小奓湖项目前期策划报告5.25

2010.4.22 2010.5.10
宏观政策分析
要点
实行更为严格的差别化住 房信贷政策 发挥税收政策对住房消费 和房地产收益的调节作用 加强对房地产开发企业购 地和融资的监管 建立考核问责机制 加大交易秩序监管力度 增加居住用地有效供应 调整住房供应结构 加快保障性安居工程建设

本案位处武汉蔡甸区 ，一线临小奓湖；

地块规模约600亩；
地块三面临湖，自然
景观资源优越，具备 开发旅游地产的物理 条件；
本案

交通路网尚不发达， 距离武汉市区较远。
项目现状
地块现状为自然生态，果树、水产养殖池塘、垂钓区等， 景色优美，小奓湖水域辽阔。已有海天农庄经营中。
周边配套




企业资源：晶莹建材 公司/奓山建材租契公 司/蔡甸星光工业园/ 长江流域农科所/武汉 奥泰建筑工程公司 教育配套：奓山中学/ 奓山小学/常福小学/蔡 甸区第二高中/亲子实 验幼儿园 商业配套: 知音超市/ 奓山阳光购物中心/奓 山集贸市场 其它配套：农行、中 行、建行、信合、磨 盘酒楼、星月花园社 区
求关系是理解房价机制和市场周期性的核心。 房价快速上涨的四大因素：
宽松 信贷
通胀预期 刺激需求
房价快 速上涨
政府调控
市场供给 不足
宏观政策分析
房价逻辑：市场供求关系以价格为信号，通过信贷条件加 以强化，频繁调控，扭曲市场主体行为和供求周期。
宏观政策分析
周期逻辑：频繁调控，抑制需求，削弱开发预期，人为 加大了房地产供需周期的波动性。
项目SWOT分析
优势 Strength
自然景观资源优越
SWOT分析
小奓湖知名度较高，有利项目传播
劣势 Weakness 周边配套欠缺 交通条件滞后，不利于客源的 导入 用地性质的制约
机会 Opportunity 旅游地产开发热度 区域交通配套的逐步完善
以景观资源优势和自身产品组合优势，满足不同客群需求
宏观政策分析
最大担忧：对三次置业和二次置业继续进行全面打击，同 时紧缩开发贷款，加大土地供应。
1、税收政策： 针对第三套房的房产保有税、物业税全国范围内逐渐实施。 2、地方政府细则：
如北京市政府规定一个家庭限购一套商品房。
3、紧缩开发贷： 目前民间借贷成本悄然上升，央行尚未明确表态。
宏观政策分析
•中央政策的考量仍然是先堵需求，而后续供应能否实现地方政
府才具有真正的影响力；
•地方政府的GDP信仰和财政压力，使其短期内很难摆脱土地
财政的困局，地方政府很难将房价调控转变为现实执行； •最终中央调控变成“空调”，反倒是在经济持续上涨，宽松信 贷依旧的格局下，使供求周期波动更为剧烈。
今天的政策将是下一轮房价暴涨的起点。
成交均价：7386.1元/㎡，环比下降7.36%，同比上涨35.14%，这是自2009 年10月以来连续5个月上涨首次出现价格高位下滑； 销售套数：358套，环比上涨5.92%，同比下降43.89%。
区域市场分析
沌口区：成交价已回调至合理区间，短期内还将出现振荡调整， 后期价格将企稳。
沌口区域09年4月-10年4月商品房成交情况
《关于调整个人住房转让 营业税政策的通知》 国务院：房价过高地区可 暂停发放第三套房贷 住建部：购房严格实行实 名制 认购后不得擅自更 改，未获预售许可 开发 商不得收取定金 住建部四举措再调楼市 监管完善商品房预售制度
2010.4.19
2010.4.20
2010.4.21
银行落实房贷新政：有房 贷记录再贷就算二套房 住建部通知：加强经济适 用住房管理 银行上调存款准备金率
利用项目的景观资源优势，选择科学的地产开发模式，引起市场关注
度，满足各类型客群的需求
威胁 Threaten 区域板块竞争项目的相继开发，加 剧竞争强度 房地产宏观政策的不确定性 市场
以优质的产品、创新的理念引导客户
通过项目自身产品细节的塑造，和创新的生活理念的引导，快速切入
项目用地属性
地块总占地600亩，约190亩为独立建设用地，其它约 410亩为一般农田。项目开发涉及到用地性质的转变。 总占地600亩


保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%， 并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务
宏观政策分析
长期研判：在中国的具体政治现实下，宽松信贷及供
wenku.baidu.com
打击，如何精准锁定营销通路，提升项目品质，是高端定位项
目攫取大量的有效客源实现成交的重中之重。
对本案开发的影响：此轮调控对度假型产品是致命的， 严重影响市场的正常运转。此时，开发企业更需要引进 专业顾问公司，提前介入到前期土地、报建规划中去。
区域市场分析
汉阳的房地产市场主
要分为三个区域： 其中汉阳中心区地段 优势明显，配套完善；
独立建设用地：可做房地产开发 一般农田：规划确定为农业使用的耕地后备资源、坡度大于25度但未 列入生态退耕范围的耕地、泄洪区内的耕地和其他劣质耕地。不可做房 地产开发，需转变用地性质。
项目属性演变
现实性 关键 步骤：

