第四章个人住房贷款-合作机构管理内容

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银行从业资格考试《个人贷款》知识点：合作机构管理

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银行从业资格考试《个人贷款》知识点：合作机构管理（一）商用房贷款合作机构风险内容
商用房贷款合作机构风险主要包括：
1.开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目“五证”虚假或不全（“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）；
2.估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。

（二）商用房贷款合作机构风险的防控措施
1.加强对开发商及合作项目审查
（1）重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等。

（2）加强对合作项目的审查。

2.加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理
在该类机构的选择上，银行应把握以下几条总体原则：
（1）具有合法、合规的经营资质；
（2）具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位；
（3）内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；
（4）通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。

3.业务合作中不过分依赖合作机构。

2016银行从业资格《个人贷款》：合作机构管理的内容和风险

2016银行从业资格《个人贷款》：合作机构管理的内容和风险个人住房贷款业务开展的主要方式：与外部机构合作。

一、合作机构管理的内容合作机构分析的要点①分析合作机构领导层素质②分析合作机构的业界声誉③分析合作机构的历史信用记录④分析合作机构的管理规范程度⑤分析企业的经营成果（反映获利能力的主要指标有：销售净利润、资产净利润、成本费用利润等）⑥分析合作机构的偿债能力（重点看资产负债表）与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行①确立合作意向②合作后的管理及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证借款人的入住情况及对住房的使用情况等借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理密切注意和掌握房地产市场的动态等与其他社会中介机构的合作管理其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等合作原则①资质高、信誉好、管理规范②各项财务指标符合银行要求③近期无重大经济纠纷④银行开立基本结算账户或一般结算账户审查资料①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明②公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议③法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书④经营单位资格证书⑤物价部门批准收费的文件⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表二、合作机构风险的表现形式（一）房地产开发商和中介机构的欺诈风险房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。

所谓“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。

“假个贷”的“假”：一是指不具有真实的购房目的二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等（二）担保公司的担保风险主要表现是“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。

（三）其他合作机构的风险。

第四章个人住房贷款-贷后管理

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章个人住房贷款知识点：贷后管理● 定义：贷款检查、协助不良贷款催收、对账工作、基金清退和利息划回、贷款手续费的结算、担保贷后管理、贷款数据的报送、委托协议终止、档案管理● 详细描述：（1）贷款检查（2）协助不良贷款催收①逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。

②如果借款人超过90 天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。

③如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。

④逾期180 天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金（3）对账工作：①与公积金管理中心对账②与借款人对账（4）基金清退和利息划回（5）贷款手续费的结算，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行（6）担保贷后管理（7）贷款数据的报送，承办银行，按时向公积金管理中心报送（8）委托协议终止，承办银行办理公积金管理中心存款账户的销户交易（9）档案管理例题：1.个人住房贷款的（）关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

A.贷后与档案管理B.支付管理C.审批管理D.调查管理正确答案：A解析：个人住房贷款的贷后与档案管理关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

2.在公积金个人住房贷款中，当贷款逾期超过180天以上的，应当采取（）措施。

A.电话催款B.向借款人发出“提前还款通知书”C.就抵押物的处置与借款人达成协议D.对借款人提前诉讼，对抵押物进行处置正确答案：D解析：在公积金个人住房贷款中，当贷款逾期超过180天以上的，应当采取对借款人提前诉讼，对抵押物进行处置措施。

3.以下不是贷款回收的原则的是（）。

A.先收息B.先收本C.全部到期D.利随本清正确答案：B解析：贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。

第四章个人住房贷款-合作机构风险表现形式

解析：在“假个贷”的防控上，一线经办人员应该详细调查，1借款人身份的真实性2借款人的信用状况3各类证件的真实性4申报价格的合理性 16.开发商制造“假个贷（假按揭）”的主要成因有（）。 A.一房多卖，恶意诈骗银行资金 B.为了促销，满足真实购房人的要求 C.获得更低利率贷款 D.缓解楼盘销售窘境 E.帮助购房人获得银行贷款正确答案：A,C,D 解析：本题考察“假个贷”的概念理解和记忆。ACD。“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗，开发商为缓解楼盘销售窘境，开发商为获得优惠贷款以及银行的管理漏洞会造成“假个贷 ”现象的发生。 17.“假个贷”行为具有若干共性特征，包括（）。 A.无特殊原因，滞销楼盘突然热销 B.无特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高 C.开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套 D.借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款 E.借款人首付款超过应支付比例正确答案：A,B,C,D 解析：本题考察“假个贷”的概念理解和记忆。正确答案是ABCD。“假个贷 ”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗，开发商为缓解楼盘销售窘境，开发商为获得优惠贷款以及银行的管理漏洞会造成 “假个贷”现象的发生。
B.开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘 C.借款人由于公司倒闭终止还款 D.借款人首付款非自己交付或实际没有交付正确答案：C 解析：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意思表示向银行提出住房按揭申请’，骗取银行信贷资金的行为。A、B、D三项都构成“假个贷”行为。 10.房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。“假个贷 ”的“假”并非指（）。 A.虚构购房行为使其具有“真实”的表象 B.不具有真实的购房目的 C.借款人的信用额度不足 D.捏造借款人资料或者其他相关资料正确答案：C 解析：房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。“假个贷”的“假”并非指借款人的信用额度不足。 11.下列不属于个人住房贷款合作机构风险的是（） A.中介机构的欺诈风险 B.担保公司的担保风险 C.房地产开发商的欺诈风险 D.房产交易中心的操作风险正确答案：D 解析：房产交易中心和银行没有关系不算中介机构 12.商业银行的一线经办人员必须严格执行贷款准入条件，从源头上降低 “假个贷”风险，在具体操作上，主要是注意（）。 A.借款人的家庭情况 B.各类证件的真实性 C.借款人身份的真实性 D.借款人信用情况 E.申报价格的合理

