炎陵县市场调查报告9

2、炎陵交通环境 、
炎陵现阶段交通较差，无铁路，仅G106为主要干道 。目前，随着衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁路正式 动工，炎陵交通状况将会大大改观。 炎陵城区至今未开通公交车，主要交通工具为电瓶 车。电瓶车路线走井岗路、炎陵路、神农大道、环城路 、解放路主要街道。
炎陵交通地图
炎陵现阶段交 通较差，无铁路。
时间 完成投资 商品房销售 面积 3.83万㎡ 10.02万㎡ 商品房销售金 额 0.5052亿元 1.46亿元 商品房销售均 价 1313元/㎡ 1454元/㎡
2008年 2009年 同比增长
0.886亿元 1.26亿元
11.6%
161.7%
189.7%
10.7%
本章小结
炎陵县经济基础薄弱，但旅游特色经济非常明显。 炎陵县经济基础薄弱，但旅游特色经济非常明显。随着目前政 府对旅游文化产业的重视和发掘， 府对旅游文化产业的重视和发掘，第三产业的发展将会带动炎陵经 济腾飞的契机。 济腾飞的契机。 交通等基础建设进一步加强。衡炎高速竣工投入使用， 交通等基础建设进一步加强。衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁 路也将正式动工，开创了炎陵无铁路的历史， 路也将正式动工，开创了炎陵无铁路的历史，也将给炎陵带来无限 商机。 商机。 炎陵县整体发展良好。全县经济稳步上升， 炎陵县整体发展良好。全县经济稳步上升，城乡居民收入也将稳 步向前，随着城乡居民收入提升，炎陵房地产态势也将稳步向前。 步向前，随着城乡居民收入提升，炎陵房地产态势也将稳步向前。
备注
幸福365·正泰新城 正泰新城 幸福
楼盘名称 开发商 项目分几期开发 销售均价 销售进度 广告途径 户型 三房 四房 复式 洋房 别墅 商铺情况 幸福365·正泰新城 攸县正泰房地产开发有限公司 三期 08年880元/㎡ 10年1400-1600元/㎡ 90% 电视、路牌广告 面积类别 129-140㎡ 140-160㎡ 200-250㎡ 200-300㎡ 地址 开盘日期 建筑风格 户型面积区间 主力户型 热销面积 户型面积介绍 户型所占比例 约30% 约35% 约10% 约25% 环城路明德实验小学马路斜对面 2008年开盘，三期在2010年初开 盘（洋房） 欧陆风格 129-250㎡ 140-160㎡ 130-150㎡
目
第一章、 第一章、炎陵县城概况
录
第二章、 第二章、炎陵县城房地产业发展情况分析 第三章、 第三章、炎陵县城商业发展情况分析 第四章、 第四章、市场调查总结
第一章：炎陵县城概况 第一章：
1、炎陵县城概况 、
炎陵县隶属于株洲市，东界江西省井冈山市，全县面积 2030平方公里,其中：下辖4个城区街道办事处和15个乡镇。县 域预计2015年总人口19万人，城镇人口8.55万人，城镇化水平 达到45%。中心城区建设用地近期(2015年)用地控制在550公 顷，人均用地面积110.0平方米/人。 县城中心城区总体布局结构为“子母状”的双城结构，包括 霞阳主城区和九龙副城区。霞阳主城区结构为“一心两轴”的 指状结构，构成“山水相间，城乡交融、共为一体”的山区生 态城市。
户型面积区间 主力户型 热销面积
103-170㎡ 142-150㎡三房 142-150㎡ 户型所占比例 约45% 约50% 约5%
户型面积介绍
位于神农大道路边一栋有商业，一层商铺，面积区间为30-60㎡.商 铺销售价格统一均价4000元/㎡，目前已全部销售完。商铺租金为 800-1000元/间。 本项目2008年12月开盘时均价为880元/㎡，现在销售价格为1200元 /㎡左右。目前只剩两套4房。项目周边商业、交通、生活配套不完 善。存在一种现象是：开发商从开盘至今没打任何广告，但销售状 况很好，只剩两套房源。说明周边完善的配套不是炎陵目标客户非 常重视的因素。
备注
滨江御景
楼盘名称 开发商 项目分几期 开发 销售均价 销售进度 广告途径 户型 三房 四房 两房 商铺情况 滨江御景 昌明房地产公司 一期（两栋） 地址 开盘日期 建筑风格 神农大道人民法院旁 2008年12月 现代简约
