中国房地产上市公司TOP10研究报告

1）2010沪深房地产上市公司综合实力ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
1000002万科Ａ
2000024招商地产
3000402金融街
4600663陆家嘴
5601588北辰实业
6000069华侨城
7600208新湖中宝
8600383金地集团
9000926福星股份
10000046泛海建设
2010综合实力ＴＯＰ10企业各项业绩指标都取得较大突破，与沪深房地产上市公司整体水平相比优势明显。

截至2009年末，综合实力ＴＯＰ10企业总资产均值达493．52亿元，为同期沪深房地产上市公司总资产均值的5．40倍；营业利润均值达25．71亿元，是同期沪深房地产上市公司营业利润均值的5．86倍。

万科逐步从规模速度型向质量效益型转变，保利和招商地产继续专注于住宅产品开发，金地集团2009年实现净利润19．33亿元，较上年增长76．68％，发展势头良好，企业综合实力获得全面提升。

（2）2010沪深房地产上市公司经营规模ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
1000002万科Ａ
2600048保利地产
3600383金地集团
4000024招商地产
5000402金融街
6000069华侨城
7600376首开股份
8600663陆家嘴
9600208新湖中宝
10600266北京城建
2010沪深房地产上市公司经营规模ＴＯＰ10企业2009年总资产均值达到497．50亿元，为同期沪深房地产上市公司均值的5．45倍；营业收入均值为132．23亿元，是同期沪深房地产上市公司均值的5．68倍；实现利润总额29．42亿元，为同期沪深房地产上市公司均值的5．73倍，规模优势更加明显。

但在2010年一系列房地产调控新政出台后，这些规模型地产企业需密切关注市场走势，适当控制开工建设和土地储备总量，维持合理的资产结构与规模，平稳渡过市场波动期。

（3）2010沪深房地产上市公司财富创造能力ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
1600663陆家嘴
2600895张江高科
3600639浦东金桥
4600736苏州高新
5600133东湖高新
6600082海泰发展
7000897津滨发展
8000573粤宏远
9002077大港股份
10600215长春经开
2010沪深房地产上市公司财富创造能力ＴＯＰ10企业全年的ＥＶＡ（经济增加值）均值达到10．33亿元，是沪深房地产上市公司ＥＶＡ均值的11．61倍，体现出这些企业积极把握市场机会，不断优化现有业务的运营模式和资金使用效率，将财富创造能力提升到一个新的高度。

招商地产在业绩规模增长的同时有效的控制了管理费用的增长，北京城建不断提升产品品质，积极优化股权投资结构，全年营业利润同比增长170．16％，财富创造能力增强。

（4）2010沪深房地产上市公司投资价值ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
1000002万科Ａ
2600048保利地产
3600383金地集团
4000024招商地产
5000069华侨城
6000402金融街
7600376首开股份
8000918嘉凯城
9600663陆家嘴
10601588北辰实业
2010沪深房地产上市公司投资价值ＴＯＰ10企业不仅具备良好的业绩成长潜力，企业的运营状态也日趋稳健，受到资本市场的较高关注。

在总资产增长率方面，投资价值ＴＯＰ10企业均值达到37．2％，高于同期沪深房地产上市公司均值7．52个百分点，成长步伐较快。

首开股份2009年实现归属母公司净利润9．32亿元，同比上升63．3％，盈利增长突出。

（5）2010沪深房地产上市公司财务稳健ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
10688中国海外发展
21109华润置地
30754合生创展
42777富力地产
52007碧桂园
60960龙湖地产
73383雅居乐
83900绿城中国
90410ＳＯＨＯ中国
103377远洋地产
财务稳健ＴＯＰ10企业2009年的经营性现金流净额均值为18．88亿元，远远高于沪深房地产上市公司0．41亿元的均值，企业经营稳健，抗风险能力增强。

金融街稳步推进持有物业发展战略，现金流稳定。

福星股份运营状况稳健，现金流保持在较好水平。

（6）2010园区开发上市公司竞争力ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
1000002万科Ａ
2600048保利地产
3600663陆家嘴
4000069华侨城
5600383金地集团
6600675中华企业
7000024招商地产
8900950新城Ｂ股
9600266北京城建
10000616亿城集团
园区开发上市公司与房地产开发销售型企业一个显著的不同在于其业务主要是对一定区域的开发与经营，园区经营为区域经济ＧＤＰ的重要组成部分。

陆家嘴、张江高科、浦东金桥均位于上海浦东，在浦东开发区的开发与经营上表现突出。

天津海泰发展为滨海高新产业园
的开发与运营商，2009年滨海产业园实现总收入2354亿元，同比增长37％；完成地区生产总值500亿元，同比增长30％，体现出海泰发展在园区开发与经营竞争力上的优势。

三、2010中国大陆在港上市房地产公司ＴＯＰ10研究
（1）2010中国大陆在港上市房地产公司综合实力ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
10688中国海外发展
20754合生创展
32777富力地产
40410ＳＯＨＯ中国
52007碧桂园
60960龙湖地产
73383雅居乐
80817方兴地产
93900绿城中国
100755上海证大
2010大陆在港上市房地产公司综合实力ＴＯＰ10的总资产均值达到639．79亿元，营业收入均值142．81亿元，净利润均值32．00亿元，相比去年大陆在港综合实力ＴＯＰ10分别增长33．47％、51．05％和51．66％，随着企业资产规模与营业规模的增长，企业盈利能力的提升也较为显著，从而促进了ＴＯＰ10企业综合实力的进一步提升。

