南益地产莆田项目可行性分析2

2011-5
万达
市场供给量分析：
已成交未开工土地：2010年至今，莆田市已成交未开工 住宅用地11幅，总建面积约为152.8万平方米。
2010年至今莆田市住宅类用地已成交未开工土地列表（二）
区域
荔城区
地址
荔城区新度镇壶公路南侧 荔城区新度镇壶公路南侧
荔城区黄石镇七境村 荔城区黄石镇沙坂村
土地属性
总建筑面积 用地面积 (平方米) (平方米)
KTV等） 大型餐饮
南湖酒店（在建五星）、最佳西方恒丰酒店（五星）、东方国际酒店（四星）、悦莱温泉 大酒店（四星温泉酒店）、天妃温泉大酒店（四星温泉酒店）
百盛天地大酒店、杰士登酒店、荔都商务酒店、加州阳光酒店、闽海酒店、大西洋商务酒 店、台湾大酒店、华天金叶酒店、皇冠酒店、大富豪酒店、泉龙酒店、圣德堡酒店、维多 利亚酒店、名什花园酒店、金都大酒店、南温大酒店、黄金海岸大酒店、明潭商务宾馆、 金海岸酒店、心连心酒店、凯宾商务酒店
项目地址 开发企业 总建面积 商业面积 租售情况 商业类型
正鼎日出 荔园路与八二一大街交叉口 西北侧
正鼎地产开发有限公司
15万平米
5.6万平米
未建成 shopping mall
业态业种 售价
商铺面积 主要业态 开盘时间
商贸、写字楼、休闲娱乐 未定 未定
超市、百货、 未定
莆田的商业中心主要集中在荔城 区的文献路和梅园路沿线，以大 唐广场、国货精品购物广场、凤 凰购物广场为核心。
本案
莆田核心商圈商业定位与业态组合
商圈定位 品牌定位 业态组合 租金水平 消费群体 辐射范围
文献路商圈
梅园路商圈
传统城市商业中心，大唐广场为商圈内档次较 高的商业中心
传统区域商业中心，以临街品牌专卖店为主
2010年-2011年5月莆田各物业土地市场成交情况分析 2010年-2011年5月莆田分区土地市场成交情况分析
市场供给量分析：
2010年至今莆田市住宅类用地已成交未开工土地列表（一）
区 域
地块位置
城厢区龙桥村
土地 属性
总建筑面积 用地面积
(平方米)
(平方米)
土地价格 (万元)
成交楼板价 (元/平方米)
方米
成交价
30000-90000元/平方米
商铺面积 3层商业卖场，标准铺120平方米
主要业态
服装，百货，数码，珠宝，精品，皮 具，家居，餐饮等
开盘时间
2007年6月
典型商业项目：文献广场
文献广场
项目地址 莆田市文献路与胜利路交汇处 福建省莆田市泽润房地产开发有限公
开发企业 司
总建面积
47.9万 平方米
阳光休闲会所、魔指仙境、金碧辉煌、8号公馆、牡丹园、A-GOGO、钻石钱柜、玛沙莉 夜总会、流金岁月、阿曼尼俱乐部、富侨足浴、LV国际音乐会所、名城会所、帝豪娱乐城、
麦当劳、鱼粥馆、99火锅、贵族牛排、斗牛士牛排、毛家饭店、欧典咖啡
莆田餐饮、娱乐商圈分析
商圈定位 品牌定位 业态组合 租金水平 消费群体 辐射范围
莆田一级土地出让情况
2008年以来土地出让面积增长 较快，增长幅度较高。
楼面土地出让价格增长较快。
莆田一级土地出让情况
2010年-2011年5月，莆田市成交土 地中，从各土地属性类别来看，住 宅用地规划总建筑面积为269万平 方米；商服用地规划总建筑面积为 68.6万平方米。
从土地成交区域来看，2010年2011年5月，成交的土地最多的镇 区是荔城区，占到了整个莆田地区 土地成交量的44.5%；其次是城厢 区，占比为20%。
口
开发企业
红星美凯龙集团
总建面积
15.6万 平方米
商业面积 租售情况
15.6万 平方米 待定
商业类型
shopping mall
业态业种 展销、仓储、产品批发、休闲娱乐
售价
80000-100000元/平方米
商铺面积
每间商铺100-150平方米
主要业态 开盘时间
陶瓷,卫浴,家纺, 建材,家具 2011.1月
城厢区霞林办事处荔园路与八二一大 街交叉口西北侧
住宅
161870
10172 22443 41505
3000 12000 20000
城厢霞林街道
商住
50万平
93089
27910
1341 1441 1236
683
2010-9-30
个人
2010-8-11
个人
2010-1-27
莆田市正鼎 房地产开发 有限公司
成交日期
住宅
ห้องสมุดไป่ตู้
30324
10108
4350
1341
2011-2-9
开发商 个人
城厢区灵川镇青山村
住宅
72835
29134
2260
310
2011-1-6
个人
城厢区棠坡村
住宅
92532
30844
18300
1978
2010-1-20
个人
城
城厢区霞林居委会福厦路北侧
厢
区
城厢区龙桥直街片区
住宅 住宅
22378 83264
典型商业项目：正荣时代广场
正荣时代广场
项目地址 莆田市荔城区东园路与北大路交汇处
开发企业
正荣集团
总建面积
21.93万 平方米
商业面积 租售情况
8万 平方米 首层300元/平方米·月
商业类型
购物中心
业态业种
集超市、美食、娱乐、休闲多种业态 于一体
