策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
无锡拿地前期可行性分析报告案例
无锡拿地前期可行性分析报告案例一、引言无锡市作为江苏省的重要城市，不断发展壮大。
随着城市规划的不断推进，土地资源逐渐减少，市政府决定进行拿地前期可行性分析，以确保拿地项目的成功实施。
本文将针对无锡市拿地前期可行性分析进行案例分析，为政府决策提供参考依据。
二、项目背景无锡市位于江苏省东部，地理位置优越，交通便利，拥有良好的发展潜力。
市政府希望通过拿地项目的实施，进一步提升城市的发展水平，优化城市功能布局，推动经济的持续发展。
三、拿地前期可行性分析内容1. 市场需求分析：对无锡市房地产市场进行深入研究，了解市场需求的变化趋势，以及未来几年的发展方向。
从消费者需求、购房能力、市场供求关系等角度进行综合分析。
2. 土地资源评估：对无锡市拟拿地的地块进行评估，包括地理位置、土地规划用途、土地面积、土地供应情况等方面进行综合评估，确定该地块是否适合进行拿地项目。
3. 竞争分析：对无锡市同类项目进行竞争分析，了解市场上已有的竞争对手，以及其项目的优势和劣势。
通过分析竞争对手的市场份额、销售情况等指标，为拿地项目的定位和策划提供参考。
4. 投资回报分析：对无锡市拿地项目进行投资回报分析，包括土地成本、建设成本、销售周期、销售价格等方面进行综合评估，预测项目的投资回报率和盈利能力。
四、可行性分析报告结果根据对无锡市拿地前期可行性分析的研究和分析，得出以下结论：1. 市场需求：无锡市房地产市场需求仍然较为旺盛，尤其是中高档住宅市场和商业地产市场有较大的增长空间。
2. 土地资源评估：拟拿地地块地理位置优越，土地规划用途适宜，土地面积适中，土地供应情况较好，具备进行拿地项目的条件。
3. 竞争分析：市场上已有的竞争对手较多，但拿地项目的定位和策划可以通过差异化来形成竞争优势。
4. 投资回报分析：根据投资回报分析，该拿地项目具备一定的投资回报率和盈利能力，可以为无锡市的经济发展做出积极贡献。
五、结论与建议基于以上分析结果，我们对无锡市拿地前期可行性分析报告提出以下结论与建议：1. 在制定拿地策略时，应重点关注中高档住宅市场和商业地产市场，力争形成自己的市场份额。
中国无锡未来市中心太湖广场茂业项目前期策划报告
平方左右。除了主卧有阳台以外，一般次卧在楼体东西侧的通常会有东西向的阳台或凸窗 客厅：客厅的面积在20～25平方米左右，在朝向上以朝南为主流。但是在市场上亦有东厅、
h
9
无锡之于环太湖经济圈
随着长三角竞争与发展，一个新的概念诞生——“环太湖经济圈”(如下图)，它是以环太湖的 苏州、无锡、常州、湖州、嘉兴这五个城市构成的一个小三角，由于地缘优势，接受上海辐 射，其经济发展日显突出，已经成为长三角地区“核心腹地”。 无锡是环太湖经济圈的中心，拥有不可替代的陆运中心枢纽地位，同时经济地位明显，
500
0 市区商品房价格
2002年 2544
2003年 3154
2004年 3751
2005年 4140
2006年(上) 4167
1、供求基本平衡。02年至05年，供求比例关系变化不大；06年上半年国六条出台，开发商放 缓楼盘上市速度，供求比有所下降(1.11:1)。
2、住宅价格走势平稳。02年至05年，商品房住宅价格走势平稳，每年平均上涨532元/平方米； 06年上半年国六条出台，住宅价格涨幅受限，仅比05年涨了27元/平方米。
外立面和装修建材 现代简洁风格占市场主流（根据新进入无锡的外地品牌开发公司的开发经验来看，立面大
都为现代简洁分格、线条横竖分明但比例和配色接近柔和、人性） 特色风貌的立面产品市场接受度逐步增强 精装修房市场出现空白
h
17
楼市产品品质特征
户型配比 三房占到将近一半的市场供应，其中舒适型以大三房为主 两房比例约为三成，面积控制较为得当 朝向：无锡地处江南湖滨，气候温润，因此朝向非常重要。一般情况，三房中要做到三
江苏无锡蠡湖公馆项目营销策划报告_57P
剩余(套) 20(实20) 148(实74) 4(实4) 172(实98)
思考：独特卖点景观/前后庭院/双车位。
优惠300万出头 4层
无北院
报价350万 3层 中套
成交295万 3层 边套
285万可成交 3层 边套
蠡湖板块微观市场－银河湾
户型面积(㎡)
房源总(套)
平层豪宅 合计
叠加别墅
联排别墅
合计
推广分期
2月
3月
品质提升
现房实景
4月
5月
6月
7月 8月 9月 10月 11月 12月
品质提升 新闻发布会
物业授牌 新闻发布会 --------------品味老上海 结合长广溪 圈层活动 牡丹花展
感受老上海 名流夜宴 系列圈层活动
会所提升 新闻发布会
体验老上海 珠光宝气 系列圈层活动
2010祈福 年度活动
成交 总量
成交 总量 成交 总成交
2008
消化量
297
92
197
60
67
15
335
57
224
银河湾
蠡湖尚郡
蠡湖壹号
公馆
茗苑
2009
供应量 联排
供应量
联排
供应量
联排 供应量 联排
供应量 联排
总供应
2009
供应量
103
84
98
74
67 51
268
229
35
473