中国海外发展2009年实现营业收入328．6亿元，同比增长97．4％，总资产增长17．4％达到1004．8
亿元。

（2）2010中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
1000002万科Ａ
2600048保利地产
3600663陆家嘴
4600383金地集团
5000069华侨城
6000024招商地产
7000402金融街
8000718苏宁环球
9600266北京城建
10600376首开股份
大陆在港上市房地产公司在2009年财富创造能力整体提升明显，其中，财富创造能力ＴＯＰ10企业ＥＶＡ均值20．69亿元，远超大陆在港上市房地产公司3．09亿元的均值，体现出显著的优势。

中国海外发展经营稳健，ＥＶＡ达34．4亿元，稳居财富创造能力ＴＯＰ10首位。

合生创展2009年实现净利润53．6亿元，较上年增长182．0％，公司资本成本控制得当，财富创造能力突出。

（3）2010中国大陆在港上市房地产公司投资价值ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
10688中国海外发展
21109华润置地
30754合生创展
43383雅居乐
52777富力地产
60960龙湖地产
72007碧桂园
80845恒盛地产
90755上海证大
101638佳兆业集团
2009年，大陆在港上市房地产公司投资价值ＴＯＰ10每股收益（ＥＰＳ）和净资产收益率（ＲＯＥ）分别为0．75元和18.7％，远高于同期大陆在港上市房地产公司这两项指标的均值0．46元和15.1％，投资价值TOP10资产周转率为0.30，存货周转率0.48，高于大陆在港上市房地产公司均值6-7个百分点，存货出清周期减少4个月，运营效率优势明显。

（4）2010中国大陆在港上市房地产公司财务稳健ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
10688中国海外发展
20410ＳＯＨＯ中国
30960龙湖地产
40754合生创展
53377远洋地产
61109华润置地
72777富力地产
82868首创置业
90832建业地产
101238宝龙集团
2010大陆在港上市房地产公司财务稳健ＴＯＰ10近三年来坚持稳健的经营策略，体现了较强的财务风险控制能力。

从现金占总资产的比率来看，财务稳健ＴＯＰ10的均值为0．17，高于大陆在港上市房地产公司平均水平3个百分点，体现其现金储备更为充裕。

ＳＯＨＯ中国近三年资产负债率均值为0．50，2009年净负债率仅为0．098，负债水平低。

四、2010外资在华投资房地产公司综合实力ＴＯＰ10
2010排名股票代码股票简称
10917．ＨＫ新世界中国
20272．ＨＫ瑞安房地产
3Ｚ25．ＳＩ仁恒置地
4Ｃ31．ＳＩ凯德置地（中国）
50013．ＨＫ和记黄埔（中国）
60001．ＨＫ长江实业（中国）
70004．ＨＫ九龙仓（中国）
80683．ＨＫ嘉里建设（中国）
90012．ＨＫ恒基兆业（中国）
100016．ＨＫ新鸿基（中国）
随着中国房地产市场政策的规范和相关制度透明性的增强，外资房地产公司普遍看好中国房地产市场的发展前景。

外资在华投资房地产公司综合实力ＴＯＰ10多定位于高端物业，并通过住宅与商业地产并重的组合，降低经营风险。

仁恒置地2009年加大了在中国的投资物业比例，并通过一线和二三线城市的区域布局降低经营风险。

五、2010值得资本市场关注的拟上市房地产公司
企业名称
绿地集团
阳光壹佰置业集团有限公司
卓越置业集团有限公司
融创中国控股有限公司
农工商房地产（集团）股份有限公司
宁波银亿集团有限公司
金都房产集团有限公司
重庆协信控股（集团）有限公司
上海凯迪企业（集团）有限公司
长甲地产集团有限公司
在对房地产上市公司进行研究的同时，研究组也关注着拟上市房地产公司的成长。

上表中的企业，如绿地、阳光100、卓越、融创中国、农工商等，不仅经营业绩良好，区域优势明显，
.
经营也往往独具特色。

绿地集团2009年底总资产接近650亿元，同比增长53．83％，净利润超过30亿元，企业盈利能力突出。

融创中国立足天津，布局北京、重庆、无锡、苏州，企业存货周转率高达1．5，资产周转率1．09，发展前景看好。

结语
2010年4月中旬以来，受宏观调控政策影响，商品住宅成交量持续下行，加之资本市场低迷的状况在短期内很难有一个根本的改变，房地产上市公司的销售业绩及融资都将面临挑战。

研究组仍看好行业龙头企业的发展，并相信房地产上市公司在经历本轮理性调整与优胜劣汰的考验后，内部经营能力、财务风险控制能力、以及品牌建设等整体综合实力将有所提升，成长更具质量，更能引导行业的长期稳健发展。

可编辑。