房地产开发与经营管理复习
房地产开发与经营复习
房地产开发与经营复习资料一、名词解释：1、房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的活动。
2、有效面积系数：建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。
3、房屋施工面积：指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。
房屋竣工面积：房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和适用条件，经验收鉴定合格可正式移使用的房屋建筑面积总和。
4、市场调查：系统的设计收集分析和报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
5、风险：某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。
6、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
7、新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套，可按物业类型分别统计。
8、出租量：报告期内房屋的出租数量，单位为建筑面积或套。
9、定位：在相关法律法规的指导下，结合项目自由的其他制约因素，找到项目的适合群体。
10、狭义位臵：某一具体投资场地在城市中的地理位臵，宏观和中微观位臵。
11、：建筑密度：建筑覆盖率，项目规划建设用地范围内全部建筑物基底面积之和与规划建设用地面积之比。
12：空臵量：报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类别分别统计。
13、预售面积：报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房面积。
14、房地产市场分析：通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集分析和处理，寻找其规律，预测市场趋势，帮助房地产的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整市场行为。
15、功能：功用，效用和能力等。
16、绿化率：项目规划建设用地范围内全部绿化面积与规划建设用地面积之比。
17、空臵率：报告期期末控制房屋占同期房屋存量的比例。
18、房地产价格指数：反映一定时期内房地产价格变动趋势和成都的相对数，销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。
在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。
本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。
一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。
2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。
3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。
4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。
二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。
2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。
3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。
4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。
三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。
2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。
3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。
4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。
四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。
2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。
3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。
五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。
2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。
3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。
4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。
六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。
房地产开发与经营期末复习要点
房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。
企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。
管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。
如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。
经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。
所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。
简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。
这就是两者的区别。
我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。
如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。
企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。
1、工作专业化。
工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。
2、部门化。
工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。
制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。
职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。
工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。
还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。
大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。
3、指挥链。
指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。
它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。
一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。
在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。
房地产开发与经营复习资料
本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（ ）。
(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（ ）。
(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（ ）。
(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（ ）。
(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（ ）倍计算。
(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（ ）。
(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（ ）。
(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（ ）。
(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（ ）。
房地产开发经营与管理复习
第一章一. 房地产（1）房地产的概念土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权属关系。
（2）房地产的特性位置的固定性、异质性、耐久性、投资的大量性、风险性、保值与增值性、双重性、敏感性二. 房地产业(1) 概念房地产业属于第三产业，专门从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。