第四章个人住房贷款1578

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2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保
个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。
借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。（1）具有城镇常住户口或有效居留身份（2）具有稳定的职业和收入（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力（4）具有购买住房的合同或协议（5）按规定缴纳一定比例的首付（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或提供担保（7 ） ~（8）其他条件 ilujl 12
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案例分析
分析：按揭贷款中，因为是期房，贷款人购买期房与房产商交付合格的现房有一段时间差，这样就出现了一个问题，即在房产商交付合格现房以前，抵押物在实物上和法律上并不存在，“期房抵押”中的抵押与传统意义的抵押是不同的两个概念。对银行而言，承担着一个巨大的法律风险，即抵押物的落空，而这恰恰是由于房产商的因素造成的。因此，作为贷款条件之一，银行在制度和合同的设计中坚持一个前提：要求在完全意义上的抵押物形成之前，即购房者取得房产证以前，房产商必须向银行提供连带保证责任。从房产商的角度而言，为获得银行的资金支持，加速楼盘的销售和及时回笼资金，在与银行的“商品房销售合作协议”中，向银行承诺为购房者提供连带保证责任。这种做法中，获利最多是应该是房产商自己无疑。
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三、借款人资信评估

银行从业资格《个人贷款》知识点：合作单位定位

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银行从业资格《个人贷款》知识点：合作单位定位一、个人住房贷款合作单位定位
一手个人住房贷款合作单位对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产开发商。

二手个人住房贷款合作单位对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人与被代理人的关系。

合作单位准入①经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；
②税务登记证明；
③会计报表；
④企业资信等级；
⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；
⑥企业法人代表的个人信用程度和领导班子的决策能力。

二、其他个人贷款合作单位定位
（一）其他个人贷款合作单位
除住房贷款之外的其他个人贷款产品大部分与消费息息相关。

因此，在消费场所开展营销，有利于获得客户，效率较高。

在这方面的典型做法是与经销商合作，与其签署合作协议，由其向银行提供客户信息或推荐客户。

如银行与汽车经销商、电子城的合作。

通常的做法包括以下几种：
一是银行与合作伙伴保持密切联系，一旦有信贷需求，银行人员即提供上门服务。

二是银行与合作伙伴进行网络连接，经销商的工作人员可将客户的信息直接输入电脑，银行人员在线进行客户初评，还可对客户提供在线服务。

（二）其他个人贷款合作单位准入
银行在挑选经销商作为合作单位时，必须对其进行严格的审查，通常要对经销商的资质进行调查，包括法人资格、注册资金情况、营业执照、经营状况、管理水平、资产负债率，以及近几年在银行有无违约等不良记录，有无重大诉讼案例等。

只有经银行内部审核批准合格的经销商，方可与其建立合作关系。

个人房屋贷款业务管理办法模版

个人房屋贷款业务管理办法第一章总则第一条为了规范x银行x省分行个人房屋贷款业务经营管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《x银行个人房屋贷款业务管理办法（x年版）》等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。

第二条本办法所称的个人房屋贷款，是指x银行x省分行向自然人发放的，用于购房的人民币贷款。

（一）根据贷款用途，本办法所涉及的个人房屋贷款包括个人住房贷款和个人商业用房贷款。

个人住房贷款是指向个人借款人发放的用于购买各类型住房的贷款。

个人商业用房贷款是指向个人借款人发放的用于购置以商业为用途的各类型房产的贷款。

商业用房包括商用房和商住两用房。

（二）根据所购房屋是否为首次办理产权登记，本办法涉及的房屋包括个人二手房屋和个人一手房屋。

个人二手房屋，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的房屋。

个人一手房屋，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房地产行政主管部门批准向自然人销（预）售的房屋。