这个市场的蛋糕就这么大，而且09年市场走势应该说还不如08年，其他四个项目总量244套， 我们如何抢夺有限的客户资源？如果，还像去年一样被动竞争，不主动出击，只怕今年的销 售形势更不利。
无锡城开蠡湖项目弱电智能化系统规划方案
无锡城开蠡湖项目弱电智能化系统规划上海精科电子有限公司Shanghai Stech Electronics Co.,Ltd.二○○九年三月目录一、概述1.项目概述无锡城开蠡湖项目，位于无锡市新城区。
规划总建筑面积约14万平方米，由2座塔楼组成。
其中地下部分共有3层，1~4层为裙房部分，西塔楼共39层，东塔楼共43层，是一个集商业、餐饮、娱乐、酒店、公寓、办公为一体的现代化综合性大厦。
各层具体功能划分如下：2.系统规划概述智能化建设的目的不但是为了保证建筑的先进性、安全性，更是为了保证建筑的建设效益的优化性。
智能化系统本身并不直接产生效益，智能化系统的实际价值是通过管理来实现的。
故智能化建设的主要目的就是为了建筑建成后的业务管理、建筑的运行管理及综合服务管理进行最优越化服务。
无锡城开蠡湖项目作为一个现代的综合性智能大厦，根据其项目特点，并结合我司多年综合性大厦智能化方面的设计经验和总结，建议本项目规划管理为酒店管理和物业管理两部分（其中酒店管理部分包括酒店客房部分管理、酒店配套设施部分管理；物业管理部分包括商务租赁部分、公寓式办公租赁部分、办公租赁部分、商铺、餐饮管理部分等）。
为了更好的配合完成无锡城开蠡湖项目智能化系统规划，并能对工程整体施工及管理服务进行严格控制，拟对本项目所需智能化系统规划如下：二、通信系统1.综合布线系统特点：采用开放式布线。
本布线系统的主要功能要满足：●为用户提供快捷、开放、易于管理的语音与数据信息基础平台。
●为用户提供统一的局域网（LAN）广域网（WAN）接口。
●为用户及时传递可靠、准确的信息。
●为用户提供电子数据交换服务（EDI）、为实现无纸工作创造条件。
●符合综合业务数据网（ISDN）标准。
（一）开放式布线系统原理开放式布线系统是通过使用符合布线系统标准的物理传输介质，使用相同的接口标准的接插件，连接所有相同的终端和设施，并通过使用不同的跳线和适配器来实现不同供应商提供的设备之间的通信和数据处理。
无锡蠡湖大道改造方案
1.提高道路通行效率，缓解交通压力。
2.改善道路沿线景观，提升城市品质。
3.优化公共交通布局，提高公共交通服务水平。
4.实现可持续发展，降低环境影响。
三、改造范围与内容
1.道路工程
-路线优化：根据交通流量分析，对现有道路进行拓宽改造，合理分配车道；
-交叉口改善：优化交叉口设计，提高交叉口通行能力；
6.运营维护
（1）建立健全道路设施维护管理制度，确保道路设施正常运行；
（2）定期对道路设施进行检查、维修和保养；
（3）加强道路沿线绿化景观的养护管理。
五、保障措施
1.政策保障
严格按照国家及地方相关政策法规，确保项目合法合规。
2.资金保障
合理安排项目资金，确保资金投入与工程进度相适应。
3.技术保障
采用先进技术、工艺和设备，提高工程质量和效率。
3.优化公共交通系统，提高公共交通服务水平；
4.促进道路设施与周边用地的协调发展，带动区域经济发展。
本方案旨在为无锡蠡湖大道改造项目提供详细、严谨的实施方案，以期达到预期效果，为无锡市的城市发展贡献力量。
第2篇
无锡蠡湖大道改造方案
一、项目概述
蠡湖大道作为无锡市城区与蠡湖新区之间的主要交通走廊，承担着日益增长的交通流量。然而，现状道路已无法满足现行交通需求，存在交通拥堵、服务水平下降等问题。为此，提出蠡湖大道改造方案，旨在提升道路通行能力，改善交通状况，促进区域经济社会发展。
-绿化带增设：在道路两侧增设绿化带，提高绿化覆盖率；
-景观优化：优化绿化植物配置，提升道路景观品质。
5.照明工程
-照明设备更新：采用节能型照明设备，提高照明效果；
-照明布局优化：美化夜景，提升城市形象。
策源无锡地块产品定位报告
策源无锡地块产品定位报告一、背景介绍随着无锡城市化进程的推进，城市土地资源已趋紧张，市中心地块已经基本饱和。
然而，由于无锡经济的快速发展，对商业和住宅用地的需求依然旺盛。
因此，本报告将对一块位于无锡市郊的地块进行定位分析，以确定最佳的产品定位。
二、市场结构分析1.商业用地市场：无锡商业用地市场日益活跃，大型购物中心、商场和百货公司的需求持续增长。
2.住宅用地市场：无锡人口持续增长，对高品质住宅的需求逐渐增加。
3.公共设施用地市场：随着城市发展，公共设施用地的需求也越来越大，尤其是学校、医院和文化设施。
三、地块定位分析根据市场结构分析，针对该地块的产品定位有以下几种方案：1.商业地块：将地块用作商业中心或购物中心，以满足当地消费者的需求。
该地块紧邻市中心，附近居民众多，并缺乏大型商业设施，适合开设大型购物中心。
2.住宅地块：市中心地块供不应求，将地块规划为高品质住宅区，吸引高收入人群。
该地块位置优越，离市中心较近，可享受到便利的交通和配套设施。
3.公共设施地块：考虑将地块规划为学校、医院或文化设施用地，满足市民对公共设施的需求。
该地块周围居民密集，需求量大。
四、产品定位方案基于以上定位分析，本报告提出以下产品定位方案：1.商业地块产品定位：将地块规划为大型购物中心。
