厦门CBD发展

厦门CBD

本来应该是高档写字楼林立的CBD（中央商务区）成为了住宅的天堂，这种情况是否正常？厦门的CBD究竟该往何处去？

美好规划与尴尬现实

CBD是中央商务区（CentralBusinessDistrict）的简称，纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、香港的中环铜锣湾和正在建设的上海陆家嘴等，都是具有相当规模和影响的国际CBD。

而在厦门，在上世纪90年代后期，相关的规划部门也在总体规划中规划出了厦门的CBD，根据这个规划，在湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。

据市规划局林荫新总工程师介绍，之所以将这个区域规划为厦门未来的CBD，主要基于这个区域几点明显的优势：

首先，交通便利。这里地处厦门老市区中心，南连环岛路，东接火车站、汽车站，毗临东渡港口，是水陆交通的交汇点，交通极为方便。

其次，人流量密集。从这个区域到各地的区域距离比较适中，因此人流量比较密集；

另外，这里具有建设CBD所必须的通讯便利条件，根据当时的规划，在这个区域，将建设厦门最大的邮电大楼，由此所带来的通讯便利足以支撑CBD地区对现代化通讯的要求。

根据当初的规划，这里将建设一系列的高档写字楼，如信隆城、科技商城、华侨城、邮电大厦、海关大楼、口岸办大楼，以及希尔顿大酒店等，从而形成一个集中了大量的金融、商务、信息、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并

具有最完善、最便捷的现代化交通、通信等基础设施的中央商务区。

然而，从现实的情况来看，经过多年的发展，这个地区并没有实现当初的设想，甚至与当初的规划背道而驰，写字楼的发展明显落后于住宅的建设，新的住宅小区纷纷推出，许多原来规划为写字楼的项目也变成了住宅楼，住宅成为这个地区的主流，所谓的“中央商务区”实际上已经名存实亡。但即便如此，也丝毫不妨碍这一区域楼盘对“CBD”这一招牌的利用，我们看到，该区域几乎所有的楼盘都堂而皇之地印上了“CBD”的标签。

住宅不是CBD的主流

“厦门目前并没有真正意义上的CBD，住宅不应该成为CBD的主流。”林荫新总工程师认为：CBD的核心是“中央商务区”，其他功能也只是为了让核心功能更好地发挥作用，一般来讲，CBD中住宅与写字楼的最高比例不会超过2：8，住宅过多必然挤压CBD的主要功能。而且，中央商务区并不适合居住。

首先，由于土地成本限制，CBD中的项目普遍是高层、高密度住宅，不可能有很高的绿化率。

其次，按照CBD规划要求，社区不能封闭，必须开放，这是CBD规划的必需，但却与居住的舒适性相矛盾，另外，小区保安、保洁等维护成本因为开放而增高，大大增加了业主的负担。

第三，高比例的商住难以保障纯居住空间。CBD提供了许多成长型公司需求的机会与土壤，商住混杂将在CBD中长期存在，很容易干扰有小孩或老人的家庭。

从全球CBD的情况看，CBD中只有两种住宅类型能生存：

一种是提供给年轻白领的小户型公寓，虽然房子的密度高，但服务配套设施完善，非常适合刚参加工作、希望就近居住、节省上下班时间、方便社交，但不追求奢侈、

豪华的年轻白领。当这批白领成家搬走时，新一批年轻白领又会源源不断产生，房子卖、租都能有市场。

另一种就是像曼哈顿出现的专供公司高层领导的纯居住大户型豪宅，是他们为了躲避平日塞车之苦的选择。这些豪宅通常占据着CBD中优良的地理位置和环境，但这些高级人士一般在郊区或城市边缘还有一套豪宅。

至于其他人士，由于家庭或孩子的原因，需要一定的面积和较好的居住环境，可CBD中的房子太贵，小面积不够用，大面积他们又买不起，且CBD中很难有较好的自然环境提供给孩子，被商住混杂严重干扰难以保障较好的居家氛围，所以他们只能搬出CBD。

厦门需不需要CBD

厦门CBD概念名存实亡，实际上已是个不争的事实。但林总工认为现实与规划的差距也不能完全归咎于开发商。“这其实是厦门城市发展规模的真实反映，CBD概念应该存在于一个具有国际号召力的都市里，厦门的经济总量太低了，不管是港口吞吐量，还是GDP等都不具备国际化城市的气质，国外大公司不愿进来，开发商硬着头皮盖写字楼，只有死路一条。”

虽然现实如此冰凉，但林总工依然认为，从长远来看，厦门仍然需要CBD，因为在长江三角洲和珠江三角洲两个经济辐射区之间，需要一个节点来覆盖整个福建和江西一带，作为这个地区和国际交换、联络的枢纽，这个节点就在厦门附近，如果厦门没有预先准备，就会失去这个机会。

因此，林荫新认为：厦门CBD的发展，应同时到顾及长远目标和现实困难，关键是要把经济总量做上去，增加城市的国际吸引力，没有对外商务交流，就会失去CBD 的基础。同时城市规划时要有远见，要预见到10年、20年之后，预见到未来CBD对金融、保险、传媒等的吸纳潜力；在实际操作中，则应该避免短期行为，为未来CBD

的发展留出充分余地，因为一个规划一旦被改变，就很难恢复。千万不要在若干年后，当我们真正需要建设一个国际化的CBD时，却发现厦门早已没有它的立锥之地。

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CBD（中央商务区）

中央商务区，英文简称为CBD（Cen tralBusinessDistrict），最初起源于20世纪20年代的美国。现代中央商务区的一般概念为，在大城市比较核心的中心区域内，集中了大量的金融、商务、文化、服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动。

中央商务区的特征：

地理特征：首先它局限于一个大城市，一般是一个世界性的城市，虽然小城市也可以叫中央商务区，但真正意义上的中央商务区一般是公认的国际性城市。它在一定意义上已经成为一个城市的代名词，代表着整个城市的最精华的区域。

功能特征：在市场经济条件下，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但经济的控制能力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。因此CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。城市的经济、科技、文化等在此高度集中，成为城市的重要功能核心。产业特征：CBD以第三产业为主导，但不是传统的第三产业，而是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、信息服务等等。

人口特征：CBD内通常是高密度的人流，白天一个大厦内可能就集中了上万人办公。但晚上人口大大下降，人口流动巨大，因此需要交通非常便利。

建筑特征：已有的中央商务区基本是高楼林立，体现了高密度建筑量的特征，一