物业税开征和政府利益问题
房地产物业税开征面临的问题及解决措施
房地产物业税开征面临的问题及解决措施[摘要]物业税是国际上通行的一种财产税，目前在我国尚未实施，该税是以不动产为课税对象、在不动产保有环节课征的一种税。
在我国目前大力进行房地产市场调控的背景下，探讨物业税实施可能面临的问题对今后该税的实行具有重要的理论意义。
本文阐述了中国物业税开征原因，开征必要性，物业税开征的难点及相应解决办法。
【关键词】物业税；难点；解决办法一、物业税开征面临的主要问题(一)土地出让金置换土地出让金是在房地产开发之前取得土地使用权时向政府缴纳的一定年限的土地使用费用。
由于土地出让金是一次性缴纳且数额较大，开发商将其作为房地产开发的一部分成本分摊在房地产销售价格之中，客观上造成了房地产价格的高企。
此外，由于一次性缴纳未来数年土地的使用费用，使得政府在短期收益较高，而对于长期收益从未来可持续发展的角度来讲非常不利。
物业税是房地产开发完成后业主在持有环节缴纳的税费，将土地出让金的一次性支出变为持有期间的分散支出，不仅可以大幅降低房地产开发企业的开发成本，降低房地产销售价格，将房地产的价格不合理现象逐步调整为合理的市场应有状态，也可以通过这种以税代费的方式进一步完善地方政府的利益获取方式和分配格局。
作为两种截然不同的土地使用费用支出方式，土地出让金与物业税的对接是目前所亟待解决的关键问题。
不仅涉及到公平、公正等社会问题，还会对土地市场造成深远影响，比如土地出让制度的变革以及土地一级、二级市场的相关管理政策的变化，牵一发而动全身，涉及到的利益相关者众多，需要政府部门及专业机构进行大量的调研、分析和论证，谋定而后动方可使得物业税制度的启动与开展得以顺利进行。
（二）物业税开发、交易环节的税费转换问题涉及到房地产开发、交易环节的税费种类繁多，除了上述土地出让金与物业税的对接问题之外，还有诸如土地使用税、房产税、土地增值税、城市维护建设税等涵盖不同方面的税种。
这些税种所组成的整个税费体系与物业税也存在重叠或交叉，因此，在物业税的设计方面也需统筹考虑，既要做到覆盖面广又要解决可能出现的重复征税问题，此外，还需考虑到涉及的不同部门、机构及纳税人的利益。
从地方政府角度分析物业税与国民经济的关系
从地方政府角度分析物业税与国民经济的关系物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税。
物业税作为一种对土地及其附着物房屋评估价值的课税在西方各发达国家已经发展了很长时间，其最早的目的都是为了弥补地方财政收入，经过长时间的发展，物业税已经成为税收收入的稳定来源和重要组成部分。
物业税在大部分的国家地方财政收入中高达70%，而部分国家甚至达到了100%。
然而，在我国，大部分的房地产税收都集中在交易阶段，保有阶段的税收非常的少。
从国外的物业税税收状况来看，物业税的征收对其他国家的财政收入是如此的重要，那么开征物业税对我国的财政收入以及国民经济有如何影响？我国税制中在房地产保有环节的征收的税种有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等税种，而本文的前提条件假设之一就是将现有的“房产税”“城市房地产税”“城镇土地使用税”三税整合为一个税种，即物业税。
要分析物业税对地方财政收入的影响就要先分析房产三税与地方财政收入、国民经济三者之前的关系。
1物业税与地方政府的关系及影响分析物业税的征收为地方政府的财政收入带来增加，但是物业税征收的前提是建立在将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为一个税种的基础上的，在物业税之前，原房产三税也为地方政府带来财政收入，那么物业税对其的更替与整合，为地方政府带来的影响大小，关键取决于在物业税征收前后税收规模的大小。
因此，要分析物业税对地方政府的影响，就要先弄清原房产三税对地方政府的影响以及物业税征收前后税收规模的大小比较，以此来分析物业税对地方政府的影响。
1.1物业税与地方政府的关系物业税作为一种地方税种，它的开征必然会对我国地方政府的财政收入带来影响，那么物业税与地方政府的关系大致就表现于此（即物业税与地方财政收入的关系）。
根据本文的研究前提可知，物业税的征收是将房地产三税合为一个税种来征收，要分析物业税与地方财政收入的关系，就要弄清房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三税对地方财政收入的关系。
应用文-浅谈物业税开征对地方政府财政收入的影响
浅谈物业税开征对地方政府财政收入的影响'浅谈物业税开征对地方政府收入的影响改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。
现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。
一、我国征收物业税的理论与依据（一）我国现有房地产结构分析我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。
发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。
房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。
在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。
（二）现有房地产本文由联盟收集整理税体系存在问题1.房产税收在地方财政收入比重较小。
尽管房地产税在财政收入、实现资源配置、调节等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。
据，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。
