德国住房租赁市场分析报告
德国房地产市场
德国房地产市场近年来，随着全球经济的发展和国际交流的增加，德国房地产市场成为了备受关注的热点话题。
作为欧洲大陆最大的经济体之一，德国的房地产市场吸引了全球投资者的目光。
本文将就德国房地产市场的特点、影响因素以及投资机会等方面进行探讨。
一、德国房地产市场的特点1. 市场稳定性德国房地产市场以其相对稳定的特点而闻名。
与中国等国家相比，德国的房价增长幅度较为缓慢，防范了房地产市场过度泡沫化的风险。
由于德国的土地政策相对严格，土地供应量有限，因此市场供需状况相对平衡，保持了良好的稳定性。
2. 租金收益率较高与许多欧洲国家相比，德国的租金收益率较高，对于投资者来说具有一定的吸引力。
由于德国的租赁文化根深蒂固，大部分人更倾向于租房而非购房，因此投资于出租房产可以获得稳定的租金收益。
3. 常驻性需求德国具有相对较高的人口稳定性和常驻性需求。
由于德国的劳动力市场稳定，就业机会较多，在国内外留学生、移民以及德国本地居民的需求共同推动下，房地产市场保持着一定的活力。
二、德国房地产市场的影响因素1. 经济因素德国作为欧洲大陆最大的经济体之一，经济发展状况直接影响着房地产市场的走向。
通常情况下，经济增长与房价上涨呈正相关关系。
在经济增长的背景下，投资者对德国的房地产市场充满信心，房价可能出现上涨趋势。
2. 金融政策德国的金融政策对房地产市场有较大影响。
例如，货币政策的宽松可能带动贷款利率下降，增加购房的动力，从而推动房地产市场的需求。
同时，政府对房产税等相关政策的制定和调整也会对市场产生一定的影响。
3. 城市规划与基础设施建设德国的城市规划和基础设施建设是房地产市场的重要因素之一。
一方面，城市发展规划的合理性和完善的基础设施将推动当地房地产市场的发展。
另一方面，城市建设的限制也会导致市场供应紧缺，进而影响到房价的上涨。
三、投资德国房地产市场的机会1. 租赁市场投资德国的租赁市场相对活跃，租金收益率较高。
对于投资者来说，购买出租房产可以获得稳定的租金收益。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”近年来，共享经济在全球范围内迅速发展，共享住房作为共享经济的一部分，也逐渐在许多国家受到关注。
德国作为欧洲经济最发达的国家之一，共享住房在德国的发展情况备受关注。
令人惊讶的是，德国的自有住房率竟然只有40%，而共享住房的市场却空前繁荣，这让人不得不对德国的住房市场产生浓厚的兴趣。
在德国，房东的地位似乎并不高，租户反而更像“爷”。
那么，德国的共享住房为何如此火爆？租户为何比房东更像“爷”？接下来，将对这一问题进行深入探讨。
让我们来了解一下德国的自有住房率只有40%这一数据。
德国作为欧洲最大的国家之一，历史悠久，文化底蕴深厚，是欧洲最大的经济体之一。
德国的自有住房率却相对较低，仅为40%左右。
相比之下，美国的自有住房率为64%，而中国的自有住房率更是高达90%以上。
这一数据表明，德国的住房市场更多地依赖于租赁，而非购房。
这也意味着，德国的租户群体规模庞大，租房市场非常活跃。
接下来，让我们来探讨一下德国共享住房的火爆原因。
在德国，共享住房已经成为了一种时尚。
越来越多的年轻人选择租赁共享住房，而非购买自有住房。
在大城市，共享住房市场尤为繁荣。
相比于传统的独立公寓，共享住房更加经济实惠，便于社交交流，更加符合年轻人的生活方式。
共享住房还具有更高的灵活性，租户可以更加随心所欲地选择地点和房型。
在德国，共享住房的火爆可以说是年轻人对传统生活方式的一种反抗和重新定义。
共享住房也逐渐成为了一种潮流，一种生活态度。
而对于为何在德国，租户比房东更像“爷”，我们也可以找到一些答案。
在德国，租赁市场是非常健全和完善的，租户的权益得到了充分的保障。
由于租房合同的制度完善，租户在租赁期间享有较高的权益和保护，而房东的权利则相对较弱。
在德国，房东需要遵守严格的租赁法规，对于涨租、维护等问题都有详细的规定。
而且，德国的法律意识相当高，租户们会通过法律手段保护自己的权益。
房东在租赁市场上并没有太大的话语权，租户反而更加像“爷”。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”德国是一个闻名世界的发达国家，拥有着先进的制度和经济发展水平。
让人惊讶的是，德国的自有住房率却只有40%，这意味着大部分的居民都是租房居住。
值得注意的是，在德国，租户比房东更像“爷”，因为德国的租房环境让租户享有更多的权利和保障。
德国的住房情况与其他国家有着明显的不同，一方面是因为德国的住房市场比较紧张，房屋供应总量不足，导致租房需求较为旺盛。
德国受保护的租赁制度也是导致自有住房率低的原因之一。
根据德国官方数据显示，超过60%的人口是租房居住的，而仅有40%是自有住房。
在德国，共享住房是一种普遍现象，它带来了租户与房东之间更为平等的关系。
相对于其他国家，德国的租户在租赁期间拥有更多的权利和保障，而房东对于租户的约束也更多一些。
这意味着在德国，租户们更像“爷”，他们拥有更多的自主权和决策权。
在德国，租户的权利和保障是由法律明文规定的。
德国租房法规定了租户的权利和义务，保障了租户在租赁期间的居住权和利益。
德国的租户在租赁期届满后，有权选择是否续租，而房东则无权单方面解除合同。
德国的租房法还规定了租金上涨的范围和条件，使得租户们不会因为房东任意涨租而受到不公平的对待。
德国的共享住房环境也给了租户们更多的自主权和实际参与的机会。
在德国，租户们拥有对住房环境的决策权和改造权，他们可以通过租赁协议与房东商讨对住房的装修、改建和装饰等事项，从而使得租房的环境更加符合自己的需求和喜好。