08年880元/㎡、10年1250元/㎡ 98% 无广告 面积类别 142-150㎡ 160-170㎡ 103-108㎡
在炎陵，全县70%以上居民为客家人，客家人崇亲观 以上居民为客家人， 以上居民为客家人 念极为浓厚，每年清明、重阳时节，都会举行隆重盛大的 祭祀祖宗活动。瑶族、畲族是炎陵县的两个少数民族，瑶 瑶族、 瑶族 畲族是炎陵县的两个少数民族， 家歌舞、畲族龙狮等民族传统文艺和节庆、民居、饮食、 服饰、祭祀等民情风俗独具情韵、内涵深邃。 以客家文化、瑶族文化和畲族文化为代表的民族民俗 文化源远流长，始终焕发着旺盛的生命力。
一层为商铺，商铺面积区间为28-41㎡，销售价格为4079-5129元/㎡，面积 越小价格反而越贵。目前已全部销售完。 从采盘中了解到，政府要求中天房地产开发公司必须用徽派建筑风格，从 而迎合炎帝陵的旅游风格。本项目户型类别较多，现房所剩房源不多只有 2套四房。另外还有4套四房在建停工状态。
湘山茗园
商铺除作为售楼部的门面未销售外其余售完，当时的销售价格为28003000元/㎡ 本项目售楼部已关门，从物业管理部了解到房子的销售价格为1250元 左右/㎡，房子已全部销售完，业主已基本入住。项目的商铺除了售 楼部的门面外已全部销售完毕，铺面商业类型以五金建材为主，租金 在1500-2000元左右/月，按间算不按面积算，出租价格混乱。
铺面面积为40-400㎡区间，总计 70多个铺面，销售价格为3300元/㎡左右，商铺已全部 销售完毕。铺面租金在1000-1400元/间每月。铺面出租价格没有规范，出租门面价格按 铺面业主实际情况而定，。商业业态以装饰公司、烟酒、日杂、南货、饭店为主。 本项目是炎陵现阶段最大的一个项目，占地面积为168.8亩，总共推出一千多套房源。有 联排、独栋、小高层、别墅、洋房多种物业类型。从08年8月开盘至今还剩一百多套房源。 广告推广主题为“我的五种幸福生活！”“首付28000买炎陵正中心首个欧陆建筑风格的 房子”“买炎陵正中心规模最大户型最完美的房子”。
1. 调研目的：配合贵公司前期相关工作，了解本项目所在 调研目的：
地市场情况。把握市场发展趋势、预见时间内市场机会及 可能存在风险，为项目准确定位提供依据。
2. 调研范围：全县城区在建在售项目。着重商业市场。 调研范围： 3. 调研方式：走访所在县有关政府部门；售楼部现场踩盘； 调研方式：
业内人士间的横向交流；已购房和商铺业主的访谈；网络、 电话工具等。
6、炎陵房地产发展概况 、
09年商品房发展较快，如图：我们可以看到炎陵 年商品房发展较快， 年商品房发展较快
县房地产2009年完成投资比上年同期增长11.6%；商品房 销售面积增长 增长161.7%；商品房销售额增长 ； 增长189.7%，商品 ， 增长 增长 房销售均价同比增长10.7%。
08-09年地产投资和商品房销售情况 年地产投资和商品房销售情况
4、炎陵经济支柱发展 、
炎陵县是一个以旅游和农业为主的山区县。旅游 炎陵县是一个以旅游和农业为主的山区县。旅游以炎 帝陵和井岗山第一站为主要支柱。其他有人文景观：炎 帝陵、炎陵庙、奉圣寺、崇德坊、胡真官寺、鹿原亭、 圣火台等；自然景观：鹿原洞、龙脑石、龙爪石洗花池 等； 农业以农林牧渔业为主。森林、水电、矿产资源丰富。 具有得天独厚的自然生态环境，旅游开发前景广阔。
旅游经济加快发展。2009年全年共接待游客102万人次， 旅游经济加快发展。
比上年增长37.8%实现门票收入2178万元，同比增长48%，实现 旅游综合总收入3.12亿元，比上年增长41.8%
农业生产稳定发展，基础建设继续加强。 农业生产稳定发展，基础建设继续加强。2009年，
全县完成农林牧渔业总产值74403万元，增长5.1%.其中农业增长 3.4%；林业产值下降1.5%；牧业产值增长11.8%；渔业产值下降 1.7%
目前炎陵当前房地产发展，趋向于新城区发展。 目前炎陵当前房地产发展，趋向于新城区发展。
2、楼盘调研篇 、
中天广场