2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。
目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。
3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。
现行房产税规定：房产原值一次性减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。
这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。
二、征收物业税对地方政府的积极影响物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。
开征物业税面临的问题及应对措施
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浅谈物业税开征对地方政府财政收入的影响
浅谈物业税开征对地方政府财政收入的影响摘要：物业税的开征不仅仅是调节房价，更多的作用是体现在地方财政的改革上。
本文通过分析物业税特点，指出物业税开征可以促进地方财政收入增加，并对物业税开征存在的问题提出了建议。
改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。
现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。
税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。
发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。
房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。
在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。
1．房产税收在地方财政收入比重较小。
尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。
据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。
2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。
目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。
3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。
现行房产税规定：房产原值一次性减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。
这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。
象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。
1、物业税对地方政府收入直接影响。
关于物业税开征的若干思考
关于物业税开征的若干思考【摘要】本文探讨了物业税开征的若干思考。
在背景介绍了物业税的开征背景，问题提出了相关议题。
接着在正文部分分别对物业税对市民和房地产市场的影响进行了分析，讨论了物业税的征收标准、程序以及利弊分析，同时也探讨了物业税征收中可能存在的细节问题。
在指出了物业税开征的必要性，并展望了未来物业税政策的发展方向，提出了合理推进物业税征收的方法。
通过对物业税开征的若干思考，可以更好地理解物业税对社会和市场的影响，为相关政策的制定和实施提供参考。
【关键词】物业税、征收、市民、房地产市场、影响、征收标准、利弊分析、细节问题、必要性、政策发展、推进、思考、文章、引言、正文、结论。
1. 引言1.1 背景介绍背景介绍中，首先需要了解到我国当前房地产市场的发展状况。
我国房地产市场规模庞大，成为支撑国民经济发展的重要产业。
随之而来的问题也不容忽视，如房价过高、投机炒房现象严重等。
针对这些问题，一些专家学者提出了应当推行物业税的建议，以调节市场秩序，抑制过度投机，维护市场稳定。
现行的房产税主要由物业管理费和房产税构成，而相比于房产税，物业税的征收标准和程序相对较为模糊，需要明确界定和规范。
对于物业税开征的讨论已成为社会各界关注的焦点。
在未来的发展中，如何合理推进物业税的征收，也是一个值得深思的问题。
1.2 问题提出在这一背景下，对于物业税的开征，不仅仅是一项政策问题，更是关系到国家财政收入和社会稳定的大事。
我们有必要对物业税的开征进行深入的思考和讨论，探讨其对市民、房地产市场以及整个经济社会的影响，同时也需要关注物业税征收的标准、程序以及利弊分析等问题。
只有通过深入分析和探讨，才能找到更好的解决方案，推动物业税政策的健康发展。
正是在这样的背景下，我们亟需对物业税开征的若干关键问题进行深入思考和探讨。
2. 正文2.1 物业税对于市民的影响物业税的开征也会影响租户。
房产所有者可能会将物业税成本转嫁到租金中，导致租金上涨。
我国开征物业税面临的问题及解决思路
理论探讨吣剥憋髦毽磊黧盗二二盘警誊玉龟基琵丢飘l艨翕嬲黼我国开征物业税面I隘的问题及解决思路开征物业税足理顺房地产领域税费关系的重要措施。
开征物业税将有助于减少房地产开发风险，优化房地产市场结构，激活“二手房”市场，增加地方政府收入，增进社会公平。
但是，开征物业税会涉及到诸多利益方，我们也应客观地预见它所可能引发的新问题，以便有效防范。
一、我国征收物业税的必要性物业税也称不动产税。
物业是房地产不动产的别称，不动产税即指房地产税。
物业税是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。
