电梯管理规定

清远市统悦物业管理有限公司企业标准

电梯管理规定

1范围

本标准规定了电梯运行、维修、保养的管理内容和要求，适用于物管中心（处）的电梯管理。

2编制依据/引用文件

2.1国务院2003年（第373号令）特种设备安全监察条例

2.2Q/CMPMCFS 38106 钥匙管理规定

3术语

3.1电梯司机：指具有国家认可的特种作业证书，专门负责电梯运行操作的人员。

3.2电梯维修工：指持有国家认可的特种作业证书，专门负责电梯维保、检修作业的技术工人。

4管理规程

4.1电梯资料管理

每部电梯应在接管后建立单独的技术档案，档案中应包括：

4.1.1设备原始技术资料

a)电梯验收文件：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、电梯订货合同、

安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明书、遗留问题处理协议与

会议纪要等；

b)设备登记表：记载设备的各项基本参数；

c)中、大修工程记录：记载大、中修时间、次数、维修内容与投资额及工程预决

算文件等；

d)事故记录：记载重大设备、人身事故发生的时间、经过与处理结论等；

e)更新记录：记载本梯更新时间、批准文件。

注：接管二手物业项目时应要求业主或原管理单位提供法规要求的电梯技术资料。如不能提供时，应要求其出具书面说明备案。我方通过制造厂商、检测机构、城市建筑资料馆等途径收集电梯设计文件、使用维护说明、合格证明、安装技术资料及检测资料，重新建档。

4.1.2维修资料

a)报修单与维修保养记录：每次维修、保养单独填写，按月汇总，每季装订；

b)运行记录：每月一册，每年装订一次备查；

c)运行月报：管理单位每月上报；

d)普查记录：每年一次安全检查记录报告，归档保存；

e)技改资料：运行改进、设备革新、技术改进措施等。

4.2电梯运行管理

4.2.1物管中心（处）根据实际情况确定电梯的运行方式和运行时间。电梯按规定的运行时间、班次运行。对于24小时连续运行无人值守电梯，应实行白天巡视、夜间值班制度。

4.2.2物管中心（处）工程管理部门应根据有关规定建立和实施电梯运行、巡检、操作规程，指导操作者正确使用和检查电梯。

4.2.3电梯运行、巡检、操作规程应至少包括以下内容：

a)任命每部电梯的责任人；

b)明确规定电梯运行、巡查的人员、频次、内容、记录方式以及发现问题的处理

流程等；

c)台风、暴雨、雷暴等灾害天气下，应进行的检查和预防工作。

4.2.4电梯司机和电梯维修工必须按国家有关规定，经培训合格、资格认可后持有效证件方可上岗。

4.2.5严禁电梯带故障运行。

4.2.6电梯严禁超载运行。

4.2.7电梯临时停止运行，物管中心（处）工程管理部门需书面提交电梯停运申请，写明停运电梯数量、位置、停运的原因，停运时间等，经物管中心（处）负责人同意后方可停运。

4.2.8物管中心（处）工程管理部门应制定并实施电梯出现故障和事故时的应急处理程序。

4.2.9电梯运行情况应填写《电梯运行日记》（表370—85），每月统计汇总编制运行月报。

4.3电梯巡检管理

4.3.1物管中心（处）工程管理部门应制定电梯检查的范围、内容、路线和要求。可参考《电梯运行日记》（表370-85）中的运行监控项目。

4.3.2巡视人员检查过程中认真执行《礼仪手册》的规定；

4.3.3巡检频次（见表1）

表 1

4.3.4巡检方法：采用看（设备现状）、听（异常声响）、闻（异常气味）、摸（异常振动）、测试（参数、数据、效果）全方位进行。

4.3.5巡检中发现异常情况必须及时报告上级主管，并积极采取有效应急措施。

4.4电梯安全管理

4.4.1电梯司机和维修工应经培训合格，熟练掌握、严格执行电梯运行、维修安全操作规程。

4.4.2应执行Q/CMPMCFS 38106 《钥匙管理规定》，委派专人管理电梯机房和轿厢钥匙（三角钥匙），明确电梯钥匙的使用人员，对使用和临时领用人员进行登记，三角钥匙的使用者必须是持有效电梯维修证的人员，严禁无关人员使用电梯钥匙。