第三条相关业务术语规定（一）借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。

（二）抵押人：是指房屋的购买人和共同购买人。

（三）售房人：是指房屋交易过户前的所有人和共有人，及一手房项目的开发商。

（四）交易型转按揭贷款：指已获得我行或他行贷款的申请人，拟将抵押给银行的个人住房转让给第三人时，由我行向购房人（即现借款人）发放的用于购买该房产的二手住房贷款。

（五）期房：未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手房。

（六）一手现房：已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证明的一手房。

第四条x银行x省分行各级机构办理个人房屋贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家相关信贷政策。

第二章机构与人员第五条个人房屋贷款业务中相关部门及职责。

2024年新“三个办法”-个人贷款管理办法

个人贷款管理办法(2024年1月30日国家金融监督管理总局令2024年第3号公布自2024年7月1日起施行)第一章总则第一条为规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。

第二条本办法所称银行业金融机构（以下简称贷款人），是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

第三条本办法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

第四条贷款人开展个人贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第五条贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理，建立贷款各操作环节的考核和问责机制。

第六条贷款人应根据风险管理实际需要，建立个人贷款风- 1 -险限额管理制度。

第七条个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

贷款人应加强贷款资金支付管理，有效防范个人贷款业务风险。

第八条个人贷款的期限应符合国家相关规定。

用于个人消费的贷款期限不得超过五年；用于生产经营的贷款期限一般不超过五年，对于贷款用途对应的经营现金流回收周期较长的，可适当延长贷款期限，最长不超过十年。

第九条个人贷款利率应当遵循利率市场化原则，由借贷双方在遵守国家有关规定的前提下协商确定。

第十条贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

第十一条国家金融监督管理总局及其派出机构依法对个人贷款业务实施监督管理。

第二章受理与调查第十二条个人贷款申请应具备以下条件：（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公- 2 -民或符合国家有关规定的境外自然人；（二）借款用途明确合法；（三）贷款申请数额、期限和币种合理；（四）借款人具备还款意愿和还款能力；（五）借款人信用状况良好；（六）贷款人要求的其他条件。

第四章个人住房贷款-贷款签约

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章个人住房贷款知识点：贷款签约● 定义：填写合同、审核合同、签订合同● 详细描述：签约流程：（1）填写合同①合同文本要使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定②合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改③需要填写空白栏，且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章④贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。

（2）审核合同：①合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性②合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。

（3）签订合同：①在签订（预签）有关合同文本前，应履行充分告知义务②借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字③对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字④借款人、担保人等签字后，贷款发放人应将有关合同文本、贷款调查审批表和合同文本复核记录等材料送交银行个人住房贷款合同有权签字人审查，有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章，之后按照用印管理规定负责加盖银行个人住房贷款合同专用章⑤银行可根据实际情况决定是否办理合同公证例题：1.个人住房贷款发放人员在填写有关合同文本过程中，应注意的问题是（）。

A.需要填写空白栏，且空栏后有备选项，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除B.合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改C.贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致D.合同文本要使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定E.合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应该保持空白，不得涂抹正确答案：A,B,D,E解析：个人住房贷款发放人员在填写有关合同文本过程中，应注意的问题是需要填写空白栏，且空栏后有备选项，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改；贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致；合同文本要使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定2.贷款人应与借款人签订书面借款合同，需担保的应同时签订（）。

第4章个人住房贷款

☆ 借款人还款能力证明 ☆ 合法有效的购房合同 ☆ 涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明 ☆ 涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料 ☆ 购房首付款证明材料；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明 ☆ 银行规定的其他文件和资料
抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。
（6）贷款额度
有下列情形之一的，对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
a.借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）
中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的;
b.借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的;
☆ 借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经
贷款银行同意，不得更改还款方式。
（5）担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或
同时采用几种贷款担保方式。
在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段
▲分类
按照资金来源划分
按照住房交易形态划分按照贷款利率的确定方式划分
①自营性个人住房贷款（商业性个人住房贷款） ②公积金个人住房贷款（委托性住房公积金贷款） ③个人住房组合贷款 ①新建房个人住房贷款（一手房贷款） ②个人二手房住房贷款 ①固定利率贷款 ②浮动利率贷款
单选题
按照（）划分，个人住房贷款包括新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。
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银行职业资格考试《个人贷款》知识点：合作机构风险管理

银行职业资格考试《个人贷款》知识点：合作机构风险管理（一）合作机构管理的内容
1.汽车经销商的欺诈风险
一车
多贷
汽车经销商同购车人相互勾结，以同一套购车资料向多家银行申请贷款
甲贷
乙用
实际用款人取得名义借款人的支持，以名义借款人的身份套取购车贷款
虚报
车价
经销商和借款人相互勾结，虚报车价
冒名
顶替
盗用普通客户的身份资料购买汽车并申请银行贷款
全部
造假
犯罪分子伪造包括身份材料、购车资料、资产证明等一整套资料套取银行贷款
虚假车行不法分子注册成立经销汽车的空壳公司，在无一辆现货汽车可卖的情况下，以无抵押贷款为诱惑，吸引居民办理个人汽车贷款，骗贷、骗保
2.合作机构的担保风险
（二）合作机构管理的风险防控措施
①加强贷前调查，切实核查经销商的资信状况。

