国际商务大酒店运营方案

项目名称：科华国际商务大酒店（暂定名）

Central Business Hotel Zhengzhou

运营策划案

预览

||Brown：市场定位

经营定位

营销治理

第一部：市场定位

【壹】背景篇

一、项目概述

1、项目差不多资料

Ⅱ

ⅣⅢⅠ

项目位于郑州市中心大同路与福寿街交汇处之东北角，郑州火车站广场东边。南边是鑫地大厦（快捷酒店），西南方向是以银基商贸城和世贸商城为中心形成的服装批发商圈；西边是郑州火车站和郑州中心长途客运总站，西北方向是以小商品城和郑州大酒店、红珊瑚酒店、金阳光大酒店等构筑的火车站小商品批发基地和休闲旅栈区；北边是苑陵商场、金智万博商城，东北方向是以德化步行街、北京华联商厦、金博大等构筑的二七商圈。项目高22层，总占地面积约900㎡，总建筑面积约1.98万㎡（不含地下室2层和顶层面积）。其中5--22层（6层为设备层）、地下室负一层（负二层为设备层）、顶层为本项目经营面积，约17000㎡；1--4层，非本项目经营楼层。

2、项目初步研判

优势

a）地理位置好，地处郑州火车站广场，正对南出站口

b）该建筑为高层，地处火车站广场核心地段，形成地标性建筑

c）地处郑州火车站商圈核心区、二七商圈一级辐射区

d）火车站交通枢纽带来较强的日人流量

劣势

a）建筑前边公共广场面积小

b）停车位少

c）公交车、长途客车的进出站，造成大同路（西）、福寿街的交通拥挤

d）由于火车站区域的脏乱差，会对消费者造成恐慌心理

二、项目进展研究思路

针对火车站区域的“脏、乱、差”对消费者造成的心理恐慌、鑫地快捷酒店对本项目的冲击，以及本案自身特征，我们将通过对中国酒店业环境分析、郑州酒店业区域市场环境分析、项目和周边酒店的分析，采纳客户调查、竞争项目调查等手段，运用数据库分析和潜力竞争力交叉分析的方法，完成项目的市场总体定位，找准市场，达到快速建立酒店品牌和特色经营方式的运营理念实现利益最大化。

【贰】分析篇

一、中国酒店业市场环境分析

纵观2008年,几乎全部的政府和企业都表示2009年将是全球最困难的一年.世界经济的衰退，原材料和人工成本的大幅提高，加上金融危机的导火索，让全球跌入百年以来的经济谷底。

并购造就中国真正的国际化酒店集团

关键词：10%的出租率

这是任何酒店难以想象和同意的,但2008年那个数字在许多酒店的报表上每月都出现,而2009年年初如此的数字差不多在更多的酒店报表上出现。

经济危机下，最难生存的将是众多的单体酒店。与国外酒店高集团化程度形成强烈反差的是：中国酒店绝大部分是单体自营，即使是集团，也大多属于资产集中、治理分散的方式。

早在上世纪50年代，随着交通运输业的迅速进展，许多大的酒店集团应运而生，并从某一国家内的集团逐步向全球进展。目前，全世界较大的酒店集团已达几百家，操纵着全世界客房总数的绝大部分，并产生了三大巨头的洲际、喜达屋和希尔顿饭店治理公司，这些集团酒店在资金、技术、人才、设备设施等方面具有雄厚的实力，对所属酒店统一经营模式，从而实现高治理水平、高服务质量和高经济效益。

依照相关统计资料，中国经济型连锁酒店业从2000年不足30家酒店、3000余间客房，进展到2007年年末近1700家酒店、18万多间客房。目前，已有100多个品牌在运营，同时差不多

涌现出一批业内知名品牌，如锦江之星、如家、莫泰连锁、7天连锁、汉庭连锁、格林豪泰等，有的品牌差不多在国外成功上市，面对经济型酒店在中国迅猛的进展态势，在金融危机之下，或许不能凸显其效应，然而危机过后，人们的思想得到放松，第一个得到缓解的行业将是旅游业，加上危机时期国家刺激消费的宏观调控政策积淀，市场上资金充足，资本市场将再次恢复到通货膨胀状态，经济性酒店的前期规模运营将在现在凸显出强势张力效应。

酒店信息化开源节流

经济的衰退让传统企业的利润节节下降，原材料和人工成本却步步高升，进一步加速企业的现金流失衡。如何降低成本，保住利润是所有企业面临的最大问题。开源成为瓶颈时，节流就成为企业生存和进展的差不多之道。

2008年底开始，各个行业实施大规模裁员，世界500强中许多企业裁员高达20%-30%，一时刻所有职员岌岌自危。酒店行业并没有成为特例，许多集团的高管在服务几十年后都黯然离职。靠裁员和操纵费用能达到全然的节流目的吗？事实上不然！尤其是中国的酒店业企业，都还处于上行期，并没有达到人员饱和和市场完全竞争的状态。成本难以操纵的根源在于没有科学的治理工具和方法，流程的混乱、工作的低效、从业人员素养的参差不齐都使得成本无法量化地治理。绝大多数中国酒店的治理依旧停留在纸笔记录和领导的指示上，即使在使用类似PMS等治理系统，也仅仅是数据记录的工具，而专门少用于数据分析和收益治理。花费数万，甚至上百万的PMS在相当多的酒店仅仅等同于

电脑中的Excel表。而数百家中国酒店集团有CRS（集团中央预订系统）不到30家，运营得当的不到10家，而这10家中绝大多数不是星级酒店集团，反倒是经济型连锁酒店。

市场空间巨大

在国际上，经济型连锁酒店与豪华酒店的比例为7：1，而在中国，那个比例是倒置的。星级酒店和小旅馆在中国以自己的生存方式野蛮生长，两级的服务差距给经济型连锁酒店留出了巨大的市场空间。现在的经济型连锁酒店行业远未达到饱和的程度，实际上竞争更多地集中在经济型连锁酒店和一般饭店之间，而非经济型连锁酒店之间。只要进入那个市场，几乎没有空手而归的。

二、郑州酒店业市场环境分析

在经历了，20世纪80年代的平稳、90年代的疯狂投资、21世纪最初5年的疯狂淘金之后，郑州酒店业逐渐走上了理性之路。

随着社会的进展以及受全球经济形势的阻碍，郑州酒店业也不断的在调整或转型，针对四、五星级高端酒店和定位低端的经济型酒店成为今后酒店业进展的两个主流方向。2004年，中州国际集团高在郑州开出了第一家快捷酒店，短短几年的时刻，快捷酒店在郑州遍地开花。快捷酒店的风行，在于消费者这一酒店形式的同意，与三星级以上的酒店相比，快捷酒店没有奢华的设施和高附加的服务，与一般的旅馆、招待所相比，快捷酒店的设施更时尚、整洁、卫生，如此的消费模式，关于河南如此一个进展中的都市来讲，具有巨大的潜在消费空间。