【精选】上海重申二套房标准 无房有贷也算二次购房

上海重申二套房标准无房有贷也算二次购房
上海二套房贷认定，从此需要执行“认房认贷认调查”的三重标准。

昨天，上海市房管局、人行上海分行、上海银监局三部门联合转发国家住建部通知，再次强调上海二套房贷的认定标准。

近日，上海关于银行放松三套房房贷的消息不绝于耳，舆论压力之下，继上海银监会前日表态并无放松之后，这次转发通知则再次对上海二套房贷标准进行严格认定，除严格执行中央规定的“认房认贷”标准外，还强调要“认调查”，也是表明政府调控的态度。

专业人士认为，此前上海国有“五大行”基本上只认贷不认房，这次“认房认贷认调查”，对市场影响面极大，并把许多刚性需求和改善型需求购房者均纳入了二套房范畴，可能误伤真实的市场需求。

楼市进入深度博弈期
回归理性仍需强化执行力
□据新华社报道
房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效。

不过，经济复苏的曲折性超过预期，下半年宏观调控面临的“两难”问题增多。

在此形势下，楼市调控如何“迎难而进”？
楼市“半年报”：调控效应正在显现
种种迹象表明，本轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象。

国家统计局的最新数据表明，调控效果初步显现。

——房价快速上涨的势头初步得到遏制。

6月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0.1%。

进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及至28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。

——成交量从低迷到渐出“谷底”。

3月，全国商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。

至6月，部分观望者入市，全国商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年最高位。

——开发投资保持“高位不落”。

尽管遭遇严厉的调控政策，4－6月全国房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。

业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。

——开发贷和个贷明显收紧。

上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46.1%回落至上半年的34.5%。

中国房地产协会副会长朱中一表示，这些数据表明，调控政策在短期内已初见成效，特别是从遏制部分城市房价快速上涨的角度看，效果明显。

但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。

“本轮调控在抑制投资性需求方面达到了效果。

”中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰说，“但一些刚性的购房需求也被抑制了，后期应加大市场供给。

”
深度博弈期：五大症状不容忽视
“中国的房地产市场，好比一个高烧不退的病人，主治医生辨证施治，病情暂时缓解了，但要除根，还需要持续治疗，效果有待观察。

”中央党校研究员曾业松说，“一些症状表明，当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈。

”
局部地区楼市“高烧不退”。

6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。

高房价“坚冰”未融。

以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。

而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。

信贷悄然“放水”。

记者13日从上海某房贷机构获知，目前，与该机构合作的一些分行、支行，有选择性地对黄金（1210.50,3.50,0.29%）地段的住宅贷款开了“绿灯”：如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。

该机构6月办理的15%的单子都属于这种“放松的二套房贷”，其中大部分都是投资者。

投资转移而非退出。

目前一些二三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。

数据显示，目前沈阳投资性购房比例接近30%，而一年前仅为10%左右。

房企逆市拿地风潮涌现。

与一些市场传言相反，上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城掠地”开始加速。

数据显示，上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35.6%，土地购置费同比增长84.0%，进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。

国家行政学院教授张孝德说，新一轮楼市调控已有3个月，在楼市调控政策重压下，从投机者到房地产商，自然会打个寒噤，但仍在豪赌未来楼市的升值预期。

楼市回归理性，仍需相关部门和地方政府强化执行力。

值得注意的是，目前一些地方政府迟迟未出台楼市调控细则，有的甚至宣扬“补涨论”，用买房落户等政策来拉升地产业；有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观。

最复杂之年：“两难”楼市如何调控
在实体经济曲折复苏的背景下，半年房价数据终现“拐点”，市场上出现了“第三套房贷松动”等难辨真伪的信号，以及类似“房地产调控政策即将松绑”的论调，已持续3个月的房地产调控到底是“收”还是“放”，调控应如何发力？
权威人士强调，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。

长期存在的结构性问题和当前突出的紧迫性问题必须兼顾，而这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。

受访的多位专家和业内人士担心，“放”可能使得之不易的调控成果毁于一旦，随之而来的就是房地产价格出现新一轮报复性反弹，而过度“收”显然也会伤及经济。

一方面，6月70个大中城市的房价同比上涨11.4%，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，说明调控依然任重道远。

另一方面，一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心，而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌，也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住房市场要经历一个相当长的调整期，去消化前几年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。