②按照银行的相关要求，严格控制合作担保机构的准入，动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，及时调整其担保额度。

③由经销商、专业担保机构担保的贷款，应实时监控担保方是否保持足额的保证金。

④与保险公司的履约保证保险合作，应严格按照有关规定拟定合作协议，约定履约保证保险的办理、出险理赔、免责条款等事项，避免事后因合作协议的无效或漏洞无法理赔，造成贷款损失情况的发生。

第四章个人住房贷款-公积金个人住房贷款业务的职责分工

第四章个⼈住房贷款-公积⾦个⼈住房贷款业务的职责分⼯2015年银⾏业专业⼈员职业资格考试内部资料个⼈贷款第四章个⼈住房贷款知识点：公积⾦个⼈住房贷款业务的职责分⼯●定义：公积⾦管理中⼼、承办银⾏职责●详细描述：（1）公积⾦管理中⼼基本职责：制定公积⾦信贷政策、负责信贷审批和承担公积⾦信贷风险（2）承办银⾏职责:a. 基本职责:公积⾦借款合同签约、发放、职⼯贷款账户设⽴和计结息以及⾦融⼿续操作。

b. 可委托代理职责:贷前咨询受理、调查审核、信息录⼊，贷后审核、催收、查询对账例题：1.住房公积⾦管理中⼼的职责包括()。

A.审议住房公积⾦增值收益分配⽅案B.审批住房公积⾦归集、使⽤计划执⾏情况的报告C.审批住房公积⾦的提取、使⽤D.编制住房公积⾦归集、使⽤计划执⾏情况的报告E.负责住房公积⾦的核算正确答案：C,D,E解析：住房公积⾦管理中⼼的职责包括审批住房公积⾦的提取、使⽤；2.根据《住房公积⾦管理条例》的规定，住房公积⾦管理委员会的成员中，⼯会代表、职⼯代表和单位代表占()。

A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4正确答案：C解析：根据《住房公积⾦管理条例》的规定，住房公积⾦管理委员会的成员中，⼯会代表、职⼯代表和单位代表占2/33.公积⾦个⼈住房贷款业务中，承办银⾏的职责包括()。

A.制定公积⾦信贷政策B.公积⾦借款合同签约、发放C.承担公积⾦信贷风险D.贷前调查审核、信息录⼊E.贷后审核、催收、查询对账正确答案：B,D,E解析：公积⾦个⼈住房贷款业务中，承办银⾏的职责包括公积⾦借款合同签约、发放；贷前调查审核、信息录⼊；贷后审核、催收、查询对账4.在公积⾦个⼈住房贷款的贷后管理中，为了保证贷款业务的真实性和准确性，保障住房委托贷款资⾦的安全，承办银⾏应与（）定期进⾏对账。

A.公积⾦管理中⼼B.贷款审批⼈C.中介担保公司D.借款⼈正确答案：A解析：在公积⾦个⼈住房贷款的贷后管理中，为了保证贷款业务的真实性和准确性，保障住房委托贷款资⾦的安全，承办银⾏应与公积⾦管理中⼼定期进⾏对账。