这种租户参与式的共享住房环境，也使得租户们更加坚定地控制了居住环境和生活品质。
相比于其他国家，德国的共享住房环境也给了租户更加灵活的选择权。
在德国，租户们可以根据自己的实际需求和经济状况选择不同类型的住房，无论是公寓、别墅还是合租房。
德国的租赁期限也相对长，一般为多年，这样一来，租户们可以更加稳定地居住，不用频繁地搬家。
德国的住房政策和市场状况
德国的住房政策和市场状况一、基本情况德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。
在统一之后的十年里，住宅投资占GDP 的比重一直保持在6%左右。
德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。
二战后，如同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。
进入60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。
为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。
东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。
1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。
大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。
同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。
1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。
1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。
随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。
德国自有住房的比率一直比较低。
从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。
大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。
欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住房65%。
最近几年这一比率没有大的变化。
自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。
在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，人均收入每月4000-5000马克。
2018年德国住房租赁市场分析报告
图 1：2016 年欧洲主要国家住房租赁率.................................................................5 图 2：2014 年德国及各城市住房自有率.................................................................5 图 3：德国住房自有率 ............................................................................................5 图 4：德国住房存量构成：存量住房中 57%用于租赁，其中租赁房的提供方 64% 为个人/家庭，36%为专业机构 ............................................................................... 6 图 5：德国住房市场存量及户均、人均居住面积....................................................7 图 6：欧洲国家家庭购买新房所需要的年数（2016 年） .......................................7 图 7：德国家庭租金/家庭收入比（2010 年） ........................................................7 图 8：房价增速低于员工人均工资增速 ..................................................................8 图 9：租金增速低于员工人均工资增速 ..................................................................8 图 10：房屋自有者购买房屋的主要理由 ................................................................8 图 11：房屋承租人与房东的职业分布（2009 年） ................................................8 图 12：住房合作社运作流程和社员申请入住流程................................................10 图 13：德国住房合作社管理机制（“股东-监委会-董事会”三层管理，“居住、社区、 安全投资”三种属性） ......................................................................................... 11 图 14：德国住房合作社建设模式 ......................................................................... 11 图 15：德国存款利率、租金收益率、合作社回报率对比.....................................12
