2019年广东阳江商业项目调研及凯江·滨海广场项目定位分析报告
阳江市商业市场调查报告
(二)、商业批发市场非常初级的商业业态面临新的突破
概况来说，阳江市的商品批发市场具有“小、脏、乱、差”的特点，同国内其他地方一样，这种市场往往是自发式的，也具有一定的生命力，数量不断增加，辐射力不断增强。但是，从专业角度讲，非市中心的商业市场多数属一种非常初级的商业业态，相当于经营农副产品的农贸市场层次。其经营主体多，管理水平低，功能单一，交易方式落后，服务质量和商品质量难有保证，极度缺乏核心竞争力。虽然这种特殊的业态形式在目前生产力水平比较低和商贸业不很发达的状况下，有一定的市场空间，但仅限在农村地区有较强的生存能力。所以，这种传统市场形式在即将面临的飞速发展的商业经济条件下，将难以适应现代市场竞争的要求的需要。因此，如何实现传统商品批发市场的功能创新和品位提升，已成为影响阳江市商贸业可持续发展、实现商贸业现代化的关键因素。阳江市商品批发市场要以调整布局、资源整合、功能创新为发展思路，实现传统商品批发市场的升级，塑造商品批发市场的核心竞争力。
二、阳江市社会经济现状
（一）、城市定位与发展战略
阳江市正全力打造全省“双转移”示范基地、沿海临港工业基地、中国刀剪产业基地、国际休闲旅游度假胜地、环珠三角现代农业基地、广东宜居创业滨海新城，努力建设成为三次产业协调发展的新型工业化城市。
（二）、三大产业现状
三大产业比例由上年的23.9：40.5：35.6优化为22.2：40.4：37.4。农业实现总产值195.8亿元，增长5%。渔业总产值74.2亿元，增长6.5%。水产品出口3.1亿美元，增长51.6%，增速居全省首位。林业总产值2.9亿元，增长3.1%。畜牧业总产值38.7亿元，增长4.3%。工业经济逆势上升。规模以上工业实现总产值509.3亿元，增加值123.4亿元，分别增长18.8%和20.2%。第三产业实现增加值194.1亿元，增长14.3%。社会消费品零售总额316.7亿元，增长19.2%。旅游资源开发水平不断提高，旅游环境整治工作有效加强，全市接待游客653.4万人次，旅游总收入35.0亿元，分别增长16.1%和16.7%。房地产、交通运输、金融保险等现代服务业快速发展。全市商品房销售面积和销售额为104.9万平方米和28.0亿元，分别增长39.2%和50.9%。
【营销】2019广东惠州淡水、大亚湾商业项目报告
惠阳商业项目考察报告2019. 1.4目录CONTENT 12龙光城天安星河城3456华都购物广场缤购地下商业广场诚杰壹中心灿邦新天地淡水概况●淡水镇地处广东沿海，隶属惠州市管辖，历史悠久，又是著名的侨乡。
她位于珠江三角江三角洲东南 部，南边紧靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，北与惠州毗邻。
是珠三角经济区重点卫星镇， 惠阳区政治、经济和文化中心。
●惠阳淡水位于惠阳区南端， 紧靠大亚湾经济技术开发区，并与深圳市接壤，是历史悠久的古镇，又是著名的侨乡。
全镇 总面积80平方公里，城区面积24平方公里，下辖18个社区居委会 和8个村委会， 总人口约30多万人，是惠阳区人民政府所在地和全区政治、经济、文化中 心，是“深莞惠”一体化 和环大亚湾新区的重要组团。
淡水城区各大小道 路纵横交错，深汕高速及厦深铁路、惠大高速等贯穿其中，方圆50公里内有厦深铁路惠 州南站、惠州机场、深圳机场和惠州港可供使用，海陆空交通 非常便利。
电 力供应充足，通信系统优良、娱乐服务设施完善，科技、文教、卫生、金融、服务、 海 关货检、社会保障和治安管理体系配套齐全，保证了淡水迈向现代化城市发展需要。
龙光城天安星河华都购物广场缤购商业广场诚杰壹中心灿邦新天地项目分布项目分布ONE 龙光城龙光城地理优势项目概括•深惠·龙光商业广场紧靠深圳坪山新区，面积约为8.5万平米，依6万㎡龙光湖美景，坐拥约20万龙光城住宅消费客群，商业前景广阔。
龙光商业广场以“美好生活创想+”为主题，规划有屋顶花园和室外儿童游乐天地，打造可供全家人轻松畅玩的一站式家庭共享空间。
休闲城、花园小镇、欧式风情街三大中庭主题风格与空中花园构成龙光城四大场景亮点，帮助消费者发现生活之美。