个人住房贷款管理规定

商丘市商业银行永城支行个人住房贷款管理办法试行第一章总则第一条为规范个人住房贷款业务操作与管理,有效防范和控制贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据我国民法通则、合同法、担保法、商业银行法、物权法、银监会商业银行房地产贷款风险管理指引、中国人民银行个人住房贷款管理办法等法律法规及有关规定,制定本办法;第二条个人住房贷款以下简称贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款;贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任;第三条本办法适用于我行办理的个人住房贷款业务;第二章贷款条件第四条借款人须具备以下基本条件：一具有完全民事行为能力的自然人,年龄在18含-65周岁含之间;二具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明;三具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明;四具有良好的信用记录和还款意愿;五具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力,借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%含以下,或月所有债务支出与收入比控制在55%含以下;六具有所购住房的商品房销预售合同或意向书具有购买住房的合同或协议;七具有支付所购房屋首期购房款的能力无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;八同意贷款资金采用受托支付方式,委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付;九能够提供我行认可的有效担保有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;十两个以上借款人共同申请借款的,共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的,不受上述规定限制;十一授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况,或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证;十二在我行开立个人结算账户;十三我行规定的其他条件;第五条借款人应向贷款人提供下列资料：一有效身份证件指居民身份证、户口本和其他有效居留证件；二有关借款人家庭稳定的经济收入证明；三符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；四抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；五我行要求提供的其他文件资料;第三章贷款套数、额度、期限、利率、还款方式第六条借款人应直接向贷款人提出借款申请,贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料,贷款人审查同意后,按照贷款通则的有关规定,向借款人发放住房贷款;第七条贷款房屋套数借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成年子女,下同成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定;有下列情形之一的,对借款人拟贷款房屋认定为第二套及以上住房：一借款人已利用贷款购买过一套及以上住房,又申请贷款购买住房的;二通过查询征信记录、面测、面谈必要时居访等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套及以上住房的;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行;第八条贷款额度对申请贷款购买首套自住房的家庭,贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款额度不得超过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭,暂时不予受理；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者;第九条贷款期限一个人住房贷款期限最短为1年含,最长不得超过15年,且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年;两个含以上共同借款人借款的,可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限;二个人住房贷款可申请贷款展期,展期期限与原贷款期限相加,不得超过上述第一款规定;第十条贷款利率一申请贷款购买首套自住房的家庭,贷款利率不低于基准利率的倍;二申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款利率不低于基准利率的倍;第十一条还款方式个人住房贷款可采用如下还款方式之一：一按月等额本息还款法按月计息;二按月等额本金还款法按月计息;第四章贷款担保第十二条个人住房贷款担保方式限于抵押或质押阶段性保证担保除外;抵质押担保可采用最高额抵质押担保和普通抵质押担保两种方式;按规定需要提供阶段性担保的,可提供以下3种阶段性担保方式之一本办法有特殊规定的除外：一房地产开发企业阶段性保证;担保条件和有关要求按照本办法相关规定执行;二质押阶段性担保;质物范围及其相关操作规定按照我行个人质押贷款的有关规定执行;三非本笔贷款所购住房抵押;抵押物须为自然人名下具有完全产权的住房;第十三条对一手个人住房贷款,应区分情况在落实以下担保方式的前提下发放贷款：一“阶段性担保+抵押预告登记”后放款;对当地能够及时办理合法有效抵押预告登记的,须在同时落实阶段性担保和抵押预告登记的前提下发放贷款;二“阶段性担保+抵押预告登记收件回执”后放款;对符合以下条件的,可在向房产登记部门提交了抵押预告登记资料、取得收件收据房产登记部门已受理抵押登记申请材料的回执,并落实阶段性担保的前提下发放贷款：1．当地房管部门管理比较规范,当地银行同业已普遍按照此种方式办理个人住房贷款业务,未发生贷款风险或贷款风险可控；2．经办部门信贷管理水平较高,个人住房贷款质量较好；3．已办妥房屋预销售备案登记；4.属于我行贷款支持的优质房地产开发企业项目;三仅提供阶段性担保后放款;确因当地政府职能原因无法办理抵押预告登记的,可在落实阶段性担保的前提下发放贷款;第十四条以所购商品住房抵押或以其他商品住房抵押的,抵押率最高不得超过70％；采取质押担保的,质押率按照我行个人质押贷款有关规定执行;第十五条个人住房贷款抵押登记的办理,按照商丘市商业银行抵押物、质物管理办法有关要求执行; 一已取得房屋所有权证的,贷款经办部门应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记,取得房屋他项权证;二尚未取得房屋所有权证的,贷款经办部门应协助抵押人持依法生效的商品房销预售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记,并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续;第十六条以共有财产抵质押的,抵质押人为全体共有人,且须经全体共有人一致同意,并出具同意抵质押的书面声明或在抵质押合同上签名;第十七条抵押物房龄原则上不超过20年,对于建筑质量、区域位置特别优良的房产,抵押物房龄可适当放宽,对房龄超过20年的要适当降低贷款成数;贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限;第十八条抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认;抵押物的价值一般按以下方式确定：一以贷款所购房屋抵押担保的一手房个人住房贷款,抵押物价值一般为房屋的交易价格,如贷款经办部门认为抵押物交易价格偏高的,可由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值;二抵押物价值其他确定方法为：1.