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”近年来，全球范围内共享经济的兴起给人们生活带来了诸多便利，共享单车、共享汽车、共享充电宝等共享服务已经成为我们生活的一部分。
在德国，有一种共享模式，却是从根本上改变了人们对于居住方式的认知——共享住房。
在这个国家，自有住房率只有40%，租户比房东更像“爷”，让我们一起来看看德国的共享住房是如何运作的吧。
德国作为欧洲大国之一，其住房问题一直备受关注。
由于城市化发展较早、人口密集度较高，德国的住房资源一直供不应求，导致房价居高不下，房租水涨船高。
为了解决这一问题，德国政府鼓励人们使用共享住房的模式，使得共享住房这一概念在德国迅速流行起来。
在德国，共享住房主要以公寓为主，例如WG（Wohngemeinschaft）就是一种典型的共享住房形式。
WG是“合租公寓”的意思，它通常是指多个人合租一套公寓，每个人拥有自己的卧室，但共用厨房、卫生间和客厅。
在德国的大城市中，很多年轻人在求学或工作期间都选择加入WG，这不仅可以减轻个人的经济压力，还可以获得社交关系和生活的便利。
共享住房在德国的盛行离不开德国人的生活理念和法律法规的支持。
在德国，人们更倾向于简约和共享，他们认为共享可以提高资源利用效率，减少对环境的影响。
共享住房符合德国人的生活方式，是他们乐于接受的居住模式。
德国的法律法规也为共享住房提供了保障。
根据德国的租赁法，租户在住房内享有很高的权利，例如房东无法随意涨租金、无法随意赶租客等。
这些法律保护让租户在共享住房中更加有保障，也让房东更加谨慎地对待租户。
尽管共享住房在德国广受欢迎，但也并非没有问题。
共享住房在一定程度上影响了房屋所有权的传承和保值，因为很多人更倾向于租房而不是购房，导致房屋市场的稳定性受到了一定程度的影响。
共享住房也给社区管理和秩序带来了一定的困扰，因为在一些共享住房中，租客的素质和行为可能出现问题，给社区生活带来了诸多不便。
对于中国而言，德国的共享住房模式或许也值得我们学习。
德国住房租赁市场的稳定发展及对我国的启示
（2）房价租金比 =120 平方米住房价格 / 一年租金
（3）每平方米均价是指各国核心城市的中心城区 120 平方米左右的住房单价
每平米均价 5,907 € 6,589 € 12,796 € 23,932 € 10711$ 11829$ 17191$ 16322$
三是对经纪机构进行严格管理，制定专门的《住房 经纪法》，对经纪机构的各种行为加以法规上的约 束，防止出现侵犯业主和租户的行为。 2.2 合理发展政策性住房租赁
关键词：德国；住房租赁；启示借鉴；发展新思路
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）06-0035-39
收稿日期：2019-05-31
德国是一个高度发达的资本主义国家，其社 会保障制度十分完善，住房租赁市场及其发达，其 多个关键性指标在欧洲乃至世界上都属前列。近 20 多年来，我国房地产市场快速发展，但是相对于 普通商品房市场而言，住房租赁市场的发展相对 还比较滞后，相关法律法规还有待完善。随着十九 大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位”，住房租赁市场的发展越来越得到人们的 重视，住房租赁企业迎来快速发展的元年。本文将 通过分析德国住房租赁市场的发展现状，对我国 住房租赁企业发展进行有益的探索。
德国涉及住房方面的法规主要包括：《德国民 法典》《住房租赁法》《住房补助金法》等，这些良 好的制度建设在维护住房承租人与出租人权益、 稳定住房租赁市场上发挥着重要作用。一是租金管 制制度，德国的租金实行政府指导价，由房管部门、 房东与租户协会、房屋租赁经纪协会等机构，根据 住房地理位置、交通状况、建成年代、建筑质量及 节能情况，确定一个合理的“租金表”，每套住房 的租金都要参考该“租金表”。此外不得随意涨租， 涨租必须遵循严格程序，违规涨租将受到法律制 裁。二是对出租住房的配套设施、使用面积、住房 安全等进行严格的规定，保证出租住房可居住性。
德国住房租赁市场发展的主要经验和启示44
德国住房租赁市场发展的主要经验及启示摘要：2010年12月，中央经济工作会议强调，要加快推进住房保障体系建设，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难。
发展住房租赁市场成为解决我国低收入群体住房的一个重要措施。
目前，很多国家在解决本国居民的住房问题上都不同程度地采取了这一措施，尤其是德国。
本文以德国为例，重点研究了德国住房租赁市场发展的主要经验，并结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。
关键词：德国住房租赁主要经验启示一、租赁住房的双重属性根据使用者对住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。
对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用权、收益权、处置权等，同时，可以在市场上自由买卖住房。
