西安市经开区商业市场调研

--100% -----
因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中 等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。 高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿 线、赛高国际底层。 凤城一路沿线租金平均120元/㎡/月，凤城二路沿线租金平均90元/㎡/月，未央路沿 线大型商业租金平均50元/㎡/月； 该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金 在近两年以5%—10%上涨； 该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经 不能满足未来区域未来需求
依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。 区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大 型商业进驻。 商业租金平均200元/㎡/月
张家堡商圈
楼盘名称 位置 业态 楼层 单层面积 租金 售价 出租率
浪琴湾
兴乐园 兴盛园街铺 正尚国际 紫薇希望城
凤城五路东段
凤城五路东段 凤城五路与长 青路交汇
共60F
9900㎡
2015年
27层
11000 ㎡
2012年
未开盘


该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二 期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势， 后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级， 以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎 为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升， 租金明显翻倍上涨 随着MAX未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值 已将稳固向前
集中商业
体量
柱距
主流商业体量为4万—5万㎡，后期开发 项目体量也将逐步增大 主流柱距为7—8米 一层 二层以上
沿街商铺
1800-2800㎡ 1600-2500㎡
主流柱距为5—6米
出 租 率 价格走势 代表项目
二路商圈 五路商圈 张家堡周边
100% 80% 30%
二路商圈 五路商圈 张家堡周边
100% 85% 40%
天心大厦
世纪大厦 赛高国际 成都颐站 银河大厦
凤城二路文景路与未央路之间
凤城二路文景路与未央路之间 未央路凤城一路与二路之间 凤城二路 凤城二路
餐饮
餐饮 Ktv、餐饮、休闲 餐饮 餐饮
1-2F
1F 4F 1-3F 1F
------1300㎡ 3000㎡
90元/㎡/月
90元/㎡/月 50元/㎡/月 55㎡元/㎡/月 100㎡元/㎡/月
底商，生活配套
生活配套 底商，烟酒 大型商业 将引进人人乐
1-2F
1F 1-2F 1-6F
6500
2000 2000 1600 2500
200元/㎡/月
200元/㎡/月 200元/㎡/月 -------
4.5万/㎡
4万/㎡ ---2-3万 2.5万/㎡
20%
100% 20% ---
凤城五路与长 青路交汇
西安经开区商业市场研究
美城机构 2011出品
经开商业概述
凤城九路商圈
范围：凤城九路至凤城十二路之间区域 区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此 区域有白桦林居、海珀兰轩、首创国际、汇通太古城 等大盘，未来将形成区域商业中心。
近几年商业呈现井喷集中放量式供应，且随着区域规划利好的不断兑 现，商业的层级与规格也得到突飞猛进的发展，多商圈格局逐渐清晰
经开凤城五路东段 经开凤城五路东段 城北凤城八路和九路之间、文景路以 西
开间4米，进 20平3300元/月；次干道80元/平，主干道140 深7米 元/平 6m 7m 无 有自己运营中心，自持，规划5星酒店
100%
鼎正中央领郡 凤城九路与文景路交汇处西北 首创国际城 凤城十二路与文景路交叉口东北角
2500 底商2000平
单层街铺2000平
双层街铺4000平
2000
2000
5m
6m
06年100元/平；11年200元/平
06年100元/平；11年200元/平
100%
20% 底商出租100%，二、 三层30% 90%
4万/平
凤城五路和四路之间
枫韵润园 西安常青二路向东200米 雅荷春天 经开西安中学东500米
600平*3层*3栋
楼盘名称
浪琴湾 紫薇希望城 白桦林居
位置
商业存量/总体量
1.3万 1.8万 一层底商+三层商业+三层 会所 一层2500平*7层会所*3栋 共5万 一层底商5000平+集中商 业
单层面积
6500 2500 2.5万平
柱距
6m
租金及走势
200元/平米，11年交房
出租率
20% 0%
售价及价格走势
08年商铺售罄，价格1.5万；现 价格4.5万每平米 2.4-2.5万/平，售罄 3万元/平
现 有 物 业 分 析 未 来 物 业 分 析
凤城五路
Max 未来 赛高 国际
海璟 时代
西安环球 贸易中心
文景路商圈
楼盘名称
海璟国际
位置
凤城二路与文景路交 汇东南角 凤城五路与文景路交 汇东南角
业态
大型商业
楼层
---
单层 面积 ---
租金
--90元/㎡/ 月
人人乐
超市
1-4F
---
在售楼盘
凤城五路 人人乐
交房时间 2014年 2013年 2011年 2013年