关于物业税，各国的叫法不尽相同，有的称“物业税”，大多称“房地产税”，或“不动产税”。
不论名称如何，从本质上讲它是一种房地产税，是一种财产税。
其内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范嗣既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。
我国开征物业税是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让费等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增值部分纳入税收范围。
当前，我国已经建立起比较完善的房地产市场体系，产权结构也实现了多元化。
但是，我国现行的有关房地产的税收政策基本上还停留在改革开放初期，与实际情况相差甚远。
在我国目前开征物业税，是基于以下四个方面因素的考虑：1．以开征物业税为起点。
作为建寻红蕊张磊王丹立和健全我国财产税体系的开端。
一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。
尽快推出物业税，建立和完善财产税体系，对于缓解我国分配领域中的不合理状况，有着十分重要的意义。
2．整合房地产产业中的税费问题。
我国目前的房地产业税费问题很多，房地产开发流通环节税费多、负担重，而房地产保有环节课税少、负担轻，且税收优惠范围大，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨，从而导致房地产闲置。
我国开征物业税的必要性及对策研究
我国开征物业税的必要性及对策研究摘要近年来随着房地产行业的大起大落,物业税的开征已成为当前我国社会各界广泛关注的热点话题。
开征物业税已经是我国税制改革的必然趋势,它对于稳定地方财政收入、抑制房价、改革税收体制等都有重要的作用。
中央早就明确提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。
从国际上市场经济成熟、发达国家的经验及我国现实情况来看，我国开征物业税是迟早的事情，且宜早不宜迟。
但时至今日，物业税仍没有开征，甚至还没有开征的时间表。
开征物业税有利于改善低收入者的住房条件,引导理性消费;有利于促进地方财政收入的稳定增长;有利于调节居民贫富差距;有利于促进房地产业的健康发展。
随着我国市场经济体制不断深入,房地产税制的不完善,严重影响和制约了房地产业的健康发展。
完善我国房地产业的税制结构,将税收工具合理运用到房地产市场中,物业税体现出越来越重要的意义。
关键词：物业税；房地产；必要性；策略AbstractIn recent years, along with the change radically the real estate industry, the property tax levy has become a hot topic in current Chinese society. The Levy of property tax is an inevitable trend of China's tax system reform, it has an important role for the stability of local fiscal revenue, suppress prices, the reform of tax system. The central had made it clear: in terms of the time available to the introduction of a standardized real estate property tax. From the international mature market economy, the experience of the developed countries and the reality of our country's situation, China's property tax levy is sooner or later, and sooner rather than later. But today, the property tax is still not a, not even a timetable. The Levy of property tax is conducive to improving the housing conditions of low-income persons, and guide rational consumption; to promote the steady growth of fiscal revenue; conducive to regulate the gap between rich and poor residents; is conducive to promoting the healthy development of real estate industry. As China's market economic system continuously thorough, the real estate tax system is not perfect, seriously affected and restricted the healthy development of real estate industry. Improve the tax structure of China's real estate industry, the rational use of tax instruments to the real estate market, the property