TOD案例研究 PPT

涩谷未来之光 【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢
纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
车站地形断面图及步行体系图 涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地 节约了用地。
涩谷未来之光 【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通
施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
公建文化配套
许可开发
容积率奖励
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功 能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化 设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升 到13.7；
滚动开发
一期：未来之光 二期：二丁目
规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立 立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时， 实现垂直移动，拉动项目人流。
、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
17F屋顶绿化 11F空中大堂
13F屋顶绿化 7F屋顶绿化
➢由于复杂的城市需求和有限的城市空间， 涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模 式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是 剧场，17-34层是办公
开发前
开发后
2009
2012
2027
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持 安静
涩谷未来之光
【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、 文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布
道玄坂街区大厦 商务、商业中心
59000㎡
涩谷 Mark City 写字楼、酒店、地下商业
国际案例之
日本·二子玉川综合体
Futako-Tamagawa
TOD模式下全功能、大体量、已完工的近郊城市更新项目
二子玉川
【项目概况】基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，打 造成东京近郊、多功能于一体的大型城市综合体
涩谷未来之光 【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的
脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物
褶皱立面
绿化外墙
绿化外墙
设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑
涩谷未来之光 【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭
139520 ㎡
涩谷未来之光 商业、商务、文化中心
147000㎡（首期）
5
1
2
43
居住、教育中心
涩谷站南街区大厦 产业中心 114600㎡
目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能； 五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。
涩谷未来之光 【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设
涩谷未来之光 【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和
多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费
ຫໍສະໝຸດ Baidu创意超市 艺术餐厅
创意空间 个人办公空间
百老汇剧场
➢涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄 层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT 等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百 老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班 外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的 业态和消费结构；
主要特征 高效：土地使用效率、服务设施使用效率、城市运作效率； 活力：24小时活力都市、公共交通使用频繁； 可持续：土地资源集约化、服务设施集约化、减少机动车带 来的环境压力、城市良性发展。
国际案例之
日本·涩谷未来之光
Shibuya Hikarie
城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城
涩谷未来之光
筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图
urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建 了5个首层的商业价值
案例精华
开发 模式
项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过 优化交通及建设文化设施，获取容积率 奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打 造区域商业文化中心
建筑 设计
通过褶皱立面、空中建筑和urban-core 的个性化设计，打造为地域标志建筑 ， 充分利用车站所处的土地价值，演绎出 城市的活力并体现了移动空间的重要性
功能 布局
项目为补充实力客群，增加目的性消费， 将公共空间设置在项目中层，并选择重点 业态精心打造，丰富项目的业态和消费结 构
启示：
项目基于TOD模式，对土地集约化利 用，通过与地铁站无缝联结设置多首 层概念，设置目的性消费业态的公共 空间、剧院等引入客流，并在建筑上 有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间 打造亮点，其开发模式及空间打造打 造均值得借鉴
【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的 TOD综合体，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业 中层：创意空间、剧院 地下：地铁站
高层：办公空间
涩谷未来之光
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据 相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
TOD案例研究 PPT
TOD模式
【模式概述】以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、 物业价值，对新城发展带动效果明显
概念 以公共交通为导向的新城开发模式，以围绕地铁、 轻轨等城市公共交通展开，以公共交通场站为中心， 建立400-800米为半径的城市中心的公共化配置土地 资源和公共资源的开发模式。
阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间
屋顶花园 ③
空中大堂
创新点
①
②
①公共开放空间分散设置在多层； ②非盈利型功能楼层 ：文化、艺术场所；
10F Pavillion 4F Pavillion
④ ③4层屋顶平台独栋建筑； ④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
涩谷未来之光 【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建