房地产项目投资风险管理研究浅析
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Ｋｅ ｗｏｄ ： Ｒ ａ ｓ ａ ｅ， ｉ ｍ ｎ ｇ ｍ ｎ ， ｉ ｉ ｎ ｉｉ ｔｏ ｙ ｒｓ ｅ ｌ ｔ ｔ ｒ ｋ ａ ａ ｅ ｅ ｔ ｒ ｋ ｄ ｔ ｃ ｉｎ ｅ ｓ ｓ ｅ ｆ ａ
国 外风 险 管理 研 究 始 于 ２ 世 纪 ２ 年 代 末德 国 、 国等 西 方发 达 国 家 ， Ｏ ０ 美
Ａｂ ｔ ａ ｔ： ｅ ｌ ｓ ａ ｅ ｓ ｅ ｌ ｅ ｔ ｔ ｉｖ ｓ ｍ ｎ ｄ ｖ ｌｐ ｅ ｔ， ａ ａ ｅ ｅ ｔ ｎ ｓ ｒ ｉ ｉ ｕ ｔｙ，ｓ ｈ ｔ ｉ ｉ ｕ ｔｙ， ａ ｉ， ｕｄ ｇ， ｄ ｉｉｇ ｎ ｒ ｋ ｉｄ ｓ ｒ ｓ ｃ ｇ ａ ｅ ｔ ｔ ｉ ｒ ｒ ａ ｓ ａ ｅ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ， ｅ ｅ ｍ ｎ ｍ ｎ ｇ ｍ ｎ ａ ｄ ｅ ｖｃ ｎ ｓ ｒ ｉ ｏ ｅ ｄ ｔ ｅ ｈ ｄ ｎ ｓ ｒ ｂ ｓ ｇ ｉｉ ｒ ｄ ｃ ｎ ｒ ｎ ａ ｄ ｉ ｙ ｎ ｕ ｔ ｙ． Ｉ ｖ ｓ ｔ ｄ ｔ ｒ ｎ ｓ ｈ ｃ ａ ａ ｔ ｒ ｔｃ ｏ ｒ ａ ｅ ｔ ｔ ｉ ｅ ｔ ｎ ｉ ｈ ａ ｕ ｔ ｆ ａ ｇ ， ｌｎ ｉｖ ｓ ｍ ｎ ｃ ｃｅ ａ ｄ ｏ ｒ ｉｕ ｉ ｔ ｅ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ ｒｃ ｓ ｂ ｔ ｂ ｓ ｅ ｓ ｅ ｅ ｍｉ ｔ ｅ ｈ ｒ ｃ ｅ ｉ ｉｓ ｆ ｅ ｌ ｓ ａ ｅ ｎ ｓ ｍｅ ｔ ｎ ｅ ｓ ｖ ｔ ｅ ｍｏ ｎ ｏ ｌｒ ｅ ｏ ｇ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ ｙ ｌ， ｎ ｐ ｏ ｌ ｉ ｔ ｑ ｄ ｙ， ｈ ｉ ｓ ｍ ｎ ｐ ｏ ｅ ｓ ｏ ｈ ｕ ｉ ｓ ｖ ｎ ｒ ｋ． ｎ ｎ ￣ｒ ｋ ｎ ｏ ｈ ｒ ａ ｇ ｂｅ ｉ ａ ｃａ ｂ ｂ ｔ ｏ ｏ ｃ ｃａ ｇ ｓ ； ｅ ｈ ｉｔ ｎ ｉｌ ｉ ｓ． ａ ｅ ｏ ｔ ｅ ｅ ｓ ａ ｅ ｎ ｅ ｔ ｎ ｒ ｋ ｐ ｅ ａｅ ｔ ｎ ｈ ｉ ｆａｃ ｓ ｉ Ｊ ａ ｉ ａ ｄ ｔ ｅ ｔ ｎ ｉｌ ｓ ｆ ｎ ｉｌ ｋ， ｕ ａｓ ｐ Ｊ ｙ ｈ ｎ ｅ ｊ ｔ ｅ ｎ ａ ｇ ｂｅ ｓ ｎ ｒ Ｊ ｉ ｋ ｒ ｋ Ｂ ｓ ｄ ｎ ｈ ｒ ａ Ｊ ｔ ｔ ｉｖ ｓ ｍｅ ｔ ｉ ｓ ｒｖ ｌｎ ｉ ｅ ｓ ｔ ｅ
发展的外部因素， 模拟外部 因素可能发生的多种交叉情景分析和预测各种可
能前 景 。 ４、项 目工 作 分解 结 构 法
１、 术 与环 境 风险 技
第 一 、 场竞 争 。 市 是指 由于 房地 产市 场 上 同类 楼 盘 供 给过 简称 Ｗ Ｂ 跟 因 数分 解 是 一 个原 理 ， 是把 一 个 Ｓ） 就 项目， 按一 定 的 原 则分 解 ， 目分 解 成任 务 ， 项 任务 分 解 成 工作 ， 把 一 工 作 再 分配 到 每个 人 ， 到分 解 不 下 去 为 止 。 直 ５、核对 表 法 核对 表法 一 般是 指 为便 于 核对 某房 地 产项 目特定 审计 工 作或 程序 的 完 成情 况 的表 格 ， 通常 以列 举 的方 式列 出房 地产 项 目工 作 中或程序 中 以及 特别 需 要提 醒 注意 的问题 。
ｐｏｅｓ ｆ ｕｌｎ ａ ｒ ｆ ｎｌ ｉ ｆ ｈ ｐｏｅｓ ｆ ｅ ｌ ｓａｅ ｒｊｃｓ ｒ ｋ ｄ ｎｉｉ ｔ ｎ ｒ ｋ ａ ａ ｅ ｎ ｒｓａｃ ｒｃｓ ｏ ｂ ｉｉ ｄ ｇ ｂｉ ａａｙｓ ｏ ｔｅ ｒｃ ｓ ｏ ｒａ ｅｔ ｔ ｐｏｅｔ ，ｉ ｉ ｔ ｃ ｉ ，ｉ ｍ ｎｇ ｍｅｔ ｅｅ ｒｈ． ｅ ｓ ｓ ｅ ｆａｏ ｓ
