中原地产市场分析报告

政策热点
2011年央行首调存款准备金率
➢ 1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个 百分点。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别 存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达 15.5%。
> 浙江金华的永康县成为全国第一 个直接干预房地产市场的县级政 府。
> 西安、南宁、青岛等城市也明确 表态，近期将加入限购行列。
> “国八条”进一步扩大限购范围 。
“国五条”扩容
“国八条”蔓延
政策热点
“国八条”心理影响胜过实质表现
➢ 二套房贷首付提至六成。政府收紧差别化信贷，利用银行杠杆扼杀炒房侥幸心态，不过也误伤了部 分改善性需求。政策对以深圳客为主的惠阳、大亚湾市场影响较大，而对以刚需为主的惠城市场则 影响有限。
政策热点
存款准备金率上调背景分析
流动性失控
热钱汹涌
> 商业银行年后首周新增贷款规模 直逼5000亿。
> 1季度有近1.2万亿到期央票，而 央票由于一、二级市场利率倒挂 ，公开市场操作回收流动性效果 不佳。
通胀压力
> 美欧逐步走向“宽松”，以中国为 首的新兴市场国家却在“收紧”。 国际市场流动性充裕和人民币升 值预期加剧国际热钱流入的压力 。
政策热点
房产税试点启动 沪渝方案渐次出炉
渝版房产税细则
> 征税对象：（一）试点采取分步实施的方式。 首批纳入征收对象包括个人拥有的独栋商品住 宅、个人新购的高档住房、三无人员新购的第 二套（含第二套）以上的普通住房。（二）未 列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房 ，将适时纳入征税范围。
> 适用税率 ：（一）独栋商品住宅和高档住房建 筑面积交易单价在前两年主城九区新建商品住 房成交建筑面积均价3倍以下的住房税率0.5%； 3倍（含3倍）至4倍的税率1%；4倍（含4倍） 以上的税率1.2%。（二）在重庆市同时无户籍 、无企业、无工作（三无人员）的个人新购第 二套（含第二套）以上的普通住房，税率0.5% 。
3
需求供给“双剑合璧”
> 地方政府要坚定调控信心，充分发挥房 产税的市场调节作用，合理引导房价及 房地产市场走势预期。
> 房产税出台必须与货币、财政、扩大居 民投资渠道等配套政策同步运行 ，尤其 要改变目前的负利率局面。
> 政策在合理调节需求的同时，更重要的 是增加住房供应，双轮驱动以改善供求 关系。
> 难撼地方政府。相比土地出让金，房 产税收入杯水车薪，“房产税让别人 先试”的想法不乏拥护者。
> 误伤中低收入家庭。我国70%以上为 自有住房，房产升值不等于收入增加 ，反之带来的只是更重的赋税。
政策热点
房产税降房价需上下一心、政策先行
楼市之“达摩克利斯之剑”
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地方政府“表里如一”
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配套政策“保驾护航”
➢ 限购令蔓延，限价令启动。一方面限购以二线省会城市为重点，惠州为珠三角的三线城市；另一方 面，惠州一直是珠三角地区的“价格洼地”，房价远远落后于珠三角兄弟城市，不具备限购、限价 的条件。
➢ 客户存在心里抗性。经历了2010年楼市愈调愈涨的教训，大众普遍对新一轮调控效果持怀疑态度 ➢ 通胀预期对冲调控效果。民间货币充足，且缺乏有效的投资渠道，而市场对未来通胀、流动性与资
政策热点
深圳十大银行7家取消首套房贷8.5折优惠
➢ 近日，媒体报道深十大银行7家取消首套房 贷8 .5折优惠，并有3家银行将利率提到了 基准利率的1.1倍。深中介表示各银行首套 房贷利率政策天天在变，而且同一家银行的 各家支行不尽相同，而且是不同客户不同利 率。
➢ 少数几家银行表示按银监会规定的下限（即 8.5折）执行，但是，实际申请难度加大。
产价格在一季度持续走高的预期，加剧了资金进入楼市的冲动。 ➢ 需求转移，规避政策打击。限购城市扩大至直辖市、计划单列市、省会城市，尚未涉及三、四线城
市，投资和投机需求可能将对于一、二线城市的购房需求转移至尚未限购的城市，惠州或迎来新的 发展契机。
总体而言，“新国八条”在短期内对楼市成交量会有较大冲击，但是其冲击时间有待观察。且对 于房价的调控是个长期艰巨的系统性任务，此次“国八条”料难以对房价产生实质性影响。