•项目位于大亚湾西区深惠合作示范区边缘，靠近西南大道，紧邻深圳坪山新区、龙岗坑梓镇，作为深圳东进战略核心受益第一站，享受深圳产业、资源和人口向东延伸的利好。
F R O M PP H O T O I X A B A Y项目现状原·龙光城 现·龙光城 标致更换淡水龙光商业广场•楼层业态分布深惠龙光城负1层定位为：主力店：沃尔玛，餐饮：鱼的错、英雄煮、老港记、面点王、72街、麦当劳，零售：良品铺子、生活无忧，配套：万宁、南北药行等。
港利·上城国际(滨海)项目整体定位及营销报告
1200 1000
918
1141
800 600 400 200 0
640 569 509 416 353 439 505 450
865 755
套数 面积：100㎡
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
滨海房产市场：2013年房地产市场
150 100 50 0
101
项目配套： 商业
滨海房产市场：项目周边在售项目分布区域图
欧堡利亚.臻园 华芳国际 滨湖·中央花园 绿都佳苑 景玉兰亭
本案
在售项目同质化明显，主要项 目以小高层和高层为主，容积 率接近、建筑形式单一，建筑 密度较高。
从房源面积来看，以90-110 平米的两房，及110-130平米 左右的三房为主力面积，户型 方正。少量的90平米以下的两 房和130平米以上的四房。
其中销售最好的楼盘 为学府壹号，均价 3500元/㎡，今年已 售477套；友创·滨河 湾，均价3700元/㎡ ，今年已售324套；
注：2013年数据为前 五个月统计数据
滨海房产市场：城南楼盘
目前滨海县城南的楼盘不多，配套设施不是很完善，项目以低容积率为 主，售价低于滨海县的平均售价。
龙泰·御景湾 项目地址： 人民南路西凤鸣路南 项目规模： 22.29万㎡；36万㎡ 项目产品： 多层 主力户型： 90㎡、110㎡、120㎡ 成交价格： 3400 销售现状： 在售 项目卖点： 中式人文景观 开元半岛华府 项目地址：迎宾大道凤鸣半岛北侧 项目规模：1.8万㎡；3.2万㎡ 项目产品：小高层 主力户型：90㎡、110㎡、120㎡ 成交价格：3500 销售现状：在售 项目卖点：临近公园 项目配套：南湖公园
忠仙华庭 项目地址：幸福路与中市路交界处 项目规模：8万㎡；16万㎡ 项目产品：小高层 主力户型：90㎡、110㎡、130㎡ 成交价格：4100 销售现状：二期在售 项目卖点：北区水景楼盘 项目配套：菜场、中山医院、学校
2019精品东莞市凯东新城项目前期定位108化学
扶手电梯
2F
家电/电脑数码 及软件
内铺：8--20㎡ 柜台：2--10㎡
与手机、步行街等形成配套，可划 分成为小铺进行销售
扶手电梯
购书中心
3F
(音像\体育用品\乐
器\图书等)
2,900㎡
需主力店吸引人流
一楼直达扶手电梯、 货梯
日常生活用品、 餐饮、休闲娱
乐
20%
45岁以上
3000以上
公务性、家庭 日常生活用品、
性
餐饮、休闲
10%
五、项目消费群定位
符合项目现阶段建筑设计 要求
业态定位
符合消费群的消费需求 符合项目未来销售要求
符合商家基本的经营要求
结论如下：
六、项目业态定位
时尚生活商业组团 综合城市商业组团
根据以上项目周边消费群的初步分析， 美格行认为，项目商业部分整体可分为 两大组团，包括： 时尚生活商业组团，该组团主要是为
以上海洋等主题，仅为其中一个例证想法，具体采用何种风格，规划 设计部门及装饰公司在专业水平上更加精到，宜在符合前述四个原则的 基础上进行规划。
四、项目市场定位
根据以上推论的结论，美格行建议：项目打造成为：
凯东“中央街” 凯东“城市广场”
“中央街”表明项目在城市中的地位，表明项目的重要性。同时也体现了项目在特 色和经营上都有别于大岭山甚至在东莞市、珠三角区域目前所存在的商业；
三、项目主题定位——项目商业装修风格及主题论证 方式一：满足最基本的铺位装修要求
做法：仅仅考虑完成项目的基本装修，满足基本的营业要求 成本投入：最低 市场反映：仅仅是一个商品买卖的地方而已，往往经营惨淡
.