购物中心将包括多个大型商场、百货公司和娱乐设施，吸引周边居民和市中心居民前来消费。
购物中心将采用国际化运营模式，引入国际品牌并提供高品质的购物体验。
同时，购物中心将注重融入当地文化元素，与周边社区密切合作，提供符合市民需求的服务和活动。
2.住宅地块产品定位：将地块规划为高品质住宅小区。
该住宅小区将打造为绿化环境优美、高品质生活的代表。
小区将提供多种户型选择，适应不同家庭需求，同时配备现代化的社区设施，如游泳池、健身房和儿童乐园等。
小区将注重社区建设，提供社区活动和服务，增加居民的归属感和满意度。
3.公共设施地块产品定位：将地块规划为综合公共设施用地，建设学校、医院和文化设施。
无锡太湖大道绿地中央广场项目规划方案
2.商业功能部分调整
2011.08.10 总图部分
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
方案一总平面图
总平面图 2011.08.10 总图部分
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计
Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计
Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
与景观开放共融的购物体验
大主题 2011.08.10 概念设计
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
1
策源
发展商
2
策源
发展商、设 计公司、景 观公司
3
策源
发展商
4
策源
发展商、设 计公司、景 观公司 发展商、物 业公司
5
策源
开盘前工作明细
时间点 6 主要工作内容 客户积累 责任部门 策源 配合部门
7
SP活动组织
策源
发展商
8
销售员的补充和培训； 现场售楼处销售道具的制作； 开盘方案的制定。
策源
发展商
工程 节点 营销 节点 销售 节奏 主要 工作
现场售楼处启用
示范园林展示 样板房完工
客户累积期 诚意客户筛选 开盘热销
项目筹备期 销售团队组建及 培训 销售物料准备 模型制作
蓄势期
引导期 阶段性 工作执行
蓄水引爆期 制定价格策略 及开盘策略 办理预售证
开盘 争取 一月清盘
整体营销策略确定
活动组织、售楼处、软文、网络
整体项目密度较低 规划限制较少
SWOT
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势；
地块不规则，不利于排布； 目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
发挥优势，避免威胁
由于户型规划调整，花园洋房推迟入市时间， 届时可能将会对本项目产生直接竞争威胁！
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
重点个案分析 太湖国际社区
N
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅；
临近未来行政中心，商业配套规划完善。
无锡蠡湖恒大项目可行性研报告汇报总纲
无锡蠡湖恒大项目可行性研报告汇报总纲无锡恒大蠡湖地块可行性研究报告总纲2#C地块可行性研究报告一、项目背景2#C地块位于太湖大道鸿桥路交界的西南侧。
是由昔日地王——占地1650亩的原蠡湖二号地块分割而来，蠡湖二号地块曾经在2005年由澳大利亚默维克·仲圣地产有限公司以32亿的高价拍得，但是之后由于该集团经营不善，资金链濒临断裂，无力兑现开发承诺，故蠡湖2号地块被政府重新收回，考虑到超大面积开发带来的种种弊端，政府将2好地块划分为4块面积较小的地块，2#C地块是其中靠近蠡湖的一块优质用地。
本案原蠡湖二号地块是无锡自2001年实行土商业配套：成熟的河埒口、太湖广场商圈，近在咫尺的湖滨路商业街，魅力万科城的华润万家超市、奥林花园的家乐福超市、湖滨壹号的欧尚超市等周边商业配套必使社区发展更加成熟，蠡湖商圈的形成指日可待。
✓景观文化资源、：蠡湖之光、蠡湖公园、太湖之星摩天轮、百米高喷、无锡大剧院、湖滨饭店、金融中心、新体育中心、未来地铁枢纽，6平方公里的蠡湖新城正在成型。
这是一个先建城，后移居的板块。
它靠山面湖，是无锡的一块不可多得的风水宝地，接近市区，交通便利，同时又处在景区，人文及自然景观极为丰厚。
无锡“城市南移”世纪大规划的逐步推进，作为太湖的一部分，蠡湖地区已成为锡城高尚住宅区最为集中的地区之一，区位价值和潜力不可估量。
三、周边市场分析1、区域市场描述✓滨湖区是无锡整体市场的主力供应区域——从CRIC统计的数据来看，09年1-11月区域市场共新增供应109.39万平方米，较08年同期的158.31万方大幅下滑30.09%，但仍居无锡各区的首位，依旧是整体市场的主力供应区域。
✓滨湖区荣登区域成交榜首，价格屡创新高——09年1-11月区域市场商品住宅累计成交186.66万方，较去年同期64.37万方大幅上涨189.99%，取代了08年区域状元惠山区，荣登区域成交量榜首。
