中国房地产税收制度的现状及有关物业税若干问题探析

《房地产经营管理》课程论文

论文题目:

中国房地产税收制度的现状及有关物业税若干问题探析

班级：经济学081班

学号： 20082201

姓名：杨国强

时间： 2011年6月

目录

1现行房地产税收法律体系的构成..................... - 2 - 2物业税概念 ...................................... - 2 - 3物业税提止日程回顾............................... - 3 - 4开征物业税面临的问题............................. - 3 - 4.1税种同源，重复征税................................... - 3 - 4.2居民基本生活性房产与投资性房产的差别................. - 3 - 4.3对不动产的评估缺乏相应规范........................... - 3 - 4.4 房屋产权问题....................................... - 3 - 4.5 物业税征收成本较高................................. - 4 - 4.6物业税的遵从成本很高................................. - 4 - 5政策建议与探讨................................... - 4 - 5.1建立和完善科学的物业税评估体系....................... - 4 - 5.2理顺房地产中的产权关系............................... - 4 - 5.3改革政府考核机制，弱化地方政府对土地财政的依赖....... - 5 - 5.4改革房地产税费制，避免重复征税....................... - 5 - 5.5合理设置税率与征税范围，体现税负公平................. - 5 - 参考文献.................................................... - 6 -

中国房地产税收制度的现状及有关物业税若干问题探析

摘要：房地产业是市场经济发展的产物，在国民经济和社会发展中占据重要地位。而房地产税收法律制度对房地产经济运行起到保障和促进作用，本文通过中国房地产税收制度的现状，体现物业税开征的意义，但物业税开征存在相关的若干问题，根据现在中国现状，给我本文若干建议。

关键字：地产税收制度，物业税，房地产

1现行房地产税收法律体系的构成

我国在1994年全面的结构性税制改革后形成了现行房地产税收法律体系的基本框架，涉及的税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的七种，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税和契税；与房地产紧密相关的税种六种，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。

目前，房地产税收的立法主要有：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国房地产税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等。1999年以来，我国又陆续对房地产市场税收政策进行了调整，主要体现在以下几个文件中：《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》(国税发[1999]44号)、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)、《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)、《财政部国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》(财税[2001]44号)及其补充通知规定、《财政部国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》(财税[2004]108号)等[1]。

2物业税概念

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

3物业税提止日程回顾

2003年十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。

2005年当年中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明确，“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。

2007年国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，今年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

4开征物业税面临的问题

4.1税种同源，重复征税

我国的房地产开发者是通过向国家一次性支付土地出让金为代价获得一定期限(一般是40~70年)的土地使用权，而且在房屋销售过程中房屋的价格是包括了土地出让金在内的。这就意味着购房者一次性支付了土地使用年限内的全部土地税费，有权在年限内使用该房屋所占用的土地。

4.2居民基本生活性房产与投资性房产的差别

我国目前居民住房的实际情况是大多数居民所购买的房产，应属于基本生活性住房，与投资性房产的购置是不同的。物业税的开征应当严格区分这两类房产的差别，对于居民基本生活性住房应设立免税条款，以保障广大居民的切身利益。而这在实际执行中将会遇到许多具体的困难。

4.3对不动产的评估缺乏相应规范

物业税作为财产税，是以物业的价值为基础进行征收的。我国目前的不动产评估主要由政府相关主管部门进行———国土资源部所属的土地评估、以建设部为主的房地产评估、国有资产管理局所属的资产评估，同时，还有大量盈利性的社会评估机构所作的商业性评估。而我国不动产评估立法的严重不足使不动产的评估缺乏统一性、权威性和强制性，基本上是一些行政规章和行业规范；评估市场按行政部门条块分割，评估机构多元化，评估人员的水平参差不齐；评估技术也比较落后。这样的不动产评估体系很难提供统一、准确的房地产评估价值作为物业税的计税依据。

4.4 房屋产权问题