2019年广东阳江商业项目调研及凯江·滨海广场项目定位分析报告

阳江市主力商业综合体概况分析

—关俊超

阳江市商业分布

新达城沃尔玛新东门百利广场大润发天润广场新都汇迪卡侬东汇城盈信广场8万㎡8.9㎡2万㎡10万㎡6万㎡4万㎡16万㎡3万㎡8.5万㎡8万㎡

商业分析

1·目前阳江市商业总体量已达75万平方米。

按照目前阳江市区常驻人口数约180万计算，人均商业面积为0.42比例

已经呈现人均商业面积过剩的现象。

2·市场竞争

市区商业体竞争过大，商圈内 1 公里商业体过于密集

人民广场 1 公里商圈内— 百利广场、新东门、天润广场、迪卡侬 4间商场

北湖公园 1 公里商圈内— 君怡沃尔玛、新达城2间商场

鸳鸯湖公园 1公里商圈内— 盈信广场、东汇城、大润发3间商场

过剩的人均商业面积，以及密集的商圈效应，使得部分商业体内呈现消费人流不足，人气下降，伤害商业自身出租价值，减低收益，甚至出现商铺关门卷款（盈信广场、新都汇）

先求生存，站稳脚跟，再依托商业运营提升商场价值，增加经济收益

01百利广场02东汇城0304盈信广场

目前阳江主力商业综合体分为5家

截止至2019.3.01

新达城

新都汇

05

商业综合体拥有知名品牌类别-百利广场

百利广场-各类品牌业态丰富，并拥有部分一线商业品牌，吸引客流量消费能力强

零售类

超市类餐饮类娱乐类

I I

I I

项目基本情况 - 百利广场

商业业态零售,超市,餐饮,休闲娱乐,生活配套,儿童,专业店等

楼层数量六层管理费45元/㎡

免租期3-12个月装修期1-4个月

负一层租金/一层租金100-200/㎡二层租金80元/㎡-150元/㎡三层租金80元/㎡-120元/㎡四层租金60元/㎡-100元/㎡五层租金40元/㎡-80元/㎡

项目基本情况 - 百利广场（品牌分析）

负一层主力品牌昌大昌超市:面积:3000-5000㎡,租金:扣点8%,管理费:无,租期:10年,免租期:无,装修期:6个月

一层主力品牌（零售）星巴克:面积:130-150㎡,租金:扣点4-8%,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期:3个月.优衣库:面积:500-700㎡,租金:扣点5-9%,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期:3个月.

二层主力品牌（儿童）名创优品:面积:150-180㎡,租金:130元/㎡,管理费:45/㎡,租期:5年,免租期:4个月,装修期:3月.孩子王:面积:300-500㎡,租金: 95元/㎡,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:8个月,装修期:3个

月.

三层主力品牌（休闲+轻餐饮）扶光书店:面积:350㎡,租金: 85元/ ㎡,管理费:45元/㎡,租期:5年,免租期:12个月,装修期:3个月.泰芒了:面积:80㎡,租金: 110元/㎡ ,管理费:45元/㎡,租期:3年,免租期:3个月,装修期:1个月.

四层主力品牌（餐饮）蛙小侠:面积:350㎡,租金: 95元/㎡,管理费:45/㎡,租期:5年,免租期:6个月,装修期:3个月.点都德:面积:500㎡,租金: 75元/㎡,管理费:45/㎡,租期:5年,免租期:10个月,装修期:3个月.

五层主力品牌（休闲）NF运动街区:面积:2500㎡,租金: 55元/㎡,管理费:45/㎡,租期:8年,免租期:12个月,装修期:6个

月.

保利国际影城：面积1800㎡，租金40/㎡，租期10年，免租期15个月，装修期6个月

百利广场经营情况分析

优势

1

1、中心区商圈，人流量较密集；

2、整体的定位是阳江中高端购物中心,

3、每层都有主力店知名连锁品牌,

4、业

态组合完整,能满足消费者需求.每一层业态规划及品牌落位都十分明朗（例：作为儿童业态的二层，除了落位儿童品牌外，更配搭成熟风格女性服饰品牌及美容美肌品牌，使得楼层品牌间相互配搭更加完善，促进消费者的潜在消费能力强）5、交通便利，停车位数量多

劣势

2

1、租金价格偏高，普通商户难以接受；

2、餐饮品牌楼层聚合较多，较消费者友好，同时对于商场吸引人气非常

有帮助，对于商家自身而言竞争压力大；3、商业管理费为目前阳江市商场最高

商业综合体拥有知名品牌类别-东汇城

东汇城-商业面积大，内部配备全市综合体最大儿童乐园大海豚乐园，及各大一、二线品牌

零售类

超市类餐饮类娱乐类

I I

I I

项目基本情况 - 东汇城

商业业态零售,超市,餐饮,休闲娱乐,生活配套,儿童,专业店等

楼层数量六层管理费35元/㎡

免租期3-12个月装修期1-6个月

负一层租金50元/㎡-100元/㎡一层租金100-150/㎡二层租金80元/㎡-120元/㎡三层租金60-100/㎡四层租金50元/㎡-80元/㎡五层租金40元/㎡-60元/㎡

项目基本情况 - 东汇城（品牌分析）

一层主力品牌（零售、餐饮）麦当劳:面积:450㎡,租金:扣点5-8%,管理费:无,租期:8年,免租期:无,装修期:6个月.星巴克:面积:180㎡,租金:扣点6-8%,管理费:无,租期:5年,免租期:无,装修期:6个月.

二层主力品牌

（零售）天虹超市:面积:4000㎡,租金: 30元/㎡,管理费:35/㎡,租期:10年,免租期:12个月,装修期:6个月.

三层主力品牌（儿童）大海豚乐园:面积:3000㎡,租金: 55元/㎡,管理费:35/㎡,租期:5年,免租期:12个月,装修期:3个月.

靓家居:1200㎡,租金: 60元/㎡,管理费:35/㎡,租期:5年,免租期:10个月,装修期:3个月.

四层主力品牌（休闲、餐饮）

新华四阅书店: 1400㎡,租金:6-8%点,管理费35/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期:6个月.

埃尔维斯健身房: 1700㎡,租金: 45元/㎡,管理费:35/㎡,租期:8年,免租期:12个月,装修期:5个月.

五层主力品牌

（餐饮）香港百乐门喜宴：3200㎡,租金扣点5-7%点,管理费35/㎡,租期:5年,免租期:无,装修期6个月