受蠡湖公馆、蠡湖尚都等项目的热销，区域均价在6月突破9000元/平方米大关，在7月创下9871元/平方米的高点，成交均价不断走高。
无锡蠡湖新城规划设计
WATER&MOUNTAIN历史HISTORY民俗FOLK CUSTOMSPROSPERITY我们所要做的就是创造一个场所…………一个们可以放松下来，享受无锡的场所一个可以享受无锡的山水、历史、民俗以及他的繁荣的场所We will create a place …………Where we can relax in WuxiWhere we can read the Wuxi’s nature, history, folk customs and his prosperity无锡人的休闲客厅旅游者的度假天堂A living room for Wuxi peopleA paradise for tourists总体定位与功能策划POSITION AND FUNCTION STUDY区位Location区位Location无锡区位影响力骤然跃升Wuxi’s regional impact will leap Array京沪高铁串联了11个百万人口上大城市，沿线城镇面积占国土的6.5%，人口占全国的1/4，GDP占全国的40%，是我国经济发展最活跃和最具潜力的地区。
无锡在东部乃至全国的影响力将骤然提升，应该实现相应的发展领导力。
Beijing-Shanghai high-speed railway connects 11 big cities and each one with a population more than a million. The area of cities and towns along the railway makes up6.5% of the country’s total. The population constitutes 1/4 of the country’s total, and the GDP accounts for 40% of the country’s total. Itis the area with the most rapid economic development and largest potentials in the country.Wuxi’s impact in East China, and even in China as a whole, will enjoy a leap. It shouldrealize its corresponding developmentleadership.无锡旅游休闲业正处转型期旅游休闲业在中国方兴未艾，中国整体旅游业 正在实现“观光旅游经济”向“体验度假经济”的全面转型。
无锡市某地块开发建设初步设计说明 精品
目录第一章建筑设计 (2)一、设计依据 (2)二、工程概况 (2)三、平面设计 (2)四、单体设计 (3)五、垂直交通与层高设计 (3)六、建筑用材 (3)七、主要技术经济指标 (5)第二章结构设计 (6)一、工程概况 (6)二、设计依据 (6)三、建筑分类等级 (6)四、楼面活荷载(标准值) (6)五、上部及地下室结构设计 (6)六、地基基础设计 (7)七、结构分析 (7)八、主要结构材料 (8)九、结构构件断面尺寸 (8)第三章给排水设计 (8)一、设计依据 (8)二、工程概况 (8)三、设计范围 (8)四、生活给水系统 (8)五、生活排水系统 (9)六、消防工程设计 (10)七、节水措施 (10)八、主要设备一览表 (10)第四章电气说明 (11)一、设计依据 (11)二、设计范围 (11)三、供配电系统 (11)四、低压配电系统 (11)五、电气照明系统 (12)六、防雷及接地系统 (12)七、火灾自动报警系统 (12)八、漏电火灾报警系统 (12)九、通信网络系统 (12)十、卫星通信系统 (12)十一、有线电视系统 (12)十二、视频监控系统 (12)十三、停车库管理系统 (13)十四、节能和环保措施 (13)十五、主要设备表 (13)第五章暖通说明 (13)一、设计依据 (13)二、工程概况 (13)三、设计范围 (13)四、空调系统 (13)五、通风和防排烟系统 (14)第六章消防设计专篇 (14)一、概况 (14)二、总体设计与建筑平面布置 (14)三、防火防烟分区 (15)四、安全疏散 (15)五、主要防火构造措施 (15)六、给排水设计 (16)七、电气设计 (17)八、暖通设计 (18)第七章节能专篇 (18)一、建筑节能 (18)二、建筑节能设计 (18)三、电气节能设计 (19)四、暖通节能设计 (19)第八章环境保护篇 (19)一、设计依据 (19)二、环保措施 (19)三、给排水 (19)四、暖通 (19)第九章劳动安全卫生专篇 (20)一、垃圾清运 (20)二、给排水 (20)无锡市XX新城 (XX)地块开发建设初步设计说明第一章建筑设计一、设计依据１）GMP城市设计导则2）建设单位提供的用地红线范围及任务书3）《民用建筑设计通则》(GB 50352-2005)4）《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95 2005版)5）《办公建筑设计规范》(JGJ 67-2006)6）《建筑设计防火规范》(GB 50016-2006)7）《汽车库设计规范》(JGJ 100-98)8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB 50067-97)9）《江苏省城市规划管理技术规定》(2004版)10）规划局提供的规划要点及相关规定11）国家相关建筑法规、规范二、工程概况1、区位分析XX新城金融商务第一街区位于XX新城中心区，东依新城行政中心，南临中心商务CBD，东侧、北侧有城市轨道交通线路穿越，环境优越，交通便捷，区位优势突出。