对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。
自有住房不一定自住，也可用于租赁。
租赁住房有双重属性。
一方面，租赁住房首先是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。
住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在地一致的，所以，买不起住房的人也较难长期接受市场租金的。
市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。
另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房困难的一个产品，其突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品。
那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁市场上的住房租赁不能完全由市场决定。
保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价或承租者能承受的价格。
对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、房产泡沫等问题。
德国租赁住房模式分析报告
2017年12月出版正文目录1、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 (5)2、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体 (11)2.1、住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式 (11)2.3.1、合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股 (12)2.3.2、合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房 (15)2.2、土地支持：提供优惠地价，《地上权条例》分离所有权和使用权 (18)2.3、两部《住房建设法》：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房 (23)2.3.1、住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋 (23)2.3.2、《住房建设法》：政企合作，提供土地、资金、税收优惠 (24)2.3.3、第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，扩大供给主体 (25)2.4、多元化建设主体参与供应的另一动力：安全投资的选择 (26)3、需求端促租赁：提高支付能力，保障承租人权益 (29)3.1、政府直接发放货币补贴，提高租赁者支付能力 (29)3.2、规范租赁市场，加大对承租人权益保护 (32)4、需求端抑投机：税收配合“先存后贷”的资金体系 (34)4.1、住房税收体系：鼓励住房出租，抑制投机性需求 (34)4.2、住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 (37)图表目录图表 1:2016年欧洲主要国家住房租赁率 (5)图表 2:2014年德国及各城市住房自有率 (6)图表 3:1998-2014年德国住房自有率 (6)图表 4：德国住房存量构成：存量住房中57%用于租赁，其中租赁房的提供方64%为个人/家庭，36%为专业机构 (7)图表 5：德国住房市场存量及户均、人均居住面积 (8)图表 6：欧洲国家家庭购买新房所需要的年数（2016年） (9)图表 7：德国家庭租金/家庭收入比（2010年） (9)图表 8：房价增速低于员工人均工资增速 (9)图表 9：租金增速低于员工人均工资增速 (10)图表 10：房屋自有者购买房屋的主要理由 (10)图表 11：房屋承租人与房东的职业分布（2009年） (10)图表 12：住房合作社运作流程和社员申请入住流程 (13)图表 13：德国住房合作社管理机制（“股东-监委会-董事会”三层管理，“居住、社区、安全投资”三种属性） (13)图表 14：德国住房合作社建设模式 (14)图表 15：德国存款利率、租金收益率、合作社回报率对比 (15)图表 16：德国国债、租金收益率、合作社回报率对比 (15)图表 17：政府为住房合作社土地、资金、税收三维的优惠政策 (15)图表 18：住房合作社成员需要缴纳的费用 (16)图表 19：住房合作社会员费缴纳模式有两种：统一会员费模式、多类型会员费模式（与后期房间类型挂钩） (17)图表 20：柏林Charlottenburger合作社租金与市场租金比例 (18)图表 21：政府大量购买土地，再以优惠地价支持公共住房建设 (19)图表 22：土地端政府提供的优惠措施 (20)图表 23：德国社会租赁住房建造成本构成（1992年） (21)图表 24：普通住房建造成本构成（柏林，2015年） (21)图表 25：德国住房合作社数量（1889年-1918年） (22)图表 26：1926-1932年德国不同建房主体建造房屋占比 (22)图表 27：政府为私人企业提供土地、资金、税收支持，在供给端增加租赁房源 (24)图表 28：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅 (24)图表 29：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠 (26)图表 30：社会住房建造规模呈下滑趋势，14年仅占比存量住房的8% (27)图表 31：存款利率、租金收益率、合作社回报率对比 (27)图表 32：2015-2017年德国国债收益率、租金收益率、合作社回报率对比 (28)图表 33：2008年德国住房结构 (28)图表 34：2007年欧洲各国住房结构对比 (28)图表 35：德国慕尼黑市社会住房申请流程 (30)图表 36：德国低收入线标准和住房保障标准 (30)图表 37：《住房补贴法》主要内容 (30)图表 38：《租金补助法》下的德国租金补助体系 (31)图表 39：《住房租赁法》关于租金水平和解约条件的要求 (32)图表 40：《住房租赁法》改革前后对比 (34)图表 41：房产税征收流程 (35)图表 42：总租金收入减去抵税开支和折旧后计算应纳税租金收入 (35)图表 43：不动产转让税税率 (36)图表 44：德国继承与赠予税税率 (37)图表 45：德国房屋税收体系 (37)图表 46：2016年全球各国负债占GDP比重 (38)图表 47：全球各国及地区信贷年复合增长率 (38)图表 48：德国住房融资来源及市场份额 (39)图表 49：德国住房贷款种类 (40)德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局数据，2016 年住房租赁率约48.3%（对应 51.7%的住房自有率），在欧洲主要国家中处于最高。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”1. 引言1.1 德国自有住房率仅40%德国自有住房率仅40%，处于全球较低水平。
与其他国家相比，德国租房市场发展较为成熟，共享住房模式逐渐兴起，租户享有更多权利，房东角色也发生变化。
德国的租房文化相对于其他国家有着独特的特点，租户和房东之间的关系更像是合作伙伴关系。
共享住房模式的优势在于提高了住房的使用效率，同时也带来了对传统住房模式的冲击。
未来，随着社会经济的发展和人们对住房需求的变化，共享住房模式有望继续发展壮大，但也会面临一些挑战和问题。
德国的共享住房模式为人们提供了更多选择和便利，同时也在推动住房市场的创新和发展。
2. 正文2.1 共享住房的兴起共享住房的兴起可以追溯到德国住房市场的变革和需求的变化。
随着人口增长和城市化进程加快，传统的自有住房模式已经无法满足市场需求。
共享住房模式应运而生，成为一种新的住房选择方式。
共享住房不仅限于传统的合租模式，还包括共享公寓、共居社区等多种形式。
租客可以选择合适的房源，根据自己的需求和经济条件进行选择。
共享住房的兴起也反映了德国人对生活方式和社交关系的变化，越来越多的年轻人和单身者选择在共享住房中建立社交圈子，享受更多的社交和生活乐趣。
随着共享住房的兴起，德国的租房市场也呈现出新的特点。
房屋中介机构和共享住房平台层出不穷，为租客提供更多选择的同时也增加了市场的竞争和透明度。
共享住房的兴起不仅改变了传统的租房模式，也激发了人们对住房共享和社交互动的新思考。
共享住房的兴起将在未来继续发展，成为德国住房市场的重要组成部分。
2.2 租户享有更多权利在德国共享住房的模式中，租户享有更多的权利是一个显著的特点。
传统的房东与租户之间的关系平衡被打破，租户在这种共享住房模式下更像是“爷”，拥有更多的权利和选择权。
一方面，德国的房东在租赁关系中被赋予了更多的义务和责任，必须保证房屋的质量和安全，遵守租赁合同，同时遵守法律法规。
德国住房租赁合同对承租人权利保护及其借鉴——基于德国住房租赁市场调研情况分析
1 引言2019年笔者曾参加住房和城乡建设部赴德国住房租赁市场培训，通过21天的系统学习，对德国住房租赁市场有了更加深刻的体会和认识。
根据德国施豪银行数据显示，2013年德国共有租赁住房2330万套，占住房总量的57%，大城市租赁住房占比更高，如柏林租赁住房占比高达85%。
大量德国人选择租房解决居住问题，与德国租赁关系稳定密不可分。
据德国租赁者协会负责人介绍，目前德国租赁住房换房率只有5%，租赁关系十分稳定。
德国住房租赁合同明确了租赁双方权利和义务，其基本内容受相关法律法规严格限制，对承租人的保护优于出租人，极大地减少了租赁纠纷，起到了稳定租赁关系的作用。
本文主要就德国住房租赁合同的主要内容、租赁合同高稳定性成因及德国如何保护承租人权益，使其免受出租人随意解约、随意涨价等问题困扰的相关内容进行分析，提出我国稳定租赁关系及保护承租人权利的意见建议。
2 德国住房租赁合同的基本内容2.1 住房租赁合同的大多数内容，法律已进行明确规定德国涉及住房租赁合同相关法律法规主要有《德国民法典》《住房租赁法》等。
《德国民法典》第535-597条对使用租赁和用益租赁进行了规定，内容涉及租赁合同的性质、出租人与承租人的义务、不遵守期限通知解约时的适用条款、瑕疵告知、租赁保证金支付与管理、租金支付、转租条件与责任等重要内容，明确了对承租人不利的协议无效，并确立了承租人优先购买权及买德国住房租赁合同对承租人权利保护及其借鉴——基于德国住房租赁市场调研情况分析王明珠 宋梦美摘要：德国住房租赁关系十分稳定，承租人权益可以得到很好地保障，这与住房租赁合同的稳定性和其中大量保护承租人条款密不可分。
分析德国住房租赁合同的主要内容，尤其是其中严格的合同解除条件、租金价格管制，对保护承租人权益发挥的重要作用。
提出我国为稳定租赁关系及保护承租人权益国可以借鉴的主要内容。