文景天下 星舍 凤城一号 银象花园
香樟园
世融嘉城 文景观园
凤城二路 海璟 时代
2013年
2013年 已交房
凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型 工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已 交房，星舍、凤城一号、银象花园、香樟园等楼盘也 于2013年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的 好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景 路商圈的发展。
7.5m
只租不卖，负一层240元/平；一层临街300元/ 平；一层内部350元/平；2层300元/平
95%
14500
7.5m
100%
EE康城 张家堡广场正东1公里
6000
2000
6m
180元/月
40%
3万元/平
商业产品研究
面积不断增大，价格翻倍明显，且沿地铁沿线邻未央路的商铺价格明 显处于高位，且销售较快，凤城二路的零空置率，区域商业供不应求
600平
6m
220元/平
4.5万/平
共两层6000平
3000平
4m
凤城五路沿线180元/平wk.baidu.com
3-4万/平 一层3万，二层2万，三层1.5万， 4层1.2万
卡地亚
凤城五路与明光路什字交汇处 赛高街区 未央大道与凤城五路十字交汇处 世纪金花 未央大道与凤城五路十字交汇处
3.3万
8250平
8.5m
5.1万
负一层12000平； 一层~四层9900平 3628
凤城五路商圈
范围：凤城八路至凤城四路之间区域 区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密 集度不高，但发展迅速。 商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐 渐建成。 业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主， 提供生活便利的配套设施相对匮乏。未来在此将会 建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型 商业。 代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。
凤城五路商圈
楼盘名称 雅荷春天 赛高街区 阳光城 银池丽舍 云端 位置 凤城五路西安中 学旁 未央路与凤城五 路十字西南角 凤城五路 未央大道与凤城 六路的交叉处东 100米 业态 书城、烟酒、 餐饮 大型商业、餐 饮、娱乐 餐饮 生活配套 楼层 1F -1-4F 1-2F 1F 单层面积 3000㎡ 9900㎡ --1500 ㎡ 租金 180元/㎡/月 300元/㎡/月 80元/㎡/月 230元/㎡/月 出租率 90% 95% --50%
魏玛公馆
正尚国际 海博广场
1-2F
1-6F 1-5F
2400
1600 ----
150元/㎡/月
---------
3.5万/㎡
2-3万 ----
40%
------
商业产品研究
经开区作为新兴商圈，两种商业形式共促区域商业市场的繁荣，其中 集中商业已成为市场主流形式
经开区作为新兴商圈，区域内逐渐出 现以综合体形式呈现的购物中心类商业项 目，说明经开区整体的商业市场逐步从传 统的零售导向性向综合多元化业态发展的 方向进行过渡。
海荣名城（在）
经开凤城九路城市运动公园北门正对 共三层4000平，底商2400 平 面
5米
260元/平；
30%
靠近凤城九路出租 率50%，靠近凤城 十路5%
均价3~4万
魏玛公馆
凤城九路与文景路交汇处西北角
5000平
60平*40间
8米
10年140元/平；现150元/平
09年；11年3.5万
兴乐园
兴盛园正尚国际街铺
长庆商圈
楼盘名称 浪琴湾 兴乐园 兴盛园街铺 正尚国际 紫薇希望城 位置 凤城五路东段 凤城五路东段 凤城五路与长 青路交汇 凤城五路与长 青路交汇 凤城五路东段 业态 底商，生 活配套 生活配套 底商，烟 酒 大型商业 将引进人 人乐 楼层 1-2F 1F 1-2F 1-6F 单层面积 6500 2000 2000 1600 2500 租金 200元/㎡/月 200元/㎡/月 200元/㎡/月 -----售价 4.5万/㎡ 4万/㎡ --2-3万 2.5万/㎡ 出租率 20% 100% 20% ----
凤城二路商圈
范围：凤城三路至北二环之间区域 区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通 最发达区域
文景路商圈
范围：文景路凤城二路至五路之间区域 区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距 未央路仅2公里，发展前景看好，周边楼盘文景观园 等均已交房，课带动区域发展。 商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人 乐两家大型商业。 业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商 代表楼盘：海璟国际、人人乐
张家堡商圈
长庆商圈
范围：凤城五路长青路至太华路之间区域 区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。 商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综 合体。
凤城五路 商圈 文景路 商圈 凤城二路 商圈
长庆商圈
业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正 尚国际、紫薇希望城配套等大型商业。 代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城
商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大 型高端商业
业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等 业态齐全，生活便利。 代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、 雅荷花园等
凤城二路商圈
楼盘名称 凤城一号 雅荷花园 位置 凤城一路一号 凤城一路与未央路十字东北角 业态 服装、烟酒、餐饮 网吧、酒楼、快餐 楼层 1F 1-3F 单层面积 --3000 ㎡ 租金 150元/㎡/月 100元/㎡/月 出租率 -90%
凤城五路东段
依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。 区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。 商业租金平均200元/㎡/月
凤城九路商圈
楼盘名称 白桦林居 鼎正中央领 郡 首创国际城 海荣名城 位置 城北凤城八路和九路之间 、文景路以西 凤城九路与文景路交汇处 西北 凤城十二路与文景路交叉 口东北角 经开凤城九路城市运动公 园北门正对面 凤城九路与文景路交汇处 西北角 凤城五路与长青路交汇 经开凤城九路城市运动公 园北门正对面 业态 底商，生活 配套 --------银行、餐饮 餐饮、烟酒 、配套 大型商业 苏宁电器、 人人乐 楼层 1F 1-7F ---1-3F 单层面积 10000 2500 2000 2000 租金 140元/㎡/月 ----100元/㎡/月 260元/㎡/月 售价 3万/㎡ ------3-4万/㎡ 出租率 100% ---20% 30%
楼盘名称
Max未来
位置
未央路与凤城五 路交汇东北角 未央路与凤城五 路十字东南角 未央路凤城五路 与六路之间
业态
写字间、公寓 、商业 大型商业、超 高层写字间、 公寓 大型商业、写 字间
楼层
共30F
商业面积
10000㎡
交房时间
2012年
售价
一层5-7万； 二层3万；三 层2.2万 约3万元
西安环球 贸易中心 银池品智 天下
09年约8000元，目前约2.5万 天地时代广场、新界、MAX未来等
09年约1万，目前为2.8万 魏玛公馆、白桦林居等
首创国际城
项目概况
项目名称：首创国际城
张家堡商圈
范围：凤城七路至凤城九路之间区域
业态分布：业态种类丰富，酒店、shopping mall、 影院、奢侈品店等丰富业态组合，社区配套也较完善。
代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际城、汇 通太古城等。
凤城九路商圈
区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此 建设的集中商业多。 商业发展：正处发展阶段，未来发展利好。 业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商， 未来将会引进王府井等大型商业。