楼盘名称 开发商 项目分几期开发 销售均价 销售进度 广告途径 户型 二房 三房 四房 五房 六房 商铺情况 备注 中天广场 炎陵中天房地产开发公司 一期（一栋） 08年约1180元/㎡ 10年约1400元/㎡ 已售95% 围栏（开发商手写广告） 面积类别 79㎡ 111-124㎡ 152-159㎡ 163㎡ 193㎡ 地址 开盘日期 建筑风格 户型面积区间 主力户型 热销面积 户型面积介绍 户型所占比例 约5% 约30% 约40% 约20% 约5% 解放路步行街斜对面100米 2008年 徽派（政府要求） 79-193㎡ 120-159㎡三房和四房 152-159㎡的四房
楼盘名称 开发商 项目分几期开 发 销售均价 销售进度 广告途径 商铺情况 湘山茗园 天和Biblioteka Baidu地产有限公司 一期 08年900元左右/㎡ 10 1250 10年1250元左右/㎡ 已销售完 未做任何广告 地址 开盘日期 建筑风格 户型面积区 间 主力户型 热销面积 神农大道建材市场对面 未知 徽派 未知 未知 未知
5、炎陵人文特色 、
炎陵文化异彩纷呈，源远流长的炎帝文化、天然古朴的自然生态 文化、催人奋进的革命老区文化、多姿多彩的民族民俗文化和生机盎 然的群众文化交相辉映，将炎陵打造成有名的全国文化先进县。 近年来，该县高度重视对传统文化的传承和保护，目前“炎帝陵祭 典”、“炎陵三人龙”、“炎陵客家山歌”、“炎帝传说”、“苏区 歌谣”等先后被列入国家、省、市级非物质文化遗产保护名录。今年 初，炎陵县政府以2010年1号文件公布了《炎陵县非物质文化遗产名 录》，名录收录了该县民间音乐、舞蹈、小吃、习俗等150项非物质 文化遗产。炎陵成为目前株洲市唯一具有国家、省、市、县级非物质 目前株洲市唯一具有国家、 目前株洲市唯一具有国家 文化遗产保护名录项目县。 文化遗产保护名录项目县。
炎陵县市场报告
长沙嘉地策略机构
（2010年7月6-7日）
前 言
本项目位于株州市炎陵县新城区环城路，东临炎陵中学、 明德中学；南临规划中的综合体育广场、合一大酒店；西临马 路对门在售项目幸福365、北临在售项目东方明珠。地理位置 优越，为炎陵高尚住宅聚居区。我司秉着多年实战经验，立足 项目发展需求，对该县在建、在售典型性楼盘等方面进行了一 次全面的扫盘和市场分析，力求挖掘市场共性和缺失，并为本 项目定位和推广提供准确的市场依据。现呈交贵司，以资参考。
3、炎陵经济现状 、
经济总量不断扩大，经济结构持续改善， 经济总量不断扩大，经济结构持续改善， CDP稳步增长 稳步增长
2009年全县实现地区生产总值2.28亿元，比上年增长15.6%。 第一产业增加47783万元，增长5.1%; 第二产业增加96689万元，增长22.1%； 第三产业增加83532万元，增长13.7%。 三大产业结构由上年的23.9:39.5:36.6调整为21:42.4:36.6,未来第三 产业比重大大增加； 人均GDP为 12745元 ,比上年 增长 1336元。
第二章：房地产业发展情况分析 第二章：
1、楼市分布图
东山明珠
中天广场
幸福365·正泰新城 正泰新城 幸福
滨江御景 湘山茗园
• 炎陵楼市主要分布概况：以南桥公园为界，以西为老城区，以东为新 炎陵楼市主要分布概况： 老城区， 老城区 新 城区； 城区； • 具体调查对象：老城区:中天广场、湘山茗园； 具体调查对象：老城区 新城区:幸福365·正泰新城、东山明珠、滨江御景； 新城区
备注
东山明珠
楼盘名称 开发商 项目分几期开发 销售均价 销售进度 广告途径 户型 两房 三房 四房 五房（复式） 商铺情况 备注 东山明珠 株州东山房地产开发有限 公司 三期 08年880元/㎡ 10年1180元/㎡ 一期已基本售完 未做广告 地址 开盘日期 建筑风格 户型面积区间 主力户型 热销面积 户型面积介绍 面积类别 90-103㎡ 103-130㎡ 150-160㎡ 160-190㎡ 商铺正在开发当中具体数据不详，需继续关注。 本项目分三期开发。一期为普通住房，基本销售完，只剩3-4套房源。二期为 商业部分，在建。三期为别墅区，在建。有关具体数据仍需继续跟进。 户型所占比例 约10% 约30% 约45% 约15% 现代简约 90-190/㎡ 151-160㎡四房 150-160 环城路明德小学正对面 2008年