蠡湖一号方案
活动：利用活动促进，将战场缩小，“在巷子里 打歼灭战”。另可树立项目品牌形象。
户的猎奇心理，并促动 客层面的集体冲动，形 成有效的现场潮流，并 能提前说明产品内涵和 细节。
我们建议 ——
有必要在正式进场前
用产品推介会进行人气号召
产品推介会
产品推介会发布的目的： 选择的时机 现场正式入驻一周前 6月20日 周六晚 1. 发布样板区公开时间
我们Байду номын сангаас叹——
这是一个描绘高端物业形象的
写真时代
风险、劣势在哪里？
1. 在以往的推广期中，由于产品特性产品内容没有具体呈现，因此， 相当多的成交客基于望蠡湖的初级层面上。 2. 蠡湖边其它楼盘规划理念、设计，品质、户型创新进步较快，如 “蠡湖尚郡、银河湾、蠡湖公馆”产品样板积极变现，其实景启动 优先于我们 3. 除了会所样板实景呈现外，我们尚缺失产品突破重点的细节数据描 述，如景观的整体构思，水域营造及覆盖范围，物业内容会所服务 细节，产品交房标准包括建材用料细节方面，尚无法完全表述清晰， 产品的理性色彩有所缺失。 4. 客户分流情况较为严重，特别对于理性的无锡本土客层，在流言之 下，选择别家产品的机率较一般竞争常态下更大。 5. 项目配套与周边环境细节点，包括上述的产品细节内容，尚无法通 过置业顾问的销讲传达给客户。
己梦想的渴望；
丰富购买行为
强调产品内容
要求实景感受
参于高尚聚会
我们强调 —— 针对客群，必须采用切合客户心理所需的企划推广
企划蓝图
万科金域蓝湾 核心卖点：临城临河都市豪宅 广告语：浓缩一城之脉 评价：地段角度，产品站得比较高，气势
太湖国际社区
核心卖点：倾献无锡的维多利亚港 广告语：荟萃·你世界 评价：营造社区品质，描述生活高度
无锡蠡湖地区A-02-08地块概念规划方案
建筑案概念设计中国，，蠡湖地区A-02-08地块2012年3月17日市太湖明珠苑开发有限公司案报告ARCH. ROSSANA ATENA - ARCH. MARCO SARDELLA ARCH. SONJA ILIA目录1.项目地区2.整体规划：概念3.整体规划：布局4.整体规划：具体描述与相关数据5.住宅区6.宾馆7.其他设施1 项目地区该规划案称为是“市蠡湖地区A-02-08地块建筑规划的概念设计案”，地块可建造面积有200,000平（地块最大面积），位于市西南部。
地块北沿太湖大道，东临鸿桥路，南傍自然河道丁昌河，西靠太湖。
该地区面朝太湖，南傍丁昌河，北面能看到惠山，因此具有优越的地理价值优势。
22 整体规划：概念本案设计理念是基于当代欧式建筑的风格。
总体规划基于整体设计，突出两个关键的元素：景观及水景。
景观建筑区域所在的地面并不是平坦的，相反，地块是纵横交错，类似于“3D结构的物体”。
建筑外表地面私人花园公共花园基于此点，主线是从东向西，并呈现动态效果，可以发现在靠近别墅区的2个纵横交错之处的最高点都可以观到湖景。
在这些地段中，有一定的空间，从而形成正形的整体空间。
这些延伸部分的本身是建筑群，主要是5栋高层建筑、宾馆、酒店式公寓、公共设施区域和购物区，从而形成具有标志性的建筑。
其他建筑呈现出在景观里的形态，尤其是别墅、园林景区和多层楼群，这些都与地面隔离，并采用绿色作为设计主题：有私家花园和屋顶花园的别墅、屋顶花园的庭院楼群和空中花园的多层楼群。
在整体景观系统中融入了多树种的紧密布局，大多数是以梅花树为主，呈现出整体景观的繁茂布局。
3水景该部分的主题是水，在多种结构的楼盘中将水运用至各部分，制作成3D立体动态效果图。
底下的想法来自于威尼斯一个南部港湾的鸟瞰图，呈现出含游艇俱乐部、小岛、湖、定时瀑布于一体的建筑群体（比如说，瀑布是定时为晚上每隔一小时开十分钟，并伴有露天艺术灯光，瀑布从宾馆顶层倾泻而下）。
蠡湖休闲旅游区规划设计
蠡湖休闲旅游区规划设计蠡湖休闲旅游区规划设计中国城市规划设计研究院无锡市蠡湖地区规划建设领导小组办公室2005 12汇报内容11>.认知2.背景分析3.模式选择4.开发策略5.旅游项目策划6.概念规划7.蠡湖北岸休闲旅游区城市景观设计8.规模预测与效益评估1.认知蠡湖地区是太湖国家重点风景名胜区的十三个景区之一。
其背依太湖，面向城区，成为无锡山、水、城重要的结合部。
随着无锡城市规划发展既旅游资源的进一步开发，将无锡市旅游市场发展日趋完善。
但总体来看蠡湖地区风景资源还是比较单薄，旅游资源的主导属性应是休闲度假、商务会议与接待服务等。
无锡城市南向扩展直接影响的地域为蠡湖地区，湖滨景观优美地段在休闲旅游度假产品未得到很好发展前，由于经济利益的驱动可能面临杭州西湖所经历的同样威胁。