tax reflects the increasingly important role.Keywords: property tax; real estate; necessity; strategy目录摘要 (1)关键词 (1)Abstract (2)Keywords (2)一、关于物业税的研究背景及意义 (4)(一)物业税概述 (4)(二)开征物业税的背景及现实意义 (4)二、我国开征物业税的必要性及难点分析 (4)（一）、我国开征物业税的必要性 (4)1、开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要 (5)2、开征物业税有利于改善低收入者的住房条件,引导理性消费 (5)3、开征物业税有利于促进地方财政收入的稳定增长 (5)4、开征物业税有利于调节居民收入贫富差距,促进社会和谐发展 (5)5、开征物业税有利于促进我国房地产行业的健康发展 (6)（二）我国开征物业税的难点分析 (6)1、历史制度难题 (6)2、技术评估难题 (7)3、法律法规配套问题 (7)三、我国开征物业税对策研究 (8)（一）中央政府抓住时机，尽快推进开征物业税 (8)（二）成立专门课题组，研究、推出、完善开征物业税具体方案 (8)（三）“物业税”称谓可改为“房产税” (8)（四）合并、简化税种，完善税收法律和法规 (8)（五）明确物业税由地方政府征收和使用 (9)（六）在各地房管部门内成立专门机构，负责当地房产价值的评估 (9)（七）地方税务局负责物业税的征收与稽查 (9)结论 (9)参考文献 (10)致谢 (11)一、关于物业税的研究背景及意义随着我国市场经济体制不断深入,房地产税制的不完善,严重影响和制约了房地产业的健康展。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考在当今社会，随着房地产市场的不断发展和壮大，物业税的开征成为了一个备受关注的热门话题。
物业税，作为一种可能对房地产市场、经济发展以及社会公平产生深远影响的税种，其开征的必要性、可行性以及可能带来的影响都值得我们深入研究和思考。
首先，我们来探讨一下开征物业税的必要性。
一方面，开征物业税有助于优化房地产资源的配置。
在当前的房地产市场中，存在着一些投机性购房和闲置房产的现象。
部分人购买多套房产并非出于居住需求，而是为了等待房产增值获取利润。
这不仅导致了房地产市场的供需失衡，也使得真正有居住需求的人购房困难。
开征物业税可以增加持有多套房产和闲置房产的成本，促使房产所有者将多余的房产推向市场，从而提高房产的利用率，优化资源配置。
另一方面，物业税的开征能够为地方政府提供稳定的财政收入来源。
在过去，地方政府的财政收入很大程度上依赖于土地出让金。
然而，土地资源是有限的，这种依赖不可持续。
物业税作为一种基于房产持有而征收的税种，具有稳定、持续的特点。
随着房地产市场的发展，物业税有望成为地方政府重要的财政支柱，为地方的公共服务和基础设施建设提供资金支持，促进地方经济的可持续发展。
再者，开征物业税对于调节社会财富分配、促进社会公平也具有重要意义。
房产作为一种重要的资产，其价值在不同人群之间的分布极不均衡。
一些富裕家庭拥有多套高价房产，而普通家庭可能还在为购买一套住房而努力。
通过征收物业税，可以对富裕家庭的房产财富进行一定程度的调节，缩小贫富差距，促进社会公平。
接下来，我们分析一下开征物业税的可行性。
从技术层面来看，我国已经具备了一定的条件。
随着不动产登记制度的完善和信息化技术的发展，政府能够较为准确地掌握房产的信息，包括房产的数量、面积、价值等，这为物业税的征收提供了基础数据支持。
在政策法规方面，我国也在不断加强相关的制度建设。
近年来，出台了一系列与房地产相关的政策法规，为物业税的开征提供了法律保障和政策框架。
我国开征物业税的难点及政策建议
主义精神文明建设 ， 构建了社会主义和谐社会 。 第四， 学校要为学生创造出一片“ 自由的环境” 建设优美的校园 。 环境 ， 发挥校园文化的精神陶 冶功能 ， 一个大学校园其实就如同一个 小社会， 充满立体的 、 的 、 多彩 富有吸 引力的内容， 一所在校园环境上 百花争艳 、 在学术氛围上百家争鸣的大学 ， 能给每个学生在灵魂 上予 以撞击 。能使每个学生从心灵上向往那种 自由的殿堂 。 总之 ， 世界上没有永恒的事务 ， 对学生的管理也得随社会的发展 而发展 。 自由管理并不是让学校放手不管， 而是让学生在 自己的内心 里建立一种正确的导向动力 ． 在恒中求动 ， 在动中求发展。
能力。 一个人只有具备了这 些最基本的能力后， 走上社会后才能独立
的生活 、 学习和工作。因此 ， 在学生管理这一块 ， 必须加强学生的自我 管理 。那么大学生如何进行自我管理呢？ 第一 ， 确立自己的奋斗目标 ， 培养自主意识。从高中升人大学， 不 是学习任 务的完成 ， 而是追求更高 目标的开始 ， 作为学校 ， 应该 为学 生创造各种成才的条件和环境 ， 引导学生树 立远大的理想 ， 有强烈 具 的社会责任感和事业心。 学生自己也要为自己找准位置 ， 自己的未 对 来更要负责 ， 要普写 自己未来的蓝 图 ， 要采取 有效 的学习方 法 ， 处理 好一切 事情。学校 要组织各种形 式的教 育、 宣传和学习活动 ， 例如多 开展学术报告 、 革命先烈教育 、 邀请一 些成功人士谈谈个人成功的体 会等等 。要让学生在这些活动中充分发挥 自己的主观能动性和创造 性， 不断完善 自己， 提高自己独立生 活， 自我管理能力。 第二 ， 积极参入学校的各项管理工作。围绕学校的中心工作 ， 充 分发挥学生干部和党员作用，通过多种途径帮助学生树立正确 的世 界观 、 人生观和价值观 ， 提高实践能力。 当前， 许多高校 内成立好多部 门， 专为学生设立实践岗位 ， 例如在校办企业见岗实 习、 行政部 门挂 职锻炼 ； 还有像学生会 、 班委会 、 党小组等等 ， 些都是培养学生自我 这 管理的能力。 在参人过程中要 自我教育、 自我批评、 自我提高。 为学校 的 日常 工作 做 出应 有 的 贡 献 。 第三 ， 进行道德修 养建设和监督。学生的道德水平的提高 ， 是在 别人的评价中形成的。 要鼓励学生对他人和对自己进行道德评价 。 从
