变化，高房价乃至天价房引发的社会矛盾日益凸显，严重影响着政府的公共形象。

本文通过比较中国与新加坡的住房制度，从中对中国住房制度的改革进行思考，以求改进。

关键词住房制度对比思考1 引言前不久，“联合国人居荣耀名册奖”这个全球人居领域的最高荣誉颁给了新加坡建屋发展局。

联合国人居署新闻服务主管赞赏的说：“一个国家不但能够为那么多老百姓提供住所，还能让他们拥有自己的房子，确实是一项壮举。

”看到这一信息，结合中国住房现状，我感受良多，思绪万千，试着以新加坡的住房制度为一面镜子，折射出反思、对比、借鉴和学习。

中国战国时期著名思想家、教育家孟子早在2400年前就提出“居者有其屋，病者有其医，勤者有其业，劳者有其得，少者有其学，童年有其乐，读者有其校，弱者有其助，老者有其养，车者有其位，工者有其薪，农者有其地，商者有其利，优者有其荣，能者得其用，阅者有其悟，学者有其为。

”（《梁惠王章句上》）和“民事不可缓也。

民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。

苟无恒心，放僻邪侈，无不为已。

及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。

焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。

阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。

’”（《孟子•滕文公上》）。

盛唐大诗人杜甫在其《茅屋为秋风所破歌》中也写到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

”可见，住房问题从古至今都备受人们关注。

当今中国，经济快速发展、社会不断进步、国际地位日渐提升，在科学发展观的总引领下，中国政府更加注重“全面、协调、可持续”发展和和谐社会的建立，最大限度的增加和谐因素，最大限度的减少不和谐因素。

这其中也包括中国的住房问题。

随着房产新政“国八条”、“国十条”等政策的强势出台，中国政府对住房问题的高度关注和调控决心已空前显现。

从理性层面思考，从住房制度着眼，结合在新加坡较长时间的学习、考察、交流，对中国住房问题，我们应客观分析、审慎研究、系统解决、分布实施。

2 中国住房制度的缺陷中国住房制度涉及范围较广，这里以住房公积金制度为例。

住房公积金制度是住房制度中很重要的一项制度。

新加坡政府通过运用中央公积金来解决广大国民的住房问题是新加坡的一大创举，取得了巨大成就。

新加坡在中央公积金制度发展过程中，将其保障功能扩展到住房保障，允许会员使用公积金购买住房。

同时，政府还采取相应的配套措施，由政府统一规划和兴建居民住宅楼（即政府组屋），并以比较低廉的价格销售给公积金人员。

在这种条件下，新加坡90%以上的国民都能居住在政府组屋里。

新加坡将政府组屋建设与使用中央公积金购房相结合，住房保障制度取得了巨大成就。

中国从1994年开始学习借鉴新加坡运用公积金制度解决住房问题的经验，在全国城镇逐步建立住房公积金制度。

由用人单位及其职工分别按职工本人上一年度平均工资的4%缴纳住房公积金，由各级政府设立的住房公积金管理中心负责管理。

与新加坡相比，中国虽然学习借鉴新加坡的经验建立了住房公积金，但却没有将新加坡中央公积金制度与保障性住房制度有机结合模式完整地引进国内，没有相应制定和实施由政府统一规划和大规模建设廉价的保障性住房为主的政策，住房公积金制度与住房制度改革以及工资收入分配制度改革之间不协调。

相反，在住房商品化、市场化方面操之过急，将房地产市场完全放开，从市场购买商品房成为城镇居民解决住房问题的主渠道。

而各类房地产开发商主导商品住宅市场，并且房地产市场也成为投资炒作的投机市场，导致房价在较短的时期内成倍爆涨，远远超过普通工薪阶层的承受能力。

对于广大工薪阶层来说，既缺乏机会申购数量极少的经济适用房或租住廉租房，又往往买不起或难以承受购买昂贵的商品房。

因此，目前中国城镇广大居民的住房问题并没有得到妥善解决。

不仅如此，中国的住房公积金制服还存在着其他一些严重的制度缺陷，主要表现在：（1）住房公积金制度的定位不清、性质不明，尽管住房公积金是为了解决城镇广大工薪阶层的住房问题而设立的一种住房保障基金，实质上具有社会保障的性质，但至今对此并没有明确界定。

（2）缴费基数以个人工资收入为准，没有上下限，结果导致个人工资收入越高，单位为其缴纳的公积金越多，个人住房公积金积累越多，不同单位职工之间住房公积金利益差距扩大。

（3）住房公积金管理机构的名义性质与实际属性不符。

（4）住房公积金所有者的合法权益受到损害。

（5）住房公积金管理机构违法违规问题非常严重。

（6）对住房公积金的监管薄弱。

3 中国与新加坡住房制度比较3.1新加坡政府建立了完善的社会保障体系，包括社会保险和社会福利两部分，其中社会保险是由国家强制实施个人储蓄的中央公积金制度构成，是新加坡社会保障体系的主体部分，也是中低收入者购房款的主要来源。

