策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
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地段形成优势 高端板块形象
本案具备城市未来大规划利好， 如何充分利用成为关键所在！
市场动态
总体市场
600 500 400 万/㎡ 300 200 100
0
可售面积 销售面积 供应增幅 销售增幅
2003 269 210.2
2004 445.4 358.1 65.60% 70.40%
2005 497.1 361.1 11.60% 0.80%
主要物业：湖景高层、花园洋房、联排、独栋别墅； 地理位置优越，景观资源优势巨大。 规模：占地约45万平方、总建筑面积约54万平方； 入市时间：预计2007年12月； 容积率小于1.2，建筑密度小于20%，绿地率>40%； 入市物业：项目东北850套高层+68套联
规划户数：预计2000多户，高层主力户型130 ㎡左右 排
利用机会，克服劣势
立足公园物业优势，加快 开发节奏，创造差异化产 品，明确目标客群，增加
直效营销手段
营造未来生活梦想，使 客户认同项目未来价值
机会（Opportunity）
无锡规划发展力度较大； 区域未来四周规划商业； 板块高端形象定位形成。
威胁（Threat）
临近大盘，竞争受限； 政策对豪宅的打压； 未来市场竞争激烈。
客群分析 策略思考 产品说明
精品资料网（）
项目属性
项目区位
精品资料网（）
极佳的景观优势； 紧贴蠡湖中央公园； 便捷的交通路网。
地块属性
占地：16,983㎡（约26亩） 容积率：无确切限制要求
限高：≤24米
地 形：三角形
性质：居住用地
现 状：生地（无须拆迁）
项目周边商业环绕 整体项目密度较低
更加稀缺的豪宅可能会有更大的机会
历次调控过后总是新一轮房价疯涨的开始
城市规划
城市规划
南拓：开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。 北展：将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江 阴的联系。 东联：整合东亭与主城区的空间、道路网络 西优：以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。
城市规划 城市向南发展 重点打造滨湖
入市价格：预计高层均价9500元/㎡
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
精品资料网（）
太湖国际社区
重点个案分析
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅； 规模：占地约111万平方、总建筑面积约145万平方； 其中商业面积近36万平方 容积率小于1.12，绿化率50%；
小高层、洋房主力户型都在135㎡左右
间接竞争－产品的差异化
惠山新城 均价4200~4500元/㎡
间接竞争－价格的对比化
新区板块作为投资型板块，考虑到贷款新政对房产投 资打击较大，该板块未来发展趋势不明朗， 所以在此未列入住宅板块竞争分析
区 域 板 块
蠡湖板块 太湖新城
蠡湖1号
太湖国际社区 万科魅力之城 蠡湖公馆
蠡湖1号
重点个案分析
2006 485.32 412.32 -2.40% 14.20%
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4 0.3
％
0.2
0.1
0
-0.1
无锡房产市场整体供求比例合理， 短期内发展趋势看好
总体市场
本公司通过对无锡2004年以来所有土地供应分析得出， 目前无锡房产市场尚有建筑面积约2000万㎡左右的 待推体量
各大专业地产发展商相继进入无锡， 未来产品及服务质量都会有相当程度的提升
精品资料网（）
客群分析
客群层次
自我实现 自尊需求 归属需求 安全需求 生存需求
修身养性、享受生活 本项目物业所属
身份与地位的象征 良好的社区归属感 环境、物业和安全性 满足基本居住功能
财富 层面
高
中
客群特征
沉稳、有相对稳定的 社交圈、注重礼仪道 德、重视其身份和声 誉、尊贵奢华的生活 方式
思想深刻、有极强的 洞察力、有远见、有 较高的声望、重视自 己的社交圈和生活圈
未来（预计2008年底以后）存在较大竞争风险
区域竞争
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高 中高 中端 中低端
低端
无锡住宅板块分析
太湖广场 均价10000~12000元/㎡
侧面竞争－高端客户分流