我国开征物业税的利弊分析
我国开征物业税的利弊分析一、目前我国不动产领域中存在的问题（一）房地产现行税费繁多。
重复征税严峻。
房地产行业链条中涉及大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地利用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用。
项目繁多的税费计征复杂，且负担不合理。
房地产开发流通环节税费多，无形中增加了衡宇本钱，从某种程度上制约了房地产业的健康进展。
（二）现行土地利用制度不合理。
我国实行的是“批租制”，即在土地利用权属于国家的前提下，规定用地者能够向政府购买一按期限的土地利用权。
按照土地的不同用途，批租期限从40-70年不等，而其大部份税费，用地者须一次性支付。
房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包括了土地批租期限内的几乎全数的房地产税费。
土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源，能够用来改善公共服务和城市基础设施。
但这种做法实际上是将后40-70年的土地收益一次性收取，是本届政府花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”弄建设，其后果必然致使土地的滥用。
在短时刻利益和政绩思想驱动下，一些地方政府轻忽土地资源优化配置和城市的可持续进展，无计划、无控制地出售土地，致使土地资源剧减和浪费。
（三）房地产投资过热，房价居高不下。
现今房地产市场已进展到投资性的购房行为逐渐替代了消费性的购房行为。
一些城市的居民购买房产不是为了生活消费，而是为了进行投资。
炒楼团的出现扰乱了市场供求信息，致使楼价非理性上涨。
这一方面造成了当前衡宇空置率较高，而另一方面房价居高不下，影响了中低收入者住房问题的解决。
二、开征物业税的利弊比较分析物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地衡宇等不动产，对其所有者或承租人每一年征收的税款，税值随房产升值而提高。
党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出“实施城镇建设税费改革，条件具有时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
论我国开征物业税的必要性及难点
论我国开征物业税的必要性及难点物业税是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。
开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。
一、我国开征物业税的必要性进入21世纪，我国房地产价格之所以连续数年高速增长很大原因就是房地产保有环节课税少、负担轻，而且税收优惠范围大。
在保有环节发生的增值部分，投资者购买房产的预期收益很高，这样就刺激了各类投资者对房产的需求。
特别是房地产投机商，低价买进，然后坐等资产升值(因为保有的成本极低)，然后高价卖出，赚取差价，哄抬房地产价格。
由于没有税收调节制度，政府无法参与增值部分的再分配，而流向保有者，导致炒作泛滥，拉大贫富差距。
物业税的一个重要立法精神和基本出发点就是调节贫富差距过大的问题，并以此来表达人与人之间机会公平的社会理念，鼓励个人通过自己的努力获得财富。
它是对社会存量财富的调节。
我国现有房地产税对个人持有的不动产免税，极大地削弱了物业税调节社会平富差距过大的杠杆作用。
金融危机对全球经济产生了巨大的冲击，我国房地产行业也受到了很大影响，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。
改革和完善现行房地产税制，应本着总体税负减少的原则，通过征收物业税，将税收从开发环节向持有环节转移，从而降低购置环节税收负担，促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。
我国的税制体制一直不是很完善，对持有阶段的财产一直没有合适的税种。
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
对目前学术界已有的观点加以总结，可以看出开征物业税的必要性主要体现在如下几个方面。
(一)简化税制，调控房地产市场物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。
我国开征物业税的必要性和可行性
我国开征物业税的必要性和可行性[提要] 物业税是以不动产为征税对象，由其所有者按照不动产的市场价值的一定比例定期缴纳税款的税种。
纵观世界各国，绝大多数国家都在实行物业税。
我国自2009年以来房价一直不断攀升，在这种背景下，要求开征物业税的呼声不断响起。
但我国是否有必要和可能开征物业税，还需从长计议，这不仅关系到中央和地方政府利益的博弈，还涉及到房地产市场的后续发展。
关键词：物业税；房地产市场；产权制度一、美国、日本开征物业税情况及经验借鉴（一）美国开征物业税情况。
美国的土地幅员辽阔、地广人稀，土地资源不会对美国社会经济发展产生较大的约束力。
因此，美国物业税的土地政策的财政收入功能表现较为明显，而调节功能则显得相对薄弱。
美国政府明确提出，课征物业税的主要目标是为地方政府公共服务、基础设施建设等筹集资金，成为地方政府的稳定收入来源；而对于物业税的资源配置功能，即对房地产市场的调节作用则未多做考虑。