三、项目主题定位——项目商业装修风格及主题论证
2019佛山商业的项目的的策划定位的报告
【二】项目定位
目标消费群体 商业主题
目标消费群体
商业主题定位基础
总体消费人群 （含Outlets）
Oulets 消费群体
旅游休闲消费群体
通过不同的商业主题构筑完整的消费产业链 并最终实现人流的共享
本案的商业 主题定位基础
目标消费群体
商业主题定位基础
总体消费人群 （含Outlets）
Oulets 消费群体
Outlet China 佛山商业项目策划定位报告
11-2019
创造、
融合……示范
……拉动 =
完善旅游产业链， 提升市场号召力， 做大旅游休闲产业蛋糕。
【一】 市场及项目分析
【二】 项目定位
【三】 产品策划
目
【四】 运作模式建议
录
【五】 投资规模估算
【六】 设计建议
【七】总结
【一】市场及项目分析
已于今年10月23日开业
即大梅沙OUTLETS(奥特莱斯)购 物村，一期购物街区共有15栋独 立建筑，总建筑面积达7,920平 方米。拥有40至400平方米不等 的60余间独立店铺。
项目分析
核心策略三：自身价值创造
Outlets 突围 同质化竞争格局
求同存异，差异化竞争
同为奥特莱斯项目，在品 牌、商品、价格、经营策 略等环节，运营商应考虑 寻求竞争力所在。奥特莱 斯之外，作为商业组合， 本案将在15万平米的体量 中寻求价值创造和竞争力 塑造。
6.95 2.51 4.14 3.93 8.77 1.48
目标消费者数量 405,500 736,000 173,500 578,000 223,500 231,000 290,500 979,000 125,500
市场定位三水广场选址分析报告三水广场市场定位
06 结论与展望
研究结论
地理位置优势
三水广场位于城市核心商圈，交通便捷，有 大量的人流和车流。
市场需求大
该区域消费者需求多样化，消费能力较高， 为广场的经营提供了良好的市场基础。
竞争对手分析
该区域竞争对手较多，但三水广场在规模、 品牌和服务等方面具有竞争优势。
建议与展望
扩大品牌影响力
利用三水广场的品牌优势，加强品牌宣 传和推广，提高市场知名度和美誉度。
市场定位三水广场选址分析 报告
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景 • 市场定位分析 • 三水广场选址分析 • 三水广场市场定位策略 • 营销策略建议 • 结论与展望
01 项目背景
项目的由来
三水广场是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的 商业中心，旨在为当地居民提供便捷、舒适的 购物体验。
近年来，随着城市化进程的加速和居民消费水 平的提高，三水市商业市场发展迅速，但同时 也面临着激烈的竞争和消费升级的压力。
02 市场定位分析
市场的定义
01
定义市场范围
确定目标市场的大小和特征，包 括潜在客户、竞争对手和行业趋 势。
02
消费者行为分析
03
市场趋势分析
了解目标市场的消费者行为和需 求，包括购买习惯、消费心理和 品牌偏好。
研究市场的发展趋势和未来预测 ，包括经济、社会和环境等因素 的影响。
市场的细分
确定细分标准
周边竞争对手的分析：对周边竞争对手进行详细的分 析，包括其定位、客流量、销售额等方面，以便更好
地制定市场定位策略。
周边配套设施：周边有银行、餐厅、娱乐等设施 ，方便顾客进行消费和休闲。
04 三水广场市场定 位策略
产品定位策略
阳江市公众商业物业投资经营意向调查报告
阳江市公众商业物业投资经营意向调查报告调查说明以下是我司对阳江市民中有意向投资商铺的公众的调查分析报告。
一、有意向投资商铺的公众背景资料1、性别在这次调查中有意向投资商铺的公众女性占45%，男性占55%。
2、年龄根据我们的调查所得，这一部分有意向购买商铺的公众，年龄段以30岁以下居多，占60%；30-40岁的占了31%。
由此可见阳江投资商业物业的投资者年龄趋于年轻化，中青年者的投资比例相当高，所以考虑中青年者的投资需要是发展商因首要考虑的因素。
3、收入在有意购买商铺的公众之中，月收入在1000元以下的占45.6%，1000-2000元的占41%，两部分合起来占了八成多，也就是说阳江市民的月收入在2000元以下的占大部分。
4、交通在调查中显示，打算投资商铺的公众的日常交通工具，摩托车占了72%，自行车占20%，小车占8%，二、投资商铺的用途在有意向投资商铺的阳江公众调查中发现有62%的公众是用于自营，只有38%的被调查者是用于投资出租。
从这点来看阳江市民对于投资的热情不高，三、获得商铺信息的途径有42%的被调查者是通过电视广告了解到商铺信息，23%的公众是通过报纸广告了解商铺信息，21%的市民是通过户外广告了解到有关商铺的信息，17%的公众是通过电台广告获得商铺在售信息，17%的公众通过展销活动，13%的居民是通过宣传单张，21%的市民通过朋友介绍，还有23%的被调查者是自己看到商铺在售的。
四、投资商铺时考虑的因素阳江市民在投资商铺时有37%的市民首要考虑地段，37%的公众投资者首要考虑商业氛围，有40%的投资者首要考虑人流量，23%的投资者首要考虑有无大型商家入驻，42%的投资者首要考虑商业物业的配套设施是否完善，还有17%的投资者选择了其它。