(2) 地位和作用以住宅业为主的房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件房地产业的发展能带动相关行业的发展房地产业的发展有利于调整消费结构，提高居民居住水平和生活质量房地产业的发展有利于促进住房制度改革，减轻国家财政负担三、房地产开发与经营的基本含义(一) 房地产开发广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：由特定的经济实体按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行动迁、土地开发、基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动，从而获得经济利益的过程。
(二) 房地产经营房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活动。
狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
四、房地产开发与经营的程序与内容(一) 开发企业的设立和资金融通(二) 开发项目的立项和可行性研究(三) 开发项目规划设计和市政配套(四) 开发地点的选择和土地使用权的取得(五) 开发项目的前期工作(六) 开发项目的建设管理和竣工验收(七) 房地产商品的销售(八) 房地产商品的物业管理第二章一、房地产企业的概念房地产企业是指依法设立，以营利为目的并从事房地产开发和经营、具有企业法人资格的经济实体。
它是房地产开发和经营的主体，是房地产市场中的主要角色。
房地产开发经营与管理期末复习资料
房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。
房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2。
房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
《房地产开发经营与管理》复习资料(一)
《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。
5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。
9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
房地产开发与经营复习资料
1.房地产投资的利弊？利：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级弊：变现性差，非流动性资产；投资数额巨大；投资回收期长；需要专门的知识和经验2.土地使用权出让：国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
方式有：招标、拍卖、挂牌、协议。
3.新旧城区房地产开发的特点？旧：人口密集，建筑密度高；建筑物多是危旧房，但需支付补偿费，并且会发生拆除清理费；开发项目相关的市政设施及公共配套设施费由开发商承担；规划条件苛刻；土地费用较高新：拆迁安置比较容易，补偿费较低；规划条件限制较少；征地审批困难，费用较高；配套设施均需开发商建设；项目相关的道路系统建设费用需由开发商承担；开发商需支付较高的绿化费用4.土地一级开发：由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使其达到熟地标准，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
5.房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵押、以房地产作价出资或者作为合同条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
6.商品房预售条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
7.房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。
在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。
房地产开发与经营 复习题
第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。
2、房地产经营形式按经营规模方式划分,可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。
二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同,可以分为（B)A 初次开发B外延式开发C单项开发D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3)房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3)前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：2、房地产开发与经营决策的准则包括:确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款;(2)生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式;(3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；(4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性）；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪（反馈控制、追踪决策）三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
2024年《-房地产开发经营与管理》试题
2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其缘由分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。
A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。
该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
房地产开发经营与管理》复习
3.风险管理
(1)确定合理的投资受益水平 (2)尽可能规避、控制或转移风险
风险管理包括风险的辨识、评 估、转移和控制。
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
一
名义利率i） （ 年中的计息次m） 数
（
实际利(率 r) （1期利率 (i'))m 1
2. 资金的时间价值计算公式
（1）现值与终值的关系
P F 1 i n F P /F , i ,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 A P/A ,i,n
（3）终值与年金的关系 FA 1iin1 A F/A ,i,n
3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例4－5 例4－6 会Fra bibliotek计算器进行计算
例4－5 解法二
先求出组合贷款月综合利率：
i' 10 4.2%1 16.6%0.004547 2112 2112
再根据公式求出组合贷款的月还款额：
A
P
i ' (1 i ' )n'
(1i')n' 1
21104 0.00(415407.060(14504.07)0618405417)6180
1711.10
例4－6 解法二
贷款额为：4000×120×70％＝336000 按月等额还款，每月应还： A3360 0.0 0 (1 0 0 0.(0 1 50 0 )1 .05 8 0 )1 0 15 8 028.3 36 5 第五年末的贷款余额数为：
《房地产开发经营与管理》复习资料
������
FNPV = ∑(������������ − ������������)������(1 + ������������)−������
������=0
FIRR
=
������1
+
������������������1 ������������������1 + |������������������2|
设→竣工交用→物业资产管理 获取土地的途径：土地使用权出让
土地使用权转让 土地使用权划拨 土地合作 开发商与建筑商区别：①开发商是建设单位，建筑商是施工单位
房地产开发经营与管理复习大纲
一、单项选择题：（本题每小题2分，共计20分）
1．房地产开发建设的阶段
2．土地出让金
3．土地使用权出让年限
4．房地产投资风险
5．容积率
6．资金时间价值换算
7.BEPq
8.房地产可行性研究的基本内容
9.静态投资回收期
10.二手资料
11.土地出让合同
二、多项选择题：（每小题２分，共20分。
选择正确得满分，选择错误或多选不得分，少选可得分，每对一个0.5分）
1.楼间距
2.土地所有权的权能的构成
3.敏感性分析
4.工程项目管理的三大控制
5.概率分析方法
6.房地产进度控制的方法
7.进行房地产不确定性分析的主要方法
8.实际利率
9.资金的价值的影响因素
10.居住项目对位置的特殊要求
11.我国房地产开发投资企业的销售税金主要包括
12.系统风险
13.房地产投资之弊端
14．房地产市场预测
三、简答题：（每题５分，共２０分）
1．什么是房地产泡沫与房地产过热？它们区别与联系是什么？
2．可行性研究的步骤？
3．简述房地产的特性?
4．简述可行性研究的作用?
5．简述建筑工程招标程序?
6．金融机构给房地产开发商提供融资的条件是什么?