蠡湖新城 均价9000~10000元/㎡ 太湖新城 均价6500~7500元/㎡
直接竞争－资源的同质化
崇安新城 均价6000~6500元/㎡
无锡蠡湖中央公园地块项目
前期策划报告
市场篇 产品篇 营销篇 推广篇
市场篇
政策导向 城市规划 市场动态 区域竞争
政策导向
• 紧缩银根 • 紧缩地根 • 征收物业税
政府宏观调控的表现依然存在， 不论实际执行效果如何，
舆论压力都将导致客户观望心态， 十七大结束后短期内存在政策打压风险是
客观事实
• 土地将越来越难获取 • 短期内的豪宅项目规划将会明显减少 • 低收入人群购房压力更加增大 • 廉租房制度完善后中低价房面临更大威胁
怀旧内敛、道德感强、 丰富的阅历、有敏锐 有一定的信仰（如宗 的洞察力、较强的人 教信仰）、喜欢清静 际网、存在一些显示 和人文气息浓的地方 身份的炫耀心理同时
也注重生活品质和舒 适性。
在舒适和高品质的生 活基础上，强调个性 化的生活方式、较强 的创造力和挑战精神、 拥有其身份和个性的 标志物
重视生活的舒适性和 品质、关注细节、个 人意识强、社交面广、 勇于尝试新的东西、 追求适合自己的新生 活方式
项目体量较小
规划限制较少
SWOT
百度文库
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
发挥优势，避免威胁
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势； 地块不规则，不利于排布；
目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
临近未来行政中心，商业配套规划完善。 入市时间：2007年9月； 入市物业：144套小高层+124套花园洋房 入市价格：小高层6500元/㎡（现7000/ ㎡ ）
洋房8000元/㎡（现10000/ ㎡ ）
太湖国际社区
产品分析
超大客厅开间及错层设计，3.45米挑高； 阳光地下室及前后下沉式花园； 入户式花厅设计及步入式花园与露台。
精品资料网（）
市场篇总结
• 房产政策打压风险较大，特别对于豪宅项目 • 短期内市场繁荣但未来竞争存在潜在威胁 • 具备城市规划利好 • 区域高端板块概念逐渐形成 • 板块已被炒热，具备借势造势条件
综合来看，本项目具备做高端物业的市场条件， 同时应加快开发节奏，尽量避免未来竞争威胁。
产品篇
项目属性 SWOT
本案具备城市未来大规划利好， 如何充分利用成为关键所在！
市场动态
总体市场
600 500 400 万/㎡ 300 200 100
0
可售面积 销售面积 供应增幅 销售增幅
2003 269 210.2
2004 445.4 358.1 65.60% 70.40%
2005 497.1 361.1 11.60% 0.80%
主要物业：湖景高层、花园洋房、联排、独栋别墅； 地理位置优越，景观资源优势巨大。 规模：占地约45万平方、总建筑面积约54万平方； 入市时间：预计2007年12月； 容积率小于1.2，建筑密度小于20%，绿地率>40%； 入市物业：项目东北850套高层+68套联
规划户数：预计2000多户，高层主力户型130 ㎡左右 排
利用机会，克服劣势
立足公园物业优势，加快 开发节奏，创造差异化产 品，明确目标客群，增加
直效营销手段
营造未来生活梦想，使 客户认同项目未来价值
机会（Opportunity）
无锡规划发展力度较大； 区域未来四周规划商业； 板块高端形象定位形成。
威胁（Threat）
临近大盘，竞争受限； 政策对豪宅的打压； 未来市场竞争激烈。
客群分析 策略思考 产品说明
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项目属性
项目区位
精品资料网（）
极佳的景观优势； 紧贴蠡湖中央公园； 便捷的交通路网。
地块属性
占地：16,983㎡（约26亩） 容积率：无确切限制要求
限高：≤24米
地 形：三角形
性质：居住用地
现 状：生地（无须拆迁）
项目周边商业环绕 整体项目密度较低
更加稀缺的豪宅可能会有更大的机会
历次调控过后总是新一轮房价疯涨的开始
城市规划
城市规划
南拓：开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。 北展：将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江 阴的联系。 东联：整合东亭与主城区的空间、道路网络 西优：以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。
城市规划 城市向南发展 重点打造滨湖