五、商业物业的配套1、配套设施在有关商业物业应该提供哪些相关的配套设施的调查中有42%的投资者首选停车场，31%的投资者选择了货梯，21%的投资者首选仓库，31%的人首选银行，35%的人选择取款机。
定位策划-城市综合体-广东阳江新江北路丰源商业项目前期与定位策
路，由于在建设中注重特色建设和品牌集
聚，已成为城区居民休闲、购物、娱乐的
主要去处。该商圈主要有南恩路、新华路、
新一佳超市及部分中小型商业网点。
主要商圈——石湾南路商圈
主要消费群 以中高收入人群为主
档次 商圈描述 功 能
中档为主
以购物为主、辅以少量休闲 娱乐、餐饮
商圈特点
百货店为主，辅以大量服饰、 家居等品牌专卖店
阳江市新江北路丰源商业 定位策划报告
1. 城市发展状况分析
✓第一章 ✓第二章 ✓第三章 ✓第四章 ✓第五章 ✓第六章 ✓第七章
城市发展状况分析 阳江商业市场分析 可比性商业分析 项目商业规模建议分析 项目整体定位分析 设计规划及业态布局建议 经济效益分析
城市区位分析
广州 深圳 茂名 江门 湛江
距离（km） 交通方式
商圈特点 商业步行街、美食城等，档
次中低端，但客流量大
集中商业 新一佳超市、新东门商城：面积3万㎡
租金水平 商铺的首层租金水平80-280元/㎡.月
南恩路商圈位于江城区西南边，属于阳江
市的老商业中心，周边分布了中山公园、
人民广场、江城区人民医院、中学和幼儿
商圈概述
园等公共服务设施及老城区密集的居住人 口。2001年初新建的新华北路、新华南
1、单纯依靠阳江本地人口的自然缓 慢增长，城市规模不会有跨越性改变。这 类城市中大型商业体的开发空间有限，应 注意风险控制。
2、密切关注人口在本城市的迁移跟 聚集趋势，选择人口密集地区跟活跃区域 发展大型商业。
阳春市
阳 东县
阳西县
江城区
GDP经济分析(一)
阳江是广东沿海对外开放城市之一，享有国家赋予的沿海开放区、工业卫星 镇、山区和对台小额贸易等优惠政策。阳江依靠刀剪工业 、海洋渔业资源、旅游 和核电等产业的发展，同时大力发展房地产业，快速有效地带动了阳江经济的持 续高速发展，对商业发展产生积极影响。2012年，阳江市GDP880亿元，增长了 13%，最近五年来，阳江市GDP维持了年均13% 的增长。
城市综合体项目定位与销售推广策略报告分析
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1.2 XXX走势分析 截止2019年6月30日，合肥市区商业可售套数28705套，较之上月增加2493套，
比去年同期增加14356套，2019年4月--2019年6月份商业地产成交套数累计为8361 套，按照期间月均去化2787套的速度计算，库存量完全去化周期约10.3个月，库存 完全去化周期比上个月延长2个多月时间。
4）住宅区域成交量与成效均价分析
2019年包河区崛起新的发展势力，在区域之南板块，高铁南站和原骆岗机场周 边，高端楼盘迅速崛起，绿地中心、信达银杏尚郡，目前均价都在8000元/㎡左右。
1.2 XXX市场表现
商业市场
1）商业总体表现 2019年6月，合肥商业地产累计成交1532套，环比5月下降61.8%，同比去年增长
1.2 XXX市场表现
商业市场
2）商业成交量分析 2019年6月，合肥市区商业地产成交套数累计1532套，环比下跌61.8%，同比增
涨322%；成交面积累计9万㎡，环比下跌49.%，同比增涨195.1%。6月，京商商贸 城备案量较5月有明显减少，使得环比出现明显下滑。从成交量月度走势图上看到， 今年合肥市商业地产处于高位波动状态，整体成交量高，月度间涨跌变化大，3月份 以来，新站区单盘京盘京商商贸城一直处于集中备案状态，直接拉高市区销售总量 ，单盘独大的影响，对市区销售走势起到决定性作用。
1.1 总体市场背景
销售价格表现：销售价格指数连续下跌
销售价格指数环比连续下跌， 1-7月全国商品房销售均价同比 持续下跌，7月百城住宅价格指数环比连续第3个月下跌。2019年17月，全国商品房和住宅销售均价分别为6430元/平方米和6024元/ 平方米，同比维持下跌，跌幅分别为0.6%和1.2%
企业信用报告_阳江市恒财城投滨海建设有限公司
目录一、企业背景 (5)1.1 工商信息 (5)1.2 分支机构 (5)1.3 变更记录 (5)1.4 主要人员 (6)1.5 联系方式 (7)二、股东信息 (7)三、对外投资信息 (7)四、企业年报 (8)五、重点关注 (9)5.1 被执行人 (9)5.2 失信信息 (9)5.3 裁判文书 (10)5.4 法院公告 (10)5.5 行政处罚 (10)5.6 严重违法 (10)5.7 股权出质 (10)5.8 动产抵押 (10)5.9 开庭公告 (11)5.11 股权冻结 (11)5.12 清算信息 (11)5.13 公示催告 (11)六、知识产权 (11)6.1 商标信息 (11)6.2 专利信息 (11)6.3 软件著作权 (12)6.4 作品著作权 (12)6.5 网站备案 (12)七、企业发展 (12)7.1 融资信息 (12)7.2 核心成员 (12)7.3 竞品信息 (13)7.4 企业品牌项目 (15)八、经营状况 (15)8.1 