未来性

地块的区位特征 地块的交通状况 地块的用地性质
未来交通配套 未来项目竞争 未来土地变性
600 500 400 4193 300 200 100 0 153 4月 172 5月 385 6月 224 7月 84 8月 262 9月 322 10月 116 11月 70 12月 523 1月 263 2月 224 3月 230 4月 4577 4332 4539 4284 4928 4727 4876 4848 4785 4889 5047
《个人贷款管理暂行办法》 《流动资金贷款管理暂行办法》，《个人贷款管理暂行办法》，《关于加强房地产用地 出台 供应和监管有关问题通知》 新华社一连六天发表“新 华时评” 住建部加快保障房建设 遏制房价过快上涨 国务院常务会:贷款买二 套房首付不得低于50%， 首套房超90㎡ 首付须三 成 国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知 矛盾直指当前的房价攀升俄根源；两部门收窄首次购买普通住房契税优惠范围 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住 房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以 上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决 城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民 政府，国务院各部委、各直属机构下发国发„2010‟10号通知。




成 果：

具有客源导入的自然景观条件

未来区域板块升级，外部客源 开始涌入
宏观政策分析
一季度GDP增幅为11.9%，3月份CPI加速上扬至2.2%，3月 房价增幅 11.7%，一季度27%贷款流向房地产行业。
宏观政策分析
短期通过税收工具、货币工具抑制需求，中期增加有效供 应，长期而言，三七开的市场体系是本轮调控的真正目的。
要点 个人住房转让营业税征免时由2年恢复到5年，开发商拿地首付款不得低于全部土地出让 款的50% 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点
时间 2009.12 调整期 2010.1政 策观望期 2010.2-3 政策蓄势 期 2010.3.28 -4.2 2010.4.13 2010.4.15
政策 《关于调整个人住房转让 营业税政策的通知》 《关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知》
汉阳中心区域09年4月-10年4月商品房成交情况
1200 7973 1000 800 5915 600 400 200 0 638 4月 1073 5月 730 6月 494 7月 563 8月 558 9月 787 10月 642 11月 277 12月 453 1月 117 2月 338 3月 358 4月 5466 5724 5875 5834 6066 5686 6013 6722 6274 6694 7387 8000 7000 6000 5000 4000 3000 9000
政策启示：房价一日不降，政策一日不停，中国房地产已 经进入下行周期，加速成交，现金为王。
启示1：市场下行格局已无法避免，而且预计周期长于1年， 应做好市场预案以应对可能最惨烈的市场竞争。 启示2：灵活的价格策略, 尽最大可能利用价格杠杆，加速成 交，有效回笼资金，现金为王。 启示3：全方位的客户覆盖策略。当前优质高端客源深受政策
信贷政策、税收政策对本案影响最大。
主要内容
90㎡以上的家庭贷款首付比例不低于30%； 二套房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套 及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门 暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销 售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。
海天集团小奓湖项目 前期研究报告
（沟通稿）
前期研究框架
项目及市场分析
•项目概况分析 •宏观政策分析 •区域市场分析 •竞争项目扫描
旅游地产案例借鉴
•开发模式研究 •成功案例借鉴
项目开发思路
•项目整体定位 •项目启动建议 •开发周期预估
项目概况
蔡甸小奓湖区域/约600亩占地面积/三面临湖、自然景观 资源优越/远离市区、交通路网落后
2010.4.17
宏观政策分析
时间 2009.12 调整期 2010.4.18 政策
政策力度和出台速度前所未见，大大高于2008年调控 强度。
要点 个人住房转让营业税征免时由2年恢复到5年，开发商拿地首付款不得低于全部土地出让 款的50% 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房 贷款。 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题 的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 住建部日前下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通 知》，提出一系列具体措施。《通知》明确开发商对商品房质量承担首要责任，要求各 地加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的 项目,要重点核查。 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。 他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以 家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，《通知》要求相关部门： 严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。 大型金融机构上调至16%，中小型金融机构上调至13.5%
汉阳市场竞争格局：三大区域差异化竞争，房价区间呈现 明显的环线格局，房价压力将使汉阳中心区向外扩散。
龙阳区域路网发达，
交通优势明显，配套 成熟； 沌口区域发展潜力巨 大，市政配套有待完 善，生活配套不足。
区域市场分析
汉阳成交价格：成交均价连续5个月上涨以来首次出现高位下滑，短期 内价格调整在所难免，成交量出现小幅增加，但供应仍呈现明显的偏紧 局面。