程。
第 三 、社 会 。由于 国家 的政 策 、 济 因 素 的变 动 ，引起 的房 地 产 需 求 经
及 价 格的 涨跌 而造 成 的 风险 。 ２、经济 风 险
投资 敏感 性 分析 的主 要 目的是 揭示 有 关因 素变 动对 房地 产 项 目投 资决 策 评价 指标 的 影 响程 度 ， 从而 确 定 敏感 因素 ， 住 主 要矛 盾 。 抓 风险对 策 与 规避
第 一 、 买 力 。 收 入 水 平一 定 及 购 买力 水 平 普遍 下 降的 情 况下 ， 购 在 人 们 会降 低对房 地 产商 品 的消费 需求 ， 这样导 致 房地 产投 资 者的 出售 或 出租收 入 减 少 ， 而 使 其遭 受 一 定 的损 失 。 从 第二 、 率 问题 。 行利 率 的 变 化 给投 资 者 带 来损 失 的 可 能性 。 是 利 银 一 对 房地 产 实 际价 值 的影 响 ， 果 采 用 高利 率 折 现会 影 响 房地 产 的净 现值 收 如 益 。 是 对房 地 产 债务 资金 成 本 的 影响 ， 果贷 款 利 率上 升 ， 二 如 会直 接 增 加 投 资者 的开 发成 本 ， 重 其 债 务 负担 。 加 第 三 、 资 方 财务 问题 。 投 产生 财 务 风 险的 主 要原 因有 ： 是购 房 者 因种 一 种原 因 未能 在约 定 的期 限内支 付 购房 款 ； 投 资 者运 用财 务 杠 杆 ， 二是 大量 使 用贷 款 ， 施 负债 经营 ， 方 式 虽 然拓 展 了融 资渠 道 ， 是增 大 了投资 的 实 这种 但 不确 定性 ， 大 了收 不抵 支 、 债 的可 能 性 。 加 抵 ３、合 同风 险 施 工合 同风 险 的客 观 存 在是 由其 合 同 履行 的长 期 性 、 多样 性 、 复杂 性 以及 建筑 工程 的 特点 而 决定 的 。 防范 和控 制 施 工合 同 风险 ， 主要 是在 施工 合
［］ 万俊． ２ 房地 产投 资风 险管理 研 究 ［］ 哈尔滨 工业 大学 ，０ １ Ｄ． ２ ０ 年． ［］ 滕剑 敏． 国建 筑 工程风 险管 理 的现状 与对 策 ［］ 管 理探 索． ０ ３ 我 Ｊ． ２ ６ ０
１、专 家 调查 法
起 源于 企 业 风 险 的研 究 ， 逐步 发 展 到 项 目风 险 研究 。 Ｏ 纪 ７ 年代 末 ， ２世 ０ 美 国风险学 者 通过结 合 企业 的 风险投 资 和经 营管理 的手段 和 经验 ， 以管理学 的 最 新工 具为 基础 形 成 了较 成 熟的 风 险管理 理 论 。
种方 法 。 ２、故 障树 分 析法
故 障树 分 析法 采用 逻 辑 的方 法 ， 象地 进 行 危 险 的分 析 工作 ， 点是 形 特 直 观 、明 了 ， 路清 晰 ， 辑性 强 ， 以做 定性 分 析 ， 可 以做 定量 分 析 。 思 逻 可 也 ３、情 景分 析 法 情 景 分析 的整 个过 程 是 通 过对 环 境 的研 究 ， 别影 响研 究 主 体 或主 题 识
６、敏 感性 分 析 法
销 竞争 激 烈 ， 终 给房 地 产 投 资 者带 来 的 推广 成 本 的提 高或 楼 盘 滞销 的 风 最 险。 第 二 、 动性 和 变 现性 。 地产 项 目是 固 定在 土 地 上 的 ， 交 易 的完 流 房 其 成只 能是 所有 权 或 是使 用权 的转移 ， 而其 实 体是 不 能移 动 的 。 而且 由于房 地 产价 值 量 大 、占用资 金 多 ， 定 了房 地 产 交易 的完 成 需 要一 个 相 当 长 的过 决
如 政 策 变 化 等 无 形 风 险 。 本 文 通 过 对 房 地 产 项 目投 资 建 设 过 程 中 普 遍 存 在 的 风 险 进 行 简 要 分 析 ， 浅 析 房 地 产 项 目过 程 中 ， 风 险 识