4.4.3一把三角钥匙必须配备一个安全警示牌，明确使用钥匙的危险性和注意事项。4.4.4使用人员在使用三角钥匙前，必须了解警示牌上的内容。

4.4.5三角钥匙使用人员应经过电梯安全知识培训，经资格认证后取得有效证件。

4.4.6不允许装运易燃、易爆、有腐蚀性的危险物品，如有特殊情况，需经物管中心（处）同意并严加安全保护措施后装运。

4.4.7电梯轿厢顶部，除电梯固有设备外，不得放置他物品。

4.4.8经常检查电梯安全装置的可靠性，定期进行安全机构动作试验和整体性能试验。

4.5电梯标识管理

4.5.1在电梯轿厢内的醒目位置应张贴电梯“安全检验合格证”。

4.5.2在电梯轿厢内的醒目位置应张贴《乘梯须知》。

4.5.3在电梯厅应有明显的电梯导向标识、楼层标识（适用时）。

4.5.4机房门应有“机房重地，闲人免进”标识。

4.5.5电梯在维修或停运时应在首层摆放“电梯检修，暂停运行”的标识牌。

4.5.6应在电梯轿厢的显著位置，标明承担日常维护保养工作的专业电梯公司的名称、急修和投诉电话。

4.6电梯机房管理

4.6.1机房必须加锁，防止外人进入，因工作需要，必须进入电梯机房的人员均应进行登记，填写《外来人员出入机房登记表》（表370—60）。

4.6.2机房内严禁堆放易燃易爆物品及杂物。

4.6.3机房应防止老鼠等小动物进入。

4.6.4机房应有专人定期巡查。

4.6.5机房应配备灭火器。

4.6.6机房应保持良好的通风，照明条件。

4.6.7《电梯援救操作规程》应上墙。

4.6.8机房内应配备应急工具，并挂在方便使用的位置；

4.6.9机房内应保持清洁。

4.7电梯应急管理

4.7.1使用单位应制定《电梯应急处理程序》，对发生火灾、停电、水灾、雷暴、地震、运行故障等可能发生的紧急情况的职责分工、工作程序、工作内容、记录方式做出规定。

4.7.2使用单位应制定《电梯援救操作规程》，确保安全快速解救被困人员，当电梯发生困人事件时按《电梯援救操作规程》操作。

4.8电梯维修保养管理

4.8.1电梯的常规保养要求

a)周/月保养：至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查，每次不少于2小时；

b)季度/半年保养：每梯每季度/半年进行一次重点部位保养，每次不少于4小时；

c)年保养：每梯每年进行一次全面检查保养，每次不少于8小时。

注：1 物管中心（处）可根据拥有电梯的具体情况选择、调整、确定保养周期和方式。

2 各期保养内容应根据电梯技术条件在合同中约定。

4.8.2物管中心（处）工程管理部门要根据电梯的运行情况做出正确评估，每年12月份制定下一年度的《年设备设施维修保养计划》（表370—42）。

4.8.3物管中心（处）工程管理部门根据电梯的年度维修保养计划组织实施。

4.8.4对于外委保养的项目，必须委托具有专业资质的电梯公司对电梯进行定期保养、维护，签订电梯委托维修保养合同，明确规定维保内容、保养频次、实施方式及验收标准。

4.8.5专业电梯公司的电梯维修工必须持有效证件上岗。

4.8.6物管中心（处）工程管理部门应制定电梯维保（监督）作业规程，规定维保（监督）的内容、方法、标准、记录方式。电梯维保人员必须按电梯维保（监督）作业规程进行维保作业；对于外委保养的项目，物管中心（处）工程管理部门按电梯维修保养（监督）作业规程有效地监督专业电梯公司进行维保作业。

4.8.7电梯在维保时，必须在该梯首层及操作层放置安全护拦、警示牌。

4.8.8电梯设备进行保养后，工程主管都应对保养工作的质量进行检查确认。

4.8.9电梯设备进行保养后应填写《房屋/设备设施维修保养记录》（表370—48），或保留维保公司的专业维保记录，并签字确认。

4.8.10电梯的保养工作应安排在低峰、夜间或节假日进行，尽量不影响或少影响电梯的使用。

4.9电梯维修管理

4.9.1维修等级与要求

a)零维修（小修）：日常的维护保养按计划进行，因故障发生停梯关人的急修，

维修人员接报修后30分钟内应到达现场并完成抢修救援。

b)中修：运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般为三年。

c)大修：中修后继续运行三年，因设备磨损严重需更换主机和较多机电配套件以

恢复原来性能而进行的全面彻底的维修。

4.9.2物管中心（处）工程管理部门要根据电梯的运行情况做出正确评估，每年12月份制定下一年的电梯维修保养计划，编制《年设备设施维修保养计划》（表370—42）。

4.9.3物管中心（处）工程管理部门根据电梯的维修保养计划组织实施电梯的维修工作。中修、大修项目按Q/CMPMC 33202《招标管理规定》选择维修方，实施前应进行充分的技术经济分析和方案论证。

4.9.4电梯运行及巡检中发现故障，应及时维修或立即通知维保方急修，并向上级报告。

4.9.5主管上级对无法解决的故障应组织专业人员进行会诊，分析故障现象，判断原因，排除故障。如需要委外维修的按Q/CMPMCFS 37203《设备设施维修保养管理规定》执行。

4.9.6电梯维保人员必须按电梯维保（监督）作业规程进行维修作业；对于外委维修的

项目，物管中心（处）工程管理部门按电梯维保（监督）作业规程有效地监督专业电梯公司进行维修作业。

4.9.7电梯设备进行维修后，工程主管都应对维修工作的质量进行验收检查确认，并保存维保方的维修记录。

4.9.8工程管理部门对每一次的维修都应认真做好记录，填写《房屋/设备设施维修保养记录》（表370—48）。记录应包括修理时间、故障原因及修理过程、更换的主要配件、预防措施等，维修记录应归入设备技术档案保存。

4.9.9电梯维修保养后，应进行空载运行确认正常后方可正式投运。

4.10电梯的年检、停运和投用管理

4.10.1新电梯、大修改造后的电梯及报停后重新开始使用的电梯，必须经特种设备安全管理监督部门检测合格并取得“电梯安全检验合格证”之后才能投入运行。

4.10.2电梯如长时间不投入运行，物管中心（处）工程管理部门需书面提交电梯停运申请，写明停运电梯数量、位置、停运的原因，停运时间等，报物管中心（处）负责人、公司工程管理部门、分管领导，总经理批准后实施。

4.10.3电梯长时间不投入运行，应在“电梯安全检验合格证”到期之前向特种设备安全管理监督部门办理报停手续。

4.10.4物管中心（处）工程管理部门应按照国家安全技术规范的电梯年度检验要求，在“电梯安全检验合格证”有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出年度检验要求，经特种设备安全管理监督部门检测合格后取得有效的“电梯安全检验合格证”。

5 记录

5.1 房屋/设备设施维修保养记录表370—48

5.2 年设备设施维修保养计划表370—42

5.3 房屋/设备设施维修保养记录表370—48

5.4 年设备设施维修保养计划表370—42

5.5 外来人员出入机房登记表表370—60

5.6 电梯运行日记表370—85