入市价格：预计高层均价9500元/㎡
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
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太湖国际社区
重点个案分析
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅； 规模：占地约111万平方、总建筑面积约145万平方； 其中商业面积近36万平方 容积率小于1.12，绿化率50%；
小高层、洋房主力户型都在135㎡左右
间接竞争－产品的差异化
惠山新城 均价4200~4500元/㎡
间接竞争－价格的对比化
新区板块作为投资型板块，考虑到贷款新政对房产投 资打击较大，该板块未来发展趋势不明朗， 所以在此未列入住宅板块竞争分析
区 域 板 块
蠡湖板块 太湖新城
蠡湖1号
太湖国际社区 万科魅力之城 蠡湖公馆
蠡湖1号
重点个案分析
2006 485.32 412.32 -2.40% 14.20%
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4 0.3
％
0.2
0.1
0
-0.1
无锡房产市场整体供求比例合理， 短期内发展趋势看好
总体市场
本公司通过对无锡2004年以来所有土地供应分析得出， 目前无锡房产市场尚有建筑面积约2000万㎡左右的 待推体量
各大专业地产发展商相继进入无锡， 未来产品及服务质量都会有相当程度的提升
精品资料网（）
客群分析
客群层次
自我实现 自尊需求 归属需求 安全需求 生存需求
修身养性、享受生活 本项目物业所属
身份与地位的象征 良好的社区归属感 环境、物业和安全性 满足基本居住功能
财富 层面
高
中
客群特征
沉稳、有相对稳定的 社交圈、注重礼仪道 德、重视其身份和声 誉、尊贵奢华的生活 方式
思想深刻、有极强的 洞察力、有远见、有 较高的声望、重视自 己的社交圈和生活圈
未来（预计2008年底以后）存在较大竞争风险
区域竞争
精品资料网（）
高 中高 中端 中低端
低端
无锡住宅板块分析
太湖广场 均价10000~12000元/㎡
侧面竞争－高端客户分流
蠡湖新城 均价9000~10000元/㎡ 太湖新城 均价6500~7500元/㎡
直接竞争－资源的同质化
崇安新城 均价6000~6500元/㎡
无锡蠡湖中央公园地块项目
前期策划报告
市场篇 产品篇 营销篇 推广篇
市场篇
政策导向 城市规划 市场动态 区域竞争
政策导向
• 紧缩银根 • 紧缩地根 • 征收物业税
政府宏观调控的表现依然存在， 不论实际执行效果如何，
舆论压力都将导致客户观望心态， 十七大结束后短期内存在政策打压风险是
客观事实
• 土地将越来越难获取 • 短期内的豪宅项目规划将会明显减少 • 低收入人群购房压力更加增大 • 廉租房制度完善后中低价房面临更大威胁
怀旧内敛、道德感强、 丰富的阅历、有敏锐 有一定的信仰（如宗 的洞察力、较强的人 教信仰）、喜欢清静 际网、存在一些显示 和人文气息浓的地方 身份的炫耀心理同时
也注重生活品质和舒 适性。
在舒适和高品质的生 活基础上，强调个性 化的生活方式、较强 的创造力和挑战精神、 拥有其身份和个性的 标志物
重视生活的舒适性和 品质、关注细节、个 人意识强、社交面广、 勇于尝试新的东西、 追求适合自己的新生 活方式
项目体量较小
规划限制较少
SWOT
百度文库
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
发挥优势，避免威胁
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势； 地块不规则，不利于排布；
目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
临近未来行政中心，商业配套规划完善。 入市时间：2007年9月； 入市物业：144套小高层+124套花园洋房 入市价格：小高层6500元/㎡（现7000/ ㎡ ）
洋房8000元/㎡（现10000/ ㎡ ）
太湖国际社区
产品分析
超大客厅开间及错层设计，3.45米挑高； 阳光地下室及前后下沉式花园； 入户式花厅设计及步入式花园与露台。
精品资料网（）
市场篇总结
• 房产政策打压风险较大，特别对于豪宅项目 • 短期内市场繁荣但未来竞争存在潜在威胁 • 具备城市规划利好 • 区域高端板块概念逐渐形成 • 板块已被炒热，具备借势造势条件
综合来看，本项目具备做高端物业的市场条件， 同时应加快开发节奏，尽量避免未来竞争威胁。
产品篇
项目属性 SWOT