政策热点
国版“限购令”全面升级
➢ 进入2011年，楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城 市。据统计，目前全国已有25个市县步入“限购”行列，而“国八条”更起到了推波助澜的作用。
➢ 覆盖范围更广：与其他25个城市相比，国版限购令不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城 市扩大到全国600多个城市。
> 弥补地方政府财政不足。对存量房征 收房产税，在不增加土地资源的情况 下，形成地方政府稳定的财政收入来 源。
> 调节收入和财富分配。运用税收杠杆 ，调节贫富差距，使得社会财富分配 更加合理 。
房产税之“力不从心”
> 调控重堵轻疏。地方政府迫于土地财 政的压力，垄断和限制土地供应，土 地供应不足才是房价上涨的根本原因 。
“国十条”试点
第三波
第二波
> 9.29新政：房价过高、上涨过快 、供应紧张的城市，要在一定时 间内限定居民家庭购房套数。
> 在政策高压下，上海、深圳、广 州、三亚、海口、天津、杭州、 苏州、温州、南京、福州、厦门 、宁波、舟山、大连、兰州16个 城市出台“限购令”。
> 2011年开年，太原、济南、武汉 、昆明、南昌、金华、郑州 、合 肥八县市颁布“限购令”。
> 保障房：北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新 建和收购20万套，力争竣工10万套。
上海
> 房产税：2011年上海市房地产市场坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住 房为主，加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。
> 保障房：2011年上海市新开工建设和筹措保障性住房1500万平米、22万套，供应 1150万平米、17万套，并启动郊区城镇棚户简屋改造工程。
➢ 建行个贷经理表示，总体而言，各银行都想 在政策范围内提高房贷利率，借此提高业务 利润水平和优化贷款结构。 他表示去年建 行深圳分行房贷业务利息收入低于全国平均 水平，相信其他银行也是类似情况，现在在 全年额度紧张的情况下，提高利率是必要的 。
”限购“蔓延全国
> 各直辖市、计划单列市、省会城市和房 价过高、上涨过快的城市，要从严制定 和执行住房限购措施。
量化调控目标
> 根据经济发展目标、人均可支配收入增 长速度和居民住房支付能力，合理确定 本地区年度新建住房价格控制目标。
政策目的：进一步巩固调控的成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨
本月 聚焦
政策经济
> “国八条”出台，加码楼市调控 > 房产税试点改革启动，上海重庆先行 > 银行收紧信贷，首套房贷优惠取消
行业动态
> 房企境外捞金，在港掀发债潮 > 保障房倒逼，高端地产受追捧
Part A.1
政策经济
政策热点
“国八条”落地 第三轮调控启动
➢ 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强 化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工 作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。
沪版房产税细则
> 征税对象：本市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上的住房（包括新购二手 存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭 在本市新购的住房。
> 适用税率 ：适用税率暂定为0.6%。应税住房每 平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品 住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减 为0.4%。
> 税收减免：居民家庭在本市新购且属于其第二 套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积 人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房 产税；人均超过60平米的，对属新购住房超出 部分面积，按本暂行办法规定计算征收房产税 。