为此重新定位设计与功能重置成为地区发展的当务之急，特委托此项目。
本次规划范围约34平方公里。
重点为蠡湖新城12平方公里的城区北岸线和休闲旅游区中3平方公里的核心地段。
项目重点及工作内容：主要任务：策划目标：蠡湖休闲旅游区旅游策划蠡湖休闲旅游区旅游概念规划蠡湖北岸休闲旅游区城市景观设计确定休闲旅游区的发展目标、发展策略与发展形式针对旅游区发展定位与总体发展策略、休闲旅游项目布局与概念设计、空间结构分析与主题景观、功能分区与用地布局、道路游线组织与绿地系统规划等方面提出解决问题的思路与方法。
重点涉及城市用地与功能空间调整、景观控制与项目设施内容，以及旅游六要素的城区空间配置等方面。
即总体策划与概念规划、城市设计与核心区建设，同时包括三维动画的可视化效果等。
2.背景分析2.1 区域背景●世界六大城市带（“长三角”城市群、美国大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、欧洲西北部城市群、伦敦城市群）之一●中国经济最发达、最具活力的地区●经济总量、城市化水平迅速提升●人均收入水平居全国前列●消费类型多样、能力升级由传统的实物型消费开始向服务型消费转变。
无锡市蠡湖湾一期城市设计及水街建筑方案设计公开竞选任务书
无锡市蠡湖湾一期城市设计及水街建筑方案设计公开竞选任务书一、规划设计概况无锡素有“山水城市”之称，太湖是无锡水资源丰富的核心代表，蠡湖更是太湖的示范区。
通过十年的治理，蠡湖已经具备国际一流的自然基础条件，但现阶段蠡湖景观资源的利用并不到位，缺乏如旅游配套、度假休闲、商务会议、主题娱乐等功能。
蠡湖湾项目肩负着完善蠡湖景区配套功能、打造世界级功能区核心的任务，一方面依托蠡湖优势，打造现代旅游业及新都市休闲业，另一方面遵循城市发展客观规律，对城市的产业升级、区域差异化开发、现代服务业、第四产业等方面的发展提供有利支撑。
二、规划设计范围1.城市设计范围：东至鸿桥路，南至望湖路，西至环湖路，北至太湖大道，总用地面积约138.2公顷。
2.水街建筑方案设计范围：以南北向规划水系北段为主体，东至规划14米道路，南至望山路，西至环湖路，北至太湖大道，总用地面积约18公顷，水街北段总长约900米（具体范围详见附件1：用地范围图）。
三、设计依据1.无锡市总体规划2.无锡市蠡湖新城控制性详细规划3.蠡湖新城城市设计4.江苏省城市规划管理技术规定（2011版）5.国家及江苏省、无锡市现行的建筑、结构、防火、节能、环保等规范、规定6.本规划设计方案任务书四、设计原则与定位1、设计原则与目标为把蠡湖湾打造为“市民休闲旅游新天地、城市商业商务新高地”，先期启动建设本次规划设计范围内用地，力争达到以下目标：1.对区域内的南北向水系、与蠡湖相接的“港湾”及周边景观进行梳理整治，建成特色鲜明、环境优美的开放式主题景区——“蠡湖水街”；2.进一步完善蠡湖景区配套服务功能，形成既符合商业定位又独具特色的沿环湖路商业步行街；3.作为蠡湖湾滨水核心区先期启动部分，以高质量的建筑和优美的环境为该区域聚集人气，为下一步开发建设蠡湖湾起到良好的示范作用。
2、项目定位蠡湖湾是无锡新的中央服务区（CAZ），其承担的主要职能为：现代服务中心（金融、贸易、法律等）、商业文化设施（购物中心、博物馆、音乐厅、美术馆等）、休闲旅游中心（主题乐园、度假酒店等）、产业经济（会议会展等）和高端居住生活中心等。
无锡市建设局关于滨湖区在蠡湖街道中南地块建造征地拆迁安置房计划的批复
无锡市建设局关于滨湖区在蠡湖街道中南地块建造征
地拆迁安置房计划的批复
文章属性
•【制定机关】无锡市建设局
•【公布日期】2008.01.11
•【字号】锡建开[2008]6号
•【施行日期】2008.01.11
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
无锡市建设局关于滨湖区在蠡湖街道中南地块建造征地拆迁
安置房计划的批复
（锡建开〔2008〕6号）
滨湖区人民政府：
你区锡滨政呈[2007]85号文悉。
为推进蠡湖新城的建设，加快滨湖区拆迁安置房建设步伐，缓解拆迁与安置的矛盾，同意你区在蠡湖街道隐秀路与新湖滨路交叉口西北侧的中南地块建造征地拆迁安置房22万平方米（具体位置以规划定点为准）。
希你区凭本批复到市发改委办理项目立项手续，涉及农用地的抓紧办理土地征用等相关手续。
该地块安置房住宅户型面积原则上控制在90平方米以下，并严格执行国家住宅建设有关规定。
同时按照《关于进一步规范市区征地拆迁安置房建设与管理的意见》（锡政发[2007]83号）和《市政府办公室关于进一步完善市区征地拆迁安置房建设相关手续的意见》（锡政办发[2007]178号）有关规定，确定项目法人，落实建设资金，抓紧办理前期手续，加快启动项目建设。
无锡市建设局二○○八年一月十一日。
无锡长广溪国家城市湿地公园规划设计
８ 内湖湿地
９ 鱼骨状生态展示中心
项 目回访
通 过 对 湿地 公 园的 实地 回访 ， 为 设 计 方 案 基 本 上 实现 了预计 的设 计 目 ， 认 标
创造了水生动植物的栖息地 ， 提供了游客生态教育设施和休憩于野趣之中的公园 设施 ， 以及恢复 了河系独有的丰富生态系统并维持其可持续发展 。 另外， 在我们与