招投标 (15)8.2 税务评级 (18)8.3 资质证书 (19)8.4 抽查检查 (19)8.5 进出口信用 (19)8.6 行政许可 (19)一、企业背景1.1 工商信息企业名称：阳江市恒财城投滨海建设有限公司工商注册号：441702000063709统一信用代码：91441702096803536G法定代表人：张勇组织机构代码：09680353-6企业类型：其他有限责任公司所属行业：土木工程建筑业经营状态：开业注册资本：180,000万(元)注册时间：2014-03-25注册地址：阳江市江城区东门南路333号购物中心1号楼三楼北侧营业期限：2014-03-25 至无固定期限经营范围：城市基础设施建设；股权投资；土地一级开发；项目发包；公用设施及市政服务。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)登记机关：阳江市市场监督管理局江城分局核准日期：2020-04-091.2 分支机构截止2022年03月08日，爱企查未找到该公司的分支机构内容。
黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]
![黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]](https://img.taocdn.com/s3/m/f74b47612f3f5727a5e9856a561252d380eb20fb.png)
黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]第一篇：黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿] “黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告（A、B地块部份）一、项目用地周边环境分析1、项目土地情况（1）项目用地面积“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。
共分为A、B、C、D四个地块。
其中：商业用地224.317亩（包括A 地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。
），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。
容积率3.0，建筑密度30%。
（2）地理位置本项目位于钦州市金海湾大道中段。
项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。
（3）地质地貌状况项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。
2、项目区域交通（1）地块周边的市政路网以其公交现状项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。
钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。
届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。
（2）规划交通按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。
扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。
3、市政配套设施完善（1）社区建设项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。
（2）文化教育钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。
（3）医疗卫生钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。
时代广场商业定位及收益测算报告
负一层层高4.3米
项目现状
一期
项目现状
二期
项目SWOT分析
聚焦项目价值
Part 2 项目整体打造
• 商业定位 • 业态组合
商业定位
佛山时代广场
跨境电商产业链综合服务平台
线上集成．跨境贸易．综合服务．仓储物流． 线下体验
平台定位：搭建一套可以与海关、国检等执法部门对接的跨境贸易服务平台，实现B2C跨境贸易通关便利化，同时寻找合适的贸易商、 品牌商、电商企业（包括平台式或自主销售式）、通关服务企业、仓储企业、物流企业，共同营造良好的跨境贸易生态圈。同时，将项 目打造成为一个集展示、体验、提货、售后服务、消费、餐饮、娱乐于一体的跨境商品保税体验中心。
备注 出售 出售 出售
项目收益分析——物业运营收益测算
项目
跨境电商项目政府补贴
创客孵化器项目政府补贴
创客孵化中心营业额
互联网平台销售收入
合计
项目年营业额收入：992万元
nF7孵化中心年收益分析
项目名称
数量
单位
创客办公
200
间
路演大厅
200
天
创新服务中心
12
月
会员费
5000
个
孵化中心年营业额：
项目运营收益合计：