美国的物业税本质是一种财产税，其纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，是在不动产保有环节设置的唯一税种。
由于物业税事关地方经济的发展，目前美国50个州都在征收，但税率却各不相同，平均约为1%～3%。
各地方政府都拥有自己的房地产评估部门和大量评估专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，并形成系统性的财产估价标准和估价方法体系。
美国财产税主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定优惠规定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。
（二）日本开征物业税情况。
日本由于土地资源比较紧张，所以日本既推行国家土地政策以促进土地市场的供需平衡，又要充分考虑到地方财政收入的需要，以最大限度地发挥土地税收的基本功能。
日本的不动产在保有环节主要征收固定资产税和城市规划税。
固定资产税主要以土地、房屋及应折旧资产为征税对象，是地方政府收入的主要来源；税基主要以这些征税对象在应税土地清册上注明的评估价值为基础确定，一般每隔3年需依据新的市场价值调查结果重新调整一次；税率则根据房地产的地理位置不同而差别确定，幅度一般为1.4%～2.1%，对使用面积过大的不动产使用较高的税率，并根据相关住房供给政策，对个别房屋提供税收减免。
关于开征物业税的几点思考
关于开征物业税的几点思考摘要：随着2007年《物权法》的正式颁布实施，为物业税的开征提供了法律上的保障，开征物业税已势在必行。
作为房地产税制改革的重点，“物业税”担负着规范房地产市场，抑制炒房，稳定房价以及规范政府行为等多项重任。
物业税开征的条件有哪些，对各方利益的影响是什么等问题，都是本文所要探讨的，希望对房地产税制改革作出一点贡献。
关键词：物业税；房地产；影响物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都要缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。
物业税的开征,牵涉房地产业的投资、开发、建设、交易、出租、物业保有等几乎所有环节,各个社会经济主体产生重大而深远的影响。
本文欲就与开征物业税相关的几个问题提出一管之见。
一、物业税开征的条件（一）理顺各种产权关系征税要求产权清晰，物业税是一种财产税，政府要向产权所有者课征。
而目前我国产权不明晰，给物业税的征收带来了很大的障碍。
要理顺各种产权关系，首先就应该实行国有土地和集体土地的并轨，最有效的途径就是集体土地的国有化。
其次我国的住宅建设形式多样，加强对这部分房屋的产权确认工作成为开征物业税的重要前提。
最后，全面采集房屋业主拥有房屋的相关信息，建立科学的房屋产权信息公示和查询系统，从而方便物业税征收的管理工作。
（二）具有科学、完善的房地产评估体系物业税是一种资产存量税，开征物业税的基本前提是要建立一套符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。
第一，整顿现行评估机构，设置专门的物业税评估机构，割断相关评估部门利益关系，使其真正成为非盈利性和公正性的中介机构。
同时制定评估的法规和操作规程，使得评估有法可依。
第二，建立客观公正的评估制度，确立科学合理的评估标准，以便规范房地产评估行为。
此外，为更好保障纳税人的有关权利，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理时，可以申诉等；第三，配备高素质的物业评估人员。
提高估价师的准入门槛，对现有从业人员从法律和制度上对其职业道德加以规范和约束，进行定期培训，考核执业能力等，不断提高评估人员的素质。
对我国开征物业税的问题及对策的思考
大的物业都不征税 ， 有欠公平合理。纳税人物业的特性千差 万别 ， 影响征免的考虑因素举不胜举。在市场经济条件下 ， 货 币是所有各类具有不同特性、 不同使用价值的商品、 货物包括 物业的共同计量属性。因此笔者认为， 考虑物业持有人家庭 正常生活居住需要 ， 在不同的地区确定符合本地正常生活标 准的物业价值 ， 确定一定的免征额， 仅就超出免征额的部分征 税， 是解决物业税征免的最佳尺度。同时， 征免的范围界定， 还应考虑地区差异， 如农民位于农村的物业， 免税组织拥有的 物业等， 可以比照市场经济国家的做法， 予以免税。 二、 计税依据的确定 目 ，空转” 前 “ 物业税的计税依据是 “ 房产评估价” 的 ７％。“ ０ 房产评估价” 是房产的市场价值， 这一价值与房产的 种类（ 商品房或经济适用房）房龄、 、 结构、 建筑成本、 购房价 款、 坐落位置、 装修情况、 人口密度、 公共设施等多个因素相 关。这些因素有些是客观的， 如房龄 、 建筑成本、 购房款等； 有 些是主观的， 如坐落位置、 装修情况、 口密度、 人 公共设施等。 以客观因素为评估标准可以得出公众认可的结论， 但主观因 素往往和个人的心理、 需要相关。因此， 房产评估人员、 业主
一 一
、
物业税征免的界定
纳税人关心哪些物业要征税 ， 哪些物业不征税。该方面 的争论较集中的意见是按纳税人拥有的物业的数量来区别。
轻就熟于客观 、 真实的“ 房产原值”从而实现税收的公平与效 ， 率。 以房产原值为基础上浮一定比例可实现税收的公平。商 品房的销售单价， 包括了土地出让金 ， 考虑了位置、 周边环境、 公共设施 、 楼层等多个因素， 甚至“ 一房一价”经济适用房的 ； 售价不 包括土地出让金， 位置多偏僻， 因此价格较低。 购房 中， 经济能力强的人更愿意选择好地段、 大户型、 佳楼层， 中 选 的商品房其房价体现了纳税人的经济能力。如果物业税 以
开征物业税对中国经济的影响与作用