抵押房屋房龄在5年以上的或我行认为房屋价值需评估的,由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值;2.符合以下条件之一的抵押房产,可免予由评估机构进行评估：1最近一次交易时间在2年含以内,能提供交易合同或交易契税凭证,且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的；2最近一次评估时间在2年含以内,能提供正式评估报告,该评估机构为经我行认可的房地产评估机构,且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的；3抵押房屋房龄在5年含以内的;第十九条借款人需购买抵押物财产保险;第五章贷款受理第二十条借款人向贷款经办部门申请个人住房贷款,应填写商丘市商业银行个人住房贷款申请表见附件四,并要求借款人提供如下资料：一借款人基本资料1.借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明结婚证、离婚证、未婚声明等原件及复印件；2.借款人户籍证明户口簿或其他有效居住证明,对非本地居民的借款人,若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张,还应提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；3.借款人收入证明及职业证明；4.贷款人要求提供的其他文件或资料;二所购住房资料购买一手住房的,需提供以下资料：1借款人与房地产开发企业签订的商品房销预售合同；2房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件;三贷款担保资料1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供以下资料：1房产权利证明；2房屋全部所有权人的身份证件；3贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；4贷款人要求提供的其他文件或资料;2.法人不含一手房个人住房贷款的房地产开发企业提供阶段性保证担保,须签署担保函见附件五,并按照相关规定提供相关资料;3.质押担保的,须提供的资料按照我行个人质押贷款相关要求执行;第六章贷款调查、审查与审批第二十一条个人住房贷款的调查由贷款经办部门调查岗负责;贷款调查执行双人调查和见客谈话制度;贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析,当面约见借款人填写个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知见附件六,并将贷款申请信息和贷款申请资料分别录入至信贷管理系统;调查要点包括：一所提供的资料是否真实、完整、合法、有效;借款人的身份和购房行为是否真实,贷款申请是否自愿、属实;二借款人的负债和资信状况;通过查询人民银行个人信用信息基础数据库,判断借款人资信状况是否良好,是否具有较好的还款意愿;三借款人家庭拥有住房情况是否符合规定条件;四贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件;五借款人的职业和经济收入是否属实,是否具有按期足额偿还贷款本息的能力,收入还贷比是否符合规定条件;六借款人是否已足额支付首期房款,申请直客式个人住房贷款的是否具有首期房款的支付能力;七所购买或建造的住房是否符合国家有关规定及我行的贷款条件,是否属于国家禁止上市交易的违规建设住房,或其他“小产权房”；借款人购买住房价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相符;八抵押物权属是否明晰；抵押物是否足值有效,抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的,是否按规定进行了评估,评估价值是否合理;九提供阶段性担保的,担保方式及提供的担保资料是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求;十贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定;贷款经办部门应切实履行告知义务,要求借款人按诚信原则提交贷款申请材料;贷款调查人员一般应在收妥申请资料后1－2个工作日内完成调查工作;第二十二条个人住房贷款审查工作由贷款审查部门或岗位负责；个人住房贷款审批工作由有权审批人负责;审查及审批要点包括：一贷款资料是否完整、齐全,资料信息是否合理、一致,首付款金额与开发商开具的发票收据或银行对账单是否一致,有无虚假贷款嫌疑;二借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信;三贷款担保是否符合规定;以房产抵押的,抵押房产是否合法、充足和有效,价值是否合理,权属关系是否清晰,是否易于变现；提供质押担保的,质物是否已办妥有效冻结且符合我行个人质押贷款相关要求；提供阶段性担保的,担保方式是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求;四重点关注调查人是否履行了调查职责,调查意见是否客观;五审查贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、支付方式等是否符合规定;第七章贷款签约与贷款发放第二十三条个人住房贷款的签约工作由有权签约人负责;第二十四条对审批和签约同意的,签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后,签署个人借款/担保合同和借据;放款核准人员按规定要求办理贷款发放手续;对于符合贷款发放条件的贷款申请,办理贷款发放手续应在担保落实后1个工作日内完成;第二十五条个人住房贷款须采取受托支付的方式,借款人须委托贷款经办部门将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象;直客式一手房个人住房贷款,在贷款审批通过后,贷款经办部门可根据借款人要求向其提供个人住房贷款放款承诺函见附件七;借款人收到贷款承诺后与开发商签署商品房预销售合同并缴纳首付款,经贷款经办部门审核无误后,采取受托支付方式发放贷款;确因售房人和借款人等客观原因不能直接将贷款资金划至售房人账户的,贷款经办部门可先将贷款资金发放至与借款人约定的我行指定账户进行冻结监管,再按照合同约定向借款人交易对象支付;第八章贷后管理第二十六条个人住房贷款贷后管理相关工作由贷后管理部门负责;贷后管理内容包括贷后监督、贷后检查、逾期贷款催收等,要按照个人信贷业务相关操作流程执行;第二十七条受托支付完成后,贷后管理部门应详细记录资金流向,归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存;第二十八条贷后管理部门和贷后管理人员要通过信贷管理系统监测分析个人住房贷款还款情况,对不同结果区间的贷款,采取相应的差别化贷后管理措施;第二十九条提供阶段性保证担保后发放贷款的,贷后管理部门应关注借款人所购房产的