7．户型平面挑选原则？
8．房地产促销的方式有哪些？各包括哪些具体的形式？
四、案例分析题：（40分）
1.时间价值的计算
2.净现值法、净现值比率法、内部收益率法、静态投资回收期法、动态投资回收期法，比较方案的优劣。
《房地产开发经营与管理》复习资料(二)
《房地产开发经营与管理》复习资料（二）填空题1.房地产开发的特征具有全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。
2.从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
3.根据房地产经济活动过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流动环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种。
4.房地产开发与经营策略有产品策略、市场开发策略和价格策略。
价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。
5.根据房地产开发经营环境的可控程度，可以把房地产开发与决策类型分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
6.常见的不确定型决策方法主要有以下三种：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法。
7.根据房地产企业经营特点进行分类可分为房地产专营企业、房地产兼营企业、房地产项目型企业。
8.总体而言，我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。
9.房地产开发企业的人员包括三类：经济管理类、专业类、工程技术类。
10.房地产企业经营目标可分为战略目标、战术目标。
11.企业对经营计划的调整有两种方法：滚动计划法、启用备用计划法。
12.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境、微观环境。
13.根据内容不同，房地产开发与经营机会可细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。
14.城市房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，安置的对象是被拆除房屋的使用人。
15.房地产市场调查按市场调查的范围可分为专题性市场调查、综合性市场调查，按市场调查的功能可分为探测性调查、描述性调查、因果性调查。
16.房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
17.房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。
18.居住小区开发项目规划设计方案的评价的指标体系可分为用地面积指标和主要技术经济指标。
《房地产开发与经营》复习精心整理
房地产开发与经营简答题1.简述可行性研究的作用可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
1）是投资决策的基本依据。
2）是筹集建设资金的依据。
3）是项目立项、用地审批的条件。
4）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。
5）是编制下一阶段规划设计方案的依据。
2.简述房地产开发的主要工作阶段投资机会寻找、项目可行性研究、取得土地使用权、项目规划与合同谈判、项目建设、房地产租售、物业管理3.简述房地产投资环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）；经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）；社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）；自然地理环境；基础设施环境；法律环境4.简述开发建设投资(开发期成本费用)成本费用1）土地费用； 2）前期工程费；3）建安工程费；4）基础设施建设费；5）公共配套设施建设费； 6）不可预见费；7）开发期税费； 8）管理费用；9）销售费用； 10）财务费用；11）经营资金5.简述工程建设监理的工作内容与要求监理的工程工程建设监理：指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同对工程建设实施的监督管理。
总的工作内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位的工作关系。
下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。
5.简述房地产价格制定的理论依据1）生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用。
2）预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用。
3）替代原理：竞争者所能提供的类似产品的替代关系。
4）供求理论，供给需求的变化与价格之间的相互影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发与经营管理复习Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】一、客观部分：（单项选择、多项选择、判断）（一）选择部分1、下列（D）不是进度控制的方法。
A.关键线路法B.计划评审技术C.管理技术D.德尔菲法★考核知识点:进度控制的方法，参见P59考核知识点解释：进度控制的方法包括关键线路法、计划评审技术和管理技术等三种方法。
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D）。
A.40B.50C.60D.70★考核知识点:土地使用权的出让年限，参见P74考核知识点解释：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或其他用地50年。
3、下列（A）反映项目计算期内各期的利润总额。
A.损益表B.资金来源和运用表C.资产负债表D.经营成本预算表★考核知识点:损益表，参见P114考核知识点解释：损益表反映项目计算期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本利润率等指标。
4、房地产开发项目规划设计方案评价主体主要是（B）A.房地产开发企业B.使用者C.管理者D.设计者★考核知识点:房地产开发项目规划设计方案评价的特点，参见P133考核知识点解释：房地产开发项目规划设计方案在评价主体中最主要的是使用者，使用者会从自身角度评判房地产开发项目规划设计方案的优劣，包括居住环境的合意性、功能的满足程度等，开发项目只有得到使用者（消费者）的认可，才能顺利销售出开发的房屋并获得良好的经济效益。
5、按（C）不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs 三类。
A.权益类型B.抵押方式C.投资业务D.信托性质★考核知识点:房地产投资信托基金的分类，参见P169考核知识点解释：房地产投资信托基金的分类，按投资业务不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三类。
6、房地产经济周期波动具体分为（ABCD）阶段。
A.复苏与增长B.繁荣C.危机与衰退D.萧条E.波谷★考核知识点:房地产经济周期波动四阶段，参见P34考核知识点解释：房地产经济周期波动具体分为四阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、希机与衰退阶段和萧条阶段。
7、有代表性的房地产投资风险预测方法有（ABCE）A.财务报表法B.问询法C.记录统计法D.转移法E.环境分析法★考核知识点:风险预测的方法，参见P56考核知识点解释：房地产投资风险预测的方法涉及财务报表法、问询法、索赔记录统计法和环境分析法。
8、土地所有权包括土地的（ACDE）A.占有权B.享受权C.收益权D.处分权E.使用权★考核知识点:土地所有权，参见P70考核知识点解释：土地所有权属包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权4项权能。
9、可行性研究的特点包括（ABCD）A.前期性B.综合性C.不确定性D.预测性E.盲目性★考核知识点:可行性研究的特点，参见P92考核知识点解释：可行性研究的特点包括：前期性、综合性、不确定性和预测性。
