关于房产证户主更改和加名的若干知识

关于房产证户主更改和加名的若干知识房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共用状况是否设定担保物权等状况。绍兴比较好的房产家庭律师表示，由于房屋是主要的不动产，是公民财产权益的重要支柱。所以房产所有权的变更应谨慎对待。

在办理房产证手续的过程中，因为房产证的户主牵涉到很多家庭的具体问题和利益，所以会遇到很多种情况，尤其是在当前限购的大环境下，这样的情况就变得更多更敏感了。那么今天小天就来为大家盘点一下这些房产证业主变更或加名的各种情况，让大家了解这些情况的处理办法。

一、关于房产证加名的两个问题和处理方案

1、问：之前买了套房，现在准备办房产证，可以写爸爸和儿子名吗?

答：办理两证是需提交购房合同，同时两证上的名字是根据合同上的名字来办理，所以如果您之前签订的购房合同上写的是两个人的名字，那么办理两证时可以写两人名字;如果之前只写的一个人的名字，那么办两证时就不能直接加名。所以即使是父子关系，如果前期签订购房合同时，只写父亲或者儿子一方的名字，那么办理两证时就只能写一人的名字，不能直接写上两个人的名字。

2、问：假如我和亲戚一起共同出钱买一套房子，房产证可以写我和亲戚的名字吗?

答：由两个或两个以上的个人或法人同时出资购买一套房屋,一般按份共有,即按出资比例由共有人共同申请办理《房屋共有权证》。所以如果您和您的亲戚都有购房资格的话，那么就可以联名一起买房的，共同签订购房合同;之后办理产权证时，也是可以办理共有的产权证的。但是如果双方有一方，没有购房资格，那么就不能一起买房，只能以有购房资格的一方名义买，后期办理两证，自然不能写两个人的名字。同理，即使是夫妻关系也是一样的，如果夫妻双方只有一方有购房资格，只能以一方的名义买房，办理两证后，再办理加名手续，才能加上另一方的名字。

注意：房产证和购房合同名字需一致，如果签订购房合同时写的是双方的名字，则办理两证时就写上两人的名字，不能初始办证加名或除名。

二、房产证和购房合同名字需一致，开始办证后不能加名

如果签订购房合同时写的是夫妻双方的名字，则办理两证时即可写上两人的名字，不需要什么费用的;如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行，此时只需要交纳一定工本费而已。因而只有有购房资格的购房者才能在购房合同上签名。

三、按揭房产加名需变更其他权证或还清贷款

按揭贷款的房产一般都会取得3证，房屋所有权证、土地使用权证以及他项权证。没有抵押的房产只需要凭两证即可办理加名手续，而有贷款抵押的房产，抵押权证在银行那抵押着，在没有还清贷款的前提下是不能办理，除非银行同意。因此，按揭贷款的房子若要“加名”，必须获得抵押银行的同意，让银行出具一个同意变更证明或还清贷款后，变更他项权证才行。

注意：一般情况下房屋所有权变更登记的前提是房屋没有处于权利限制状态，比如不动产在抵押、查封、冻结等状态下都是不能办理变更登记的。

四、夫妻办理产证添加姓名的只需要支付工本费

凡婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的，只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，由夫妻双方共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续，免征契税，仅收取房屋登记费和印花税。

注意：婚后购房，以个人财产支付首付款并在银行贷款买房，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，双方离婚时，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。只有在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。

五、房产证上能否加上别人的名字呢?这个人跟房产所有人没有任何关系

此种情况就相当于将房屋的一部分产权转让给了另一方，那么就应当按照房屋赠与转移登记或二手房买卖程序来办理。赠与的话，双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，需要缴纳一定的公证费，还有个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。该办理方式不仅适用于陌生人间，房产证上加子女、父母等亲属的名字时也是通过“赠与”的方式来办理。二手房买卖就按照正常的程序进行即可。

注意：如果夫妻购买二手房，过户时房产证如果想把两个人的名字都写上去，就需要双方都有购房资格才行。

六、离婚后需做房产分割再买房

房产分割是主要针对于夫妻双方共同购买的房产，房产可能登记在一人名下，也可能按份额登记在两人名下，不管是哪种情况，本质都是是属于双方的共同财产，离婚后想要买房，需要先凭离婚协议等相关资料去房管局办理房产分割(需双方到现场)。当房产分割清楚后，才能明确再买房是几套房。办理离婚房产分割后，名下没有房产的，再买房算首套;有一套房的，再买房算二套;有两套房的，则属于限购人群不能再购买。但是如果是夫妻婚前的个人财产，那么就不需要办理房产分割了，房产与另一方没有任何的关系。

七、除名时按产权份额缴纳税费

如果房屋产权之前未做份额约定的话，一般会按照等额划分比例来交税，如两人共有产权，每人就占有二分之一的产权;三人共有产权，每人就占有三分之一产权，以此类推，接受产权的一方要交纳对方所占有产权比例的税费。

注意：按揭房产除名同样也需变更他项权证或还清贷款。按揭贷款的房子若要“除名”，必须获得抵押银行的同意，让银行出具一个同意变更证明或还清贷款后，变更他项权证才行。

专业人士表示，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权转移的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张取得房屋所有权。

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