F1 跨境购物体验中心：国际名品、国际餐饮、银行等
业态布局
F1跨境购物体验中心：国际名品、国际餐饮、银行等（知名品牌珠宝店，国际
特色餐饮，进口商品，海外限量奢侈品体验和展示；）
业态布局
F2/F3跨境购物体验中心：进口商品+生活超市（模拟海外超级卖场形式，商
品以家居消耗品、食品为主，其中有一般贸易的商品直购区，也有保税商品展 示区，消费者可通过电脑配备的设备在线下单，保税仓或海外进行发货。）
商业项目案例市场调查分析
目录一、天河城广场——只租不售的商业神话 (2)二、正佳广场——亚洲体验之都 (9)三、中华广场——广州最负盛名的大型商业地产项目之一 (16)四、佛山东方广场 (24)五、壬丰大厦——广州最具投资价值写字楼 (29)六、佛山保利水城—华南最大水景购物中心 (33)一、天河城广场——只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心。
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD，广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城。
随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
2019凯里世纪兴城项目定位及招商策略报告110p
结论 凯里商业市场发展趋势：商业精品化
高度决定出路
项目市场定位
定位思考
？本项目商业体量大，商铺数量多，如何目前凯里的商业格局下和项
铺总量支撑及进入意向等，为了便于商业街的快速启动和实现商业经 营的规模
路在何方
定位依据
★本项目目前在市场上处于龙头地位，将引领市场投资热潮 ★凯里商业业态发展整体较为低端，有很大的提升空间 ★凯里目前的超市、商场发展较为落后，不能完全满足市场消费需求 ★凯里家电市场及电脑市场相对集中且同质化严重 ★凯里建材、家居市场发展较为健全，经营水平领先其他业态 ★酒吧、KTV娱乐场所、足浴休闲场发展较为原始，市场需求大 ★中高档男、女装匮乏，市场机遇明显 ★化妆品市场发展不均衡，有很大的市场提升空间 ★餐饮业需求量大，但产业形式偏低 ★周边县市商业发展不够完善，区域消费力外流较为明显
态度决定结果
彻底贯彻执行营销推广策略的核 心步骤，以良好的心态、清晰的 思路、稳健的工作作风和和睦友 善的现场氛围“留客”，完成目 标销售任务。
操作核心问题
业态定位及目标客户群的寻找和深度挖掘 功能定位是否准确，是否符合客户的内在需求 树立怎样的项目市场形象，使之具有更大的市场影响力 采取怎样的包装宣传形式，使之更具有市场力度 采取怎样的营销策略和促销手段，使项目销售达到最佳化 怎样通过项目整合推广，达到树立项目和企业品牌之最终目的
★项目规划 丰球·新天地：定位为新城商业中心。 丰球·豪庭：概念规划为现代时尚商业步行街，涵盖购物、休闲、美食、娱乐。
目前，丰球的这两个项目只针对大商家招商，经了解，这两个项目暂时均没有进行 统一经营的概念和计划。
阳江市发展和改革局_企业报告(业主版)
接订购成交公告
有限公司
0.5
2023-03-31
TOP9
阳江市发展和改革局电子卖场直 阳江市金信为科技
接订购成交公告
有限公司
0.4
2022-11-28
TOP10
阳江市发展和改革局复印纸直接 阳江市金信为科技
订购采购
有限公司
0.1
2022-11-24
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年阳江市发展和改革局的项目规模主要分布于小于 10 万区间，占项目总数的 87.8%。500 万以 上大额项目 0 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 12 日 生成
2/19
1.4 行业分布
近 1 年阳江市发展和改革局的招标采购项目较为主要分布于办公消耗用品及类似物品 办公设备 电 气设备行业，项目数量分别达到 10 个、8 个、6 个。其中餐饮业 货币金融服务 法律服务项目金额较 高，分别达到 362.70 万元、40.00 万元、18.50 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
阳江市发展和改革局印刷服务定 阳江市江城四通印
点采购定点议价成交公告
刷厂
0.7
2023-02-15
TOP2
阳江市发展和改革局印刷服务定 佛山市六九数字印
点采购定点议价成交公告
刷有限公司
0.6
2023-07-18
TOP3
阳江市发展和改革局印刷服务定 佛山市六九数字印
点采购定点议价成交公告
1.4.1 重点项目
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阳江市主力商业综合体概况分析—关俊超阳江市商业分布新达城沃尔玛新东门百利广场大润发天润广场新都汇迪卡侬东汇城盈信广场8万㎡8.9㎡2万㎡10万㎡6万㎡4万㎡16万㎡3万㎡8.5万㎡8万㎡商业分析1·目前阳江市商业总体量已达75万平方米。
按照目前阳江市区常驻人口数约180万计算，人均商业面积为0.42比例已经呈现人均商业面积过剩的现象。