关键词：德国；住房租赁；租赁合同；保护承租人中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2021）04-0033-36 收稿日期：2021-02-26作者简介：王明珠、宋梦美，中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
德国住房租赁市场的发展及其经验
德国住房租赁市场的发展引人注目。
很长时间以来，德国的住房自有率在发达经济体中一直偏低，选择住房租赁方式的家庭占比超过了50%。
发展程度较高的住房租赁市场，不仅较好地保障和改善了居住条件，而且促进了住房市场的稳定（Voigtlander，2012）。
对于德国住房租赁市场的发展机制，研究者已从不同角度开展了大量论述。
Lerbs（2014）认为德国租赁市场的发展与两个时期的历史密切相关。
一是19世纪下半叶工业化初期，当时德国一些大型企业（比如克虏伯公司和西门子公司等）会为员工建造大量工人宿舍，工业生产的需要既影响了城市规划，也为后续住房政策奠定了基础；二是第二次世界大战结束后，为了加快住房建设，推行了一种“公共住房管控体系”（public housing control system），推动非营利的住房公司建设租赁住房。
世界银行在一项研究中提出，德国住房租赁市场中的机构投资者和私人业主，都不是以租金收入最大化为目标（Peppercorn & Taffin, 2013）。
但这是相关政策的实施结果，而不是其实施的原因。
凯梅尼（2010）从社会政策导向角度将德国住房租赁市场界定为一种“社会型市场”，与英美等国的“营利型市场”相对。
Voigtlander（2009,2012）在研究中将住房租赁市场放在德国住房体系中开展了很有意义的考察。
一、德国住房租赁市场的基本情况德国2011年人口为8052万人，全国人口密度为225人/平方公里，人均GDP在4.4万美元左右，人均居住面积为44平方米。
全国有家庭户4148.9万户，其中43.46%为单身户。
2011年，德国的住房自有率为46%，一些大城市更低，比如柏林和汉堡的自有率分别仅为16%和24%，是州一级行政单位中最低的。
全国住房空置率是4.4%，柏林和汉堡的空置率分别为3.5%和1.5%，在州一级行政单位中分别位列倒数第三和倒数第一。
（除非特别说明，德国住房数据都来自《德国统计年鉴2014》。
德国租房率高达60﹪政府出新法限制房租上涨
德国租房率高达60﹪政府出新法限制房租上涨德国重新修改的房屋租赁法从06月起在柏林地区生效，旨在限制不断上涨的房租，修改不利于租房者的条款，给柏林租户带来福音。
但舆论同时认为，用法律手段限制房租只是一种消极的方法，大城市的房租上涨只有通过建设更多的廉租房才能解决。
德国房屋租赁法实施多年，它对租客的权益有详细的规定，严格限制出租者任意涨价或者找借口将租户“扫地出门”。
例如，该法规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%这一上限。
如果出租者提高房租的幅度超出法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。
这种稳定的租赁关系，让很多德国人可以安心地住在所租房屋中。
然而，近几年来，德国大城市房租一路走高，2008年至2014年之间，租金最高的慕尼黑每平方米价格已经从12欧元上涨至14.2欧元，汉堡的租金也从每平方米9.8欧元上涨至11.3欧元。
柏林是德国经济比较落后的大都市，其房租起点低，但在柏林成为德国首都后，越来越多的德国人迁徙到此，使得柏林住房出现严重短缺，最近几年租金的上扬幅度最大，从2008年的每平方米6.9欧元一路上涨至2014年的12欧元。
作为柏林的老租户，根据相关法规，房东很难大幅度提高房租，而现在流入柏林的人数增加，房东可以趁新住户进来前重新商议租金，从而大幅提高房租。
对于快速增长的房租，老百姓怨声载道，柏林有多起因房租上涨过快而进行的示威游行。
德国政府也认识到，必须采取措施限制房租的上升。
但联合执政的联邦政府对如何限制房租上涨分歧很大。
一部分人坚持认为，进一步限制房租是对私有财产支配权利的侵犯，也有悖市场经济规律。
而大多数人则认为，住房和租房应被视为保障民生的基础产品，因此有必要采取强硬或非市场手段进行干预，以保障社会稳定。
由于执政党内两种意见僵持不下，从2014年到2015年，新房屋租赁法草案几经修改，直到2015年3月6日租房法修改案才在德国议会最终通过，名曰“限制房租法”。
德国人住房研究报告
德国人住房研究报告
根据最近的德国人住房研究报告，我们可以看到德国人住房的一些趋势和特点。
首先，报告指出，德国人对住房的需求非常高。
尽管德国的人口增长率相对较低，但由于城市化的加速和移民的增加，住房需求持续增长。
这导致了住房供应不足的问题，尤其是在大城市和繁忙地区。
其次，报告发现，在德国，人们更倾向于租房而不是购房。
这可能有多个原因，例如对财务风险的担忧、选择灵活性的需求以及住房价格的上涨。
近年来，德国租房市场的增长迅速，出租率也相对较高。
此外，报告还发现，在德国，人们更注重住房的质量和环境。
他们更倾向于选择绿色、可持续发展的住房，例如有机风格的建筑、可再生能源和节水设备。
此外，他们也非常重视住房所在的社区环境，包括教育资源、医疗服务和基础设施等。
同时，报告还指出，德国的住房消费模式正在发生变化。
越来越多的德国人选择共享住房或多世代住房，以降低住房成本、提高社交互动和共享资源。
共享住房和多世代住房的兴起也为德国住房市场带来了新的商机和投资机会。
最后，报告提出了几个可能的解决方案来应对德国住房问题。
首先，政府可以制定更多的住房政策，以增加住房供应和保护租户权益。
其次，房地产开发商可以开发更多的可负担住房，
