第一讲物业概述

2、客体：物（建筑本体、附属设施设备、相关场地）
行为（物业的维修养护、绿化、清洁等） 非物质财富（物业小区的荣誉称号、规划设计）
3、内容：权利和义务
案例：
2000年1月，张某购买并入住沈阳市某 小区一套住房。此后，张某以“房屋存在质 量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近， 物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业 费与物业服务标准不相符”为由，从2001年 11月3日到2003年11月3日一直拖欠物业管 理费。物业公司将张某告上法庭。问张某能 否以房屋质量存在问题而拖欠物业管理服务 费？
（三）物业管理的基本原则
1、服务第一原则。 2、统一管理原则。 3、业主自治原则。 4、专业高效原则。 5、有偿服务原则。 6、公平竞争原则。 7、依法行事原则。 8、权责分明原则。
（四）物业管理的特点
社会化、专业化、企业化、经营性
案例2：
刘先生于2004年7月在玉泉山庄附近定了一 套房子，开发商的售楼资料及沙盘上都陈列这漂 亮的会所及相关设施，售楼小姐更是承诺说本楼 盘未来的会所设施是多么的齐全，游泳馆、健身 房、氧吧、葡萄酒行等一应具全。刘先生爱游泳， 考虑到虽然价格稍微贵了一点，但开发商关于会 所的承诺让刘先生动了心。在入住一年以后当初 开发商承诺的设备齐全的游泳馆变成了超市，原 来的会所承诺一项都没有兑现，由于开发商不能 给刘先生一个满意的答复，刘先生一气之下不再 交纳物业管理费，物业公司经多次催要无果后， 将刘先生告上法庭。本案中，物业公司的要求能 够得到法院的支持吗？
三、物业的性质
（一）物业的自然属性 1、物业的二元性。（土地与建筑物的统一） 2、物业的有限性。（土地的有限性） 3、物业的差异性和多样性。（位置、管理） 4、物业的不可移动性。（不动产） 5、物业的长期性。（建筑物） 6、物业的配套性。（环境、绿化、设施...）
（二）物业的社会属性
1、物业的经济属性 （1）商品属性。 （2）稀缺性。 （3）保值、增值型。 （4）宏观政策的调控性。
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2620.10.2603:4603:46:2303:46:23Oct-20
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牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月26日 星期一3时46分 23秒M onday, October 26, 2020
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相信相信得力量。20.10.262020年10月 26日星 期一3时46分23秒20.10.26
2005年9月，王先生购买了南京市某楼 盘二期12栋的一套房屋，当时王先生的考 虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。 然而好景不长，2006年5月开发商开始进 行第三期小高层商品房的建设，其中一栋 正建在距离12栋仅有14米远的正南面，随 着该栋楼的兴建，王先生发现他家的光线 微弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿， 便联合与他家情况相同的另外几家阻止开 发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院 提起诉讼。
房屋产权证
1、工本费 2、契税： 3、物业基金：
（滞纳金：）
一、物业：
主要是指已经建成并投入使用的各类房 屋及其配套的设施设备和场地。
（住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库 ）
二、物业的内涵：
1、已建成并具有使用功能的各类供居 住和非居住的屋宇；
2、与这些屋宇相配套的设备和市政、公 用设施；
3、屋宇建筑（包括内部的多项设施）和 相邻的场地、庭院、
2、房屋权属状况 房屋所有权 房屋使用权
案例：
张某在某小区购买了一套房子，但在准 备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒绝， 原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园卖给 了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公共面 积，在楼顶安装太阳能热水器是理所当然 的事。可顶楼的住户坚持认为张某不能使 用其已经买下的顶楼屋面。
点评：
从法律关系上分析，房屋买卖和物业管理 服务属于不同的法律关系，房屋买卖合同 是由业主和开发商签订的，物业服务合同 是由业主与物业公司签订的。合同效力仅 约束合同双方当事人。因此，本案中，开 发商未兑现承诺，刘先生职能要求开发商 承担违约责任，而不能以此为由拒交物业 费。其拒交物业费的行为构成对物业服务 合同的违反，物业公司有权要求其交纳物 业费并承担违约责任。
物业管理市场
物业管理市场： 是指出售和购买以物业为对象的管理服
务这种无形劳动的场所和由此而引起交换 关系的总和。
小结
1、物业（内涵、性质）
2、物业管理（产生、发展、基本 原则、特点、作用、类型、内容）
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树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2620.10.26Monday, October 26, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2620.10.2603:46:2303:46:23October 26, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月26日上午3时46分 20.10.2620.10.26