开征物业税对中国经济的影响与作用一、开征物业税的背景随着我国城市化进程的不断加速，城市房地产发展迅速，国家也开始着重关注物业税的问题。
物业税是指由房地产所有人或管理者按照物业价值向政府部门缴纳的税款，是一种直接与房地产利益相关的税种。
2019年1月1日起，我国开始试点开征物业税，此举被视为重要的房地产调控政策之一。
二、开征物业税的意义开征物业税可以起到稳定房价、调节房地产市场的作用。
目前，我国房地产市场存在房价偏高、投资炒房等问题，开征物业税可以有效遏制投资性住房的涌入，同时鼓励长期入住和资产长期持有。
另外，开征物业税还可以促进资源合理配置，提高城市土地使用效率，推动城市可持续发展。
三、开征物业税对经济的影响1. 物业税对房价的影响开征物业税可以起到控制房价的作用，部分投资性住房的购买热情会因此减弱，从而抑制房价上涨。
特别是对于非一线城市，开征物业税可以更好地规范房地产市场，防止房地产过热。
2. 物业税对房产销售的影响开征物业税可以使开发商重视长期建设和长期运营的意义，加强了控制物业成本、提高物业服务质量的动力，同时也会促使一部分开发商加速房产销售，以免在物业税征收之后销售价格下跌。
3. 物业税对城市财政的影响开征物业税可以使城市财政更加多元化、可持续。
对于一些地级市和县级市，物业税可以成为财政收入的一个重要组成部分，促进城市经济的快速发展。
四、结论总体而言，开征物业税可以对我国经济产生积极的影响。
物业税可以平衡房地产市场，促进城市经济发展，使财政收入多元化、可持续。
但是，物业税的开征需要关注一些具体问题，例如房屋估价的公正性、缴费方式的合理性、税款征收后产生的财富分配问题等，才能进一步提高物业税的有效性。
对我国开征物业税的难点分析及政策建议(一)
对我国开征物业税的难点分析及政策建议(一)摘要：物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向，但长久以来却没有达成一个统一的观点，说明物业税的开征还存在一定的难度。
物业税的定位以及物业税开征后所要起到的作用不明确是我国开征物业税最大的难点。
应该将物业税定位在财产税的范畴内，归属于房地产税收类，正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。
在具体的物业税制设计中充分考虑我国国情，合理划分中央和地方的税收权限，给地方政府一定的操作空间，这将更加有利于物业税税收职能的充分发挥。
关键词：物业税；定位；配套2００3年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
”此后，国内学者对我国物业税的开征展开了激烈的讨论，各抒己见，见仁见智。
但是长久以来仍然没有达成一致的观点，存在较大的分歧，导致我国物业税久久不能出台。
难点何在？本文将就此展开分析。
一、我国物业税的定位“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家，其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。
物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。
但是，在不同国家、地区其具体名称不尽相同。
有的称“房地产税”，有的称“物业税”。
虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。
由此三点可见，我国可以使用“物业税”这个名称。
在确定了名称以后，需要分析我国为什么要开征物业税，也就是开征物业税的作用。
首先，开征物业税可以增加政府财政收入，增强政府尤其是地方政府行使其基本职能的能力。
在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。
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关于物业税开征和政府利益问题探究
摘要物业税开征的目的是优化资源配置、调节中央地方税制、和缩小贫富差距,它对地方政府的利益会产生重大影响,所以也存在一定的开征难度。
本文对此作了必要的探究。
关键词物业税政府利益公共服务
2003年10月,中共中央十六届全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中第一次将物业税这个名词带入人们的视野,文件中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
”之后的五六年间,物业税也因为国家政策的变化数次成为社会各界关注的焦点。
目前,我国尚未提出关于物业税开征的具体规定和细则,但物业税的基本内容是指将现行的房产税、城市房地产税、城镇建设维护税和土地增值税以及土地出让金等税费合并,并转化为对房地产保有阶段征收的一个税种。
物业税的开征,不仅仅是一个新的税种产生的问题,更是一个经济命脉的问题。
它关系到房地产市场的正常运行、中央地方财税制度和我国最重要的民生问题——住房建设等重大问题,所以中央对之可谓慎之又慎。
一、物业税与政府利益
自关于物业税开征与否问题讨论以来,地方政府对于物业税的热情并不是很高,这其中涉及到关于中央和地方以及地方各政府间的利益问题。
而这个利益问题的关键存在于三个方面——土地出让金制度以及公共服务问题。
(一)土地出让金与物业税
开征物业税的最大难点,是它将导致地方政府财政最大的一块收入,卖地的收入,短期内锐减。
我国现行的中央地方财政分权制度存在着缺陷,主要表现在现行财政体制侧重与财政收入的分配问题,而忽略地方政府事权和财权的平衡问题。
1994年的分税制改革,使得“上有财权,下有事权”的局面形成,而取消农业税使得地方政府的财政收入更加吃紧。
2006年全国征收的房地产税和城镇土地使用税692亿元,仅占地方政府财政收入的3.8%。