我国住房公积金制度中的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。

我国的住房公积金由两部分组成，一半由职工所在单位缴存，另一半由职工个人缴存，总缴费率为16%左右。

国家规定，住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断，这体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。

由于住房公积金单列，养老、医疗和失业则采用保险形式，按基本工资为基数，其中养老保险比率为单位20%，个人8%；医疗保险比率为单位9%，个人2%；失业保险比率为单位1.5%，个人0.5%。

从比例来看，个人缴费比例与新加坡相当，单位则要高一些。

3.2新加坡中央公积金制度也存在一些弊端。

例如，该制度没有再分配功能；缴费率过高，最高时达到工资的50%，企业负担较重；账户投资收益率一直处于较低水平等等。

我国住房公积金的优势为：职工退休时，其账户内住房公积金的本息结余可一次性结算支取，相当于一笔养老金；建立住房公积金的职工，在购建住房时，可以享受较普通商业性个人住房贷款年利率低1个多百分点的个人住房公积金贷款；规定比例内住房公积金免征个人所得税和利息所得税，因此可以获得税收优惠。

3.3新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。

组屋的价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。

中国的商品房是国有企业和私人企业并存投资修建的，无可非议是，不管是国有还是私营企业，开发房地产就是为了赚钱。

值得商榷的是，具有国有背景的企业通过房地产牟利，是否也是政府在从中受益？而在利益的驱动下，政府部门又怎能舍得消减商品房对经济适用房的强势排挤？3.4新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，供应充足的组屋既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。

与此同时，高收入阶层的住房需求也为私人开发商提供了商机，这种各阶层在住房品种上各取所需的机制，符合市场规律。

中国目前的经济适用房明显不足，一些大城市的比例不到10%，其主要原因是保障性住房难以满足地方政府和官员多方面的需求。

在保障性住宅严重匮乏的情况下，大部分中低收入者被迫选择日益高涨的商品房。

而一些已经利用政策空隙赚得仓满钵盈的开发商，则把房价上涨完全归咎于保障性住宅的不足，以转移公众视线；更有无良学者推波助澜，或则提出了根本无法实现的改良方案。

3.5新加坡组屋已有近半个世纪的历史，政府已经总结出一整套行之有自效的经验。

住房的属性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，极其困难家庭也能得到基本居住权。

我国国内住房的来源较为复杂，有自建房、合作建房、房改房、军产房、经济适用房、廉租房和商品房等等。

近两年新开工面积的经济适用房是新加坡目前组屋总量的6倍以上，尽管如此，由于人口数量的差异和财力的相对不足，目前能够享受经济适用房待遇的居民还属于居民总数的少数。

3.6新加坡规定只有本国居民才能购买组屋，永久居民只能购买二手组屋，对其收入不设限制。

对于骗买骗租者，法律将给以高额罚款或刑事处罚，严惩不贷。

我国各地城市基本也只允许本市居民购买经济适用房，但一些城市的相关管理部门由于审核不严，相关法律法规不健全，再加上房地产商急于出售楼盘，外地人购买本地经济适用房的现象非常普遍。

有些城市的经济适用房小区几乎成了外地移民的领地，个别区域的住户甚至是亲戚套亲戚，连口音都外地某一个地方的。

3.7新加坡政府对申请购买组屋的居民有收入上的严格限定，首先照顾无房户，然后逐步减低门槛，放宽政策，让更多的人能够享受政府提供的住房福利。

前些年，我国的经济适用房分配极为混乱，因而导致买到经济适用房的甚至一些是开着高档轿车的住户。

3.8新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。

2003年开始没有向建屋发展局贷款，也没有领取公积金购屋津贴的屋主，可在住满1年后出售在公开市场上购买的组屋，也可在住满10年后，出租整套组屋，否则只能将其中一间分租，与租客合住；在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。

北京市新出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：1.购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。

确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

2.购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。

在出租方面，原则上是不允许出租，如出租则需缴纳土地收益，但是目前尚未出台具体实施办法。

不管如何，从这些举措我们看出政府希望通过政策的调整，进一步规范经济适用房管理、实现公平、有序的市场分配原则的决心。

3.9过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。

而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

我国在1988年住宅市场化开始时，曾设想按照新加坡的模式，保障性住宅达到80%。

但是因为房地产能既能提升城市形象，又是GDP的重要组成部分；地方政府可以从土地使用费及房价快速上涨带来的税收增长中获益，所以各地在发展住宅建设时，急功近利，不断扩大商品房的份额，使保障性住宅降到了很低的比例。