别 、 风 险 管理 研 究 等 。
【 键 词 】房 地 产 风 险 管 风 险 识 别 关 中 图 分 类 号 ：Ｆ ７ 文 献 标 识 码 ：Ａ 文 章 编 号 ： 】 ０ — ０ ７ ２ 】 ） ９ ２ ＿ ２５ ０ ９ ４ ６ （ ０ ｏ ｏ － ６】ｏ１
对房地产开发企业投资风险研究在本世纪６ 、 Ｏ ０ ７ 年代有了一些进展 ， 在美国、 日本 、 港等 国家 和地 区 ， 香 均有 从 事 房地 产 市 场 分 析 、 价和 咨 询 估
管理 公 司 ， 企 业 或机 构运 用 精确 的 经 济分 析 风 险分析 手 段 ， 这些 采用 数 量 分 析方 法 ， 地 产 投资 者 预测 和 评价 房 地产 投 资 风 险， 助投 资 者进 行 房地 为房 帮 产投 资 风险 决策 使其 避 免 因决 策失 误 等造 成 的风 险损 失 。 房 地 产 的特 性 决 定 了它 投 资 数额 大 、 资周 期 长 ， 现 能 力 差 ， 资 投 变 投 过程 中 既有 经营 风 险 、 融财 政 风 险等有 形 风 险 ， 金 也有 如 政策 变 化等 无 形风 险 。 多 的不 确 定 因素 ， 定 了投 资 效 益 的 不确 定 性 ， 投 资方 案和 决策 具 众 决 使 有 相 当的 潜在 风 险 ， 其是 我 国还 处在 房 地 产发 展 的初 级 阶段 ， 尤 这一 阶段 中 市 场 发育 尚不 完 善 ， 策法 规 尚不 健全 或 者 施行 不 力 ， 政 交易 信 用和 市 场资 料 不足 ， 房地 产 开 发带 来 了更 大 的风 险 陛。 给 在 国家实 施 宏观 调控 政 策 的形 势 下运行 情 况 良好 ， 地产 开 发投 资 、 房 房 地 产 施 工面 积 、 地 产 交 易继 续保 持 增 长 态 势 ， 同样 带 来 不 可避 免 的 问 房 但
险管理 理 论 与 实 际项 目风 险管 理 工 作 的 ， 项 目投 资过程 中取 到更佳 效 果 。 在
参 考文 献
【］ 袁 锐． １ 商业房地 产 投资 的 商业 区域 分 析 ｆ ］ 商业 时代 ． ． Ｊ 理论 ， ０ ２ ９ ０
（ １ ： —１ ． ２ ） １ ２ ３
题， 导致 房地 产项 目投 资 风 险加 大 。 要 表 现在 ： 主
一
专 家调 查 法 又称 德尔 斐 （ ｌｈ ） 。 以专 家 作为 索 取信 息 的对 象 ， Ｄｅｐ ｉ 是 法 依 靠 专家 的知识 和 经验 ， 由专 家 通过 调 查研 究 对 问题 作 出判 断 、 评估 和 预测 的
同形 成 ， 判 与正 式 签 定 合 同和 合 同履 行 过 程 中进 行 。 谈 ４、管理 风险 管理 风 险 来 自于 支持项 目进展 的 各 个模 块 ： （）财 务 管理 １ （）施 工 管理 ４ （） 资管理 ２物 （）技 术 管理 ５ （ ）劳务 管 理 ３ （ ） 全 管理 ５安 如何发现和识别项 目中存在的风险呢， 笔者建议采用以下方法 ：
房地产项 目投 资风 险管理研究 浅析
刘 锋 山 东 高 速 齐 鲁建 设 集 团 公 司
【 摘 要 】 地 产 业 是 进 行 房 地 产投 资 、开 发 、经 营 管 理 和 服 务 的 行 业 ，属 于 第三 产 业 ， 具有 基 础 性 、 先 导 性 、 带动 性 和 风 险 性 的 房 产 业 。房 地 产 的特 性 决 定 了它投 资 数额 大 ，投 资周 期 长 ， 变现 能 力差 ，投 资 过 程 中既 有 经 营 风 险 、 金 融 财政 风 险 等 有 形风 险 ，也 有
１、 建立完善 的项 目风险管理组织机构