相关情况,待房产具备办理房屋所有权证的条件时,应督促借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记,取得房屋他项权证后5个工作日内完成抵押证明材料的归档;第三十条取得房产登记部门受理抵押预告登记资料收件回执后发放贷款的,贷后管理部门要指定专人负责抵押预告登记管理工作,建立送交办理抵押预告登记台账,掌握在办抵押预告登记状况,办妥抵押预告登记后,及时做销记处理;要对按揭项目进行监管,自项目具备办理房屋所有权证的条件后,督促开发商及借款人办理房屋所有权证,并及时将期房抵押预告登记转为正式抵押登记,取得房屋他项权证后5个工作日内完成抵押证明材料的归档;第三十一条符合条件的个人住房贷款,在借款人提出申请的情况下,贷后管理部门可对合同要素进行变更或调整,具体内容包括：一抵押物、贷款期限、还款方式变更;二提前还款;借款人应提前至少15个工作日向我行提出申请,填写提前还款申请书;贷款经办部门受理提前还款申请后,应在规定时间内通知借款人办理贷款部分归还或结清手续,退还相关凭证;合同约定收取提前还款违约金的,要按合同约定标准向借款人收取提前还款违约金;三原借款人变更;由于房产赠与、继承、夫妻离婚或增加、减少借款人等原因需变更借款人的,贷后管理部门在确保贷款担保足额可靠的前提下,可根据借款人申请对原借款人进行变更;第九章房屋保险第三十二条以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续;抵押期内,保险单由贷款人保管;第三十三条抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错造成的毁损,由借款人负全部责任;第十章借款合同的变更和终止第三十四条借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议;第三十五条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同;第三十六条保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续;第三十七条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止;第十一章抵押物或质物的处分第三十八条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照中华人民共和国担保法的规定处分抵押物或质物;第三十九条处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人;第四十条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权;第四十一条借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼;第四十二条借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行贷款通则的有关规定,对借款人追究违约责任：一、借款人不按期归还贷款本息的；二、借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的；三、未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；四、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的；五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押质押的;第十二章附则第四十三条个人住房贷款不得用于购买豪华住房;城镇居民修房、自建住房贷款,参照本办法执行;第四十四条个人住房贷款在个人住房贷款科目核算;第四十五条本办法自印发之日起执行;附件：1、个人住房贷款合作机构准入申请表2、按揭贷款项目申请表3、按揭贷款业务合作协议4、商丘市商业银行个人住房贷款申请表5、担保函6、个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知7、个人住房贷款放款承诺函8、个人情况证明书9、同意借款承诺书及信用报告查询授权书10、保证承诺书及信用报告查询授权书11、支付申请12、参保承诺书附件1个人住房贷款合作机构准入申请表附件2按揭贷款项目申请表附件3按揭贷款业务合作协议编号：甲方：商丘市商业银行乙方：经甲乙双方协商,就乙方开发并销预售的项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：第一条经双方协商,同意由甲方作为项目的按揭贷款办理银行;甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为万元,最高贷款成数％,最长贷款期限不超过年,贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房;第二条该项目占地面积 ,项目总建筑面积 ,预计可销售面积 ,可售住房套,预计售房款约为万元人民币;第三条乙方同意甲方按照商丘市商业银行的有关规定,在与借款人办妥有关贷款手续后,根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户,账户户名为： ,账号： ;第四条在借款人办妥正式抵押登记手续不含抵押预告登记,并将房屋他项权证交甲方收押之前,乙方同意为借款人购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证,并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5％的款项,作为履约保证金,未经甲方同意,乙方不得动用该款项;如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务,乙方保证在接到甲方书面催款通知后日内履行还款义务;如乙方未主动履行上述还款义务,即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收;第五条甲方向乙方提供项目建造、预售和销售过程中的存款、结算业务和物业租金、管理费的代收代付业务;第六条在本协议履行过程中,如发生争议,由甲乙双方协商解决;协商不成,向贷款人所在地人民法院提起诉讼或申请强制执行;第七条约定的其他事项：一乙方保证购房人按个人借款/担保合同设定的抵押物,其销售时没有另外设置抵押权,且不存在任何产权纠纷和财务纠纷;若存在重复抵押或产权、财务纠纷,乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息;二乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副文本一式份;乙方不得通过虚假交易合同套取甲方贷款,否则,甲方可以乙方做虚假合同为由,要求乙方偿还该户借款本息;三乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式,向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方及相关交易人提供一切贷款,并立即收回已向乙方及相关交易人发放的所有贷款本息;四甲方向乙方及相关交易人提供的个人住房贷款资金划至乙方账户后,乙方应按不低于该住房贷款资金的％用于归还乙方在甲方的贷款本息及其他欠款本息,直到还清为止;＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第八条本协议一式四份,经甲、乙双方法定代表人/负责人或授权代表签字加盖公章后生效;甲、乙双方各执两份,具有同等效力;甲方公章：乙方公章：。

