2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告

2018年9月

目录

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1、房地产基金公司是什么 (1)

2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2)

2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2)

2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4)

2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9)

2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14)

2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17)

2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18)

3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21)

3.1、投资能力 (21)

3.2、投后管理能力 (23)

3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25)

3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26)

3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27)

4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29)

5、房地产基金行业企业分析 (31)

5.1、嘉宝集团 (32)

5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32)

5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36)

5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39)

5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录

图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1)

图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3)

图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4)

图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5)

图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5)

图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6)

图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6)

图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6)

图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7)

图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8)

图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8)

图表12：REITs简化示意图 (10)

图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10)

图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11)

图表15：美国前五大REITs资产组合 (11)

图表16：部分中国式REITs产品 (12)

图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12)

图表18：中国式REITs产品交易结构 (13)

图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13)

图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15)

图表21：中国式REITs市场规模构成 (16)

图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18)

图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19)

图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19)

图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22)

图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24)

图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25)

图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27)

图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28)

图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28)

图表31：全国首套房贷平均利率 (30)

图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31)

图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)

图表34：光大安石的投资策略和投资优势 (34)

图表35：重庆大融城在收购时存在的问题，原因，改造的要点和最终的结果 (35)

图表36：光大安石年均AUM规模估计单位：亿元 (36)

图表37：光大安石平台营业收入估计单位：万元 (37)

图表38：公司传统开发业务毛利单位：万元 (38)

图表39：公司不同业务增速比较 (38)

图表40：2016年上半年公司土地储备、在建项目和可出租物业情况 (39)

1、房地产基金公司是什么

房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。

图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名

房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。

2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔

2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步

我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营”（即房地产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。

尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业。