随着湿地环 境的形成 和成熟， 良的栖息环境吸引了各种鸟类来此聚集。 优 尤其是众多野鸭以此为 家， 成年野鸭带着幼鸭悠游于水草芦苇之 间觅食。 外湖湿地 则以自然山水为依托 ， 与内湖的宁静 和 内向性相比， 更显开阔和壮观。 游客可 以通过突出湖岸的观景平台眺望湖对岸的山景和湖中央 的西施水庄——相传此地曾是范蠡和西施功成身退后的归隐之处。 在湿地 公园内我们还为游客设 计了野外露营草坪， 为家庭和团队提 供一 个交 流和体验湿地 环境的去处。同时还配置了集 中的儿童游戏设施， 以吸引有孩子的家庭来此游玩。
前 已建成了颇具特色的内湖和外湖两个不 同特色的湿地景观系统。 内湖湿地 由一系列连续的湖面 组成 ， 挖湖形成的土方塑造地形， 种植林带以围合 内湖空间。 游客可以通 过木栈桥进入 到内湖深 处， 穿越水禽 观赏区、 常年湿地 区、 斑块湿地区、 季节 ｝ 生湿地 区、 科普湿地 区和森林湿地区近距离 观赏品种多样、 色彩丰富的水生动植物。 指示牌详尽地标示植物的品种特性， 供游客了解和学习。
受无锡 蠡湖办 委托 ， 应邀设 计长广 溪 国家湿 地公 园。 其首 期工程 位于无锡 蠡湖风 景区 的 东南角， 处于从 蠡湖进入长广溪 的人 口处， 西 北连湖玺庄 园、 东北接威尼斯花 园、 南至石塘
桥 ， 积 ３ 公 顷 ， 无 锡 单个 用 地 面 积 最 大 的 面 ７ 是
滨湖中轴公园规划方案
滨湖中轴公园规划方案滨湖中轴公园是位于中国江苏省无锡市的一个大型城市公园，规划面积为600公顷。
本文将介绍滨湖中轴公园的规划方案和设计理念。
规划目标滨湖中轴公园的规划目标是打造一座具有国际水平的城市公园，使其成为无锡市的重要文化和旅游景点。
公园的设计必须充分考虑市民的需求，为他们提供丰富的休闲和娱乐方式。
设计理念滨湖中轴公园的设计理念是“自然、文化、健康、现代”。
公园将以生态和环保为出发点，尽量保留原有自然环境的基础上进行规划，同时还将融入无锡地域文化特色，以及现代城市公园的设施和服务。
总体规划布局滨湖中轴公园的面积较为庞大，因此规划布局需要考虑整体性和系统性。
公园设计分为东、中、西三个部分：•东部：东部规划以生态保护和观赏为主，建设了生态湿地、自然草地、花园绿地等多种景观。
此外以湖景为特色的人工湖区也在计划之中。
•中部：中部为公园的主体部分，位于滨湖中轴线上。
设计将公园的核心功能放在中部，包括游乐区、文化广场、户外体育健身区等。
•西部：西部是滨湖中轴公园的景观廊道，带有浓厚的人文历史气息。
规划中包括了西汉古镇、修竹山林等景点。
此外，还将设立一些景观节点和游步道供游客参观。
设施建设公园内的设施建设是滨湖中轴公园的重要内容。
公园内将建设一系列设施，包括：•儿童游乐设施：如游戏堆积、吊桥、迷宫、滑梯等。
•文化艺术设施：如音乐喷泉、露天剧场、雕塑广场等。
•健身设施：如人造湖游泳、户外健身器械、游泳池等。
公园内的部分设施还将具有智能化，例如电子地图等，以便市民和游客快速而便捷地获得公园里的信息，百度地图也将对公园的分布情况进行动态标注。
环保建设滨湖中轴公园的环保建设也是公园设计的一大重点。
公园内将建设一些环保设施，如提供免费饮水站、智能垃圾桶等，为市民和游客提供环保服务。
此外，公园的绿化环保也将被加强，为了不破坏原始生态环境，设计也将尽可能使用本地优秀植物，平衡生态环境。
总结本文介绍了滨湖中轴公园的规划方案和设计理念。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
本案具备城市未来大规划利好， 如何充分利用成为关键所在！
市场动态
总体市场
600 500 400 万/㎡ 300 200 100
0
可售面积 销售面积 供应增幅 销售增幅
2003 269 210.2
2004 445.4 358.1 65.60% 70.40%
2005 497.1 361.1 11.60% 0.80%
入市价格：预计高层均价9500元/㎡
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
精品资料网（）
太湖国际社区
重点个案分析
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅； 规模：占地约111万平方、总建筑面积约145万平方； 其中商业面积近36万平方 容积率小于1.12，绿化率50%；
小高层、洋房主力户型都在135㎡左右
无锡蠡湖中央公园地块项目
前期策划报告
市场篇 产品篇 营销篇 推广篇
市场篇
政策导向 城市规划 市场动态 区域竞争
ห้องสมุดไป่ตู้
政策导向
• 紧缩银根 • 紧缩地根 • 征收物业税
政府宏观调控的表现依然存在， 不论实际执行效果如何，
舆论压力都将导致客户观望心态， 十七大结束后短期内存在政策打压风险是
客观事实
• 土地将越来越难获取 • 短期内的豪宅项目规划将会明显减少 • 低收入人群购房压力更加增大 • 廉租房制度完善后中低价房面临更大威胁
未来（预计2008年底以后）存在较大竞争风险
区域竞争
精品资料网（）
