房地产基础知识

楼地层和梁


楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔 建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、 家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、 柱或基础。 ⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、 顶棚。 ⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。 ⑶梁－是跨过空间的横向构件。
楼梯

楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和 栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方 式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、 多跑式楼梯等。
钢结构
主要承重构件均是用钢材制成。建造成本较高，多用于 高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、 跨度大的工业厂房等。
框架结构、板楼
框架结构：主要是由轻质砖做成。多用于高层建筑。 板楼：大多8层到顶。抗震性能较好，保温性能差
各种建筑结构比较
砖木结构：由耐久性和防火性能均较差 已基本被淘汰。 砖混结构：一般公共建筑大量采用。 钢筋混凝土结构：大型公共建筑、大跨 度建筑、高层建筑多采用。 钢结构：大型公共建筑、工业建筑、大 跨度建筑、高层建筑较多采用。
偏独：房产具有通透性 至少具有两个朝向
中 单：房产不具有通透性 多仅具有一个朝向
新A型房
老式偏单
偏单及A户型：房产具有通透性，至少具有两个朝向
三
室
独栋别墅
联排别墅
复
式
跃
层
错
层
错层
跃层
国有土地使用年限
根据《中华人民共和国城镇土地使用 权和转让暂行条例》规定，土地使用权出 让的最高年限，按土地的用途分别为： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
房地产建筑基础知识
建筑物的组成

一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼 地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分 组成。
基础
是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物全部 的荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的 组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地 基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为： 条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形 基础。 独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的 等。 筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作 用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上 的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。 箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的 整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极 为有利。 桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。
公产房计租面积与使用面积的区别： 计租面积不含阳台面积 使用面积包含阳台面积
3.使用面积
它是建筑面积扣除公摊面积、体柱所占用 的面积后的净使用面积，俗称地砖面积
4.公摊面积
是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂 及小区内其它一些配套设施的分摊面积
5.不含赠与的附属设施
煤气、暖气、一户一表、有线电视、 防盗门、封闭阳台、单水、双水、 三水等
房改购房（成本价） 房改购房（标准价）
部分产权 共有产权
（1）公产、企业产
公产：指房管局管理的房屋，是国家 以及国有企业、事业单位投资兴建、销 售的住宅。
企业产：指企业管理的房屋
（2）私产
私产：是有产权证的房屋。 指个人或家庭购买、建造的住宅。
（3）商品房合同
商品房合同：分为可办理产权和不可办 理产权
屋顶

既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是 建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结 构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类 型有平屋顶、坡屋顶。
门窗

门和窗都是建筑物的围护构件。
二.房地产的分类
按使用性质分
居住建筑 公共建筑 工业建筑
农业建筑
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包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地 面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 多指私产、商品房合同、还迁协议、抵债 协议等性质的房屋面积
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
2.计租面积
多指公产、企业产等性质的房屋面积
建筑面积＝计租面积＊１.３＋阳台面积／２
6.砖混结构中可拆改部分
不传力的１２墙及门连窗的部分
7.开间
是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面 墙的定位轴线之间的实际宽度。
参数：2.1米、2.4米、2.7米…………3.9米、4.2米
8.进深
是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙 的定位轴线之间的实际长度
参数：3.0米、3.3米、3.6米…………5.7米、6.0米
（4）其他
其他：还迁协议、抵债协议、军 产、路产、校产、宗教产等
三、房地产的专业术语
房地产商在预售商品房时应具备
五证：《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《 国有土地使用证》 《商品房销售（预售）许可证》 二书：《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》
1.建筑面积
北
按房屋的房型分类
一室 （直门独、中独、偏独）
两室
三室 其它
（中单、偏单、新A型房）
（三室一厅、三室两厅） （多室、别墅、平房、四合院、 复式、跃式、错层等）
直门独： 房产不具有
通透性，多且仅具有一 个朝向,且入户Fra Baidu bibliotek、居室 门在同一方向上
中独：房产不具有通透性 (多且仅具有一朝向), 且入户门、居室门不在同一方 向上
12.绿化率
绿化率=绿地面积/规划建设用地面积
（目前天津市规定的新建小区绿化率应在 ３０％以上）
13.出房率
出房率 = 套内建筑面积/建筑面积
14.三通一平
是指房地产综合开发施工结构的基础工程 要求，包括水通、电通、路通、平整场地
五、课程回顾
房地产的基本概念 房地产的基本概念和特点
房地产的分类类型



墙体的分类
1.按在建筑物中的方向，分为： 外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。 内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。 按在建筑物中的方向，分为： 纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。 横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。 2.按接受力情况，分为： 承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。 非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。 3.柱--------是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来 的荷载。
按楼层高度分类
低 层：1—3层 多 层：4—6层 中高层：7—9层
建筑总高度超过24M
高
层：10—40层
建筑总高度25—100M
超高层：40层以上
建筑总高度超过100M
按房屋楼型分类
条子楼、墩子楼
板式高层、点式高层、 L型、V型、U型
其他
锯齿楼、蛇形楼、八角楼
筒子楼、塔楼、小二楼等
墩子喽 条子喽
自我介绍
一、姓名： 二、职位： 三、职业经历 四、行业经历 五、对本课程的期望 TEL:
纲
要
房地产基本概念、特点和建筑基础知识
房地产的分类
房地产的专业术语
课程回顾
一、房地产的基本概念
指土地、建筑物及其他地上定着物。 它是实物、权益、区位三者的综合体。
房地产的特点
不可移动性 用途多样性 寿命长久性 衣、食、住、行四大必需品之 一 价值高，总标的额大 保值及升值能力极高的产品
板式高层
点式高层
v型楼
u型楼
L型楼
蛇型楼
八角楼
锯齿楼
小二楼
筒子楼
塔楼
按房屋楼型分类
条子楼、墩子楼
板式高层、点式高层、 L型、V型、U型
其他
锯齿楼、蛇形楼、八角楼
筒子楼、塔楼、小二楼等
按建筑朝向分类
南北向、东西向
阳面、阴面、东照、西照
铁角 西照 银角 阳面 阴面 铜角 东照 金角
金、银、铜、铁角
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民用建筑
按建筑结构分类

砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 框架结构 板楼
砖木结构
这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。 其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水 平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类结构 层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造 的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民 用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
房地产的专业术语
真切希望本届课程对大家进入行业、了解市 场、熟悉工作内容，起到一定作用。 感谢大家的配合，谢谢 祝愿大家学习愉快，多多进步！
砖混结构
这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱， 水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板， 其中也包括少量的屋顶采用木架。
钢筋混凝土结构
承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等， 是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外 墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。结构适 应性强抗震性能好，耐用年限较长。
9.层高
层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表 面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之 间的竖向尺寸．
10.净高
是指层高减去楼板厚度的净剩值
11.容积率
容积率＝总建筑面积／建筑用地面积
① 容积率<1 别墅（独户、并立式、联排、叠层） ②容积率1-2.4 多层 ③ 容积率2.5-4 小高层 ④ 容积率>4 高层
土地使用权年限届满
土地使用权年限届满时，除非出让 合同中另有规定或城市规划部门另有规 定，土地使用权受让人可以申请续期使 用，并重新签订土地使用权出让合同， 支付土地使用权出让金，办理土地使用 权登记手续。
按产权性质分类
公产 使用权 企业产
军产 其他 宗教产
……
按产权性质分类
私产 完全产权 商品房合同