那么在这么一种状况下,已导致地方在基础建设投资、社会保障体系投入上的成本严重不足,不得不依赖于“土地财政”。
长期以来,土地出让金以非税收入的形式游离于预算之外,而1994年税制改革中“将土地出让金全部划归地方所得”似乎使得各级地方政府征收了多少土地出让金这一问题成为了一个灰色领域。
“土地出让金”在经济性质上是一种“地租”,是政府凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租。
在许多地方,财政收入的重要板块就是土地出让金,这也是地方政府“土地财政”和“靠地生财”的关键所在。
有人估计,2006年,全国土地出让金总额达到了7000多亿元的历史高峰,土地直接税收和城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占地方政府预算外收入的60%以上。
所以,物业税将各种税费和土地出让金合并,划分到未来70年以每年不同税率缴纳,直接减少了地方政府的短期非预算内收入,这是对地方政府收入的严重打击。
同时,地方政府对土地出让金和物业税的支配权也存在着极大的差异。
各级政府在征收土地出让金时,显然是将之作为一种租金来对待,即国家和政府作为土地的拥有者,在给予承租人租用使用土
地时,得到相应的利益回报。
地方政府在使用土地批租权利是通常不需要上解下拨,而且筹集成本也很低,支配权利很大。
而地方政府对属于自己的税种——物业税并没有改革权利,在收税税基,税率
制定等方面没有确定以前,地方政府基本没有支配权。
况且物业税开征前需要有强有力的制度建设和巨大的前期工程投入,并且投资收益期相对较长,地方官员由于政绩的需要,大都不愿意为了后人“乘凉”,而耗费自己的任期来培育物业税制,自己却得不到相应的回报。
(二)公共服务和物业税
税收的特点是“取之于民,用之于民”。
地方政府提供公共服务和公共产品的能力很大一部分取决于地方政府的收入能力,而物业税作为各类税收的重中之重,涉及到千家万户的利益。
物业税是典型的受益税,民众往往把自己向地方政府缴纳的物业税当作是换取地方公共服务的代价,这在发达国家的不动产税用途上也得到了很好的体现。
而在我国,地方政府往往偏好于经济建设支出和除科教文卫之外的其他部门的支出,重心并非是关乎群众利益的福利政策和医疗、教育、社会保障、公共安全和环境保护等方面,这也就导致了现今多数地方存在民众偏好和地方作为严重不吻合的现象。
因此,物业税若是开征,由于物业税的税收收入的相对透明性和民众关注
度相对较高,对地方政府公共服务能力提高将是一大挑战。
二、协调政府利益的对策建议
物业税的开征是必然选择,因为对房地产保有环节的征税,可以
很大程度上的抑制房地产市场上的投机行为,这将有利于房地产市场的健康发展。
但在征税前,必须明确征税前提,奠定基础。
针对上述物业税开征对政府利益影响的分析,本文提出以下对策建议。
(一)做好舆论宣传,提高民众参与度
由于物业税改革涉及的范围之广和利益之多,尤其是群众利益,
只有让广大人民群众都了解改革方案,多方面听取群众意见,使民
众明确物业税的开征目的——可以通过税负关系的调整,例如重商业物业轻住宅物业、对第二套住房征税或者以人均面积为基准实行免税制度等等,来帮助低收入家庭,缩小贫富差距——才能为物业
税的开征奠定良好的群众基础。
(二)建立以公共服务为导向的官员政绩考核体系,转变政府职能,建立服务型政府
物业税开征能为政府财政收入开源,但是这仅仅是提供公共服务的必要条件,而非充要条件。
所以,应循序渐进的推进以公共服务提供数量和质量,侧重质量为导向,改变现行以gdp为导向的政绩考核制度,缓解居民和政府间的利益矛盾。
(三)土地出让金不能并入物业税
征收物业税的大口径和中口径都建议将土地出让金并入物业税,并以此来降低初始房价,笔者认为是不可行的。
房价虽然受地价影
响很大,但是始终是供求关系决定的,要想降低房价,最根本的还是要调节房地产市场上供不应求的局面。
土地出让金是处于利益分配机制中的初次分配,是地租收入;物业税属于第二次分配,是地税收入,二者在理论上是不冲突的。
关键是要解决征税过程中群众负担加重问题,笔者认为,可以改变现今土地出让制度以拍卖为主的形式,侧重以协议为主。
虽然拍卖是一种相对市场化的出让形式,但是协议的方式有其特有的优点。
协议方式可以协调地方政府和开发商的利益关系,同时又能兼顾公众利益,以及房地产开发建设的规划、质量和价格等各方面因素。
与此同时,中央应加大对土地出让金用途管制,提高透明度,规范土地一级市场的发展。
(四)完善我国现行的房屋产权信息系统
我国现行的房屋登记制度还存在一定的缺陷,土地登记在土地管理部门,而房屋产权登记又在房产部门,这不仅造成了房屋信息的人为隔离,也不利于对民众不动产权利的保护。
而且,公务员体系的财产透明度低也和我国信息系统不完善有一定的关系。
《物权法》中明确规定我国对房地产实行统一登记范围,统一登记制度,统一登记机构和办法,为提高房地产交易市场信息透明度指出了方向。
而物业税的开征必然涉及不动产权属问题,所以,完善房屋产权登记信息系统是又一大必要条件。
(五)建立房地产协会等组织机构,鼓励民间参与监督
要使地方政府在实行物业税开征后,将收入用于提高公共服务水平上,就必须要有完善的监督机制和代表业主利益的组织机构体
系。
因此,应建立相关的法律法制体系,允许民间组织成房地产团体,代表公众利益行使权利,来有效的监督政府税收行为和公共服务。
物业税是一种天然的地方税种,它的本意是弥补地方公共财政的不足,然后依此来确定物业税年度收入以及物业税的税率,并将收
入所得用之于民,为群众提供优质的公共产品和满意的公共服务。
开征物业税是一项牵一发而动全身的工程,是一个系统的工程,需
要多方利益团体的不断磨合和合作,并且对于我国这样一个处于社会主义经济转轨特殊时期来说,这项改革显得尤为重要和特殊,必
须慎重考虑。
参考文献:
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