2·市场竞争市区商业体竞争过大，商圈内 1 公里商业体过于密集人民广场 1 公里商圈内— 百利广场、新东门、天润广场、迪卡侬 4间商场北湖公园 1 公里商圈内— 君怡沃尔玛、新达城2间商场鸳鸯湖公园 1公里商圈内— 盈信广场、东汇城、大润发3间商场过剩的人均商业面积，以及密集的商圈效应，使得部分商业体内呈现消费人流不足，人气下降，伤害商业自身出租价值，减低收益，甚至出现商铺关门卷款（盈信广场、新都汇）先求生存，站稳脚跟，再依托商业运营提升商场价值，增加经济收益01百利广场02东汇城0304盈信广场目前阳江主力商业综合体分为5家截止至2019.3.01新达城新都汇05商业综合体拥有知名品牌类别-百利广场百利广场-各类品牌业态丰富，并拥有部分一线商业品牌，吸引客流量消费能力强零售类超市类餐饮类娱乐类I II I项目基本情况 - 百利广场商业业态零售,超市,餐饮,休闲娱乐,生活配套,儿童,专业店等楼层数量六层管理费45元/㎡免租期3-12个月装修期1-4个月负一层租金/一层租金100-200/㎡二层租金80元/㎡-150元/㎡三层租金80元/㎡-120元/㎡四层租金60元/㎡-100元/㎡五层租金40元/㎡-80元/㎡项目基本情况 - 百利广场（品牌分析）负一层主力品牌昌大昌超市:面积:3000-5000㎡,租金:扣点8%,管理费:无,租期:10年,免租期:无,装修期:6个月一层主力品牌（零售）星巴克:面积:130-150㎡,租金:扣点4-8%,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期:3个月.优衣库:面积:500-700㎡,租金:扣点5-9%,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期:3个月.二层主力品牌（儿童）名创优品:面积:150-180㎡,租金:130元/㎡,管理费:45/㎡,租期:5年,免租期:4个月,装修期:3月.孩子王:面积:300-500㎡,租金: 95元/㎡,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:8个月,装修期:3个月.三层主力品牌（休闲+轻餐饮）扶光书店:面积:350㎡,租金: 85元/ ㎡,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:12个月,装修期:3个月.泰芒了:面积:80㎡,租金: 110元/㎡ ,管理费:45元/㎡,租期:3年,免租期:3个月,装修期:1个月.四层主力品牌（餐饮）蛙小侠:面积:350㎡,租金: 95元/㎡,管理费:45/㎡,租期:5年,免租期:6个月,装修期:3个月.点都德:面积:500㎡,租金: 75元/㎡,管理费:45/㎡,租期:5年,免租期:10个月,装修期:3个月.五层主力品牌（休闲）NF运动街区:面积:2500㎡,租金: 55元/㎡,管理费:45/㎡,租期:8年,免租期:12个月,装修期:6个月.保利国际影城：面积1800㎡，租金40/㎡，租期10年，免租期15个月，装修期6个月百利广场经营情况分析优势11、中心区商圈，人流量较密集；2、整体的定位是阳江中高端购物中心,3、每层都有主力店知名连锁品牌,4、业态组合完整,能满足消费者需求.每一层业态规划及品牌落位都十分明朗（例：作为儿童业态的二层，除了落位儿童品牌外，更配搭成熟风格女性服饰品牌及美容美肌品牌，使得楼层品牌间相互配搭更加完善，促进消费者的潜在消费能力强）5、交通便利，停车位数量多劣势21、租金价格偏高，普通商户难以接受；2、餐饮品牌楼层聚合较多，较消费者友好，同时对于商场吸引人气非常有帮助，对于商家自身而言竞争压力大；3、商业管理费为目前阳江市商场最高商业综合体拥有知名品牌类别-东汇城东汇城-商业面积大，内部配备全市综合体最大儿童乐园大海豚乐园，及各大一、二线品牌零售类超市类餐饮类娱乐类I II I项目基本情况 - 东汇城商业业态零售,超市,餐饮,休闲娱乐,生活配套,儿童,专业店等楼层数量六层管理费35元/㎡免租期3-12个月装修期1-6个月负一层租金50元/㎡-100元/㎡一层租金100-150/㎡二层租金80元/㎡-120元/㎡三层租金60-100/㎡四层租金50元/㎡-80元/㎡五层租金40元/㎡-60元/㎡项目基本情况 - 东汇城（品牌分析）一层主力品牌（零售、餐饮）麦当劳:面积:450㎡,租金:扣点5-8%,管理费:无,租期:8年,免租期:无,装修期:6个月.星巴克:面积:180㎡,租金:扣点6-8%,管理费:无,租期:5年,免租期:无,装修期:6个月.二层主力品牌（零售）天虹超市:面积:4000㎡,租金: 30元/㎡,管理费:35/㎡,租期:10年,免租期:12个月,装修期:6个月.三层主力品牌（儿童）大海豚乐园:面积:3000㎡,租金: 55元/㎡,管理费:35/㎡,租期:5年,免租期:12个月,装修期:3个月.靓家居:1200㎡,租金: 60元/㎡,管理费:35/㎡,租期:5年,免租期:10个月,装修期:3个月.四层主力品牌（休闲、餐饮）新华四阅书店: 1400㎡,租金:6-8%点,管理费35/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期:6个月.