2019年昆明房地产市场调研及项目可行性报告53p案例研究分析

西市区：昆明的传统工业区， 发展较为落后，但随着房地 产规划式开发的进程，西市 区的两个板块西山区板块和 高新板块都有大量新项目浮 出
西市 区
北市区
中心区
东市区
南市区
东市区：东市区随着大量工 业园区的开发以及随着昆明 行政中心迁移带动各大星级 酒店及5A写字楼、高级商业 的聚集，逐渐成为昆明城市 新中心。
昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二 环所分的三个区间形成的。
昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成 为价格标杆，重塑2019年“67915”格局，仅仅 用了五年。
15000-20000元/平方米
2 PART 昆明楼市板块分布解读
3北片区（五华区） 别墅9000-22000元/平米 住宅6600-12000元/平米
三环的“圈层”效应
城市的环路犹如一个圈子，形成很 明显的分界，产生强烈的“圈内”和 “圈外”的感觉。 “一环内”和“三 环外”，天壤之别。
昆明楼市一环板块的价值已经体现 ，主要为旧城改造、城中村改造。二 环板块的价值正在朝着以前一环的价 值靠拢。
而三环板块的重要价值之一在于， 内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富 民等郊县，形成圈层效应。
➢ 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明 -玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝
为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级 城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级 结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。
➢ 中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展
区位 房价（2019年“451”格局） 房价（2019年“67915”格局）
三环外区 ——
域
二环至三 环区域 奔“四，3000元-4000元/平 （二环外） 方米
一环至二 4000元-5000元/平方米 环区域
一环内 6500元-10000元/平方米
逼近6000元 /平方米 7000-10000元/平方米 9000-13000元/平方米
1西片区（西山区）
3
别墅18000-40000元/平米
住宅7000-10000元/平米
44
1 2
6
6安宁板块 别墅14000-20000元/平米 住宅3000-6000元/平米
4东片区（盘龙区） 别墅20000-30000元/平米 住宅8000-10000元/平米
2南片区（官渡区） 别墅18000-20000元/平米 住宅7000-9000元/平米
西市 区
北市区
中心区
东市区
南市区
东市区—发展促进区 形成城市东部的铁路、公路对 外交通的枢纽，以现代工业、 主题公园及住宅建设为主，是 绿色生态屏障
南市区—发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等 各种功能集中的地区
2 PART
昆明楼盘板块分布/板块住宅及商业
北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北 城市经济和房地产的快速发展加快推动
市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的 昆明商业由单中心向多中心转变，并形
社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，
成多个组团式的区域商业中心，商业区
依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来
轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。 域化发展初步成型。
2 PART
昆明城市概况/城市功能片区
二环路内 形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功 能集中区域
北市区—发展引导区 昆明北部城市教育、文化、 商务的副中心和城市向北 的对外交通枢纽，烟草、 光机电产业以及中高级住 宅区集中的区域
西市区--发展优化区 形成以传统工业结构优化、 高新技术产业、旅游度假、 生活居住功能为主综合功 能地区
仪表、旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口60万人，用地60平方公里。
北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形
成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人，用地220平方公里。
空港经济区——
航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、 西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。
中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。 随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发 展，中心区将始终引领昆明商业的发展
南市区：区域成熟较早，地块较大，包括 滇池板块，官南板块及东南板块，目前各 个板块都有多个商业项目在进行运作
2 PART 昆明楼市中的三环 “圈层效应”效应
1 PART
城市规划——“一湖四片”+航空港规则
东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为
特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。 规划人口95万人，用地100平方公里。
南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万
人，用地80平方公里。
西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子
2019年6月昆明房地产市场调研小结
一、昆明楼市概况 二、房产政策解读 三、本土营销案例 四、经典项目借鉴 五、项目发展方向构想
一、昆明楼市概况
1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读
1 PART 城市规划
昆明城市总体规划（2019-2020）
嵩明
主 东西向发展主轴 城
安宁
பைடு நூலகம்
空港经济区 宜良
未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城） 西城 + 一 航 空 港 ， 建 设 现代新昆明市区 。 总 规 划 用 地 面 积 490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新 城为大昆明市区启动区。
主城
空港 经济区
东城
南城
一、昆明楼市概况
1、昆明城市规划发展方向 2、昆明楼盘板块分布解读
海口新城
晋宁新城 南北向发展主轴
➢ 云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明
将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片— —安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆 明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文 景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、 可持续发展的高原湖滨特色生态城市。