首层外街8-9元/平方米，内街6万/平
报价 方米，二层5万/平方米，三层3万/平
后期走 势预测
随着万科、万达等一线开发商进军莆田，将带来先进开发理念， 全面提升产品品质。 根据莆田城市总体规划，新区开发与旧城改造并重，城市重心向 东沿伸，必然带来大量土地供给。 未来市场竞争将在质与量的双重层面展开。
1
莆田项目概况
2
莆田社会经济发展概况
3
莆田房地产发展概况
34
莆田商业地产市场调查
土地价格 成交楼板价 (万元) (元/平方米)
成交日期
开发商
住宅 住宅
155434
43176
7550
249937
69427
11000
486
2011-1-10
惠好国际医药集团 有限公司
440
2011-1-10
惠好国际医药集团 有限公司
住宅
66888
19673
4100
613
2010-11-18
个人
住宅
45514
45 17.8
6688 6700
和成天下
康嘉御景 万辉国际城
欧氏领秀
浅水湾陶源
金域华府 双洋环球广场
华港东城1号 馨宜皇庭骏景
祥荣.荔树湾 21
9300
馨宜皇廷骏景 15
7500
2011年
康佳御景
万辉国际城三 期
欧氏领秀
18.5 40 19.5
华港东城1号 28
金域华府
16.6
7959 7121 6628 7698 7500
名邦豪苑
万达广场
富邦学苑 中特阳光棕榈城
凤达滨河豪园
正鼎日出
莆田商品住宅销售情况
商品住宅——莆田市商品住宅销 售量较为平稳，月均成交面积约 为10万平方米。
成交均价整体保持小幅上涨态势。
2010年5月-2011年5月莆田市商品住宅量价走势
市场供给量分析 在售项目未推盘量150万平米
莆田 房地产市场小结
16255
5500
1208
2010-9-30
莆田市荔城区荔隆 置业有限公司
荔城区西庚片区改造范围内
住宅
47172
13874
16500
3498
2010-3-9
福建旷远（集团） 有限公司
莆田市区主要在售项目
开盘时间
项目名称
总建面 销售均价（元/
（万㎡ ）
㎡）
中特阳光棕榈 城
23
5491
2010年
名邦豪苑 浅水湾陶源
莆田餐饮娱乐业态分布情况
荔城大道是当地被称为50米路商 业街。 50米路商业街，原指路面宽达50 米。现在是莆田餐饮、娱乐一条 街。
凤 凰 山 风 景 区餐
饮 娱 乐
本案
莆田餐饮娱乐业态分布情况
周边配套
相关细项
高星级酒店
（5家）
普通酒店 （1.5公里范围内21家三星及以
下酒店）
大型娱乐场所 （1.5公里范围内15家夜总会、
房地产 市场
莆田商品房市场：2006-2010年，莆田商品房市场成交面积和成 交价格持续保持上涨势头，2011年成交均价已达6000元/平方米
土地市 场
2010年莆田土地市场以住宅用地为主，住宅面积约270万平米占 总成交建筑面积的57.3%；2010年以来，出让商业面积约70万平 米，未来商业市场竞争激烈。
45
项目商业定位与规划建议
莆田主要集中商业分布情况
项目
华东城市 广场
名殿女人 街
大唐广场
金鼎广场
正荣时代 广场
主要已开业商业情况
商业面 积
2.4万
主力店
永辉超市、AGOGO、斗牛士 牛排、苏宁电器
2万
新华都超市、屈臣氏
5万
家乐福超市、国货精品百货、 苏宁电器、必胜客、肯德基
7万
沃尔玛超市、东百百货、肯德 基、大地影院、GUCCI
中档
中高档
服装服饰、百货、电器、数码、餐饮、鞋帽、 超市及小商品等，以满足日常生活所需为主
服装服饰、鞋类、电子产品
100-500元/平方米.月
100-500元/平方米.月
莆田本地消费群体，中档消费水平
莆田本地消费群体，中高档消费水平
以大唐购物广场、新街口步行街为核心向周边 辐射，辐射整个莆田市区
以各种品牌专卖店为主，辐射整个莆田市区
商业面积 租售情况
22.8万 平方米 预计500元以上/平方米·月
商业类型
商场、百货、超市
业态业种
shopping mall
报价 预计临街首层100000元/平方米左右
成交价
待定
商铺面积 5层商业，商铺面积40-100平方米
主要业态 百货，餐饮，金融、文化、运动等
开盘时间
2011年底
典型商业项目：正鼎日出
荔城大道（50米路）商圈
华东城市广场核心沿带状分布，城市餐饮娱乐中心 中档
自助式KTV、演艺厅、西式餐饮、中式餐饮、海鲜酒楼、健康型温泉洗浴 70-200元/平方米.月
莆田本地消费群体，中档消费水平 以中心市区为核心辐射整个莆田市区
典型商业项目：红星美凯龙
红星美凯龙
莆田市荔城区福厦路与东圳路交叉 项目地址
永辉超市、金逸影院、
8万
AGOGO、阿瓦山寨、丰收鱼
庄、肯德基、屈臣氏
主要在建的商业情况
项目
商业面积
已确定的主力店
文献广场
22.8万
华润万家、天虹
天龙世纪广场
4万
乐购超市
正鼎日出 第一大道 红星美凯龙
5.6万 5.3万 15.6万
天虹商场 地下商业街 红星美凯龙
万达广场
合计
25万
约80万平米
莆田核心商圈分布