埃尔维斯健身房: 1700㎡,租金: 45元/㎡,管理费:35/㎡,租期:8年,免租期:12个月,装修期:5个月.五层主力品牌（餐饮）香港百乐门喜宴：3200㎡,租金扣点5-7%点,管理费35/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期6个月东汇城经营情况分析优势11、地理位置优越,靠近阳江市周边行政中心，并有大型休闲公园，周边人流多；2、场内主力店,餐饮品牌都比较有特色,儿童品牌经营较好,规划定位适合周边消费群；3、停车位多，有双层地下停车位劣势21、东汇城中广百百货里的品牌丰富度不够,还需多增加一些知名的高端连锁品牌,加强现场氛围；2、竞争对手：百利广场,盈信广场还有在建的周边项目等竞争力较强的项目，对东汇城客户有一定分流影响商业综合体拥有知名品牌类别-盈信广场盈信广场-主要以三、四线品牌为主，原本婚庆主题内街现已改造，进驻健身房及轻餐饮店零售类超市类餐饮类娱乐类I II I项目基本情况 - 盈信广场商业业态零售,超市,餐饮,休闲娱乐,生活配套,儿童,专业店等楼层数量五层管理费30元/㎡免租期6-15个月装修期1-6个月负一层租金/一层租金100-120/㎡二层租金80元/㎡-100元/㎡三层租金50-80/㎡四层租金30元/㎡-55元/㎡项目基本情况 - 盈信广场（品牌分析）负一层主力品牌（零售）沃尔玛超市/该品牌为项目董事长亲自引进，未能了解扣点或租金价格一层主力品牌（零售、餐饮）肯德基:面积:220㎡,租金: 30元/㎡,管理费:30/㎡,租期:8年,免租期:12个月,装修期:3个月.屈层氏：面积:180㎡,租金: 80元/㎡,管理费:30/㎡,租期:5年,免租期:6个月,装修期:2个月.二层主力品牌（零售、休闲）Liking Fit 24小时健身:面积:1600㎡,租金: 65元/㎡,管理费:30/㎡,租期:8年,免租期:10个月,装修期:3个月.（可24小时经营）国美电器:面积:2800㎡,租金: 35元/㎡,管理费:30/㎡,租期:8年,免租期:18个月,装修期:3个月.三层主力品牌（零售、休闲）中影星美国际影城:面积:3100㎡,租金:35元/㎡,管理费:30/㎡,租期:10年,免租期:12个月,装修期:6个月.四层主力品牌（餐饮）故里云南艺术餐厅: 250㎡,租金: 60元/㎡,管理费:30/㎡,租期:5年,免租期:4个月,装修期:3个月.香港翅翅胜餐饮: 450㎡,租金: 55元/㎡,管理费:30/㎡,租期:3年,免租期:4个月,装修期:3个月.盈信广场经营情况分析优势11、配套有沃尔玛大型超市,能吸引一定家庭型消费顾客，同时本身配置有小区，可吸引小区消费者；2、地理位置好,交通便利，停车位充足劣势21、商场规划动线较乱，有死角, ；2、品牌结构较差，品牌等级低。
缺乏影响力品牌，一楼品牌定位与二,三楼品牌不匹配,各楼层品牌不完善,缺少女装品牌,规划定位偏于百货,；3、四楼全是餐饮人流较少,项目业态组合单一，集客能力弱；4、目前客流量基本被东汇城及百利广场分流，商场内人流少，开始呈现商铺倒闭潮，商铺空置潮。
影响商场价值商业综合体拥有知名品牌类别-新都汇新都汇-除卜蜂莲花外，唯一连锁零售为三线品牌，餐饮以本地品牌为主，缺少连锁大品牌，缺少电影院零售类超市类餐饮类娱乐类I II I项目基本情况 - 新都汇商业业态零售,超市,餐饮,休闲娱乐,生活配套,儿童,专业店等楼层数量五层管理费25元/㎡免租期6-18个月装修期2-6个月负一层租金35元/㎡-60元/㎡一层租金60元/㎡-90元/㎡二层租金50元/㎡-80元/㎡三层租金40元/㎡-60元/㎡四层租金25元/㎡-50元/㎡项目基本情况 - 新都汇（品牌分析）负一层主力品牌（轻餐饮）香港满分:面积:65㎡,租金:80元/㎡,管理费:25元/㎡,租期:3年免租期：3个月,装修期:2个月.御可贡茶:面积:120㎡租金:65元/㎡管理费:25元/㎡租期:3年免租期:5个月装修期:2个月一层主力品牌（零售、轻餐饮）卜蜂莲花超市:面积:15000㎡,租金:10元/㎡,管理费:25元/㎡,租期:10年,免租期: 12个月,装修期:6个月.蒙自源:面积:250㎡,租金:75元/㎡,管理费:25元/㎡,租期:5年,免租期: 6个月,装修期:2个月.二层主力品牌（零售、休闲）美尼美家居定制:面积:180㎡,租金:55元/㎡,管理费:25元/㎡,租期:5年,免租期: 6个月,装修期:3个月.三层主力品牌（儿童、休闲）伟力仕国际健身:面积:2500㎡,租金:15元/㎡,管理费:25元/㎡,租期:8年,免租期: 18个月,装修期:3个月.乐贝儿童主题童城:面积:1400㎡,租金:25元/㎡,管理费:25元/㎡,租期:8年,免租期: 12个月,装修期:3个月.四层主力品牌（餐饮）四海一家:面积:1800㎡,租金:30元/㎡,管理费: 25元/㎡,租期:5年,免租期: 8个月,装修期:3个月..新都汇经营情况分析优势11、地理位置好,位于城南滨海新区中心位置，方便购物,交通便利：2、周边住宅数量多且为阳江市新兴中产阶级，消费潜力大。
；3、停车便捷，停车场车位多；4、商业规模大，操作性强，可作为多元化主题街区吸引客流，同时能与市区内盒子型商场进行错峰竞争。