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月26日星期 一上午3时46分 23秒03:46:2320.10.26
（五）物业管理的作用
1、有利于房地产市场的发展。 2、有利于房地产的销售。 3、有利于物业保值升值。 4、有利于提高城市管理水平。 5、有利于提高房地产综合开发企业的声誉。
五、物业管理的类型
1、委托管理型。 2、自主经营型。
六、物业管理的内容
（一）常规性的公共服务 1、房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 2、房屋设备、设施的管理； 3、环境卫生的管理； 4、绿化管理。 5、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维
分析：
物业服务公司与业主之间是物业管理 合同关系，而开发商与业主之间是商品房 买卖合同关系。房屋质量属开发商与业主 之间商品房买卖合同调整的范畴，因此业 主不能因房屋质量问题而拖欠物业管理费。 但是如果在物业服务合同中约定了物业服 务公司对业主的房屋有修缮义务，业主提 出维修而物业服务公司未履行义务的，业 主有权拒绝交纳物业管理服务费。
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午3时 46分20.10.2603:46Oc tober 26, 2020
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作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月26日星期 一3时46分23秒 03:46:2326 October 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午3时46分23秒 上午3时46分03:46:2320.10.26
2、物业的法律属性。
案例：
成都某小区经常发生高空坠物现象， 物业公司多次寻找坠物人未果，只好在相 关地区树立明显标志提示路人。一日晚间， 某业主因天气闷热出门纳凉，在楼下被一 高空扔下空酒瓶砸伤头部。物业公司发现 后及时将其送往医院，治好后业主感谢物 业公司，同事又要求物业赔偿医药费用， 理由是物业公司管理力度不够，后调解不 成起诉至法院。提问：物业公司应当承担 责任么？为什么？
点评
《民法通则》83条规定： “不动产的相邻各方，应当按照有利生产、 方便生活、团结互助、公平合理的精神， 正确处理截水、排水、通行、通风、采光 等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或 者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔 偿损失。”
《物权法》89条规定：“建造建筑物，不得 违反国家有关工程建设的标准，妨碍相邻 建筑物的通风、采光和日照”。
（二）物业管理的产生与发展
1、早期的物业管理 起源于19世纪60年代 英国
2、现代物业管理 19世纪末20世纪初 美国
3、我国物业管理的产生与发展 1981年3月全国第一家物业管理公司—深
圳市物业管理公司诞生。
物业管理法律关系
1、主体：业主、非业主使用人、业主大会和业主委
员会、开发商、物业服务企业、行政管理部门（房 产局、公安、消防、环保） 其他相关机构（清洁公司、园林、绿化公司）
护和安全防范工作； 6、车辆道路管理； 7、公众代办性质的服务。
（二）针对性的专项服务：
1、日常生活类； 2、商业服务类； 3、文化、教育、卫生、体育类； 4、金融服务类； 5、经济代理中介服务； 6、社会福利类。
（三）委托性的特约服务
代购、代订车船票、飞机票，代住户接送 小孩上下学、入托，接送病人看病，代住 户保管自行车与机动车保养、清洗与维修 等。
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。03:46:2303:46:2303:4610/26/2020 3:46:23 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2603:46:2303:46Oc t-2026- Oct-20
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。03:46:2303:46:2303:46M onday, October 26, 2020
法院经过审理判定：
物业公司不承担任何责任，业主的医 药费肇事楼除一楼以外二楼以上的全体业 主共同分担。
四、物业管理
（一）含义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企
业，由业主和物业服务企业按照物业服务 管理合同的约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 的活动。
谢谢大家！
点评：
楼顶属于公用建筑部分，开发商把公 用建筑面积作为销售条件写进合同条款， 违反了《物权法》的规定，该合同条款属 于无效条款。
如果该小区在《业主公约》和其他管理 规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳能 装置的规定，且张某安装太阳能装置又不 影响小区的安全和整体美观的话，张某就 可以安装。
案例：追讨“阳光权”