20170724涩谷未来之光
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商业、文化设施、办公
B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅， 8F公共空间、9F展厅、11F空中大 堂、13-16F剧院、17-34F办公空间
24小时不眠之街”拥有的“年轻人 之街”之美称，是日本国内外各种 流行的发祥地。
涩谷未来之光
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据 相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
本项目基于TOD模式，对土地集约化 利用，通过urban-core理念将人群引 入项目，并通过褶皱立面、空中建筑 进行垂直空间打造，得到广泛认可， 本案在开发模式及空间打造上均值得 借鉴
注：urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建了5个首层的商业价值
案例精华
开发 策略
项目以城市环境型为主导整体开发 ，以 步行者网络为中心，与通过立体街道、 生态建筑、垂直空间实现城市街道无缝 连接，同时积极承担起实现并引导生态 节能的社会责任
建筑 设计
通过褶皱立面、空中建筑和urban-core 的个性化设计，打造为地域标志建筑 ， 充分利用车站所处的土地价值，演绎出 城市的活力并体现了移动空间的重要性
功能 布局
项目为补充实力客群，增加目的性消费， 将公共空间设置在项目中层，并选择重点 业态精心打造，丰富项目的业态和消费结 构
启示：
地理位置 开发商 项目概况 开发策略 物业形态 物业分布
项目定位
东京副中心涩谷站区域
东急电铁、东京地下铁、东宝不动 产等共同开发。
区域首个城市更新项目，总占地 9,640㎡，建筑面积144,000㎡
项目分三期开发，一期未来之光 2009年6月开工，2012年4月竣工， 二期二丁目，三期预计2027年建成
脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物
褶皱立面
绿化外墙
绿化外墙
设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑
涩谷未来之光 【空中建筑】对于无法控制空间构成的建筑，通过放置一些小建筑，给予全
体建筑一种动感，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间
①
②
③
①三层建新的巨大平台； ②建筑中放置的小建筑；
10F Pavillion
4F Pavillion
④ ③公共开放空间的奖励制度的崭新演绎； ④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
涩谷未来之光 【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建
筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图
创意空间 个人办公空间
百老汇剧场
➢涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄 层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT 等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百 老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班 外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的 业态和消费结构；
涩谷未来之光 【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的
国际案例2
涩谷·未来之光 Shibuya future light
城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城
涩谷未来之光
【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的地 铁上盖物业，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业 中层：创意空间、剧院 地下：地铁站
高层：办公空间
涩谷未来之光 【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通
、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
17F屋顶绿化 11F空中大堂
13F屋顶绿化 7F屋顶绿化
➢由于复杂的城市需求和有限的城市空间， 涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模 式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是 剧场，17-34层是办公
涩谷未来之光 【项目定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和
多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费
创意超市 艺术餐厅
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ开发前
开发后
2009
2012
2027
涩谷未来之光 【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设
施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
公建文化配套
日本政府
开发商
许可开发
容积率奖励
铁路建设
铁路运营
房地产开发
滚动开发
一期：未来之光 二期：二丁目
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功 能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化 设施，作为奖励，政府将项目8.15提升到13.7；
规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立 立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时， 实现垂直移动，拉动项目人流。
涩谷未来之光 【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢
纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
车站地形断面图及步行体系图 涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节 约了用地。
B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅， 8F公共空间、9F展厅、11F空中大 堂、13-16F剧院、17-34F办公空间
24小时不眠之街”拥有的“年轻人 之街”之美称，是日本国内外各种 流行的发祥地。
涩谷未来之光
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据 相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
本项目基于TOD模式，对土地集约化 利用，通过urban-core理念将人群引 入项目，并通过褶皱立面、空中建筑 进行垂直空间打造，得到广泛认可， 本案在开发模式及空间打造上均值得 借鉴
注：urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建了5个首层的商业价值
案例精华
开发 策略
项目以城市环境型为主导整体开发 ，以 步行者网络为中心，与通过立体街道、 生态建筑、垂直空间实现城市街道无缝 连接，同时积极承担起实现并引导生态 节能的社会责任
建筑 设计
通过褶皱立面、空中建筑和urban-core 的个性化设计，打造为地域标志建筑 ， 充分利用车站所处的土地价值，演绎出 城市的活力并体现了移动空间的重要性
功能 布局
项目为补充实力客群，增加目的性消费， 将公共空间设置在项目中层，并选择重点 业态精心打造，丰富项目的业态和消费结 构
启示：
地理位置 开发商 项目概况 开发策略 物业形态 物业分布
项目定位
东京副中心涩谷站区域
东急电铁、东京地下铁、东宝不动 产等共同开发。
区域首个城市更新项目，总占地 9,640㎡，建筑面积144,000㎡
项目分三期开发，一期未来之光 2009年6月开工，2012年4月竣工， 二期二丁目，三期预计2027年建成
脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物
褶皱立面
绿化外墙
绿化外墙
设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑
涩谷未来之光 【空中建筑】对于无法控制空间构成的建筑，通过放置一些小建筑，给予全
体建筑一种动感，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间
①
②
③
①三层建新的巨大平台； ②建筑中放置的小建筑；
10F Pavillion
4F Pavillion
④ ③公共开放空间的奖励制度的崭新演绎； ④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
涩谷未来之光 【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建
筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图
创意空间 个人办公空间
百老汇剧场
➢涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄 层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT 等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百 老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班 外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的 业态和消费结构；
涩谷未来之光 【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的
国际案例2
涩谷·未来之光 Shibuya future light
城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城
涩谷未来之光
【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的地 铁上盖物业，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业 中层：创意空间、剧院 地下：地铁站
高层：办公空间
涩谷未来之光 【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通
、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
17F屋顶绿化 11F空中大堂
13F屋顶绿化 7F屋顶绿化
➢由于复杂的城市需求和有限的城市空间， 涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模 式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是 剧场，17-34层是办公
涩谷未来之光 【项目定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和
多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费
创意超市 艺术餐厅
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ开发前
开发后
2009
2012
2027
涩谷未来之光 【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设
施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
公建文化配套
日本政府
开发商
许可开发
容积率奖励
铁路建设
铁路运营
房地产开发
滚动开发
一期：未来之光 二期：二丁目
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功 能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化 设施，作为奖励，政府将项目8.15提升到13.7；
规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立 立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时， 实现垂直移动，拉动项目人流。
涩谷未来之光 【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢
纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
车站地形断面图及步行体系图 涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节 约了用地。