以满足中低收入家庭的需求。
此外，政府和企业可以合作推动可持续建筑和绿色住房的发展。
总的来说，德国人住房研究报告提供了关于德国住房市场的一些重要信息和趋势。
这些信息对政府、企业和居民来说都是有价值的，可以用来指导住房政策制定和住房市场投资决策。
今年德国住房市场将十分吃紧，住房短缺可能还要持续十年
今年德国住房市场将十分吃紧，住房短缺可能还要持续十年联邦政府希望每年建造 400,000 套公寓，建设部长Geywitz虽然已经制定了2022年和2023年的目标，但是到2024年才可能有希望实现。
德国最大的房地产集团Vonovia 宣布2023年将不启动任何项目。
由于建筑成本和利率不断上升，房地产巨头Vonovia 正在取消计划，并停止了今年计划的所有新建筑。
“今年我们不会有任何新的建设项目。
通货膨胀和利率已经大幅上升，我们不能对此视而不见，” Vonovia 首席执行官Daniel Riedl 告诉《西德汇报》（Westdeutsche Allgemeine Zeitung）。
柏林和德累斯顿的计划尤其受到影响。
Riedl 说：“对于我们以前能够提供每平方米 12 欧元冷租租金的房产，现在必须将价格提高到 20 欧元才能收回每平方米 5,000 欧元的成本。
” 这些租金在德国大部分地区“完全不现实”。
为了满足全国70万套公寓的需求，八九欧元的租金也是必要的。
联邦政府必须干预并提供明确的资金指导方针，并促进建筑应用的数字化。
去年 11 月，Vonovia 的老板 Rolf Buch 已经将新大楼的投资减少到比上一年的价值低约3.5 亿欧元，指的是增加的成本。
德国建筑业主要协会的总经理Tim-Oliver Müller 最近警告称，成本激增将减缓急需的新住房建设。
“许多项目最初被搁置甚至取消，”他说。
住房短缺可能还要持续十年联邦建筑部长 Klara Geywitz 认为，政府制定的每年 40 万套公寓的新目标只有从 2024 年才能切实实现。
“我不认为 400,000 套公寓的数量可以在2022 年和2023 年达到，”她最近在接受门户网站《Web.de News》采访时表示。
从行业的角度来看，未来几年，人们在许多地方寻找公寓的日子可能会很艰难。
房东协会 GdW 主席 Axel Gedaschko 在“图片报”上批评联邦政府在实现其住房建设目标方面做得太少。
德国留学许多德国人愿意租房子住
德国留学许多德国人愿意租房子住许多德国人愿意租房子住，这对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。
多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平，但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。
相反，与购买一套属于自己的住房相比，许多德国人反而愿意租房子住。
这对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。
据统计，在过去10年里，德国物价总水平平均每年上涨2%，而名义房价每年仅上涨1%。
换句话说，扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。
在从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而同期德国个人名义收入却增长了3倍。
在德国房价长期处于相对较低水平的同时，一个非常有趣的现象是，低房价并没有刺激德国人的购房热情。
据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%，另有58%的家庭是租房居住，而在年轻人中，77%的人都属于“租房族”。
细细观察后不难发现，德国发达的房屋租赁市场，是造成这一现象的主要原因。
多年来，德国政府为抑制房价过快上涨采取了一系列措施，其中就包括加大房屋租赁市场建设。
在德国，除了针对特殊群体的“廉租房”外，也存在大量商业出租房。
政府一方面对房租水平进行规范，另一方面也通过一整套严格的法律，注重保护租房人的利益。
因此，在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。
由于房屋租赁市场发达，而且比较规范，许多德国人都乐于租房，这在一定程度上也对稳定房价起到了重要作用。
德国人买房热情相对不高的另一个原因也在于，政府通过一系列税收手段，加大房地产投机炒作的成本，限制了投资性买房需求。
在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。
但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。
如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。
自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳个人所得税，税率在20%至45%不等，到2009年后将统一为25%的资本利得税。
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”
自有住房率只有40% 德国共享住房：租户比房东更像“爷”在德国，拥有一套自己的住房并不是每个人都能实现的梦想。
根据最新的数据显示，德国的自有住房率只有40%，相比之下，租赁住房的比例却高达60%。
这意味着德国有着相当大的共享住房市场。
在这个市场中，租户比房东更像是“爷”。