第四章个人住房贷款-贷后管理的合同变更

2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章个人住房贷款知识点：贷后管理的合同变更● 定义：包括合同主体变更、借款期限调整、分期还款额的调整、还款方式变更、担保变更● 详细描述：（1）基本规定：①合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议②合同变更事宜应由合同当事人（包括借款人、担保人等）亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。

（2）合同主体变更，在合同履行期间，须变更借款合同主体的，向贷款银行提出书面申请，经办人应对变更后的借款人主体资格、资信情况进行调查，经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行重新签订有关合同文本。

（3）借款期限调整：①a.延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长，原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求b.原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。

已计收的利息不再调整。

如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。

②a.缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。

对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。

对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。

b..缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。

已计收的利息不再调整。

如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率方式执行或按国家有关规定执行。

（4）分期还款额的调整：①借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，银行应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额②借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。

信用社(银行)个人住房按揭贷款管理办法

信用社（银行)个人住房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社(以下简称农信社）个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险,根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定,制订本办法。

第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。

按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。

一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放时，开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋；期房是指贷款发放时，开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋.第三条农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。

第二章贷款准入条件第四条按揭项目的准入。

对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批,直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外.尾盘项目是指销售率已达到或超过80％的楼盘。

第五条按揭项目审批的操作流程:项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。

第六条按揭项目的申请。

开发商应向承贷社提供以下资料：（一)书面申请书主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等;申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等.(二）公司资料1。

营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明；2.公司章程、成立批文及验资报告；3。

经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表;4。

最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；5.房地产开发经历,包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等；6。

银行个人住房贷款管理办法

ⅩⅩ银行个人住房贷款管理办法第一章总则第一条为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业务持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、其他有关法律、法规、部门规章及《中国ⅩⅩ银行个人信贷业务基本规程（试行）》，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房贷款，下同）是指ⅩⅩ银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。

第三条个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风险、有效发展”的原则，并纳入个人消费类信贷业务管理。

第四条按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手住房贷款、二手住房贷款。

一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。

二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。

第五条个人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，按交易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别。

第六条本办法适用于中国ⅩⅩ银行各级机构办理的自营性个人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章基本规定第七条个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。

第八条借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；（二）具有偿还贷款本息的能力；（三）信用状况良好；（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；（六）原则上以所购住房设定抵押担保；（七）ⅩⅩ银行规定的其他条件。

第九条个人住房贷款金额应根据借款人所购住房的建筑面积、单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。

一手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的80%，二手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的80％。

第四章个人住房贷款-合作机构风险防范措施

ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
解析：严格执行回访制度，关注担保机构的经营情况，对担保机构进行动态管理，以应对担保机构经营风险，不合格的应及时清出。对于已经准入的担保机构，应进行时时关注，动态管理，随时根据业务发展情况调整合作策略。存在以下情况的，银行应暂停与该担保机构的合作：1、经营出现明显的问题，对业务发展严重不利的；2、有违法、违规经营行为的；3、与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；4、所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的。5、存在对银行业务发展不利的其他因素。
公场所而没有车场的汽车经销商合作 2.为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险，银行应采取（）防控措施。 A.严格专业担保机构的准入 B.重点审查开发商的资质、资信等级 C.领导层的信誉及管理水平 D.严格执行回访制度 E.加强对合作项目的审查正确答案：A,D 解析：为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险，银行应采取严格专业担保机构的准入、严格执行回访制度防控措施。 3.关于合作机构风险的防范，下列说法错误的是（）。 A.不能对只有办公场所而没有车场的经销商办理贷款合作业务 B.固定合作担保机构的担保额度 C.对由专业担保机构担保的贷款，实时监控担保方是否保持足额的保证金 D.对保险公司的履约保证保险合作正确答案：B 解析：为了防控风险，按照银行的相关要求，应严格控制合作担保机构的准入，动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，及时调整其担保额度，而不是固定其担保额度。 4.在个人住房贷款业务中，商业银行的合作机构出现下列（）情况，商业银行应暂停与相应机构的合作 A.有违法违规经营行为的 B.经营出现明显问题的 C.所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的 D.与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的 E.营业执照过期正确答案：A,B,C,D 解析：在个人住房贷款业务中，商业银行的合作机构存在下列情况的，商业银行暂停与相应机构的合作：a.经营出现明显委托的；b.有违法违规经营行为的；c.与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；d.所进行的合作银行

2021年银行专业资格《个人贷款》章节详解第四章(4)

2021年银行专业资格《个人贷款》章节详解第四章(4)第四节公积金个人住房贷款一、基础知识公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心使用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。

公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。

公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。

(1)互助性。

公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

(2)普遍性。

只要是具有完全民事行为水平、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。

(3)利率低。

相对于商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。

(4)期限长。

当前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。

(三)公积金个人住房贷款的要素(★★★★★)1．贷款对象公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。

申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门相关公积金个人住房贷款的规定。

应具备的基本条件为：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；(2)按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的水平；(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；(5)有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；(6)有符合要求的资产实行抵押或质押，或有充足代偿水平的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；(7)符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。

2．贷款利率公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。

现行的公积金个人住房贷款利率如下：5年期以下(含)为3.50％，5年期以上为4.05％。

第四章 个人住房贷款-合作机构管理内容