10、居住区规划技术指标包括（ABCD）A.容积率B.居住建筑密度C.居住面积密度D.绿地覆盖率E.建筑层高★考核知识点:居住区规划技术指标，参见P135考核知识点解释：居住区规划技术指标包括：1）居住区总用地；2）居民每人占地；3）居住区总建筑面积；4）总户数；5）平均每户居住面积；6）居住建筑密度；7）居住面积密度；8）容积率；9）人口毛密度；10）人口净密度；11）绿化覆盖率；12）人均公共绿地面积；13）平均层数；14）高层住宅比例；15）住宅间距；16）居住区总造价；17）平均造价（元/平方米）；18）建设周期。
（二）判断部分1、实施土地供应计划宏观调控的必要条件是政府拥有足够的土地储备。
（√）★考核知识点:房地产市场调控的内容，参见P39考核知识点解释：通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。
2、房地产开发投资机会选择与分析是房地产开发流程的第一阶段。
（√）★考核知识点:房地产开发流程，参见P54考核知识点解释：房地产开发投资机会选择与分析，是房地产开发流程的第一阶段，也是整个开发过程中最重要的一个环节。
3、建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。
（√）★考核知识点:建设阶段的含义，参见P57考核知识点解释：建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。
4、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。
（√）★考核知识点:租售收入的含义，参见P109考核知识点解释：租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。
在进行租售收入估算前，通常需要确定开发项目的租售方案。
5、容积率是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。
（X）★考核知识点:容积率，参见P136考核知识点解释：容积率（居住建筑面积密度）（平方米/百米）。
容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积6、市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
（X）★考核知识点:建设用地规划许可证制度，参见P139考核知识点解释：市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
7、建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
（√）★考核知识点:建设工程规划许可证制度，参见139考核知识点解释：建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
8、中标通知书发出后20天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。
（X）★考核知识点:定标，参见P149考核知识点解释：中标通知书发出后30天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。
9、风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变。
（√）★考核知识点:风险的含义，参见P171考核知识点解释：风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变。
10、房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。
（√）★考核知识点:房地产产品策略，参见P188考核知识点解释：房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。
在房地产市场营销活动中，企业满足顾客主要是通过开发不同用途的房地产产品来实现的。
二、主观部分：（问答题）1、房地产市场的特性。
考核知识点：房地产市场的特性，参见P30-31答案要点：房地产市场的特性包括：（1）区域性强；（2）房地产市场是房地产权益的交易市场；（3）房地产市场供给的稀缺性；（4）不完全开放、竞争不充分性；（5）消费和投资的双重性。
2、可行性研究的作用。
考核知识点：可行性研究的作用，参见P93答案要点：可行性研究的作用涉及：（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为筹集建设资金的依据；（3）作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；（4）作为编制下阶段规划设计的依据；（5）作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据。
3、房地产市场调查的方法。
考核知识点：房地产市场调查的方法，参见P102答案要点：房地产市场调查的方法涉及：（1）询问调查法；（2）观察调查法；（3）试验调查法；（4）统计分析法。
4、房地产市场调查的主要内容。
考核知识点：房地产市场调查的内容，参见P99-101答案要点：（1）市场环境调查；1）政治法律环境调查；2）经济环境调查；3）社会文化环境调查；4）社区环境调查。
（2）市场专题调查；1）房地产市场需求调查；①房地产消费者调查；②房地产消费动机调查；③房地产消费行为调查；2）房地产市场供给调查；①行情调查；②现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；③新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；④建筑设计及施工企业的有关情况。
3）房地产市场营销活动调查；①房地产市场竞争情况调查；②房地产价格调查；③房地产促销调查；④房地产营销渠道调查。
5、房地产可行性研究报告正文的写作要点。
考核知识点：房地产开发项目可行性研究报告正文的写作要点，参见P121-123答案要点：正文部分是可行性研究报告的核心，涉及：项目总说明、项目概况、市场调查与预测分析、规划设计方案及建设条件、建设方式及进度安排、项目投资估算及收入估算、项目资金筹措计划、项目经济效益评价、不确定性分析和可行性研究的结论。
6、房地产资金筹措的原则。
考核知识点：房地产开发资金筹措的原则，参见P130-131答案要点：涉及时机适当原则；安全性原则；经济性原则；可行性原则。
7、房地产资金筹措的方式。
考核知识点：房地产开发资金筹措方式，参见P131答案要点：房地产开发资金的来源主要有自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
8、房地产抵押贷款的含义。
考核知识点：房地产抵押贷款，参见P165答案要点：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保、获得贷款的行为。
9、房地产禁止转让的情形。
考核知识点：房地产转让的条件，参见P218答案要点：①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖。
②以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。
③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让。
此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。
④依法收回土地使用权的房地产不得转让。
根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权。
土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。
⑤共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。
⑥权属有争议的房地产不得转让。
权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。
⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。
未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。
⑧除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。