德国的共享住房现象主要得益于其具有完善的住房租赁制度和政策。
在德国，租户的权益受到法律严格保护，租金上涨受到控制，租户的权力更加强大。
与此德国政府还鼓励市民通过租赁而非购买住房，以充分利用现有的住房资源，防止房价过快上涨。
德国的共享住房市场相当活跃。
租户可以通过租赁住房享受到高质量的住房生活，而且在一定程度上可以享受到比房东更多的权益和保障。
这一现象反映了德国在住房领域的独特之处，也引发了人们对于其他国家住房制度和政策的思考和探讨。
德国的共享住房市场给予了租户更多的权力和保障。
在德国，租户与房东之间的租赁关系是由法律进行严格规范和约束的。
租户享有一定的租金上涨限制，而且在租赁期间享有一定的稳定性和保障。
租户还有权向房东提出一定的装修要求和维修要求，房东则必须根据法律规定进行处理和维护。
这种制度保障了租户的权益，也使得租户在租赁住房中更加放心和舒适。
德国政府对于租赁住房的鼓励也是共享住房市场活跃的原因之一。
由于租赁住房的需求大，政府为了满足市民的基本居住需求，采取了一系列的政策和措施，以鼓励市民通过租赁住房来解决居住问题。
这使得德国的租赁市场成为一个相当庞大和活跃的市场，也使得租户在市场中具有更多的话语权和选择权。
德国的共享住房市场还为其他国家提供了一些值得借鉴和学习的经验和教训。
对于房产市场而言，德国的租赁制度尽管保护了租户的权益，却也对于房东造成了一定的压力和负担。
租金上涨受到严格控制，房东在房租方面的收益并不高，这可能会影响到房东对于房产的维护和管理。
租赁市场的活跃也使得德国的房地产市场存在一定的不稳定性，房产的价格可能会受到一系列因素的影响而波动。
德国75个城市最新租售比分析：这些城市值得租房！
德国75个城市最新租售比分析：这些城市值得租房！德国房产价格还在不断高涨！所有人都会问自己一个问题：现在仍然值得购买物业还是租金更合算？在线门户Immowelt对德国75个主要城市的分析准确地回答了这个问题，看看租房月租金和购房还款的差异有多大。
结果：在51个城市中，租房的财务负担低于买房的财务负担。
在35个城市中，这两者之间每月的财务负担差额甚至超过100欧元。
但是，虽然按照目前的房价和租金，在德国大多数城市已经是租房比买房便宜，但是：买房依然是有道理的，特别是从养老金储备和租金自由的角度看！为了进行分析，根据80到120平方米之间的对家庭友好型公寓的市场租金和房价进行计算。
此外，假设零首付购房，固定利息期为15年，利率为1.6％，每年还款额度为2.0％。
租房比买房便宜得多的城市特别是在受欢迎的大城市，房价与租金相差甚远，以致许多家庭无法再购买房地产。
o在慕尼黑的差异最大：每月还款负担比租金高660欧元。
因为慕尼黑的公寓平均租金为每月1740欧元，而如果买房，平均每月还款率为2400欧元。
慕尼黑购房的中间价位已经高达80万欧元，加上额外成本，单纯从租售比的财务角度来看，购房仅在个别情况下才有意义：在15年的贷款期后，仍有大量的剩余债务，约530000欧元。
o汉堡，每月还款负担比租金高440欧元；每月还款负担比租金高420欧元。
即使在较小的城市，每月还款负担也会比租金高：如在波茨坦，相比房主，租客能每月少负担520欧元。
在因戈尔施塔特和吕贝克，每月还款负担比租金高300欧元。
热门城市的细微差异o在科隆，租户比业主的负担只是少了10欧元。
o柏林购房者的每月还款额要比租户多100欧元。
在埃森（40欧元），多特蒙德（50欧元），不来梅和汉诺威（分别90欧元）等其他大城市，租户和业主的每月负担差异仍然相对较小。
oo这些城市买房比租房便宜另一方面，在检查的75个城市中，有24个城市买房比租房便宜！o许多城市都位于鲁尔区，因为那里的房价仍然相对较低。
德国房租增长一年比一年疲软，只有大城市周边地区例外
德国房租增长一年比一年疲软，只有大城市周边地区例外最近十多年来，德国的租金一直在不断上涨。
特别是在大都市：自2007年以来，本来已经很高的大城市租金又翻了一番。
然而，根据最近的一项研究，德国租房市场的上涨趋势即将结束。
研究公司F+B针对351个人口超过2万的德国城市，评估了他们的官方租金指数，推出了2020年租金指数。
从最新租金指数可以看到，德国租金价格已经连续第三年上涨得越来越疲软：德国各地的可比租金在2020年增长了1.7％，而2019年为1.8％，2018年为2.2％。
虽然租金涨幅趋缓，但是相比去年的通货膨胀率0.5％，租金上涨幅度仍然是一般价格上涨幅度的三倍多！租金指数不仅反映新合同租金，还反映了过去四年中现有合同租金的变化（根据租赁法，每三年最多允许上涨20％的房租，而在住房市场紧张的地区，３年内允许上涨比例为15％。
而柏林这样的区域还有特殊规定）。
通过这种方式确定“当地的一个比较性租金”，这对于房东，租户和投资者而言是很重要的。
例如，房东可以使用租金指数来证明租金上涨是合理的。
立法者可以使用租金指数作为控制租金的指导工具，例如在实行限制租金上涨的地方。
特别像柏林这样的城市，如果租金高于当地租金指数，超过一定的比例还可以要求房东减租。
德国南部租金指数远超平均水平整个德国的平均租金水平为每平方米7.11欧元。
斯图加特仍然对租户来说是最昂贵的城市：那里65平方米的公寓，每平方米净租金高达10.38欧元，比德国平均的租金指数水平高46％。
慕尼黑今年下滑至第七位（平均每平方米9.72欧元），早在2018年，慕尼黑就首次从评估中的第一名滑落，原因是郊区的旧合同则拉低了平均值。
事实上，根据Immobilienscout的数据，慕尼黑新合同租金已经超过了每平方米20欧元的门槛。
但是，从慕尼黑周围地区房租上涨的程度可以看出慕尼黑房地产市场仍然不堪重负：德国最昂贵的城市现在位于慕尼黑郊区的卡尔斯费尔德（Karlsfeld）。