如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。

”
尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

专家认为：“房价的暴涨暴跌，对消费者、行业、银行和政府都是一种很大的伤害。

”
中国指数研究院副院长陈晟表示，从历年经验来看，处理好房地产与宏观经济关系的一个关键问题，是要让房地产开发投资保持一定的增长。

在“两难”形势下推进调控，重点之一就是落实保障性住房计划，强化政策的执行力来干预市场预期。

上海永庆房屋公司总经理陈史翎认为，要保持房地产信贷政策的连续性和稳定性，一手抓“降房价”，一手抓“增供应”，从源头上稳定预期，盘活市场，还要严查开发商的囤地和捂盘行为。

不少专家认为，对于少数房价较高的地区，房价的适当回落是正常的。

而楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。

从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。

高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。

专家表示，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”。

“认房又认贷”对上海影响最大
据了解，在全国各大城市中，能做到“认房”的仅有上海，北京等城市均无法做到真正的“认房”，目前仅有上海的房屋登记信息系统可以做到查清户主到底有几套房。

这也就意味着，
这一认定标准对上海的打击面最大。

根据市房管局、人行上海分行、上海银监局昨天联合下发的《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，以下简称《转发通知》），明确了上海市核查借款人家庭住房情况等事宜。

《转发通知》明确了以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。

同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。

业内人士分析，事实上，这份通知的内容和住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会在6月4日发出的联合通知完全相符。

据调查，此前，上海的国有银行基本上普遍对于二套房标准只认房不认贷，而外资银行则执行严格，既认房又认贷。

无房有贷被纳入二次购房
但如果实际执行“认房认贷认调查”的话，对购房者的影响面极大，其中受影响最大的恰恰是有刚性需求的中低收入者。

根据中房信上海事业部的最新研究报告显示，在4月17日房产新政前，实际执行比政策文本的规定更为宽松，无房有贷、一房无贷、一房有贷、二房无贷、二房有贷等购房行为都能够被认定为首次购房。

而在4月17日房产新政后，无房有贷（目前没有住房但曾经有过住房贷款记录）、一房有贷、两房有贷均被纳入了二次购房的范畴。

以上海户籍居民为例，如有过任何房屋贷款记录，甚至仅在以前买过社会公房、动迁房，都会被视作是二次购房。

而对于非上海户籍人员来说，如果在上海有一年以上的纳税证明，并且外地无房或者是一次性付款买房，那么在上海买的第一套房可视作首次购房。

克而瑞上海事业部项目总监付琦说，“从新政前后的变化可以发现，所受影响最大的恰恰是中低收入的购房人群，如养老房、婚房、买大卖小或卖小买大等改善型购房全部受到限制。

”
有贷款记录就代表投资？
此次上海下达的“认房认贷认调查”能否执行？分析人士对此认为，实际意义并不大。

“并不是有贷款记录就代表是投资，上海各银行应该还是要对具体客户进行考量，具体情况具体分析。

”付琦认为，如果需要完全按照《通知》条款执行，打击面过大。

“前后政策无所谓收紧还是放开，现在更多的是提醒要严格执行。

”中原地产研究咨询总监宋会雍认为，上海此次通知与银监会之前的要求差别不大，只是多了一个“认调查”。

在执行中是否会有漏洞？对此，《转发通知》除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料等。

需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询，未成年子女为境内居民的，应提交户口簿。

“认调查”基本上较难操作
更值得关注的是，这次上海《转发通知》出台的基础，正是对楼市调控效果的质疑之声。

从中房信上海事业部的监测数据来看，5月上海成交量约为31万平方米，6月上海成交量约为42万平方米，都已低于2008年调控期的成交最低谷（除2月以外）的49万平方米。

从成交量来看，调控已经达到了明显效果。

付琦分析，6月上海成交量比5月上升了36%，并非市场回暖的标志，而是因为绿地、保利、复地、大华等大开发商开始降价。

一位银行业内人士透露，实际上，银行对房贷管理还是很严格的，中国银行目前还不办理三套房贷，而工行、农行、建行等各大银行三套房贷的首付和利率都提高很多。

对于“认调查”标准，该人士认为基本上还是较难操作，且严格执行认定标准，势必会影响银行房贷业务。

受新政影响商品房成交量锐减，机构称——
上海存量房足够消化2年
□记者张骏斓
晚报讯昨日，来自搜房网分析机构的数据显示，由于受新政影响，上半年商品房成交量为25897套，成交面积为258.886万平方米。

而上半年上海商品房供应面积为434万平方米，2009年年底的存量房有500多万平方米，目前楼市存量房面积近675万平方米，将足够消化2年左右时间。

据搜房网统计，房产4月新政刚刚颁布，5月上海商品房（除配套）的成交量从3月的6600套，4月的近6000套锐减至2327套；成交面积从3月的67.4万平方米，4月的52.8万平方米锐减至23.9万平方米。

