广西柳州项目市场调研方案

一、柳州市总体市场营销环境状况

1、柳州市概况

柳州市位于广西中部偏东北，是一座有2100多年历史的国家历史文化名城。全市总面积5307平方公里，市区面积658平方公里，总人口186万，其中市区人口89.4万。

柳州市是我国中南、西南地区的交通枢纽。湘桂、黔桂、枝柳等铁路干线在柳州交汇；公路沿桂海高速公路4个小时可达北海和防城港；水路可直达香港；柳州白莲机场为国家4D级机场，可全天侯起降除波音747以外的各类客机。

柳州市是广西乃至西南地区的工业重镇。全市有工业企业1500多家，有7家进入全国512强行列。全市基本形成了以微型汽车和中吨位汽车为主的汽车及零配件业、以工程机械和通用机械为主的机械工业、以钢铁和有色金属深加工为主的冶金工业等支柱产业。拥有五菱微型汽车、柳工装载机、OVM预应力机械产品、两面针牙膏、鱼峰水泥、金嗓子喉宝等一批具有较强市场竞争力的产品。

柳州是国家批准设立的一类口岸，各类涉外办事机构齐全。近年来，柳州市大力加强城市基础设施建设和软环境建设，不断提升城市服务功能，投资环境日益改善。随着西部大开发战略的实施，柳州市优越的区位优势，便捷的交通条件，雄厚的工业基础，已为越来越多的中外投资者所关注。

2、国民经济运行情况

2002年柳州市国民经济运行继续保持持续、快速、良好的发展态势。具体表现为：

➢支柱产业工业生产保持良好的增长势头。

➢固定资产投资继续强劲增长。

➢市场销售保持增长。

➢财政总收入大幅度增长。

➢城市居民收入继续增加。

2002年广西各市区国内生产总值统计表（万元，%）

二、柳州市房地产市场综述

柳州房地产经济经过十年的培育，最近两年得到了快速发展，近两年来各项指标连创新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。房地产作为柳州新兴的黄金产业，为柳州城市建设和安居工程作出了巨大的贡献，并逐步呈现出蓬勃发展的良好态势。

1、2001年柳州房地产市场运行情况

据有关部门统计，柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万㎡，总的施工面积为134万平方米，竣工面积为54.6万平方米,完成投资7.2亿元。在销售方面,2001年柳州市商品房平均售价为1608元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。去年全年售房69.7万平方米，达成售房合同额11.9亿元，收入9.2亿元。

2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点

商品房建设销售增长快

2002年1-10月份，柳州市商品房建设、销售增长较快，比2001年同期相

比，新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大，出现快速发展的势头。

1-10月份，柳州市房地产市场新开工面积131万㎡，总施工面积301万㎡，完成投资13.3亿元，售出面积77.9万㎡，售房合同额13.02亿元，售房收入11.57亿元，比2001年同期相比，均有大幅度增长。商品房平均售价1650元/㎡，比2001年相比提高了42元/㎡。住宅空置面积9.57万㎡，与2001年相比空置率下降了30%。

✧原因分析

➢首先得益于国家宏观经济调整，百姓的消费信心得以增强和巩固；

➢其次是银行按揭的支持，住房信贷条件降低，居民的住房观念和超前消费意识不断增强；

➢柳州市正在大规模进行旧城改造，被拆迁户骤增，商品房需求量上升，极大的刺激了住房消费；

➢国家推行货币化分房政策，机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低，购买商品房成为今后大部分居民解决住房问题、改善

居住条件的主要途径，催生了商品房的市场需求。

➢商品房的综合素质明显提升。开发商强化了品牌意识。不仅大部分住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化配套、道路配套和基础设施配套同

步建设，一些住宅小区还超前进行了配套建设，住宅结构和户型更合理，

使用功能更齐全，受到了消费者的青睐。

➢柳州市城镇化目标要求，在今后5年内使全市城镇化水平由目前23%增到31%，这将加大商品房的需求。

三、本项目综合分析与评价

1、项目所属区域概况及区域规划设计要点

本项目位置属于城中区。辖区面积 2.28平方公里，辖公园、中南、城中、水上4个街道办事处，39个居民委员会。区政府驻扎龙城路西一巷。最近柳州市行政区划调整。城中区从2.89平方公里拓展到77.675平方公里。

该区首先拟定将新城区建成柳州市的新科技术、金融、贸易、行政和文化中心。另外依托老城区优势，城中区充分发挥城市配套资源和辐射作用，加速推进城镇化建设步伐。同时突出抓好五星商业街、曙光路商业步行街和中心广场的改造，凭项目抓引资，以此推动第三产业全面发展，力争3-5年建成城市功能齐全的现代化商贸服务中心，把新区建成行政、会展中心、高科技术、生态旅游、农业新型产业区。

2．项目地块价值分析

1.区位

本项目位于柳州市城中区核心地段，三面临街。东面的解放南路是柳州市商业最集中、最繁华的区域，分布着五星商厦等多个大型综合商场；南面紧临公园路，西面的城市交通干线龙城路两旁分布着众多商业物业，北面临近五一路。位于商业黄金地段，周边配套完善。

附图：项目原图及四周环境图

2.交通情况

本项目三面临街，道路状况优良，交通便利，四通八达。龙城路有十余路公交线路频繁穿梭，通达市内各个角落，交通十分便捷。具体公交线路有：

附图：道路状况图及公交站牌

3.配套设施

附图：部分配套图

4、项目优劣势分析

✧优势分析

1)地段优越。处于柳州政治、经济、文化中心，是政府的核心规划区域，规划起点高，必然带动本区域的快速繁荣。

2)交通发达。项目三面临路，道路状况优良，交通便利，十余路公交线路四通八达，公交车站即在项目附近。

3)配套完善。餐饮、娱乐、购物场所众多，金融、医疗、教育机构环绕，配套极其完善。

4)人气旺。

5)旧城改造使项目升值潜力巨大，本区域内存在较大的换房需求。

6)区域内三级市场较为活跃，具有较大的投资价值。

✧劣势分析

1)车流大，路面嘈杂，噪音污染较为严重。

2)该区域对商业部分极为有利，但是住宅部分受规划限制，而且有限的空间很难做环境。

3)竞争将异常激烈。周边有多个在建、待建项目，应密切关注。

4)区外大量优质规模楼盘，对本项目的目标客户造成了一定的分流。

5)本区域开发成本较大，房价较高，应注意房屋总价控制。

6)人们对五星商厦和工贸商场附近认知度较大，人气旺盛，租金水平也存在较大差距。如何吸引人流，做到商业价值的最大化将有一定难度。

✧机会分析

A、本区域属于政府的重点规划区域，政府的关注度高，规划起点高，必然带动

房地产市场的升温。

B、旧城改造带来巨大的机遇，应抓住有利时机介入市场，以超前的决策意识，

以科学的态度研究“供给----需求”，抢占先机。

✧风险

A、市场因素：①柳州房地产开发量逐年增加，有效需求不足，空置率逐年升高；

②住宅物业同质化较为严重，大量的相似产品同时出现在市场上，使消费者

很难看到差异性，影响了消费者的购买决策。