物业法律风险防范(全面分析与总结)

一、物业公司面对的主要法律主体

1、业主（房屋所有权人等）

2、物业使用人（门面租赁户、住房租赁户、广告位租赁者、场地使用者等）

3、业主大会

4、业主委员会

5、社区、街道

6、城管、消防、公安、交警

7、物业政府主管部门

8、协作单位

9、员工

10、开发商

二、物业服务主要法律文件

1、物业（前期）服务合同，开发商管理合同

2、管理（临时）规约，

3、业主大会议事规则

4、业主大会决议

5、业主委员会决定

6、员工劳动合同

7、门面租赁合同

8、卫生外包合同

9、广告位租赁合同

三、主要物业服务纠纷类型

1、物业费纠纷（金额小、户数多、影响大）

2、管理责任纠纷

3、管理权纠纷

4、劳动争议纠纷

四、物业案例总结：

1、业主身份无法确认的法律风险

陈诉：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。

原因：由于业主身份资料和物业资料不全，无法明确被告、无法确定房屋面积。

对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。

2、水电公摊计算公式的法律风险

陈诉：某楼盘业主认为电梯公摊不合理拒绝缴纳公摊电费

原因：公摊计算公式未经确认，分摊电梯电费是业主义务，但如何分摊目前尚无合理规范。

对策：物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。

3、未留下催交费用记录的法律风险

陈诉：某楼盘业主长期拖欠物业管理费用长达5年，物业公司起诉该业主，但是法院只支持了最后两年的物业管费。

原因：该业主主张超过诉讼时效，诉讼时效一般为两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要催缴主张的证据。

对策:催费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。

4、业主在小区道路行走掉入下水井中骨折，起诉物业公司要求赔偿，后法院判决物业公司赔偿医疗费及误工费。

原因：小区道路下水井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并做警示标志等。物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。

对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应。

5、小区业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。

原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。

对策：加强小区公共设施设备管理和防控，安全巡逻，安全提示，做好安保岗位监管和巡查记录工作。

6、小区业主被保安打伤住院，起诉物业公司要求赔偿损失，后经法院调解赔偿5千元。

原因：保安与业主因车辆停放发生争执，雇佣关系、雇佣活动、雇主责任。

对策:加强员工守法意识教育，明确服务岗位的责任，提高职业素质。依法合理处理与个别业主的纠纷。

7、某楼盘因业主不慎起火，消防队来后发现消防栓没水，耽误灭火，导致室内财产全损50万元，该业主起诉物业公司，法院判物业公司赔偿10万元。

原因：物业公司消防设施维护失职。保障消防设施正常使用时物业公司合同义务和法律责任。

对策：按规范定期维护，安排人员做好日常监测工作。

8、某小区业主家中被盗，报警，未果，后起诉物业公司赔偿经济损失5万元，结果物业公司不得不和解赔偿3万元。

原因：该业主谎称报案需要，服务中心曾向该业主出具确认被盗物品及价值和当值岗亭值班漏查责任的书面文件。有责任、有过错、有损失、有确认。

对策：服务中心慎用印章或对外出具书面资料。

9、物业公司与员工合同在2009年12月31日到期，但公司到2010年2月1日才通知不续聘。该员工申请劳动仲裁，以违法解除劳动合同为由要求公司支付相当双倍补偿金的赔偿金6万元。后调解支付了4.8万元。

原因：该员工连续工作满十年，合同期满未签书面合同，连续工作满10年，自动变成无固定期限合同。

对策：提前通知；要不要继续续聘一年。

10、物业公司工作两年的保安突然提出解除劳动合同，并申请仲裁要求支付高达2万元的加班工资。后物业公司不得不妥协支付了1万元的加班工资。

原因：该保安提供了两年来完整的考勤表，清楚记录每周只能休息天，每天值班12小时。考勤表制作不规范，保管不善、工资表结构不合理。

对策：加强考勤管理，调整工资表构成，合理安排工作时间使其符合劳动法规定，月清月结，巧用年终春节红包，综合工时制申请。

11、物业公司以多次离岗、不接值班电话等严重违反劳动纪律为由开除某工程值班员。该员工不服申请仲裁，反以单位违反解除劳动合同为由要求支付赔偿金3万元。后物业公司调解支付2万元。

原因：物业公司无法提供确凿证据证明。谁主张、谁举证，用人单位承担举证责任。

对策：积极主动收集证据，如当事人的情况说明（检讨书、谈话笔录、录音等）设置合理的岗位监管制度，落实员工考核记录。

12、物业公司因一名年龄45岁的保安值班不幸意外猝死，经过善后赔偿40万。

原因：该员工没有购买社保，工伤赔偿只能单位出，在工作岗位上意外猝死，属于工伤。

对策：尽最大可能购买社保，以及完善福利待遇。

13、小区业委会与物业公司签订为期三年的物业服务合同，可一年后小区通过业委会突然提前解除合同，并与另外一家物业公司签订了物业服务合同，物业公司主张继续履行合同，被法院驳回。

原因：由于小区大部分业主对该物业公司不满意，小区业主召开大会已成作出上诉决定。

业主大会享有任意解除权条件是业主大会法定程序通过决定，业委会正式提出，物业公司可向业委会主张违约赔偿责任。物业公司不享有任意解除权。

对策：在物业服务合同中对业委会单方面无故解除合同约定一定数额的违约金。

14、物业公司退出管理

服务合同到期、合同解除。物业公司需要注意提前告知义务，要有合理期限准备。移交义务如：资料、物业、公共开支。签订《物业移交三方协议》避免卷入后期纠纷。

15、业主违反专有部分使用规则、违反共有部分使用规则、违反管理规约、其他妨碍物业管理秩序的行为。如下挖地基。

办法：劝阻、制止、通报、提请执法部门、诉讼。在此过程中注意收集业主违反法律法规的证据。诉讼主体包括：利害关系业主、业委会、物业公司。如下挖地基

16、公共收支纠纷法律风险

情况说明：明确公共收入的归属、公共收支的范围、公开透明公示、结余的管理。管理模式有：委托物业公司管理，