房地产开发成本构成项目
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
十二、总投资额
十三、利润额
房地产开发成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费
1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：
①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
3、营业执照年审费
4、治安费
5、卫生费
6、行业管理部门培训费
7、城市交通集资费
8、报刊费
9、街道管理费
10、计划生育管理费
11、社会统筹
12、教育基金
八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。
九、不可预见费
十、销售、广告费
1、销售提成费用
2、广告费
3、销售营业税
十一、各种税费
国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①场地平整
②勘察设计
③临时设施
④桩基工程
⑤土建安装
⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
13、工程造价管理费
14、安全监督费
15、劳动定额测定费
16、外省承包工程管理费
17、施工图纸审查费
18、预算费
19、施工噪音管理费
20、专家评审费
六、预备费
1、热力补贴费
2、供暖
3、煤气集资
4、煤气施工
5、供电
6、供水外接
7、排污费
七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。
1、监察审计费
2、资质年审费
1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
-办公费
-差旅费
-检验试验费
⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。
-供热及换热站
-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）
-电梯
2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建
①中小学校、幼儿园
②健身设施或用房
③医院
④派出所
⑤环境卫生用房
⑥物业管理用房（保安监控室）
⑦居委会
⑧商店
⑨停车场（洗车场）
⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
4、城市基础设施配套费
5、旧城改造费
6、公建地费
7、墙改费
8、便道占用费
9、环境保护监察费
10、城市绿化费
五、前后期费用
1、勘察设计费
2、监理费
3、招标费
4、质检费
5、测量、放线费
6、价格评估费
7、综合开发管理费
8、房屋所有权登记费
9、房屋所有权登记工本费
10、物业前期费
11、散装水泥限袋费
12、工程质量监督费
②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。
④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：
-工作人员工资
-工资附加费
⑩其他服务设施
3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）
①道路停车场地面硬化围墙
②排水、排污管道
③供水管道、二次加压
④监控系统
⑤供电线路、路灯
⑥宽带及机房
⑦有线电视
⑧通讯线路
⑨供热管道及换热站
⑩园林、绿化
三、基础工程费
（主体工程基础费用）
四、城市基础设施配套费
1、渣土费
2、人防费
来自百度文库3、中学增建费
3．前期工程费。前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产开发成本构成项目
一、土地开发成本构成
1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
十三、利润额
房地产开发成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费
1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：
①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
3、营业执照年审费
4、治安费
5、卫生费
6、行业管理部门培训费
7、城市交通集资费
8、报刊费
9、街道管理费
10、计划生育管理费
11、社会统筹
12、教育基金
八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。
九、不可预见费
十、销售、广告费
1、销售提成费用
2、广告费
3、销售营业税
十一、各种税费
国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①场地平整
②勘察设计
③临时设施
④桩基工程
⑤土建安装
⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
13、工程造价管理费
14、安全监督费
15、劳动定额测定费
16、外省承包工程管理费
17、施工图纸审查费
18、预算费
19、施工噪音管理费
20、专家评审费
六、预备费
1、热力补贴费
2、供暖
3、煤气集资
4、煤气施工
5、供电
6、供水外接
7、排污费
七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。
1、监察审计费
2、资质年审费
1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
-办公费
-差旅费
-检验试验费
⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。
-供热及换热站
-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）
-电梯
2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建
①中小学校、幼儿园
②健身设施或用房
③医院
④派出所
⑤环境卫生用房
⑥物业管理用房（保安监控室）
⑦居委会
⑧商店
⑨停车场（洗车场）
⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
4、城市基础设施配套费
5、旧城改造费
6、公建地费
7、墙改费
8、便道占用费
9、环境保护监察费
10、城市绿化费
五、前后期费用
1、勘察设计费
2、监理费
3、招标费
4、质检费
5、测量、放线费
6、价格评估费
7、综合开发管理费
8、房屋所有权登记费
9、房屋所有权登记工本费
10、物业前期费
11、散装水泥限袋费
12、工程质量监督费
②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。
④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：
-工作人员工资
-工资附加费
⑩其他服务设施
3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）
①道路停车场地面硬化围墙
②排水、排污管道
③供水管道、二次加压
④监控系统
⑤供电线路、路灯
⑥宽带及机房
⑦有线电视
⑧通讯线路
⑨供热管道及换热站
⑩园林、绿化
三、基础工程费
（主体工程基础费用）
四、城市基础设施配套费
1、渣土费
2、人防费
来自百度文库3、中学增建费
3．前期工程费。前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产开发成本构成项目
一、土地开发成本构成
1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。