２、 立 完善 的风 险 管理 制 度 建 结 论 通 过对 房 地 产 项 目投 资 风 险管 理 的 分析 ， 过运 用 风 险控 制 的 技术 手 通 段和 管 理 方法 ， 对 项 目 自身特 点 和各 种数 据 资 料 ， 出房 地 产项 目实 施 的 针 得 可能 性结 论 ， 并且预 测 项 目实 施 风 险的 理论 结 果 。 今后 的 工作 中更 注 重风 在
国 外风 险 管理 研 究 始 于 ２ 世 纪 ２ 年 代 末德 国 、 国等 西 方发 达 国 家 ， Ｏ ０ 美
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第 一 、 买 力 。 收 入 水 平一 定 及 购 买力 水 平 普遍 下 降的 情 况下 ， 购 在 人 们 会降 低对房 地 产商 品 的消费 需求 ， 这样导 致 房地 产投 资 者的 出售 或 出租收 入 减 少 ， 而 使 其遭 受 一 定 的损 失 。 从 第二 、 率 问题 。 行利 率 的 变 化 给投 资 者 带 来损 失 的 可 能性 。 是 利 银 一 对 房地 产 实 际价 值 的影 响 ， 果 采 用 高利 率 折 现会 影 响 房地 产 的净 现值 收 如 益 。 是 对房 地 产 债务 资金 成 本 的 影响 ， 果贷 款 利 率上 升 ， 二 如 会直 接 增 加 投 资者 的开 发成 本 ， 重 其 债 务 负担 。 加 第 三 、 资 方 财务 问题 。 投 产生 财 务 风 险的 主 要原 因有 ： 是购 房 者 因种 一 种原 因 未能 在约 定 的期 限内支 付 购房 款 ； 投 资 者运 用财 务 杠 杆 ， 二是 大量 使 用贷 款 ， 施 负债 经营 ， 方 式 虽 然拓 展 了融 资渠 道 ， 是增 大 了投资 的 实 这种 但 不确 定性 ， 大 了收 不抵 支 、 债 的可 能 性 。 加 抵 ３、合 同风 险 施 工合 同风 险 的客 观 存 在是 由其 合 同 履行 的长 期 性 、 多样 性 、 复杂 性 以及 建筑 工程 的 特点 而 决定 的 。 防范 和控 制 施 工合 同 风险 ， 主要 是在 施工 合
［］ 万俊． ２ 房地 产投 资风 险管理 研 究 ［］ 哈尔滨 工业 大学 ，０ １ Ｄ． ２ ０ 年． ［］ 滕剑 敏． 国建 筑 工程风 险管 理 的现状 与对 策 ［］ 管 理探 索． ０ ３ 我 Ｊ． ２ ６ ０
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种方 法 。 ２、故 障树 分 析法
故 障树 分 析法 采用 逻 辑 的方 法 ， 象地 进 行 危 险 的分 析 工作 ， 点是 形 特 直 观 、明 了 ， 路清 晰 ， 辑性 强 ， 以做 定性 分 析 ， 可 以做 定量 分 析 。 思 逻 可 也 ３、情 景分 析 法 情 景 分析 的整 个过 程 是 通 过对 环 境 的研 究 ， 别影 响研 究 主 体 或主 题 识
６、敏 感性 分 析 法
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如 政 策 变 化 等 无 形 风 险 。 本 文 通 过 对 房 地 产 项 目投 资 建 设 过 程 中 普 遍 存 在 的 风 险 进 行 简 要 分 析 ， 浅 析 房 地 产 项 目过 程 中 ， 风 险 识
别 、 风 险 管理 研 究 等 。
【 键 词 】房 地 产 风 险 管 风 险 识 别 关 中 图 分 类 号 ：Ｆ ７ 文 献 标 识 码 ：Ａ 文 章 编 号 ： 】 ０ — ０ ７ ２ 】 ） ９ ２ ＿ ２５ ０ ９ ４ ６ （ ０ ｏ ｏ － ６】ｏ１
对房地产开发企业投资风险研究在本世纪６ 、 Ｏ ０ ７ 年代有了一些进展 ， 在美国、 日本 、 港等 国家 和地 区 ， 香 均有 从 事 房地 产 市 场 分 析 、 价和 咨 询 估
