长春中海飞跃路法式洋房大平层项目定位梳理
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
靠近市区，密度高，高层为主 代表：中海国际社区 产品：高层、洋房为主
版块② “区域口，相对低密”
净月入口区域，密度相对较低 代表：万科惠斯勒、复地净月国际 产品：洋房、联排别墅
版块⑤ “潜力区，高密”
净月西，未来净月发展方向。 密度高，高层为主 代表：万科城 产品：高层
版块③ “区域心，低密”
净月正门附近，密度低， 代表：中信城 御翠园 产品：独栋别墅、洋房、小高
版块 ④ “近净月潭，低密”
靠近净月潭，资源好，稀缺性 代表：远洋戛纳小镇 益田瓦萨小镇、华翰净月公馆 产品：洋房、联排
15
3、长春别墅典范案例
中信城 占地108万㎡，容1.1， 两条绿轴和穿插的水 系，一脊多系景观链。 远洋·戛纳小镇 占地86万㎡，容1.1， 商业24万㎡，卖点为 商业+教育+自然资源。
2分钟车程——南环；
3分钟——南四环
6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环； 3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；
4分钟车程进入快速交通；
5
4、项目本体——经济指标
项目经济技术指标
宗地 总面积 108946.36 总建筑 面积 140719.1 计容积率建筑面积|128167.2 住宅 119358 商业 7828.8 会所 980.4 不计容积率面积 （人防地下车库面积） 12551.9 容积率 ≯1﹒18 建筑 密度 ≯25 绿地率 ≮45% 建筑高度 37.9米
8
Part
2
目标市场机会
长春别墅市场环境
长春平墅市场环境 长春洋房市场环境
9
净月版块，统领全长春别墅江湖。
2012年度长春市别墅成交均价前10
10
11
Βιβλιοθήκη Baidu
12
1、长春别墅项目根本格局
老牌 － 万科兰乔圣非 ／ 融创上城
主流 － 和黄御翠园 ／ 中信城
个性 － 万科惠斯勒
新贵 － 远洋戛纳小镇 ／ 益田瓦萨小镇
万科惠斯勒／国信美邑 远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇
第三梯队 Ⅳ级别墅
华业玫瑰谷
14
2、长春别墅项目集中区
在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。
净月区，作为长春休 闲居住区，占据得天独 厚的净月潭自然资源。
在净月，中海、万科、 和黄、远洋等跨域区域 型发展商云集，项目之 间比拼的不单纯是产品 力、自然资源等因素； 除此外还有不容忽视的， 是企业自身的实力与品 牌影响力。 在净月，越是靠近净 月潭的项目，密度较低， 品质、定位越是趋向高 端，以联排、独栋、洋 房三产品为主。 版块① “近市区，高区 高密”
长春高新区 （南区）
长春南部新城
3
2、项目本体——区域资源
以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生 活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。
高校林立 区域内有吉林大学南校区 等14家高等院校； 中、小学 省二实验等11所基础教育 学校，市政府第二幼儿园 等10所托幼机构及民办学 校； 医疗服务 硅谷医院等47家医疗服务 机构。 家庭购物 世界最大的零售商沃尔玛 连锁店；国内规模最大的 一站式现代化商贸购物中 心欧亚卖场；
4
3、项目本体——交通条件
项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。
“两横 两纵” 快速路 系统总 长约 64.8公 里，投 资超百 亿。 全线 设立17 座立交 桥，通 行能力 提高两 倍，设 计车速 60-80公 里/小时。
6分钟——民大街
7分钟——绕城高速；
永春河把基地分为南北两地块； 四至：南至荷园路、北接飞跃路；
宗地
永 春 河
西临光谷大街、东连远期规划的城市公园；
用地范围内无其它建、构筑物；
6
5、项目本体——资源评价
本体资源条件评价
项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目 强 势 条 件 规模因素 密度因素 交通条件 •项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。 •项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。 •与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。
区域认知
•位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。
弱 势 条 件
自然资源
•永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。
激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。
7
当前，我们首要解决的是选择问题：
结合项目本体， 针对别墅、大平层、洋房三类产品、 面对长春地产市场环境，选择那一个品类 作为本项目的核心产品线？
——本次汇报内容——
项目本体分析 目标市场机会 项目定位选择
1
Part
1
项目本体分析
2
1、项目本体——区域潜力
项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。 作为长春未来城市中心——南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的 牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。
高新南区，有八一水库、富 强水库，以及永春河、富裕 河两个天然水系，是长春市 生态环境最好的区域之一， 自然资源得天独厚。 高新北区，处于长春市的母 亲河伊通河下游，拥有东北地 区最大的城市湿地公园——长 东北城市生态湿地公园。是高 新北区颇具特色的自然与人文 交相辉映的美好环境。 南部新城，北部为市级行政 中心，南部为市级金融文化中 心和市级商业中心，三个中心 共同构筑长春市未来的城市 “中心”。南部新城定位，是 服务长春市、全省乃至全东北、 东北亚的现代服务业中心区。
和黄·御翠园 占地82万㎡，容0.5； 充分利用地势优势 及品牌优势。
益田·瓦萨小镇 占地34万㎡，容1.1， 建筑风格以北欧风 格为原型进行改良。
源山墅 占地38万平米，建筑 面积约41万平米，容 积率为1.1，三面环山。
13
1、长春别墅项目根本格局
别墅项目，比较的不单是产品自身， 更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。
品牌力
100
90 80 70 60 50
Ⅰ级别墅 Ⅱ级别墅 Ⅲ级别墅 Ⅳ级别墅
第一梯队 Ⅰ级别墅
和黄御翠园／中信城
60 70 80 90 100
50
产品力
第二梯队 Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅
Ⅰ级别墅：和黄御翠园、中信城 Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑 Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇 Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷
版块② “区域口，相对低密”
净月入口区域，密度相对较低 代表：万科惠斯勒、复地净月国际 产品：洋房、联排别墅
版块⑤ “潜力区，高密”
净月西，未来净月发展方向。 密度高，高层为主 代表：万科城 产品：高层
版块③ “区域心，低密”
净月正门附近，密度低， 代表：中信城 御翠园 产品：独栋别墅、洋房、小高
版块 ④ “近净月潭，低密”
靠近净月潭，资源好，稀缺性 代表：远洋戛纳小镇 益田瓦萨小镇、华翰净月公馆 产品：洋房、联排
15
3、长春别墅典范案例
中信城 占地108万㎡，容1.1， 两条绿轴和穿插的水 系，一脊多系景观链。 远洋·戛纳小镇 占地86万㎡，容1.1， 商业24万㎡，卖点为 商业+教育+自然资源。
2分钟车程——南环；
3分钟——南四环
6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环； 3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；
4分钟车程进入快速交通；
5
4、项目本体——经济指标
项目经济技术指标
宗地 总面积 108946.36 总建筑 面积 140719.1 计容积率建筑面积|128167.2 住宅 119358 商业 7828.8 会所 980.4 不计容积率面积 （人防地下车库面积） 12551.9 容积率 ≯1﹒18 建筑 密度 ≯25 绿地率 ≮45% 建筑高度 37.9米
8
Part
2
目标市场机会
长春别墅市场环境
长春平墅市场环境 长春洋房市场环境
9
净月版块，统领全长春别墅江湖。
2012年度长春市别墅成交均价前10
10
11
Βιβλιοθήκη Baidu
12
1、长春别墅项目根本格局
老牌 － 万科兰乔圣非 ／ 融创上城
主流 － 和黄御翠园 ／ 中信城
个性 － 万科惠斯勒
新贵 － 远洋戛纳小镇 ／ 益田瓦萨小镇
万科惠斯勒／国信美邑 远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇
第三梯队 Ⅳ级别墅
华业玫瑰谷
14
2、长春别墅项目集中区
在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。
净月区，作为长春休 闲居住区，占据得天独 厚的净月潭自然资源。
在净月，中海、万科、 和黄、远洋等跨域区域 型发展商云集，项目之 间比拼的不单纯是产品 力、自然资源等因素； 除此外还有不容忽视的， 是企业自身的实力与品 牌影响力。 在净月，越是靠近净 月潭的项目，密度较低， 品质、定位越是趋向高 端，以联排、独栋、洋 房三产品为主。 版块① “近市区，高区 高密”
长春高新区 （南区）
长春南部新城
3
2、项目本体——区域资源
以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生 活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。
高校林立 区域内有吉林大学南校区 等14家高等院校； 中、小学 省二实验等11所基础教育 学校，市政府第二幼儿园 等10所托幼机构及民办学 校； 医疗服务 硅谷医院等47家医疗服务 机构。 家庭购物 世界最大的零售商沃尔玛 连锁店；国内规模最大的 一站式现代化商贸购物中 心欧亚卖场；
4
3、项目本体——交通条件
项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。
“两横 两纵” 快速路 系统总 长约 64.8公 里，投 资超百 亿。 全线 设立17 座立交 桥，通 行能力 提高两 倍，设 计车速 60-80公 里/小时。
6分钟——民大街
7分钟——绕城高速；
永春河把基地分为南北两地块； 四至：南至荷园路、北接飞跃路；
宗地
永 春 河
西临光谷大街、东连远期规划的城市公园；
用地范围内无其它建、构筑物；
6
5、项目本体——资源评价
本体资源条件评价
项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目 强 势 条 件 规模因素 密度因素 交通条件 •项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。 •项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。 •与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。
区域认知
•位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。
弱 势 条 件
自然资源
•永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。
激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。
7
当前，我们首要解决的是选择问题：
结合项目本体， 针对别墅、大平层、洋房三类产品、 面对长春地产市场环境，选择那一个品类 作为本项目的核心产品线？
——本次汇报内容——
项目本体分析 目标市场机会 项目定位选择
1
Part
1
项目本体分析
2
1、项目本体——区域潜力
项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。 作为长春未来城市中心——南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的 牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。
高新南区，有八一水库、富 强水库，以及永春河、富裕 河两个天然水系，是长春市 生态环境最好的区域之一， 自然资源得天独厚。 高新北区，处于长春市的母 亲河伊通河下游，拥有东北地 区最大的城市湿地公园——长 东北城市生态湿地公园。是高 新北区颇具特色的自然与人文 交相辉映的美好环境。 南部新城，北部为市级行政 中心，南部为市级金融文化中 心和市级商业中心，三个中心 共同构筑长春市未来的城市 “中心”。南部新城定位，是 服务长春市、全省乃至全东北、 东北亚的现代服务业中心区。
和黄·御翠园 占地82万㎡，容0.5； 充分利用地势优势 及品牌优势。
益田·瓦萨小镇 占地34万㎡，容1.1， 建筑风格以北欧风 格为原型进行改良。
源山墅 占地38万平米，建筑 面积约41万平米，容 积率为1.1，三面环山。
13
1、长春别墅项目根本格局
别墅项目，比较的不单是产品自身， 更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。
品牌力
100
90 80 70 60 50
Ⅰ级别墅 Ⅱ级别墅 Ⅲ级别墅 Ⅳ级别墅
第一梯队 Ⅰ级别墅
和黄御翠园／中信城
60 70 80 90 100
50
产品力
第二梯队 Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅
Ⅰ级别墅：和黄御翠园、中信城 Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑 Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇 Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