物业税开征和政府利益问题

关于物业税开征和政府利益问题探究

摘要物业税开征的目的是优化资源配置、调节中央地方税制、和缩小贫富差距,它对地方政府的利益会产生重大影响,所以也存在一定的开征难度。本文对此作了必要的探究。

关键词物业税政府利益公共服务

2003年10月,中共中央十六届全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中第一次将物业税这个名词带入人们的视野,文件中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”之后的五六年间,物业税也因为国家政策的变化数次成为社会各界关注的焦点。目前,我国尚未提出关于物业税开征的具体规定和细则,但物业税的基本内容是指将现行的房产税、城市房地产税、城镇建设维护税和土地增值税以及土地出让金等税费合并,并转化为对房地产保有阶段征收的一个税种。物业税的开征,不仅仅是一个新的税种产生的问题,更是一个经济命脉的问题。它关系到房地产市场的正常运行、中央地方财税制度和我国最重要的民生问题——住房建设等重大问题,所以中央对之可谓慎之又慎。

一、物业税与政府利益

自关于物业税开征与否问题讨论以来,地方政府对于物业税的热情并不是很高,这其中涉及到关于中央和地方以及地方各政府间的利益问题。而这个利益问题的关键存在于三个方面——土地出让金制度以及公共服务问题。

(一)土地出让金与物业税

开征物业税的最大难点,是它将导致地方政府财政最大的一块收入,卖地的收入,短期内锐减。我国现行的中央地方财政分权制度存在着缺陷,主要表现在现行财政体制侧重与财政收入的分配问题,而忽略地方政府事权和财权的平衡问题。1994年的分税制改革,使得“上有财权,下有事权”的局面形成,而取消农业税使得地方政府的财政收入更加吃紧。2006年全国征收的房地产税和城镇土地使用税692亿元,仅占地方政府财政收入的3.8%。那么在这么一种状况下,已导致地方在基础建设投资、社会保障体系投入上的成本严重不足,不得不依赖于“土地财政”。长期以来,土地出让金以非税收入的形式游离于预算之外,而1994年税制改革中“将土地出让金全部划归地方所得”似乎使得各级地方政府征收了多少土地出让金这一问题成为了一个灰色领域。“土地出让金”在经济性质上是一种“地租”,是政府凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租。在许多地方,财政收入的重要板块就是土地出让金,这也是地方政府“土地财政”和“靠地生财”的关键所在。有人估计,2006年,全国土地出让金总额达到了7000多亿元的历史高峰,土地直接税收和城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占地方政府预算外收入的60%以上。所以,物业税将各种税费和土地出让金合并,划分到未来70年以每年不同税率缴纳,直接减少了地方政府的短期非预算内收入,这是对地方政府收入的严重打击。

同时,地方政府对土地出让金和物业税的支配权也存在着极大的差异。各级政府在征收土地出让金时,显然是将之作为一种租金来对待,即国家和政府作为土地的拥有者,在给予承租人租用使用土

地时,得到相应的利益回报。地方政府在使用土地批租权利是通常不需要上解下拨,而且筹集成本也很低,支配权利很大。而地方政府对属于自己的税种——物业税并没有改革权利,在收税税基,税率

制定等方面没有确定以前,地方政府基本没有支配权。况且物业税开征前需要有强有力的制度建设和巨大的前期工程投入,并且投资收益期相对较长,地方官员由于政绩的需要,大都不愿意为了后人“乘凉”,而耗费自己的任期来培育物业税制,自己却得不到相应的回报。

(二)公共服务和物业税

税收的特点是“取之于民,用之于民”。地方政府提供公共服务和公共产品的能力很大一部分取决于地方政府的收入能力,而物业税作为各类税收的重中之重,涉及到千家万户的利益。物业税是典型的受益税,民众往往把自己向地方政府缴纳的物业税当作是换取地方公共服务的代价,这在发达国家的不动产税用途上也得到了很好的体现。而在我国,地方政府往往偏好于经济建设支出和除科教文卫之外的其他部门的支出,重心并非是关乎群众利益的福利政策和医疗、教育、社会保障、公共安全和环境保护等方面,这也就导致了现今多数地方存在民众偏好和地方作为严重不吻合的现象。因此,物业税若是开征,由于物业税的税收收入的相对透明性和民众关注

度相对较高,对地方政府公共服务能力提高将是一大挑战。

二、协调政府利益的对策建议

物业税的开征是必然选择,因为对房地产保有环节的征税,可以

很大程度上的抑制房地产市场上的投机行为,这将有利于房地产市场的健康发展。但在征税前,必须明确征税前提,奠定基础。针对上述物业税开征对政府利益影响的分析,本文提出以下对策建议。(一)做好舆论宣传,提高民众参与度

由于物业税改革涉及的范围之广和利益之多,尤其是群众利益,

只有让广大人民群众都了解改革方案,多方面听取群众意见,使民

众明确物业税的开征目的——可以通过税负关系的调整,例如重商业物业轻住宅物业、对第二套住房征税或者以人均面积为基准实行免税制度等等,来帮助低收入家庭,缩小贫富差距——才能为物业

税的开征奠定良好的群众基础。

(二)建立以公共服务为导向的官员政绩考核体系,转变政府职能,建立服务型政府

物业税开征能为政府财政收入开源,但是这仅仅是提供公共服务的必要条件,而非充要条件。所以,应循序渐进的推进以公共服务提供数量和质量,侧重质量为导向,改变现行以gdp为导向的政绩考核制度,缓解居民和政府间的利益矛盾。

(三)土地出让金不能并入物业税

征收物业税的大口径和中口径都建议将土地出让金并入物业税,并以此来降低初始房价,笔者认为是不可行的。房价虽然受地价影

响很大,但是始终是供求关系决定的,要想降低房价,最根本的还是要调节房地产市场上供不应求的局面。土地出让金是处于利益分配机制中的初次分配,是地租收入;物业税属于第二次分配,是地税收入,二者在理论上是不冲突的。关键是要解决征税过程中群众负担加重问题,笔者认为,可以改变现今土地出让制度以拍卖为主的形式,侧重以协议为主。虽然拍卖是一种相对市场化的出让形式,但是协议的方式有其特有的优点。协议方式可以协调地方政府和开发商的利益关系,同时又能兼顾公众利益,以及房地产开发建设的规划、质量和价格等各方面因素。与此同时,中央应加大对土地出让金用途管制,提高透明度,规范土地一级市场的发展。

(四)完善我国现行的房屋产权信息系统

我国现行的房屋登记制度还存在一定的缺陷,土地登记在土地管理部门,而房屋产权登记又在房产部门,这不仅造成了房屋信息的人为隔离,也不利于对民众不动产权利的保护。而且,公务员体系的财产透明度低也和我国信息系统不完善有一定的关系。《物权法》中明确规定我国对房地产实行统一登记范围,统一登记制度,统一登记机构和办法,为提高房地产交易市场信息透明度指出了方向。而物业税的开征必然涉及不动产权属问题,所以,完善房屋产权登记信息系统是又一大必要条件。

(五)建立房地产协会等组织机构,鼓励民间参与监督

要使地方政府在实行物业税开征后,将收入用于提高公共服务水平上,就必须要有完善的监督机制和代表业主利益的组织机构体