高 中高 中端 中低端
低端
无锡住宅板块分析
太湖广场 均价10000~12000元/㎡
侧面竞争－高端客户分流
蠡湖新城 均价9000~10000元/㎡ 太湖新城 均价6500~7500元/㎡
直接竞争－资源的同质化
崇安新城 均价6000~6500元/㎡
更加稀缺的豪宅可能会有更大的机会
历次调控过后总是新一轮房价疯涨的开始
城市规划
城市规划
南拓：开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。 北展：将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江 阴的联系。 东联：整合东亭与主城区的空间、道路网络 西优：以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。
城市规划 城市向南发展 重点打造滨湖
项目体量较小
规划限制较少
SWOT
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
发挥优势，避免威胁
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势； 地块不规则，不利于排布；
目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
2006 485.32 412.32 -2.40% 14.20%
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4 0.3
％
0.2
0.1
0
-0.1
无锡房产市场整体供求比例合理， 短期内发展趋势看好
总体市场
本公司通过对无锡2004年以来所有土地供应分析得出， 目前无锡房产市场尚有建筑面积约2000万㎡左右的 待推体量
各大专业地产发展商相继进入无锡， 未来产品及服务质量都会有相当程度的提升
利用机会，克服劣势
立足公园物业优势，加快 开发节奏，创造差异化产 品，明确目标客群，增加
直效营销手段
营造未来生活梦想，使 客户认同项目未来价值
机会（Opportunity）
无锡规划发展力度较大； 区域未来四周规划商业； 板块高端形象定位形成。
威胁（Threat）
临近大盘，竞争受限； 政策对豪宅的打压； 未来市场竞争激烈。
客群分析 策略思考 产品说明
精品资料网（）
项目属性
项目区位
精品资料网（）
极佳的景观优势； 紧贴蠡湖中央公园； 便捷的交通路网。
地块属性
占地：16,983㎡（约26亩） 容积率：无确切限制要求
限高：≤24米
地 形：三角形
性质：居住用地
现 状：生地（无须拆迁）
项目周边商业环绕 整体项目密度较低
临近未来行政中心，商业配套规划完善。 入市时间：2007年9月； 入市物业：144套小高层+124套花园洋房 入市价格：小高层6500元/㎡（现7000/ ㎡ ）
洋房8000元/㎡（现10000/ ㎡ ）
太湖国际社区
产品分析
超大客厅开间及错层设计，3.45米挑高； 阳光地下室及前后下沉式花园； 入户式花厅设计及步入式花园与露台。
精品资料网（）
客群分析
客群层次
自我实现 自尊需求 归属需求 安全需求 生存需求
修身养性、享受生活 本项目物业所属
身份与地位的象征 良好的社区归属感 环境、物业和安全性 满足基本居住功能
财富 层面
高
中
客群特征
沉稳、有相对稳定的 社交圈、注重礼仪道 德、重视其身份和声 誉、尊贵奢华的生活 方式
思想深刻、有极强的 洞察力、有远见、有 较高的声望、重视自 己的社交圈和生活圈
主要物业：湖景高层、花园洋房、联排、独栋别墅； 地理位置优越，景观资源优势巨大。 规模：占地约45万平方、总建筑面积约54万平方； 入市时间：预计2007年12月； 容积率小于1.2，建筑密度小于20%，绿地率>40%； 入市物业：项目东北850套高层+68套联
规划户数：预计2000多户，高层主力户型130 ㎡左右 排
精品资料网（）
市场篇总结
• 房产政策打压风险较大，特别对于豪宅项目 • 短期内市场繁荣但未来竞争存在潜在威胁 • 具备城市规划利好 • 区域高端板块概念逐渐形成 • 板块已被炒热，具备借势造势条件
综合来看，本项目具备做高端物业的市场条件， 同时应加快开发节奏，尽量避免未来竞争威胁。
产品篇
项目属性 SWOT
怀旧内敛、道德感强、 丰富的阅历、有敏锐 有一定的信仰（如宗 的洞察力、较强的人 教信仰）、喜欢清静 际网、存在一些显示 和人文气息浓的地方 身份的炫耀心理同时
也注重生活品质和舒 适性。
在舒适和高品质的生 活基础上，强调个性 化的生活方式、较强 的创造力和挑战精神、 拥有其身份和个性的 标志物
重视生活的舒适性和 品质、关注细节、个 人意识强、社交面广、 勇于尝试新的东西、 追求适合自己的新生 活方式
间接竞争－产品的差异化
惠山新城 均价4200~4500元/㎡
间接竞争－价格的对比化
新区板块作为投资型板块，考虑到贷款新政对房产投 资打击较大，该板块未来发展趋势不明朗， 所以在此未列入住宅板块竞争分析
区 域 板 块
蠡湖板块 太湖新城
蠡湖1号
太湖国际社区 万科魅力之城 蠡湖公馆
蠡湖1号
重点个案分析