管理 公 司 ， 企 业 或机 构运 用 精确 的 经 济分 析 风 险分析 手 段 ， 这些 采用 数 量 分 析方 法 ， 地 产 投资 者 预测 和 评价 房 地产 投 资 风 险， 助投 资 者进 行 房地 为房 帮 产投 资 风险 决策 使其 避 免 因决 策失 误 等造 成 的风 险损 失 。 房 地 产 的特 性 决 定 了它 投 资 数额 大 、 资周 期 长 ， 现 能 力 差 ， 资 投 变 投 过程 中 既有 经营 风 险 、 融财 政 风 险等有 形 风 险 ， 金 也有 如 政策 变 化等 无 形风 险 。 多 的不 确 定 因素 ， 定 了投 资 效 益 的 不确 定 性 ， 投 资方 案和 决策 具 众 决 使 有 相 当的 潜在 风 险 ， 其是 我 国还 处在 房 地 产发 展 的初 级 阶段 ， 尤 这一 阶段 中 市 场 发育 尚不 完 善 ， 策法 规 尚不 健全 或 者 施行 不 力 ， 政 交易 信 用和 市 场资 料 不足 ， 房地 产 开 发带 来 了更 大 的风 险 陛。 给 在 国家实 施 宏观 调控 政 策 的形 势 下运行 情 况 良好 ， 地产 开 发投 资 、 房 房 地 产 施 工面 积 、 地 产 交 易继 续保 持 增 长 态 势 ， 同样 带 来 不 可避 免 的 问 房 但
险管理 理 论 与 实 际项 目风 险管 理 工 作 的 ， 项 目投 资过程 中取 到更佳 效 果 。 在
参 考文 献
【］ 袁 锐． １ 商业房地 产 投资 的 商业 区域 分 析 ｆ ］ 商业 时代 ． ． Ｊ 理论 ， ０ ２ ９ ０
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题， 导致 房地 产项 目投 资 风 险加 大 。 要 表 现在 ： 主
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专 家调 查 法 又称 德尔 斐 （ ｌｈ ） 。 以专 家 作为 索 取信 息 的对 象 ， Ｄｅｐ ｉ 是 法 依 靠 专家 的知识 和 经验 ， 由专 家 通过 调 查研 究 对 问题 作 出判 断 、 评估 和 预测 的
同形 成 ， 判 与正 式 签 定 合 同和 合 同履 行 过 程 中进 行 。 谈 ４、管理 风险 管理 风 险 来 自于 支持项 目进展 的 各 个模 块 ： （）财 务 管理 １ （）施 工 管理 ４ （） 资管理 ２物 （）技 术 管理 ５ （ ）劳务 管 理 ３ （ ） 全 管理 ５安 如何发现和识别项 目中存在的风险呢， 笔者建议采用以下方法 ：
房地产项 目投 资风 险管理研究 浅析
刘 锋 山 东 高 速 齐 鲁建 设 集 团 公 司
【 摘 要 】 地 产 业 是 进 行 房 地 产投 资 、开 发 、经 营 管 理 和 服 务 的 行 业 ，属 于 第三 产 业 ， 具有 基 础 性 、 先 导 性 、 带动 性 和 风 险 性 的 房 产 业 。房 地 产 的特 性 决 定 了它投 资 数额 大 ，投 资周 期 长 ， 变现 能 力差 ，投 资 过 程 中既 有 经 营 风 险 、 金 融 财政 风 险 等 有 形风 险 ，也 有
１、 建立完善 的项 目风险管理组织机构
２、 立 完善 的风 险 管理 制 度 建 结 论 通 过对 房 地 产 项 目投 资 风 险管 理 的 分析 ， 过运 用 风 险控 制 的 技术 手 通 段和 管 理 方法 ， 对 项 目 自身特 点 和各 种数 据 资 料 ， 出房 地 产项 目实 施 的 针 得 可能 性结 论 ， 并且预 测 项 目实 施 风 险的 理论 结 果 。 今后 的 工作 中更 注 重风 在