政策热点
房产税效果尚难定论 待接受市场检验
房产税之“普度众生”
> 稳定房地产市场预期。增加房产持有 成本、抑制投资和投机需求，引导居 民合理住房消费，缓解供需矛盾。
政策热点
楼市调控——没有最严只有更严
“国八条”奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续并强化原有调控政策的同时，也出 现了一些新的亮点。
收紧二套房贷
> 二套房首付款比例不低于六成，贷款利 率不低于基准利率的1.1倍。
加强税收征管
> 对个人购买住房不足5年转手交易的， 统一按销售收入全额征税 。
中原地产市场分析报告
报告内容
A. 宏观市场 B. 惠州一级市场 C. 惠州二级市场 D. 惠城区市场细分（见附录）
页码
3 25 43 79
Part A 宏观市场
淡季不淡 催生三轮调控
在经历了2010年两次以“限制”为主的政策失效后，岁末年初，全国楼市的逆市走高最终迫 使中央政府掀起了新一轮的调控风暴，限购令、房产税、保障房将成为2011年楼市调控的关 键词。
政策热点
地方两会释放从紧信号 京沪定调调控思路
近期各省市“两会”陆续召开，京沪在内的各一线城市局均释放明确信号：2011年房地产调 控继续从紧，楼市“双轨”调控格局仍将延续。
北京
> 房产税：北京市2011年将严格落实房地产市场调控措施，继续增加住房有效供给，坚 决遏制房价过快上涨，但暂不试点房产税，具体是否执行听从国务院整体安排。
➢ 周小川表示，实施稳健的货币政策，意味着在抗击国际金融危机时所采用的一些刺激政策将回调到正常 水平，具体表现为：物价水平会在一个阶段后出现回调；利率和物价的关系开始逐渐由负转正，平均存 款利率、国债投资利率会高于通货膨胀率；向社会提供的货币信贷量将回复到一个不过度膨胀，但也不 过度收缩的常态水平。
> 通货膨胀预期形成后，物价会形 成一定的上涨惯性。
> 节日需求将带动产品价格上涨。
> 冬季灾害性天气频发，加剧农产 品生产和运输困难。
政策热点
周小川：存款准备金率还有上调空间
➢ 中国人民银行行长近日在接受媒体采访时表示，货币政策带来的物价和资产价格上升等负面效果会慢慢 显现，政策调整一定要及时，要把抬头的物价尽快打下去。虽然存款准备金率已在高位，但未来还会依 赖这一工具的使用及央票发行来对冲流动性。未来不排除数量型和价格型工具的使用。
➢ 周小川说，管控流动性要有两个渠道：一方面，流动性过多就要想办法吸收回来，虽然存款准备金率已 在高位，但未来还是会依赖这一工具的使用及央票发行对冲流动性；另一方面，市场流动性是靠货币创 造过程体现出来的，如能通过收紧信贷以减缓货币的创造放大过程，流动性就可得到有效控制。从中期 看，平均存款利率要高于CPI，使老百姓存款得到保值增值，不受损害，但不是每个时点都是这样。
无房户
1套
2套及以上
可以购买
一套
一套
禁购
禁购
一套
禁购
禁购
政策热点
第三波“限购”来袭 三线城市上榜
第一波
> 4.15新政：地方政府可根据实际 情况，采取临时性措施，在一定 时期内限定购房套数，
> 4月30日，北京出台“国十条实 施细则”，执行“本地人限购， 外地人有条件禁贷”的“限购政 策”，成为首个出台限购令的城 市。
➢ “国八条”的出台既体现了当前楼市调控所面临的严峻形势，也体现了中央政府坚决遏制房价过快 上涨的决心，被认为是近几年来最严厉的楼市调控政策组合。如首次提及房价调控目标化，首次将 责任落实到各地方政府，在楼市调控已经加强对投资及投机购房者的调控的同时，第二套房贷款首 付比例再次提高一成。
➢ 面对2010年楼市愈调愈涨的尴尬，年初中央再出重拳调控楼市，“八条政策，条条致命”，意在为 节后楼市提前降温，未来势必加重市场的观望情绪， 短期内有利于稳定市场预期，但长期来看仍难 以扭转房价持续走高的大势。
➢ 限购更加严格：本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的 20多个城市将重新调整限购口径。如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交 易。
本市户籍家庭（新购房套数）
非本市户籍家庭（新购房套数）
国八条
无房户
有房
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ1套
2套及以上
无纳税、社保证明
一定年限纳税、社保证明