搜房网分析师刘畅分析指出，如按上述形势继续发展，即使上海不再新增房源，也将需2年左右时间才能消化。

若房价未达到购房者预期，将无法吸引潜在的购房者入市，那么购房者依然会选择持币等待，楼市成交量将继续保持低迷。

另一方面，成交量下降导致开发商资金回笼困难，资金链不完整，或影响下一步的项目开发，造成囤地情况出现，供应量将会继续走低。

再加上房价过高无法满足庞大消费群体需要，而成交下滑则使存量房数字不断上升，上海楼市或已陷入“消化不良”，下半年房企拿地速度或将放缓。

就此，分析人士指出，促成交预计会是下半年政府的工作重点，而近期的经济适用房的入市或拉动上海楼市成交量，疏通上海楼市“消化系统”。

二套房政策未松动
中介“钓鱼”竟称政策可打“擦边球”
□晚报记者张骏斓
昨日，上海房管局、人行上海分行、上海银监局联合发布通知，明确目前二套房政策未松动。

但是在记者的采访中发现，个别房地产中介为揽客，竟称政策可打擦边球，要么可以多贷款，要么可以调低贷款利率。

但是想要“搞定”这个，一是要先交定金，二是有可能还要收取一定的服务费。

中介用优惠诱购房者下定
昨日，记者在莘庄南广场附近走访了多家中介门店，了解是否可以办理二套房优惠贷款，虽然大多中介门店工作人员均表示，现在政策都在重申未松动，因此很难办理到二套房优惠，但也有部分中介称自己有门路可以给购房者优惠。

在一家中介门店，当记者就某套总价在260万元的房子表示兴趣后，中介人员小李立马带领记者前去看房，看房途中，记者表示自己是改善性需求，因此会被认定为二套房，首付或者是贷款利率都有些吃紧，不知道有什么门路可以走走，可不可以让房东再降降价。

小李一开始直言，该价格已经是房东调整了10万元以后的价格了，恐无法再降了。

当记者表露出自己的确中意，但总价上实在是有些问题的情况下，小李向记者支招：“如果你确实中意，那么我们可以想想办法，但是需要先支付5万元的定金。

”
而小李的支招，就是通过将二手房评估价做高，从而降低首付款。

通过评估公司将260万元的房子评估到280万元，那么贷款就可以多贷，但是实际上首付给房东的依然是260万元的5成，也可缓解首付的压力。

“这个都需要操作，我们也不能保证100%能够成功，如果你觉得可以，那么我们签一个合同，你交一下定金。

如果成功的话，会有一定的手续费。

”小李想拉记者回到门店去签一下合同，记者借要回去商量一下，婉拒了小李的要求。

在都市路上另一家门店，中介人士王先生就更为大胆了。

他向记者直言，有关系银行有办法将房子的二套房贷利率从规定的基准利率上浮10%，暗中“做到”下浮10%的水平。

他向记者计算，如果房子首付五成大约要100万元，剩下的通过银行办二套房贷，按照额度100万和贷款期限30年来计算，利率上浮10%到6.534%的应付利息大约是128万，而利率下浮10%应付利息大约是88万元，前后相差接近40万元。

“这个风险很大，因此我们会收取一定的服务费。

”王先生向记者直言不讳道。

业内人士：小心“钓鱼”
对于上述中介抛出的优惠购房策略，业内人士却提醒，谨防被“钓鱼”。

中原地产的一位门店经理向记者坦言，通过将二手房评估价做高，从而降低首付款的“花招”在楼市火爆的时候一度盛行，但因为风险较高而逐渐淡出。

而在目前成交量急剧萎缩的情况下，部分中介和银行开始通过这种方式来提高成交量。

他也表示，这个评估价也不能高出市场价格太多。

目前主要是小型的银行在做这个业务，国有大银行相对较紧。

而对于中介所说的优惠利率的问题，汉宇地产市场部门的相关人士向记者透露，近来部分小中介确实存在频频假称二套房贷可放松来吸引购房者，而这些中介大多都要客户先交定金，其根本目的是骗客户先交定金，从而得以将客户套祝如果客户在二套房贷无法优惠的情况下取消购房，那么中介会以客户违约作为理由，和上家一起“吞下”定金，如果购房者没有很好的法律意识，糊涂签下相关合同，就会带来不必要的麻烦，因此对于这些二套房优惠之说，需要谨慎对待。