房地产作价出资涉及是税务问题

房地产作价出资涉及是税务问题

《中华人民共和国公司法》（“《公司法》”）第27条第1款规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”

《公司注册资本登记管理规定》第5条第1款规定“股东或者发起人可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。”

根据以上规定，公司股东可以依法将其合法持有的房地产（包括土地使用权、房屋）用于作价出资。

（一）资产评估程序

根据《公司法》第27条第2款规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价；法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

因此，在以房地产作价出资时，应委托具备相关资质的评估机构对相关房地产进行评估，以确定其价值。

（二）资产转让程序

根据《公司法》第28条第1款规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。另据《不动

产登记暂行条例实施细则》第27条规定，以不动产作价出资（入股）导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

因此，股东在以房地产作价出资时，其应将相关房地产的权属转移登记至被投资企业名下。

此外，在实务操作过程中，还需注意的是，如作价出资的房地产存在未按规定达到一定的投资开发强度或其存在土地闲置、产业政策限制、违法违规建设等相关问题时，则该等房地产作价出资的实务操作将存在极大的不确定性，甚或无法操作。就此，交易相关方应提前与房地产所在地规划、国土、税务等相关部门进行充分沟通，以确保相关交易方案的可操作性。

（一）出资方涉及的相关税费

1. 增值税及附加

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第10条规定“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第11条规定“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）中的“（四）进项税额”部分规定“取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建

以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。”

《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）规定“自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。”

根据以上规定，被投资企业在接受房地产作价出资时，可将因此取得的进项税额从销项税额中抵扣。因此，出资方在以房地产向被投资企业作价出资时，应缴纳增值税。另外，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）规定，在如下情形中涉及的房地产转让行为无需缴纳增值税，即：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

2. 土地增值税

根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定，

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

需要注意的是，上述有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。亦即，在以房地产作价出资，且出资方或被投资企业任何一方为房地产开发企业时，出资方均需缴纳土地增值税。

3. 企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第25条规定“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”

《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定“一、

居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现……六、本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产。本通知所称非货币性资产投资，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。”

根据以上规定，出资方在以房地产向被投资企业作价出资时，应对所涉房地产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认转让所得及缴纳企业所得税。

4. 印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第2条规定“第二条下列凭证为应纳税凭证：……（二）产权转移书据……”

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发［1991］155号）规定：“十、‘产权转移书据’税目中‘财产所有权’转移书据的征税范围